【正文】 成都國地東湖灣項(xiàng)目首次溝通 版權(quán)聲明： 本文僅供客戶內(nèi)部使用，版權(quán)歸世聯(lián)地產(chǎn)顧問（中國）有限公司所有，未經(jīng)世聯(lián)地產(chǎn)顧問（中國）有限公司書面許可，不得擅自向其它任何機(jī)構(gòu)和個(gè)人傳閱、引用、復(fù)制和發(fā)布報(bào)告中的部分或全部內(nèi)容。 謹(jǐn) 呈：成都國地置業(yè)有限公司 [2023] GW 項(xiàng)目整體工作推進(jìn)安排 工作內(nèi)容 工作目的 工作時(shí)間 1 市場及客戶調(diào)研 項(xiàng)目顧問結(jié)論基礎(chǔ) 7月 25日至 7月 31日 2 啟動(dòng)位置建議；啟動(dòng)區(qū)基本指標(biāo)建議 形成規(guī)劃意見核心結(jié)論，指導(dǎo)設(shè)計(jì)單位開始工作 8月 25日（ 30天） 3 啟動(dòng)區(qū)產(chǎn)品建議 指導(dǎo)規(guī)劃布局、戶型平面、立面及景觀設(shè)計(jì)調(diào)整 9月 15日（ 50天） 4 集成開發(fā)專業(yè)建議 就開發(fā)愿景及模式向政府匯報(bào) 7月底 5 案名及推廣語建議 根據(jù)客戶需求提供 從 7月 25日到 7月 31日，項(xiàng)目小組已經(jīng)完成了以下調(diào)研工作并將調(diào)研資料匯總以文本文件形式提交客戶 房地產(chǎn)市場調(diào)研 ?項(xiàng)目地塊查勘 ?房地產(chǎn)市場調(diào)研 龍泉驛區(qū)樓盤調(diào)研 —— 五大板塊 老城區(qū)、陽光城、三環(huán)外板塊、繞城高速外板塊、東山國際區(qū)域板塊，共計(jì) 21個(gè)項(xiàng)目 城市住宅中高檔樓盤現(xiàn)場調(diào)研 —— 全市中高檔城市住宅項(xiàng)目七大板塊，共計(jì) 49個(gè)項(xiàng)目 專業(yè)人士及消費(fèi)者訪談 開發(fā)企業(yè)調(diào)研 ? 房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士訪談 成都當(dāng)?shù)亻_發(fā)商前期及銷售主管訪談 10余人 銷售代表訪談 70余人 ? 政府訪談 龍泉區(qū)相關(guān)主管部門訪談 6個(gè) —— 建委、發(fā)改委、房管、開發(fā)區(qū)管委會(huì)、計(jì)經(jīng)局、國土 ?消費(fèi)者訪談 項(xiàng)目可能目標(biāo)客戶（可比項(xiàng)目意向客戶及業(yè)主訪談）約20人 ?首次溝通會(huì) ?公司管理層訪談 蔣總 馬總 吳總 項(xiàng)目本身所具備的基礎(chǔ)條件和開發(fā)商的開發(fā)目標(biāo)是我們制定項(xiàng)目開發(fā)思路的前提與出發(fā)點(diǎn) ?區(qū)位 ：現(xiàn)狀城市蔓延區(qū)，規(guī)劃中的城市副中心 ?交通 ：近郊，距城市中心區(qū)車行 30分鐘之內(nèi) ?規(guī)模 ：大規(guī)模，整體 4000畝，至少可取地 1200畝，地塊完整 ?內(nèi)部資源 ：緩坡丘陵，具備豐富的地形及水體資源 ?周邊狀況 ：基本以城市主干道為四至，邊界清晰，周邊無明顯不利要素，且緊鄰成都傳統(tǒng)都市田園旅游勝地 —— 三圣鄉(xiāng) ?開發(fā)模式 ： 4000畝的一級(jí)開發(fā)商，希望能夠進(jìn)行整體開發(fā) ?在企業(yè)中的地位 ：集團(tuán)重點(diǎn)項(xiàng)目，希望建成整個(gè)成都范圍內(nèi)的里程碑式高品質(zhì)項(xiàng)目，引領(lǐng)區(qū)域房地產(chǎn)發(fā)展升級(jí) ? 價(jià)格預(yù)期 ：價(jià)格超越（ 6000/8000），打造成都富人區(qū) 項(xiàng)目具備成為站位成都、定位高端的高品質(zhì)大盤的基本素質(zhì)和條件 ?目前已經(jīng)確定的投入 ：造價(jià) 2個(gè)億的 18洞 golf、 湖景濕地公園、五星級(jí)酒店以及區(qū)域級(jí)城市配套中心 ?開發(fā)進(jìn)度 ： Golf與城市公園今年年底開工 本體條件 開發(fā)目標(biāo) 投入計(jì)劃 為配合開發(fā)商加快工作進(jìn)度，本次匯報(bào)的主要內(nèi)容和思路主要圍繞啟動(dòng)位置和基本指標(biāo)來展開 ?