世聯(lián)地產(chǎn)開發(fā)流程與房地產(chǎn)項目開發(fā)貸款培訓(xùn)教材(參考版)
2025-05-08 15:27本頁面
【正文】 30 房地產(chǎn)開發(fā)項目財務(wù)評價幾大指標（二） 靜態(tài)評價指標 利潤總額 =經(jīng)營收入 經(jīng)營成本 管理費用 銷售費用 財務(wù)費用 經(jīng)營 稅金及附加 稅后利潤總額 =利潤總額 所得稅 成本利潤率 =利潤總額 /總投資 *100% 稅后成本利潤率 =稅后利潤總額 /總投資 *100% 投資利潤率 =年平均利潤總額 /總投資 *100% 稅后投資利潤率 =年平均稅后利潤總額 /總投資 *100% 借款償還期（ Pd） =借款償還后開發(fā)出現(xiàn)盈余期數(shù) 開發(fā)借款期數(shù) +（當(dāng)期償還借款額 /當(dāng)期可用于還款的資金額） 本報告是嚴格保密的。 29 房地產(chǎn)開發(fā)項目財務(wù)評價幾大指標（一） ?現(xiàn)金流量表反映房地產(chǎn)項目開發(fā)經(jīng)營期的現(xiàn)金流入和現(xiàn)金流出，按期編制，進行房地產(chǎn)項目財務(wù)盈利能力分析（ 全部投資現(xiàn)金流量表 、資本金現(xiàn)金流量表、投資者各方現(xiàn)金流量表） ?資金來源與運用表反映房地產(chǎn)項目開發(fā)經(jīng)營期各期的資金盈余或短缺情況，用于選擇資金籌措方案，制定適宜的借款及償還計劃 ?損益表反映房地產(chǎn)項目開發(fā)經(jīng)營期內(nèi)各期的利潤總額、所得稅及各期稅后利潤的分配情況 動態(tài)評價指標 財務(wù)內(nèi)部收益率（ FIRR） ：指房地產(chǎn)項目在整個開發(fā)經(jīng)營期內(nèi)各期凈現(xiàn)金流量現(xiàn)值累計等于零時的折現(xiàn)率 評判標準：當(dāng) FIRR≥MARR 或 FIRR≥i c，即認為其盈利能力已滿足最低要求，在財務(wù)上是可以考慮接受的。 27 三、附件：項目經(jīng)濟評價幾個指標 本報告是嚴格保密的。 25 項目評估所必須收集的資料 ?合法性資料 ?借款企業(yè)財務(wù)資料 ?項目資料 ?《 土地使用權(quán)出讓合同 》 及補充協(xié)議（轉(zhuǎn)讓合同等） ?付清地價款證明及房地產(chǎn)證（土地） ?《 建設(shè)用地規(guī)劃許可證 》《 建設(shè)工程規(guī)劃許可證 》《 施工許可證 》 ?《 項目固定資產(chǎn)投資許可證 》 （或深圳市發(fā)展計劃批文） ?借款企業(yè)營業(yè)執(zhí)照及房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)證書 ?借款企業(yè)情況介紹（公司簡史、公司管理層簡歷、已開發(fā)項目、在開發(fā)項目、待開發(fā)項目、土地儲備情況） ?公司 ?公司借款情況 ?項目規(guī)劃設(shè)計方案 ?項目可行性研究報告 ?項目投資概算和投資計劃 ?工程建設(shè)計劃、施工進度（工程進度橫道圖） ?項目資金籌措計劃（自有資金、擬貸款資金、融資計劃） ?項目自有資金構(gòu)成及來源說明（提供相關(guān)票據(jù)） ?擔(dān)保企業(yè)介紹、近三年經(jīng)審計后財務(wù)報告及最近一期的財務(wù)報告 本報告是嚴格保密的。 客戶人員： 負責(zé)解釋資料清單的內(nèi)容； 確認所需資料清單是否齊全； 記錄客戶介紹項目背景內(nèi)容； 了解項目規(guī)模、設(shè)計方案、設(shè)計理念及優(yōu)勢； 確定項目借款主體、貸款目的； 了解項目的總投資、預(yù)期銷售價格、還款來源； 確認項目貸款額度、貸款期限及貸款利率； 了解項目自有資金情況是否達到 35%； 項目資金投入情況； 根據(jù)所提供資料初步判斷項目存在的問題并進行溝通確認； 特殊情況下我們曾經(jīng)處理辦法及案例； 協(xié)助客戶人員確定報告提交日期。 23 二、不同過程中各自扮演不同的角色 Q1：初次和客戶溝通我們應(yīng)該獲取什么信息？ 客戶人員 技術(shù)人員 我們的客戶 ？ ？ 本報告是嚴格保密的。 21 ? 項目評估報告框架 項目經(jīng)濟效益 分析 ?項目銷售收入和銷售稅金測算 ?項目利潤 ?項目綜合經(jīng)濟效益分析 項目盈虧平衡分 析和敏感性分析 ?項目盈虧平衡分析 ?項目敏感性分析 項目償債能力 分析 ?還款來源分析 ?貸款償還期測算 貸款方式及 擔(dān)保能力分析 ?貸款方式分析 ?擔(dān)保能力分析 銀行效益 分析 ?銀行效益 貸款風(fēng)險及 防范措施 ?貸款風(fēng)險 ?風(fēng)險防范措施 本報告是嚴格保密的。 19 Q3：房地產(chǎn)開發(fā)貸款要解決哪些問題？
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