【正文】 托菲諾 1000~2023 高爾夫 觀瀾高爾夫 1500~2500 城市中心公園 城市綠洲 1000~2023 娛樂項(xiàng)目 杭州宋城 1000以上 特色商業(yè)街區(qū) 上海新天地 香港蘭桂坊 10000~20230 金融中心 上海陸家嘴 8000~10000 公共設(shè)施 政府機(jī)構(gòu) 深圳中心區(qū)市民中心 1000~2500 體育中心 亞運(yùn)村 2023~3000 大學(xué)城 上海松江大學(xué)城 1000~1500 交通干線 香港東涌新城 15000 電視塔 上海東方明珠 2023以上 公共建筑 國(guó)家大劇院 會(huì)展中心 廣州新會(huì)展中心 3000以上 會(huì)議中心 海南博鰲會(huì)議中心 2023 標(biāo)志建筑 城市級(jí)購(gòu)物中心 華潤(rùn)新城 1000以上 數(shù)碼港 香港數(shù)碼港 獨(dú)特資源 杭州西湖 4000~6000 外國(guó)人社區(qū) 深圳蛇口別墅區(qū) 30004000 超高層 深圳地王、上海金茂 3000~5000 五星級(jí)酒店 深圳威尼斯 1000以上 國(guó)內(nèi)區(qū)域增值設(shè)施與功能估算表 50 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 游客 2： 都江堰要是多一些玩的如高檔的麻將館、健身設(shè)施，或者是茶館、酒吧之類的就更好了，吸著都江堰的空氣，耍著成都能耍的。 2023年 1—9月旅游娛樂收入，僅占旅游直接收入的 %。 與青城山相比，都江堰在休閑娛樂上更具吸引力 2023年（萬(wàn)人次） 2023年（萬(wàn)人次） 2023年一季度（萬(wàn)人次） 都江堰 88 125 青城山 結(jié)論一： 在觀光旅游與休閑娛樂的兩者選擇中，游客更傾向于后者 結(jié)論二： 從旅游娛樂的收入上看，說明都江堰的旅游產(chǎn)業(yè)要素配臵不協(xié)調(diào)，對(duì)于休閑娛樂投入過少。 都江堰地區(qū)屬于典型的季節(jié)性旅游型城市，旅游淡旺季明顯，冬季旅游項(xiàng)目缺失，導(dǎo)致旅游人數(shù)驟減， ?都江堰休閑度假娛樂類項(xiàng)目少，主要依靠純粹的自然資源吸引游客； ?淡旺季非常明顯，冬季旅游人次驟減，但仍然有需求； ?如何在季節(jié)上尋求差異化將是本項(xiàng)目的突破口之一。 旅游價(jià)值挖掘 面對(duì)每年 600萬(wàn)－ 1000萬(wàn)的旅游人口，我們能為他們提供什么服務(wù)？ 會(huì)議 or餐飲？酒店 or酒吧？旅游商店 or特色娛樂？ ?旅游供給現(xiàn)狀 ?旅游需求特點(diǎn) 44 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 旅游度假區(qū)規(guī)律 都江堰區(qū)域現(xiàn)狀 都江堰價(jià)值為“都市休閑度假區(qū)” 都江堰休閑設(shè)施 都江堰休閑規(guī)劃 度假國(guó)際規(guī)律 都江堰必須打造一個(gè)相對(duì)集中的、具國(guó)際化的休閑度假區(qū)，來完善休閑度假功能 那么都江堰哪個(gè)項(xiàng)目能承擔(dān)此功能？ 40 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 都江堰是成都閑適文化的源頭，但都江堰缺乏能代表成都休閑文化的特色場(chǎng)所 是都江堰滋養(yǎng)了成都，使成都成為天府之國(guó)，人們世代安居樂業(yè)，久而久之，那種閑適是一定會(huì)從骨子里冒出來的，沒有都江堰水利工程就沒有成都平原的富饒，就沒有都江堰人的安逸和閑適。 ?產(chǎn)業(yè)功能區(qū)增強(qiáng)都市休閑板塊的活力十分重要。 深圳鹽田大梅沙城市休閑區(qū)功能示意 ?片區(qū)定位 ：建設(shè)具有一流濱海風(fēng)光，集娛樂休閑、高尚居住和自然生態(tài)為一體的濱海旅游度假區(qū)和東部旅游服務(wù)基地 ?功能分區(qū) :濱海公園、旅游度假、商業(yè)服務(wù)、配套居住及風(fēng)景林地 萬(wàn)科東海岸 商業(yè)及配套設(shè)施 生態(tài)觀光區(qū) 生活中心區(qū) 華僑城 生態(tài)旅游區(qū) 主干道 往市區(qū) 政府用地 科研 用地 居住功能區(qū) 居住功能 娛樂、 及臨時(shí) 居住區(qū) 借鑒案例 33 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 ?