【正文】 ，提供相關基礎數(shù)據(jù) 研發(fā) 工程 開發(fā)寄發(fā)《商品房交付使用通知書》 “法務：入住通知書的審核。物業(yè)：電話通知業(yè)主入住信息（刪除）協(xié)助相關入住事宜” 客服 法務 物業(yè)對房屋的廚衛(wèi)防水、水暖管路打壓、煙道通風等方面進行檢查，做好相關詳細記錄，組織相關維修人員進行維修前的準備，簽訂維修協(xié)議和第三方維修合同，制定維修流程 運營：合同的簽訂、第三方隊伍的招投標 法務：合同的審批等其他相關法務事宜 客服 運營 工程 法務寄發(fā)入住通知書，銷售客戶資料移交客服 客服：客戶資料的接收、保存，現(xiàn)存各種問題的溝通 銷售管理部 客服樓牌標識 協(xié)調(diào)地名辦辦理地名手續(xù) 客服：現(xiàn)場配合安裝 開發(fā)部 客服物業(yè)用品儲備 物業(yè)物業(yè)接收鑰匙、驗房 工程：提供鑰匙，組織交接，辦理移交手續(xù) 物業(yè) 工程入住 辦理入住 制定入住流程 銷管：可提供入住時間節(jié)點，配合制定 客服 銷管、物業(yè)、工程審驗合同全款發(fā)票，發(fā)放兩書，開具入住分配單 物業(yè)：提供人員支持 銷管 物業(yè)驗房及交費 物業(yè)收集反饋業(yè)主問題，并及時解決各種問題 客服 驗房問題匯總 客服售后維修 工程：配合維修 客服 工程售后及移交 投訴處理 工程：配合解決投訴問題 客服 工程裝修管理 工程：協(xié)調(diào)解決業(yè)主裝修問題 客服 工程施工資料整理及移交 工程：組織施工單位整理工程資料，辦理移交 客服 工程供暖 工程提供工作面監(jiān)督施工，保證供熱、辦理供熱證明，銷管提供空房面積，財務提供資金繳納空房費、移交物業(yè)、物業(yè)客服協(xié)調(diào)現(xiàn)場業(yè)主保證供熱 “工程：組織解決供暖問題 物業(yè)：提供入住情況 客服：解決維修問題” 開發(fā) 工程 物業(yè) 客服通煤氣 工程提供工作面保證煤氣施工、協(xié)助驗收整改、帶氣、點火、需要物業(yè)、客戶協(xié)調(diào)業(yè)主、保證同期 “工程：組織解決通氣問題物業(yè)：提供入住情況，并在后期主辦通氣 ” 開發(fā) 工程 物業(yè)整體移交物業(yè) 移交建筑物及相關資料 物業(yè)：接收建筑物及相關資料 客服 物業(yè)產(chǎn)品問題總結及反饋 “研發(fā)：對發(fā)現(xiàn)的產(chǎn)品設計問題進行歸納總結，改進設計工作工程、物業(yè)：對反饋的問題進行分析、整理、總結，在新項目中盡量避免類似問題的再次發(fā)生” 客服 研發(fā) 工程 物業(yè)初始登記 區(qū)局辦理初始登記手續(xù) “工程：提供竣工備案通知書、竣工圖 研發(fā)：配合進行竣工圖繪制，與工程核對竣工圖的準確” 銷售管理部 工程 研發(fā)產(chǎn)權證辦理 為客戶辦理產(chǎn)權證前期手續(xù) “財務：房款多退少補、開據(jù)發(fā)票 物業(yè)、客服：提供人員支持，快速辦理產(chǎn)權證” 銷售管理部 物業(yè) 客服 財務分戶土地證 “銷管：提供施工圖（變更后）房管局出具的分戶面積測量報告 研發(fā)：負責提供技術支持” 開發(fā) 銷售管理部 研發(fā)土地證辦理 為客戶辦理土地證前期手續(xù) “物業(yè)：通過電話、郵件等形式通知客戶辦理土地證 