【正文】 托菲諾 1000~2023 高爾夫 觀瀾高爾夫 1500~2500 城市中心公園 城市綠洲 1000~2023 娛樂項目 杭州宋城 1000以上 特色商業(yè)街區(qū) 上海新天地 香港蘭桂坊 10000~20230 金融中心 上海陸家嘴 8000~10000 公共設施 政府機構 深圳中心區(qū)市民中心 1000~2500 體育中心 亞運村 2023~3000 大學城 上海松江大學城 1000~1500 交通干線 香港東涌新城 15000 電視塔 上海東方明珠 2023以上 公共建筑 國家大劇院 會展中心 廣州新會展中心 3000以上 會議中心 海南博鰲會議中心 2023 標志建筑 城市級購物中心 華潤新城 1000以上 數碼港 香港數碼港 獨特資源 杭州西湖 4000~6000 外國人社區(qū) 深圳蛇口別墅區(qū) 30004000 超高層 深圳地王、上海金茂 3000~5000 五星級酒店 深圳威尼斯 1000以上 國內區(qū)域增值設施與功能估算表 50 本報告是嚴格保密的。 游客 2： 都江堰要是多一些玩的如高檔的麻將館、健身設施，或者是茶館、酒吧之類的就更好了，吸著都江堰的空氣，耍著成都能耍的。 2023年 1—9月旅游娛樂收入，僅占旅游直接收入的 %。 與青城山相比，都江堰在休閑娛樂上更具吸引力 2023年（萬人次） 2023年（萬人次） 2023年一季度（萬人次） 都江堰 88 125 青城山 結論一： 在觀光旅游與休閑娛樂的兩者選擇中，游客更傾向于后者 結論二： 從旅游娛樂的收入上看，說明都江堰的旅游產業(yè)要素配臵不協(xié)調，對于休閑娛樂投入過少。 都江堰地區(qū)屬于典型的季節(jié)性旅游型城市，旅游淡旺季明顯，冬季旅游項目缺失，導致旅游人數驟減， ?都江堰休閑度假娛樂類項目少，主要依靠純粹的自然資源吸引游客； ?淡旺季非常明顯，冬季旅游人次驟減，但仍然有需求； ?如何在季節(jié)上尋求差異化將是本項目的突破口之一。 旅游價值挖掘 面對每年 600萬－ 1000萬的旅游人口，我們能為他們提供什么服務？ 會議 or餐飲？酒店 or酒吧？旅游商店 or特色娛樂？ ?旅游供給現狀 ?旅游需求特點 44 本報告是嚴格保密的。 旅游度假區(qū)規(guī)律 都江堰區(qū)域現狀 都江堰價值為“都市休閑度假區(qū)” 都江堰休閑設施 都江堰休閑規(guī)劃 度假國際規(guī)律 都江堰必須打造一個相對集中的、具國際化的休閑度假區(qū)，來完善休閑度假功能 那么都江堰哪個項目能承擔此功能？ 40 本報告是嚴格保密的。 都江堰是成都閑適文化的源頭，但都江堰缺乏能代表成都休閑文化的特色場所 是都江堰滋養(yǎng)了成都，使成都成為天府之國，人們世代安居樂業(yè)，久而久之，那種閑適是一定會從骨子里冒出來的，沒有都江堰水利工程就沒有成都平原的富饒，就沒有都江堰人的安逸和閑適。 ?產業(yè)功能區(qū)增強都市休閑板塊的活力十分重要。 深圳鹽田大梅沙城市休閑區(qū)功能示意 ?片區(qū)定位 ：建設具有一流濱海風光，集娛樂休閑、高尚居住和自然生態(tài)為一體的濱海旅游度假區(qū)和東部旅游服務基地 ?功能分區(qū) :濱海公園、旅游度假、商業(yè)服務、配套居住及風景林地 萬科東海岸 商業(yè)及配套設施 生態(tài)觀光區(qū) 生活中心區(qū) 華僑城 生態(tài)旅游區(qū) 主干道 往市區(qū) 政府用地 科研 用地 居住功能區(qū) 居住功能 娛樂、 及臨時 居住區(qū) 借鑒案例 33 本報告是嚴格保密的。 ?都江堰擁有雙世界文化遺產，空氣質量一級，也是成都人選擇該地作為第一休閑度假地的原因之一。 30 本報告是嚴格保密的。 四個板塊： 都市旅游區(qū)、都江堰 — 青城山精品旅游區(qū)、城鎮(zhèn)文化旅游網節(jié)點、龍門山 — 邛崍山生態(tài)旅游帶“四個板塊”產業(yè)支撐體系建設。 從成都旅游規(guī)劃看，都江堰要成為大成都的“國際性旅游休閑度假區(qū)” 入境旅游人數： 2023年接待達到 120萬人次 旅游外匯收入： 5億美元。 ?遠郊區(qū)： 邛崍 :成都市紅色旅游城市，距成都 75公里 彭州：天府現代石化城，古蜀文化資源市，距成都 36公里 崇州：大都市后方服務型的生態(tài)旅游、居家城市，距成都 37公里 金堂：西部花園水城 ,成都游樂中心，距成都 36公里。 我們必須從區(qū)域價值、旅游產業(yè)、市場機會和成功案例中尋找機會，并從項目優(yōu)勢中尋求突破 區(qū)域 價值 旅游 產業(yè) 突 破 Breakthrough 市場 機會 成功 案例 27 本報告是嚴格保密的。 利潤最大化意味著什么？－面對成都市場，但競爭、資源、可實現性都不能支撐本項目 價格預期 突破方式 競爭對象 市場實現度 可行性 ?方式 1：類比于城市中心的最高端別墅 10000元 /平米以上 ?產品創(chuàng)新、檔次提升 ?產品附加值（高科技、高品質材料、特殊設計） ?設施再造 ?城市中心別墅 ?金林半島等 ?城市豪宅的價格評判體系不能超越 ?客戶敏感點首先是城市地段而非產品 NO ?方式 2：類比于城郊的中高端別墅 5000－6000元 /平米 ?產品創(chuàng)新 ?配套創(chuàng)新 ?城郊溫江、華陽、龍泉驛等五個競爭片區(qū) ?麓山國際等 ?競爭激烈 ?一般投入產品突破難度大 ?評判體系不一致 NO ?方式 3：類比于青城山的度假別墅 4000－5000元 /平米 ?產品升級 ?戶型創(chuàng)新 ?青城山內 ?天下青城等 ?成都客戶選擇首選青城山，不選都江堰 NO 目標解析 23 本報告是嚴格保密的。 利潤最大化意味著什么？－都江堰產業(yè)基礎薄弱，高端購買力消費人群較少，不足以支撐本項目高利潤要求 都江堰產業(yè)狀況1 1 . 28 . 3131 5 . 1 44 . 36 . 0 5 6 . 1 78 . 4 4051015202023 2023 2023 2023旅游業(yè) 能源等五大產業(yè)都江堰城市三產比例為 :: ，其中第三產業(yè)中旅游業(yè)為主要創(chuàng)收產業(yè)，與機械、印刷包裝、建材、能源、醫(yī)藥化工五大支柱產業(yè)相比優(yōu)勢明顯，產業(yè)結構比較單一，基礎產業(yè)薄弱。 ?臵業(yè)用途： ?主要為度假、養(yǎng)老的第二居所。 項目解析 項目目標 項目核心問題 整體發(fā)展戰(zhàn)略 整體定位 財務分析 區(qū)域價值挖掘 成功案例借鑒 旅游價值挖掘 市場機會挖掘 16 本報告是嚴格保密的。 ?希望 2023年銷售率達到 50%。 項目解析 項目目標 項目核心問題 整體發(fā)展戰(zhàn)略 整體定位 財務分析 區(qū)域價值挖掘 成功案例借鑒 旅游價值挖掘 市場機會挖掘 13 本報告是嚴格保密的。 地塊內部資源現狀 市政配套公園 ?占地 160畝，包含在 914畝之內，市政府要求先期開發(fā) 地塊內部資源 ?蒲陽河橫穿項目地，河水寬 30米，但是都江堰城區(qū)河流眾多（ 5條），非稀缺資源 ?地塊內有一個河心島，占地 74298平米左右，具有良好的獨立性和標志性。 本項目 農田 拆遷房 電站 二環(huán)路 水杉樹 9 本報告是嚴格保密的。 本項目西、北、南皆為城市規(guī)劃路，東臨城市主干道二環(huán)路，可通達性較好；但外部可利用資源較少 河心島 ?北面：水杉樹林，臨18米寬規(guī)劃路。 項目處于城市規(guī)劃中的金鳳 蒲陽工業(yè)區(qū)，不是都江堰城市發(fā)展的主要方向 ?用地發(fā)展方向 ：重點往成都中心城方向向南部的聚源新區(qū)發(fā)展，其次往東北部蒲陽方向發(fā)展。 其他： 二王廟、魚嘴、飛沙堰 5 本報告是嚴格保密的。 成青快速路： 三環(huán)路 光華 青城山風景區(qū)，全長為 ，雙向 6車道，設計時速為 80公里；（在建） 沙西線都江堰延伸段（規(guī)劃）。 大成都規(guī)劃 城市定位 都江堰被納入大成都發(fā)展體系之中，被譽為成都的后花園，被定位為國際休閑度假旅游區(qū)。 概況 ?