項(xiàng)目所在區(qū)域（龍泉）的發(fā)展基礎(chǔ)和房地產(chǎn)市場現(xiàn)狀 ?龍泉未來發(fā)展趨勢(shì)、潛在供應(yīng)和項(xiàng)目資源比較優(yōu)勢(shì)分析 ?成都中高端住宅市場現(xiàn)狀及競爭格局分析 ?成都中高端住宅產(chǎn)品分級(jí)及客戶細(xì)分分析 ?基于客戶需求針對(duì)競爭的項(xiàng)目現(xiàn)實(shí)競爭力分析 ?成都整體市場發(fā)展趨勢(shì)分析 ?類比標(biāo)桿案例發(fā)展歷程分析 ?項(xiàng)目開發(fā)進(jìn)程約束條件分析（取地順序、核心資源分布、工程進(jìn)度） 現(xiàn)在在哪里？ 起點(diǎn)能多高？ 未來怎樣走？ 整體開發(fā)順序 啟動(dòng)定位設(shè)想 啟動(dòng)配比及容積率建議 展示區(qū)位置及內(nèi)容建議 本次匯報(bào)核心結(jié)論構(gòu)成 成都新一版整體規(guī)劃中龍泉位于成都主要城市發(fā)展軸之上，被定位于包含了工業(yè)、休閑度假功能的“城市新區(qū)” ? 成都主城區(qū)發(fā)展軸 ：位于成都從郫縣到龍泉的東西發(fā)展主軸之上 ? 成都主城區(qū)空間布局：“ 一主兩次多心”的東部分中心 片區(qū) 功能定位 中心城區(qū) 省會(huì)、西部地區(qū)的科技、金融、商貿(mào)中心和交通、通信樞紐、重要的旅游中心城市和歷史文化名城 華陽 主城區(qū)南部分中心，以發(fā)展會(huì)展、商務(wù)服務(wù)、科研等為主的新城區(qū) 新都 主城區(qū)北部分中心，青白江區(qū)將以化工、冶金、建材、重型設(shè)備制造為主導(dǎo)形成集中發(fā)展區(qū)，新都區(qū)將依托鐵路樞紐建設(shè)物流中心。二者共同構(gòu)成北部新城 雙流 主城區(qū)西南部分中心，以醫(yī)藥、電氣機(jī)械設(shè)備制造等為主導(dǎo)的集中發(fā)展區(qū)，以發(fā)展物流配送、 科研教育為主 的園林式城區(qū) 龍泉 主城區(qū)東部分中心，國家級(jí)經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)所在地，現(xiàn)代制造業(yè)為主導(dǎo)的工業(yè)集中發(fā)展區(qū) ,將發(fā)展 休閑度假產(chǎn)業(yè) 的城市新區(qū) 郫縣 主城區(qū)西北部分中心，以高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)為主導(dǎo)的工業(yè)集中發(fā)展區(qū)，依托大專院校形成 科研教育基地 溫江 主城區(qū)西部分中心，以食品、印刷、高新產(chǎn)業(yè)為主導(dǎo)的工業(yè)集中發(fā)展區(qū)，依托大專院校形成 教育科研、休閑旅游為主的城市新區(qū) GDP 2023 2023 2023 2023 2023 2023龍泉驛區(qū) GDP總值發(fā)展水平 (億元 ) 050100150200250龍泉驛 雙流 郫縣 溫江 新都2023年龍泉與其他成都近郊區(qū)生產(chǎn)總值比較 (億元 ) ?龍泉驛區(qū)在以成都經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)為龍頭的帶動(dòng)下全區(qū)經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展 , 至 2023年全區(qū)國民生產(chǎn)總值達(dá) 。但和周邊近郊區(qū)縣相比，國民生產(chǎn)總值及人均可支配收入仍處于中低水平。 盡管近年來經(jīng)濟(jì)一直保持增長，但龍泉的經(jīng)濟(jì)總量和人均收入在成都近郊區(qū)縣中仍處于中低水平 2023年成都郊區(qū)人均可支配收入比較 110201270811667123001251810000105001100011500120231250013000龍泉驛 雙流 郫縣 溫江 新都2023年成都郊區(qū)城市化率比較 ?雖然龍泉驛區(qū)第一產(chǎn)業(yè)產(chǎn)值每年均略有增長，但第一產(chǎn)業(yè)在 GDP中的貢獻(xiàn)比例卻大幅下降。 ?縱觀成都郊區(qū)， 2023年龍泉驛區(qū)的第一產(chǎn)業(yè)增加值為 ,僅次于雙流縣列在第二為位。同時(shí) 2023年龍泉驛區(qū)的城市化率僅為%。 ?因此不難看出龍泉驛區(qū)仍為成都郊區(qū)的一個(gè)農(nóng)業(yè)大區(qū)。 1 0 . 1 71 0 . 7 41 2 . 2 81 4 . 4 21 6 . 0 61 7 . 0 51 1 . 3 816% 16% 16%15%18%20%17%0246810121416182023 2023 2023 2023 2023 2023 20230%5%10%15%20%25%% %%%%%%%%%%%龍泉驛 雙流 郫縣 溫江 新都龍泉驛區(qū)第一產(chǎn)業(yè)發(fā)展?fàn)顩r 2023年成都郊區(qū)第一產(chǎn)業(yè)增加值比較 0510152025龍泉驛 雙流 郫縣 溫江 新都作為傳統(tǒng)的農(nóng)業(yè)大區(qū)，龍泉的農(nóng)業(yè)較發(fā)達(dá)，在產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)中占比較高，同時(shí)也造成了區(qū)域的城市化水平較低 050100150200250龍泉驛 雙流 郫縣 溫江 新都20% 18%17% 16% 16% 16% 15%45% 46% 45%39% 36%37%40%35% 36%38%49%46%44% 45%0%10%20%30%40%50%2023 2023 2023 2023 2023 2023 20230%10%20%30%40%50%60%第一產(chǎn)業(yè) 第三產(chǎn)業(yè) 第二產(chǎn)業(yè)龍泉驛區(qū)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)變化分析 經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)對(duì)龍泉驛地區(qū)貢獻(xiàn) 龍泉驛區(qū)規(guī)模以上工業(yè)總產(chǎn)值 ?龍泉驛區(qū)第二產(chǎn)業(yè)成為帶動(dòng)全區(qū)經(jīng)濟(jì)增長的主要因素，工業(yè)化水平進(jìn)一步提升，全區(qū)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)由2023年的 20： 35： 45 調(diào)整為 06年的 15： 49： 36。 ?目前龍泉驛地區(qū)工業(yè)發(fā)展主要依靠經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)支撐。 ?與其他四個(gè)近郊區(qū)縣對(duì)比分析，龍泉工業(yè)經(jīng)濟(jì)總量處于中下等水平。 隨著經(jīng)開區(qū)的建立，工業(yè)已經(jīng)成為推動(dòng)龍泉經(jīng)濟(jì)增長的主要因素，但是與其他近郊區(qū)縣相比，工業(yè)實(shí)力仍然較弱 020406080100120140地區(qū)生產(chǎn)總值 工業(yè)增加值 工業(yè)總產(chǎn)值從龍泉驛總體規(guī)劃看，項(xiàng)目位于以工業(yè)和科研教育為主要特色的大面片區(qū)，是龍泉未來城市的主要發(fā)展方向 ? 龍泉驛城區(qū)功能結(jié)構(gòu)規(guī)劃為“ 兩心、五片” 。 兩心： 即指舊城的商業(yè)中心和新區(qū)的商務(wù)辦公中心 五片 龍泉鎮(zhèn)： 以商業(yè)服務(wù)、行政辦公、工業(yè)、文化娛樂、配套居住為等為一體的多功能綜合片區(qū) 大面： 以工業(yè)和科研教育為主要特色的片區(qū) 平安： 以文化娛樂、教育和中高檔居住為主 興龍： 以工業(yè)、中高檔居住、旅游配套服務(wù)和教育為主 柏合： 以工業(yè)為主。 ? 未來城區(qū)主要發(fā)展方向?qū)⑾蛭骱湍媳狈较?延伸 龍泉鎮(zhèn) 興龍 柏合 大面 平安 從建成現(xiàn)狀以及未來發(fā)展看，項(xiàng)目所在的大面片區(qū)以及東山國際所處的興龍片區(qū)具備良好的發(fā)展?jié)摿? 龍泉驛現(xiàn)狀建成區(qū)主要分為繞城路以內(nèi)片區(qū)、老城區(qū)、陽光城和開發(fā)區(qū)四部分 ?