財務部：主要負責產(chǎn)權退補款辦理，發(fā)票換領等” 銷售管理部 物業(yè) 財務供熱移交 保修期后供熱系統(tǒng)移交供熱公司，協(xié)調(diào)政府辦理移交手續(xù) 客服：配合維修、移交工作 物業(yè)：管道井鑰匙及設施等配合移交 開發(fā) 客服、物業(yè)第三篇：房地產(chǎn)項目開發(fā)流程一個房地產(chǎn)項目開發(fā)的整個流程大體上包括10個階段。（一）開發(fā)商提出開發(fā)設想是整個房地產(chǎn)項目開發(fā)的起點在市場經(jīng)濟體制條件下，開發(fā)設想是房地產(chǎn)開發(fā)商最關鍵的一項工作，從這項工作起，整個房地產(chǎn)項目開發(fā)就進入了狀態(tài)。開發(fā)設想是否準確地反映了市場的需要，將決定未來整個房地產(chǎn)項目開發(fā)的成敗。這需要房地產(chǎn)開發(fā)商認真研究房地產(chǎn)市場的變化趨勢，確定不同地段的發(fā)展前景，把握不同項目的市場需求狀況。（二）可行性研究是房地產(chǎn)項目開發(fā)的第二步，也是非常關鍵的一步開發(fā)商提出了設想，但這種設想究竟有沒有真正的市場前景，需要進行可行性研究?？尚行匝芯渴欠康禺a(chǎn)項目開發(fā)不可缺少的一個階段。政府是否批準此項目立項，銀行是否同意給予資金支持都需要參考可行性研究的結果。進行可行性研究，就可能有兩種結果：一是可行性研究表明這個設想不可行，那么即使開發(fā)商不同意，這個項目開發(fā)的全過程實際上就結束了；二是可行性研究表明這個設想可行，則不出意外，這個項目就可以一直進行到最后的階段。目前，在我國忽視可行性研究，或者將可行性研究當成一種形式的風氣，在房地產(chǎn)項目開發(fā)領域還相當濃厚，這造成了空置率居高不下等一系列惡果，需要政府認真對待。（三）申請項目用地是房地產(chǎn)開發(fā)的第三步，也是正式啟動項目開發(fā)的第一步土地是所有建筑的基礎，申請土地是房地產(chǎn)開發(fā)正式啟動的第一步。在我國，由于人多地少，土地資源成為極為稀缺的資源，對許多開發(fā)商來說，拿到土地才是最關鍵的一步，有了土地就有了開發(fā)的全部條件，有土地就不愁項目賺不到錢。因此，在土地市場上各種腐敗事件層出不窮。我國原來規(guī)定可以有劃撥和出讓兩種獲得土地的方式，劃撥土地太多，沖擊了正常的土地市場的運行，目前只有少數(shù)幾種情況才可以獲得劃撥土地，絕大多數(shù)土地都是通過出讓獲得。但在實際上，從原土地使用者（即原來占有國有土地的國有企事業(yè)單位）獲得土地卻是主要方式。開發(fā)商在獲得了土地使用權的規(guī)定使用年限之后，要到建設行政主管部門備案，領取《房地產(chǎn)開發(fā)項目手冊》。（四）項目設計是房地產(chǎn)開發(fā)的第四步，也是關系到項目是否符合市場需要的重要一步根據(jù)項目的規(guī)模，設計的具體工作流程也有所不同。對于規(guī)模較大的房地產(chǎn)開發(fā)項目來說，一般要分成方案設計、初步設計和施工圖設計3個具體步驟。方案設計反映了建筑平面布局、功能分區(qū)、立面造型、空間尺度、建筑結構、環(huán)境關系等方面的設計要求。初步設計在方案設計的基礎上，應提出設計標準、基礎形式、結構方案及各專業(yè)的設計方案。