都江堰擁有雙世界文化遺產(chǎn)，空氣質(zhì)量一級(jí)，也是成都人選擇該地作為第一休閑度假地的原因之一。 30 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 四個(gè)板塊： 都市旅游區(qū)、都江堰 — 青城山精品旅游區(qū)、城鎮(zhèn)文化旅游網(wǎng)節(jié)點(diǎn)、龍門山 — 邛崍山生態(tài)旅游帶“四個(gè)板塊”產(chǎn)業(yè)支撐體系建設(shè)。 從成都旅游規(guī)劃看，都江堰要成為大成都的“國(guó)際性旅游休閑度假區(qū)” 入境旅游人數(shù)： 2023年接待達(dá)到 120萬(wàn)人次 旅游外匯收入： 5億美元。 ?遠(yuǎn)郊區(qū)： 邛崍 :成都市紅色旅游城市，距成都 75公里 彭州：天府現(xiàn)代石化城，古蜀文化資源市，距成都 36公里 崇州：大都市后方服務(wù)型的生態(tài)旅游、居家城市，距成都 37公里 金堂：西部花園水城 ,成都游樂中心，距成都 36公里。 我們必須從區(qū)域價(jià)值、旅游產(chǎn)業(yè)、市場(chǎng)機(jī)會(huì)和成功案例中尋找機(jī)會(huì)，并從項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)中尋求突破 區(qū)域 價(jià)值 旅游 產(chǎn)業(yè) 突 破 Breakthrough 市場(chǎng) 機(jī)會(huì) 成功 案例 27 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 利潤(rùn)最大化意味著什么？－面對(duì)成都市場(chǎng)，但競(jìng)爭(zhēng)、資源、可實(shí)現(xiàn)性都不能支撐本項(xiàng)目 價(jià)格預(yù)期 突破方式 競(jìng)爭(zhēng)對(duì)象 市場(chǎng)實(shí)現(xiàn)度 可行性 ?方式 1：類比于城市中心的最高端別墅 10000元 /平米以上 ?產(chǎn)品創(chuàng)新、檔次提升 ?產(chǎn)品附加值（高科技、高品質(zhì)材料、特殊設(shè)計(jì)） ?設(shè)施再造 ?城市中心別墅 ?金林半島等 ?城市豪宅的價(jià)格評(píng)判體系不能超越 ?客戶敏感點(diǎn)首先是城市地段而非產(chǎn)品 NO ?方式 2：類比于城郊的中高端別墅 5000－6000元 /平米 ?產(chǎn)品創(chuàng)新 ?配套創(chuàng)新 ?城郊溫江、華陽(yáng)、龍泉驛等五個(gè)競(jìng)爭(zhēng)片區(qū) ?麓山國(guó)際等 ?競(jìng)爭(zhēng)激烈 ?一般投入產(chǎn)品突破難度大 ?評(píng)判體系不一致 NO ?方式 3：類比于青城山的度假別墅 4000－5000元 /平米 ?產(chǎn)品升級(jí) ?戶型創(chuàng)新 ?青城山內(nèi) ?天下青城等 ?成都客戶選擇首選青城山，不選都江堰 NO 目標(biāo)解析 23 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 利潤(rùn)最大化意味著什么？－都江堰產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)薄弱，高端購(gòu)買力消費(fèi)人群較少，不足以支撐本項(xiàng)目高利潤(rùn)要求 都江堰產(chǎn)業(yè)狀況1 1 . 28 . 3131 5 . 1 44 . 36 . 0 5 6 . 1 78 . 4 4051015202023 2023 2023 2023旅游業(yè) 能源等五大產(chǎn)業(yè)都江堰城市三產(chǎn)比例為 :: ，其中第三產(chǎn)業(yè)中旅游業(yè)為主要?jiǎng)?chuàng)收產(chǎn)業(yè)，與機(jī)械、印刷包裝、建材、能源、醫(yī)藥化工五大支柱產(chǎn)業(yè)相比優(yōu)勢(shì)明顯，產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)比較單一，基礎(chǔ)產(chǎn)業(yè)薄弱。 ?臵業(yè)用途： ?主要為度假、養(yǎng)老的第二居所。 