繞城路以內(nèi)片區(qū) ：包括十陵鎮(zhèn)城區(qū)以及大面鎮(zhèn)部分區(qū)域，規(guī)劃管理權(quán)限規(guī)錦江區(qū)政府。是最先承接成都主城區(qū)蔓延的部分。城市意向較強(qiáng)，但缺乏整體的規(guī)劃，布局較為凌亂。 ? 老城區(qū) ：是龍泉驛縣城所在地。配套設(shè)施不齊全，居住與商業(yè)、工業(yè)混雜，城市面貌有待改善。 ? 陽光體育城 ：是龍泉驛早期興起的開發(fā)熱點(diǎn)之一，以別墅等低密度產(chǎn)品為主，但由于沒有得到持續(xù)性開發(fā)，逐漸衰落。 ? 經(jīng)開區(qū) ：是龍泉驛工業(yè)發(fā)展的基地，一期開發(fā)已經(jīng)完成，以工業(yè)用地為主，相關(guān)配套設(shè)施嚴(yán)重缺乏，土地利用集約度不高。 近期伴隨一系列重大設(shè)施以及項(xiàng)目的推進(jìn)，將進(jìn)一步加快大面片區(qū)和興龍片區(qū)的開發(fā)，推動(dòng)龍泉快速融入成都城區(qū) ?政府重點(diǎn)打造三個(gè)組團(tuán)以及經(jīng)開區(qū)： 天鵝湖：實(shí)現(xiàn)和城區(qū)的無縫對(duì)接。 皇冠湖：打造未來城市商業(yè)和商務(wù)的中心。 東山國際：按照完整的城市體系構(gòu)筑，形成綜合性的新城。 經(jīng)開區(qū)二期與三期：目前招商工作進(jìn)展順利，園區(qū)土地基本招商完畢 ? 完善公共交通： 地鐵 2號(hào)延伸段 （洪河 — 龍泉主城區(qū)）、東一環(huán)路龍泉段（原南北大通道）、東延線（老成渝路城區(qū)段）改造、東二環(huán)路龍泉段、主要景區(qū)旅游道路網(wǎng)改造。 城鄉(xiāng)公交普及化、信息網(wǎng)絡(luò)設(shè)施建設(shè)等項(xiàng)目。 ?引進(jìn)重大項(xiàng)目 四川師范學(xué)校的東校區(qū) 成都航天學(xué)院 吉利汽車 龍泉驛是成都近郊區(qū)土地供應(yīng)的主要區(qū)域， 06年其土地成交量在各郊區(qū)中僅次于雙流，但成交價(jià)格水平較低 ? 2023年龍泉驛土地成交量達(dá)到 2480畝，位列成都市前列。 ? 2023年龍泉驛土地成交單價(jià) 98萬元 /畝，低于主城區(qū)及郫縣、溫江、新都等郊區(qū)。 區(qū)域房地產(chǎn)市場近年呈現(xiàn) 〝走量不走價(jià)〞 的整體特征，商品房價(jià)格以及房地產(chǎn)投資額偏低，與其他近郊區(qū)相比房地產(chǎn)開發(fā)水平較低 ? 龍泉驛區(qū)無論竣工面積還是銷售面積都比較大，且持續(xù)上漲。 2023年度竣工面積比溫江、雙流、郫縣都高，銷售面積僅次于雙流，反映市場供需都是比較旺盛的； ? 但是投資額和銷售價(jià)格卻相較于其他區(qū)域偏低，說明龍泉驛房地產(chǎn)開發(fā)的檔次相對(duì)較低，2023年商品房銷售均價(jià)僅為 2861元，甚至低于郫縣的 2868元。 2 0 0 6 年房地產(chǎn)投資總額（億元）051015202530354045龍泉 溫江 雙流2023 年度相關(guān)比較050100150200龍泉 溫江 雙流 郫縣萬平米25002600270028002900300031003200330034003500元竣工面積 銷售面積 銷售價(jià)格龍泉驛區(qū)近年房地產(chǎn)市場供銷狀況6 0 . 1 872 6 7 . 2 3 1171 2 7 . 5 1 1 3 4 . 0 86 8 . 2 44 0 . 7 1 1 0 8 . 5 71147 9 . 8 89 5 . 4 51 3 6 0 . 9 2 1 4 3 3 . 91 5 5 6 . 5 31 9 9 8 . 7 12 8 6 1 . 41 2 6 2 . 9 10204060801001201401602023 2023 2023 2023 2023 20230500100015002023250030003500竣工面積（萬平米） 銷售面積（萬平米） 銷售價(jià)格（元）根據(jù)區(qū)域位置的差異和房地產(chǎn)供應(yīng)及客戶特征，可以把龍泉驛房地產(chǎn)市場分成四大片區(qū) 驛都大道片區(qū) 代表性項(xiàng)目 藝錦灣、御源大湖、龍城一號(hào) 產(chǎn)品類型 多層 /