初步設計文件應該包括設計總說明書、設計圖紙、主要設備與材料表、工程概算書4個部分。施工圖設計是初步設計基礎上的更詳細的設計，具有工程設備各構成部分的尺寸、布置和主要施工方法；并要繪制完整詳細的建筑及安裝祥圖及必要的文字說明。開發(fā)商在進行規(guī)劃及建筑設計前，需要向城市規(guī)劃行政管理部門申報規(guī)劃設計條件，以獲得規(guī)劃設計條件通知書（主要規(guī)定規(guī)劃建設用地面積、總建筑面積、容積率、建筑密度、綠化率、建筑后退紅線距離、建筑控制高度、停車位個數(shù)等）。房地產(chǎn)開發(fā)商根據(jù)規(guī)劃設計通知書，委托有規(guī)劃設計資格的單位完成方案設計，然后持方案設計報審表、方案設計及其說明書等有關資料，報經(jīng)城市規(guī)劃行政管理部門審查，確認符合規(guī)劃要求后，核發(fā)《建設用地規(guī)劃許可證》。方案設計得到批準后，即可以進行初步設計。城市規(guī)劃行政管理部門對建設工程的初步設計方案進行審查，確認其符合規(guī)劃設計要點后，建設單位就可以進行施工圖設計。城市規(guī)劃行政管理部門在對工程施工圖及有關材料進行審查合格后，核發(fā)《建設工程規(guī)劃許可證》。（五）征地及拆遷安置是房地產(chǎn)開發(fā)的第五步，也是取得土地使用權后的第一步在取得《建設用地規(guī)劃許可證》和《建設工程規(guī)劃許可證》之后，就需要進行征地及拆遷安置的工作。開發(fā)商還需要到土地管理部門辦理相關手續(xù)。土地管理部門根據(jù)房地產(chǎn)開發(fā)商的土地使用權證書及建設用地規(guī)劃許可證，進行場地范圍的實地劃定。開發(fā)商只能在劃定的范圍內(nèi)，進行征地及拆遷方案的實施工作。（六）籌措房地產(chǎn)開發(fā)資金是房地產(chǎn)開發(fā)的第六步，也是征地及拆遷安置后最重要的工作取得土地使用權后，大部分房地產(chǎn)開發(fā)商自己投入的資金就基本上花費殆盡，如何取得進一步開發(fā)所需的房地產(chǎn)開發(fā)資金，就成了房地產(chǎn)開發(fā)商最重要的工作。開發(fā)商需要制定資金使用計劃，然后以此為基礎確定所需要籌措的資金數(shù)量。再通過各種融資方案的選擇，確定合理的融資方案。目前，我國房地產(chǎn)開發(fā)商的融資渠道偏少，基本上是通過商業(yè)銀行貸款，而房地產(chǎn)開發(fā)是風險極大的商業(yè)活動，一旦投資失敗，將牽連銀行體系。最近人民銀行大幅度提高了對房地產(chǎn)開發(fā)商貸款的門檻，對我國有些過熱的房地產(chǎn)投資將起到抑制作用。（七）建設工程招標是房地產(chǎn)開發(fā)的第七步，是選擇合適的承包商和監(jiān)理單位的有效方法工程項目招標投標制，是我國工程建設市場的重大改革舉措之一。通過招標，房地產(chǎn)開發(fā)商首先可以選擇合適的項目承包商，以確保工程投資不超過預算、質(zhì)量符合設計要求、工期達到預期目標。在確定了工程承包商后，房地產(chǎn)開發(fā)商還需要通過招標選擇合適的監(jiān)理單位，以便對工程進行建設工程監(jiān)理。（八）施工是房地產(chǎn)開發(fā)的第八步，也是項目能否及時優(yōu)質(zhì)完成的關鍵一步為了確保按照建設工程規(guī)劃許可證的規(guī)定進行組織施工，國家規(guī)定必須由城市規(guī)劃行政管理部門在施工現(xiàn)場進行放線、驗線，并到建設行政主管部門領取建設工程開發(fā)證后，才可以破土動工。