世聯(lián)地產(chǎn)開發(fā)流程與房地產(chǎn)項目開發(fā)貸款培訓(xùn)教材(已修改)
2025-05-23 15:27 本頁面
【正文】 本報告是嚴格保密的。 本報告是嚴格保密的。2020/6/18 房地產(chǎn)開發(fā)流程與房地產(chǎn)項目開發(fā)貸款 本報告是嚴格保密的。 2 一、房地產(chǎn)開發(fā)流程 本報告是嚴格保密的。 3 主要內(nèi)容 ?房地產(chǎn)開發(fā)一般流程 ?開發(fā)手續(xù)及文件 ?關(guān)注幾個重要文件 本報告是嚴格保密的。 4 房地產(chǎn)開發(fā)一般流程（中國 5段模型） 項目取得之前 (策劃階段 ) ~1年 前期準備 (準備階段 ) 建設(shè)及銷售 (實施階段 ) 竣工入伙 (完工階段 ) 物業(yè)交接 /管理 (運營階段 ) 投資機會研究 項目建議書 可行性研究報告 項目取地策略報告 資金籌措 組建公司 簽訂土地合同 資金籌措 勘察測量 規(guī)劃設(shè)計 臨時供水供電 場地平整等 開發(fā)報建 工程招投標(biāo) 開發(fā)建設(shè) 銷售與招商 樓宇按揭 竣工驗收 驗收備案 入伙通告 初始登記 轉(zhuǎn)移登記 交接物業(yè) ~ 本報告是嚴格保密的。 5 “ 垂直壟斷型”的中國房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)鏈 ?中國房地產(chǎn)鏈條是政府垂直一體化的壟斷型產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu) ?土地的壟斷供應(yīng)，土地成為房地產(chǎn)價值鏈的主體，無論鏈條上的哪一個環(huán)節(jié)，都必須通過土地才能實現(xiàn)其價值和功能 ?開發(fā)商是鏈條上的二級利益獲得者 ?其它如融資機構(gòu)（銀行、基金等）、開發(fā)隊伍（顧問、設(shè)計、施工、材料供應(yīng)、廣告）、中介機構(gòu)（策劃、代理銷售、經(jīng)紀等）等是鏈條上的三級利益分配者 ?三級利益獲得者扮演是服務(wù)機構(gòu)的角色，緊密圍繞在開發(fā)商周圍，構(gòu)成了整個鏈條的下游端。 開發(fā)商 開發(fā)隊伍 中介機構(gòu) 金融機構(gòu) ?設(shè)計師 ?承建商 ?供應(yīng)商 ?顧問 ?策劃 ?經(jīng)紀 ?廣告 政 府 ?銀行 ?基金 ?信托 中國現(xiàn)有房地產(chǎn)鏈從土地的供給、到資本的運作等各環(huán)節(jié)，沒有完全市場化 本報告是嚴格保密的。 6 “ 水平分工型”美國房地產(chǎn)業(yè)的產(chǎn)業(yè)鏈條 ?房地產(chǎn)的核心是資本運作，基金或者投資銀行成為房地產(chǎn)市場的主導(dǎo)者 ?美國的房地產(chǎn)開發(fā)商角色更類似于接受委托的中間人，在整個房地產(chǎn)開發(fā)過程中，利用完善的中介服務(wù)市場將開發(fā)的各個功能環(huán)節(jié)外包，很少進行產(chǎn)業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)過程的全程運作。 ?地產(chǎn)建造商或中介商只不過是圍繞地產(chǎn)基金的配套環(huán)節(jié)。 市場需求 銀行等金融機構(gòu) 設(shè)計事務(wù)所 建造商 市政配套 土地經(jīng)紀 健全的技術(shù)中介服務(wù)市場 房產(chǎn)投資商 房產(chǎn)開發(fā)商 物業(yè)代理 資本運營和專業(yè)分工為主導(dǎo)的房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)鏈 本報告是嚴格保密的。 7 房地產(chǎn)開發(fā)流程（美國 8段模型） 提出投資設(shè)想 投資設(shè)想 細化 可行性研究 簽署正式委托協(xié)議 房地產(chǎn)資產(chǎn)管理 合同談判 竣工入伙 工程建設(shè) 尋找多個可選擇的投資機會 : 快速判斷可行性 選擇實現(xiàn)其開發(fā)設(shè)想用地 。 探討技術(shù)可行 。 與潛在租客、銀行、合作伙伴、專業(yè)人士接觸 做初步方案 探討獲取用地的可行性 市場研究，估算市場吸納率； 預(yù)估成本、價格 報送計劃到政府 從法律、技術(shù)和經(jīng)濟方面判斷項目可行性 確定設(shè)計方案； 得到貸款承諾 確定總承包商 確定租售方案 獲得政府的用地、規(guī)劃等許可 合作開發(fā)協(xié)議； 建設(shè)貸款協(xié)議和長期融資協(xié)議 土地出讓或轉(zhuǎn)讓合同 工程施工合同 保險合同 預(yù)租（售）合同
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