項(xiàng)目解析 項(xiàng)目目標(biāo) 項(xiàng)目核心問題 整體發(fā)展戰(zhàn)略 整體定位 財(cái)務(wù)分析 區(qū)域價(jià)值挖掘 成功案例借鑒 旅游價(jià)值挖掘 市場(chǎng)機(jī)會(huì)挖掘 16 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 ?希望 2023年銷售率達(dá)到 50%。 項(xiàng)目解析 項(xiàng)目目標(biāo) 項(xiàng)目核心問題 整體發(fā)展戰(zhàn)略 整體定位 財(cái)務(wù)分析 區(qū)域價(jià)值挖掘 成功案例借鑒 旅游價(jià)值挖掘 市場(chǎng)機(jī)會(huì)挖掘 13 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 地塊內(nèi)部資源現(xiàn)狀 市政配套公園 ?占地 160畝，包含在 914畝之內(nèi)，市政府要求先期開發(fā) 地塊內(nèi)部資源 ?蒲陽(yáng)河橫穿項(xiàng)目地，河水寬 30米，但是都江堰城區(qū)河流眾多（ 5條），非稀缺資源 ?地塊內(nèi)有一個(gè)河心島，占地 74298平米左右，具有良好的獨(dú)立性和標(biāo)志性。 本項(xiàng)目 農(nóng)田 拆遷房 電站 二環(huán)路 水杉樹 9 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 本項(xiàng)目西、北、南皆為城市規(guī)劃路，東臨城市主干道二環(huán)路，可通達(dá)性較好；但外部可利用資源較少 河心島 ?北面：水杉樹林，臨18米寬規(guī)劃路。 項(xiàng)目處于城市規(guī)劃中的金鳳 蒲陽(yáng)工業(yè)區(qū)，不是都江堰城市發(fā)展的主要方向 ?用地發(fā)展方向 ：重點(diǎn)往成都中心城方向向南部的聚源新區(qū)發(fā)展，其次往東北部蒲陽(yáng)方向發(fā)展。 其他： 二王廟、魚嘴、飛沙堰 5 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 成青快速路： 三環(huán)路 光華 青城山風(fēng)景區(qū)，全長(zhǎng)為 ，雙向 6車道，設(shè)計(jì)時(shí)速為 80公里；（在建） 沙西線都江堰延伸段（規(guī)劃）。 大成都規(guī)劃 城市定位 都江堰被納入大成都發(fā)展體系之中，被譽(yù)為成都的后花園，被定位為國(guó)際休閑度假旅游區(qū)。 概況 ?大成都藍(lán)圖 : 1個(gè)特大城市：成都市主城區(qū)。成都國(guó)瑞都江堰 900畝項(xiàng)目整體發(fā)展戰(zhàn)略及定位 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 1988年撤灌縣設(shè)市。 城鄉(xiāng)一體、協(xié)調(diào)發(fā)展。 老成灌 213國(guó)道， 55公里左右距離。 遺產(chǎn)二：青城山 都江堰市西南 15公里處，是中國(guó)著名的道教名山和國(guó)家重點(diǎn)風(fēng)景名勝區(qū)，也是中國(guó)道教的重要發(fā)祥地、天師道的祖山祖庭，凝聚了中國(guó)道教文化的精華。 成都 5K 玉壘山公園 6 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 本地塊距離城區(qū)較近，依托城市配套資源，市政配套資源優(yōu)勢(shì)較為明顯 玉壘中學(xué) 高橋小學(xué)、光亞學(xué)校 信用社 水電十局學(xué)校 婦幼保健站 中國(guó)銀行 水電十局醫(yī)院 麗都商場(chǎng) 交行、農(nóng)行 酒店 8 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 ?東面：為城市二環(huán)路，城市主干道之一。 ?規(guī)劃容積率 ，總建面大于 35萬(wàn)平米 ?建筑密度 %，綠地率50%， ?建筑限高 21米 ?一期占地： 171376平米 ?二期占地： 45051平米 ?三期占地： 67043平米 ?四期占地： 112376平米 ?五期占地： 74298平米 ?六期占地： 85216平米 10 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 項(xiàng)目屬性界定 屬性界定解析 12 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 ?