在招聘監(jiān)理單位之后，主要的項目工作就交由監(jiān)理單位進行，開發(fā)商只控制最后的管理權，即保持對監(jiān)理單位的有效監(jiān)督，必要時解聘監(jiān)理單位。項目施工完成后，還需要通過由城市建設行政主管部門主持的綜合竣工驗收。通不過驗收，就不能投放到房地產(chǎn)市場。（九）市場營銷與策劃是房地產(chǎn)開發(fā)的第九步，是實現(xiàn)經(jīng)濟效益的關鍵一步房地產(chǎn)項目的開發(fā)商，在開發(fā)項目即將完工之際，就可以考慮進行所開發(fā)的房地產(chǎn)項目的市場營銷工作。如果開發(fā)商符合政府主管部門的預售條件，開發(fā)商就可以在進行施工的同時，進行所開發(fā)的房地產(chǎn)項目的預售工作。房地產(chǎn)市場營銷包括房地產(chǎn)市場調(diào)查研究、確定營銷目標與手段、確定銷售方式、制定銷售合同、準備銷售宣傳資料、培訓銷售人員、參加必要的房展會、選擇廣告的方式等。甚至給項目起好聽的名字，在商品房項目的銷售中，都可以起到極為重要的作用。當然，房地產(chǎn)開發(fā)項目的租售，必須經(jīng)過房地產(chǎn)行政主管部門的批準，取得銷售許可證。（十）物業(yè)管理是房地產(chǎn)開發(fā)的最后一步，是房地產(chǎn)開發(fā)的售后服務。一個完整的房地產(chǎn)項目從開始到竣工,大致可以分以下三大部分。第一部分，房地產(chǎn)開發(fā)公司的準備工作在報行政機關審批之前，房地產(chǎn)開發(fā)公司應辦理好土地出讓手續(xù)，委托有資質(zhì)的勘察設計院對待建項目進行研究并制作報告書,應附有詳細的規(guī)劃設計參數(shù)和效果圖，并落實足夠的開發(fā)資金。第二部分，行政審批部分根據(jù)我國當前法律、法規(guī)、規(guī)章，房地產(chǎn)建設項目的行政許可程序一般共分六個階段：1）選址定點；2）規(guī)劃總圖審查及確定規(guī)劃設計條件；3）初步設計及施工圖審查；4）規(guī)劃報建圖審查；5）施工報建；6）建設工程竣工綜合驗收備案。一、選址定點階段。此階段一般辦理以下事項：計委審查可行性研究報告和進行項目立項。國土資源局進行土地利用總體規(guī)劃和土地供應方式的審查。建委辦理投資開發(fā)項目建設條件意見書。環(huán)保局辦理生產(chǎn)性項目環(huán)保意見書（表）。文化局、地震局、園林局、水利局對建設工程相關專業(yè)內(nèi)容和范圍進行審查。規(guī)劃部門辦理項目選址意見書。二、規(guī)劃總圖審查及確定規(guī)劃設計條件階段，此階段辦理以下一般事項：人防辦進行人防工程建設布局審查。國土資源局辦理土地預審。公安消防支隊、公安交警支隊、教育局、水利局、城管局、環(huán)保局、園林局、文化局對建設工程相關專業(yè)內(nèi)容和范圍進行審查。規(guī)劃部門對規(guī)劃總圖進行評審，核發(fā)《建設用地規(guī)劃許可證》。規(guī)劃部門確定建設工程規(guī)劃設計條件。三、初步設計和施工圖設計審查，此階段辦理以下一般事項：規(guī)劃部門對初步設計的規(guī)劃要求進行審查。公安消防支隊對初步設計的消防設計進行審查。