大成都藍圖 : 1個特大城市：成都市主城區(qū)。成都國瑞都江堰 900畝項目整體發(fā)展戰(zhàn)略及定位 本報告是嚴格保密的。 1988年撤灌縣設市。 城鄉(xiāng)一體、協(xié)調發(fā)展。 老成灌 213國道， 55公里左右距離。 遺產二：青城山 都江堰市西南 15公里處，是中國著名的道教名山和國家重點風景名勝區(qū)，也是中國道教的重要發(fā)祥地、天師道的祖山祖庭，凝聚了中國道教文化的精華。 成都 5K 玉壘山公園 6 本報告是嚴格保密的。 本地塊距離城區(qū)較近，依托城市配套資源，市政配套資源優(yōu)勢較為明顯 玉壘中學 高橋小學、光亞學校 信用社 水電十局學校 婦幼保健站 中國銀行 水電十局醫(yī)院 麗都商場 交行、農行 酒店 8 本報告是嚴格保密的。 ?東面：為城市二環(huán)路，城市主干道之一。 ?規(guī)劃容積率 ，總建面大于 35萬平米 ?建筑密度 %，綠地率50%， ?建筑限高 21米 ?一期占地： 171376平米 ?二期占地： 45051平米 ?三期占地： 67043平米 ?四期占地： 112376平米 ?五期占地： 74298平米 ?六期占地： 85216平米 10 本報告是嚴格保密的。 項目屬性界定 屬性界定解析 12 本報告是嚴格保密的。 ?啟動區(qū) 6萬平米已報建，但是具體位臵可調整。 基于世聯的經驗，類似項目有如下特性 ?類似項目風險大，考慮風險往往比直接考慮項目利潤更有助于問題的解決 ?價格和利潤的實現需依靠區(qū)域、市場走勢、項目運作能力等，類似項目價值確定難度較大 目標理解 一、規(guī)避風險、保證成功運作 二、利潤最大化要基于可實現的基礎上 三、追求卓越，提升企業(yè)的開發(fā)能力和品牌 ?小市場大項目 ?項目特征不鮮明 目標理解 在合理規(guī)避風險和可實現的基礎上追求利潤最大化 項目特點 限高對目標的影響 ?限高影響容積率彈性 ?限高對建筑設計影響大 ?限高與國家政策相違背 15 本報告是嚴格保密的。 ?在對青城山各個樓盤購買客戶的調查中我們得出：購買青城山附近樓盤的客戶主要有 3類：第一類為成都人，第二類成都以外的省內人，第三類為全國客戶。 利潤最大化意味著什么？－從都江堰市場看，人口總量和購買需求較小，不能支撐本項目 55萬的總量 目標解析 都江堰市場樓盤消化量3 1 . 0 9 3 3 . 0 73 9 . 3 4 0 . 6010203040502023 2023 2023 2023都江堰總消化量 都江堰個盤消化情況 從個盤消化速度看，本項目消化完需要 10年以上 個盤年消化量 30200 29500 30000 28000 25000 0 10000 20230 30000 40000 走都江堰本地花園小區(qū)開發(fā)模式：本項目上限建筑面積： 754＊ 667＊ ＝ 55萬平 備注：人口與房產消化量經驗值是指三線城市人口數量與房地產年消化量 1： － ?按人口測算消化量 =都江堰市區(qū)人口 *人口與房產消化量經驗值=17萬＊ ()= ?都江堰歷年房地產消化量 從總量看，本項目相當于都江堰市場總量的 － 3倍 ?個盤案例 都市美麗洲是都江堰消化較快樓盤，大約年 300套約 4萬平米 19 本報告是嚴格保密的。 利潤最大化意味著什么？－如果面對成都市場，我們處于價格體系的最低端 目標解析 本區(qū)域 35004000 50006000 60006500 30003500 15分鐘 30分鐘 C 〉 10000 成都周邊板塊價格分布狀況 各板塊根據與城市中心的通勤時間／距離價格呈梯度遞減 本項目處于價格體系的最低端，要想價值最大化，必須尋找突破？ ?方式 1：類比于城市中心的最高端別墅，價格 10000元 /平米以上 ?方式 2：類比于城郊的中高端別墅，價格 5000－ 6000元 /平米 ?方式 3：類比于青城山的度假別墅，價格 4000－ 5000元 /平米 22 本報告是嚴格保密的。 項目解析 項目目標 項目核心問題 整體發(fā)展戰(zhàn)略 整體定位 財務分析 區(qū)域價值挖掘 成功案例借鑒