啟動(dòng)區(qū) 6萬(wàn)平米已報(bào)建，但是具體位臵可調(diào)整。 基于世聯(lián)的經(jīng)驗(yàn)，類似項(xiàng)目有如下特性 ?類似項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)大，考慮風(fēng)險(xiǎn)往往比直接考慮項(xiàng)目利潤(rùn)更有助于問題的解決 ?價(jià)格和利潤(rùn)的實(shí)現(xiàn)需依靠區(qū)域、市場(chǎng)走勢(shì)、項(xiàng)目運(yùn)作能力等，類似項(xiàng)目?jī)r(jià)值確定難度較大 目標(biāo)理解 一、規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)、保證成功運(yùn)作 二、利潤(rùn)最大化要基于可實(shí)現(xiàn)的基礎(chǔ)上 三、追求卓越，提升企業(yè)的開發(fā)能力和品牌 ?小市場(chǎng)大項(xiàng)目 ?項(xiàng)目特征不鮮明 目標(biāo)理解 在合理規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)和可實(shí)現(xiàn)的基礎(chǔ)上追求利潤(rùn)最大化 項(xiàng)目特點(diǎn) 限高對(duì)目標(biāo)的影響 ?限高影響容積率彈性 ?限高對(duì)建筑設(shè)計(jì)影響大 ?限高與國(guó)家政策相違背 15 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 ?在對(duì)青城山各個(gè)樓盤購(gòu)買客戶的調(diào)查中我們得出：購(gòu)買青城山附近樓盤的客戶主要有 3類：第一類為成都人，第二類成都以外的省內(nèi)人，第三類為全國(guó)客戶。 利潤(rùn)最大化意味著什么？－從都江堰市場(chǎng)看，人口總量和購(gòu)買需求較小，不能支撐本項(xiàng)目 55萬(wàn)的總量 目標(biāo)解析 都江堰市場(chǎng)樓盤消化量3 1 . 0 9 3 3 . 0 73 9 . 3 4 0 . 6010203040502023 2023 2023 2023都江堰總消化量 都江堰個(gè)盤消化情況 從個(gè)盤消化速度看，本項(xiàng)目消化完需要 10年以上 個(gè)盤年消化量 30200 29500 30000 28000 25000 0 10000 20230 30000 40000 走都江堰本地花園小區(qū)開發(fā)模式：本項(xiàng)目上限建筑面積： 754＊ 667＊ ＝ 55萬(wàn)平 備注：人口與房產(chǎn)消化量經(jīng)驗(yàn)值是指三線城市人口數(shù)量與房地產(chǎn)年消化量 1： － ?按人口測(cè)算消化量 =都江堰市區(qū)人口 *人口與房產(chǎn)消化量經(jīng)驗(yàn)值=17萬(wàn)＊ ()= ?都江堰歷年房地產(chǎn)消化量 從總量看，本項(xiàng)目相當(dāng)于都江堰市場(chǎng)總量的 － 3倍 ?個(gè)盤案例 都市美麗洲是都江堰消化較快樓盤，大約年 300套約 4萬(wàn)平米 19 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 利潤(rùn)最大化意味著什么？－如果面對(duì)成都市場(chǎng)，我們處于價(jià)格體系的最低端 目標(biāo)解析 本區(qū)域 35004000 50006000 60006500 30003500 15分鐘 30分鐘 C 〉 10000 成都周邊板塊價(jià)格分布狀況 各板塊根據(jù)與城市中心的通勤時(shí)間／距離價(jià)格呈梯度遞減 本項(xiàng)目處于價(jià)格體系的最低端，要想價(jià)值最大化，必須尋找突破？ ?方式 1：類比于城市中心的最高端別墅，價(jià)格 10000元 /平米以上 ?方式 2：類比于城郊的中高端別墅，價(jià)格 5000－ 6000元 /平米 ?方式 3：類比于青城山的度假別墅，價(jià)格 4000－ 5000元 /平米 22 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 項(xiàng)目解析 項(xiàng)目目標(biāo) 項(xiàng)目核心問題 整體發(fā)展戰(zhàn)略 整體定位 財(cái)務(wù)分析 區(qū)域價(jià)值挖掘 成功案例借鑒