公安局交警支隊對初步設計的交通條件進行審查。人防辦對初步設計的人防設計進行審查。國土資源局進行用地預審。市政部門、環(huán)保局、衛(wèi)生局、地震局等相關部門對初步設計的相關專業(yè)內(nèi)容進行審查。建委制發(fā)初步設計批復，并對落實初步設計批準文件的要求進行審查。建委對施工圖設計文件進行政策性審查，根據(jù)業(yè)主單位意見，核發(fā)技術性審查委托通知單。建委根據(jù)施工圖設計文件審查機構發(fā)出的《建設工程施工圖設計文件審查報告》，發(fā)放《建設工程施工圖設計文件審查批準書》。四、規(guī)劃報建圖審查階段，此階段辦理以下一般事項：公安消防支隊進行消防設計審查。人防辦進行人防設施審查。建委、市政部門、園林局、環(huán)保局、衛(wèi)生局按職責劃分對相關專業(yè)內(nèi)容和范圍進行審查。規(guī)劃部門對變更部分的規(guī)劃設計補充核準規(guī)劃設計條件，在建設單位繳納有關規(guī)費后，核發(fā)《建設工程規(guī)劃許可證》（副本）。五、施工報建階段，此階段辦理以下一般事項：建設單位辦理施工報建登記。建設方對工程進行發(fā)包，確定施工隊伍。招標類工程通過招標確定施工隊伍，非招標類工程直接發(fā)包。建委組織職能部門對工程開工條件進行審查，核發(fā)《建筑工程施工許可證》。六、商品房預售許可階段，此階段辦理以下一般事項：由房地產(chǎn)管理部門辦理預售登記，核發(fā)《商品房預售許可證》。開發(fā)企業(yè)申請辦理《商品房預售許可證》應當提交下列證件（復印件）及資料：以下證明材料：（1）已交付全部土地使用權出讓金，取得土地使用權證書；（2）持有建設工程規(guī)劃許可證和施工許可證；（3）按提供預售的商品房計算，投入開發(fā)建設的資金達到工程建設總投資的25％以上，并已經(jīng)確定施工進度和竣工交付日期。開發(fā)企業(yè)的《營業(yè)執(zhí)照》和資質(zhì)等級證書；工程施工合同；商品房預售方案。預售方案應當說明商品房的位置、裝修標準、竣工交付日期、預售總面積、交付使用后的物業(yè)管理等內(nèi)容，并應當附商品房預售總平面圖、分層平面圖。第四篇：房地產(chǎn)項目開發(fā)流程房地產(chǎn)項目開發(fā)流程1：總體：獲得土地（土地證）土地的性質(zhì)及用途（建設用地規(guī)劃許可證）項目規(guī)劃（建筑工程規(guī)劃許可證）開工建設（施工許可證）達到銷售形象開始銷售（預售許可證）問題1：用地規(guī)劃由誰發(fā)？2：獲得土地的幾種方式：A：竟拍B：項目轉讓C：項目合作問題2：招、拍、掛的程序？土地費用由幾部分組成？土地的出讓金如何繳納? 3：確定土地的性質(zhì)：問題3：老廠礦用地如何變性？4：項目規(guī)劃報建：A：項目總體規(guī)劃方案報批（規(guī)劃局）。一般涉及容積率、建筑密度、建筑風格、退紅線、功能設置、戶型面積、綠化面積等等參數(shù)。B：總體規(guī)劃方案審批后，可報單體建筑方案審批。分別涉及到消防處、人防辦、規(guī)劃局、園林局等。有的地方還要求做環(huán)評報告（環(huán)保局）、地質(zhì)災害評價、水土保持評價等。C：方案審批完畢后，由設計院出施工圖。D：施工圖報審：圖審辦對施工圖進行審核（是否有違反國家規(guī)范的地方）；墻改節(jié)能辦對節(jié)能設計進行審核。注：以上AB項