【正文】 1 謹(jǐn)呈：福建連捷房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 A27GW091221011 世聯(lián)地產(chǎn)福建泉州 6500畝溫泉小鎮(zhèn)發(fā)展戰(zhàn)略及整體定位 打造海西首席休閑度假地產(chǎn) 2022年 3月 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 2 發(fā)展戰(zhàn)略及整體定位 物業(yè)發(fā)展建議 市場(chǎng)調(diào)研階段 2022/10/01 2022/128 2022/08/23 在市場(chǎng)調(diào)研階段，項(xiàng)目組就項(xiàng)目開發(fā)所涉及的一系列問題進(jìn)行了廣泛的調(diào)查和深入研究 實(shí)地調(diào)研與查勘 當(dāng)?shù)仄髽I(yè)主訪談 南翼新城企業(yè)高管 3位： ?旺旺工廠副廠長(zhǎng) ?緯璇紡織董事長(zhǎng) ?閩華電池董事長(zhǎng) 業(yè)內(nèi)人士訪談 房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)訪談 14位： ?聚龍小鎮(zhèn)營(yíng)銷經(jīng)理 ?鳳冠山莊銷售經(jīng)理 ?弘橋花園銷售代表 ?四海明銷售代表 ?各樓盤銷售代表 8位 ?世聯(lián)地產(chǎn)策劃經(jīng)理 張運(yùn)鴻 ?廈門大學(xué)旅游與規(guī)劃研究院院長(zhǎng) 顏院長(zhǎng) 政府官員訪談 12位： ?南翼新城總指揮、安溪許副縣長(zhǎng) ?龍橋園管委會(huì)陳主任 ?安溪縣規(guī)劃建設(shè)局 ?官橋鎮(zhèn)僑聯(lián)主席 ?官橋鎮(zhèn)委書記 ?官橋鎮(zhèn)副鎮(zhèn)長(zhǎng) ?仁蜂村書記 ?吾宗村書記 ?安溪旅游局陳副局長(zhǎng) 政府官員訪談 調(diào)研內(nèi)容： ? 地塊交通可達(dá)性查勘 ? 自然資源及區(qū)域規(guī)劃現(xiàn)狀 ? 房地產(chǎn)各板塊市場(chǎng)考察 ? 安溪及項(xiàng)目地片區(qū)實(shí)地勘查 調(diào)研區(qū)域： ? 安溪縣城 ? 南翼新城片區(qū) ? 官橋鎮(zhèn)片區(qū) ? 廈門周邊 調(diào)研在售及售完樓盤 9個(gè)： ? 南翼新城在售項(xiàng)目 ? 安溪縣城典型項(xiàng)目 ? 廈門區(qū)域典型項(xiàng)目 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 3 發(fā)展戰(zhàn)略及整體定位 物業(yè)發(fā)展建議 市場(chǎng)調(diào)研階段 發(fā)展戰(zhàn)略與整體定位階段主要解決以下幾個(gè)方面的問題 ?中稿匯報(bào)補(bǔ)充 ?項(xiàng)目整體風(fēng)格建議 ?各項(xiàng)規(guī)劃深化 ?項(xiàng)目建筑單體建議 ?項(xiàng)目園林景觀建議 ?經(jīng)濟(jì)測(cè)算 ?項(xiàng)目屬性界定 ?核心問題結(jié)構(gòu)化分析 ?啟動(dòng)期開發(fā)的前提 ?6500畝地塊的定位 ?項(xiàng)目機(jī)會(huì)挖掘 ?發(fā)展方向機(jī)會(huì)研判 ?項(xiàng)目整體發(fā)展戰(zhàn)略及整體定位 ?888畝啟動(dòng)區(qū)產(chǎn)品力打造 ?實(shí)地調(diào)研與查勘： ?地塊交通可達(dá)性 ?自然資源及區(qū)域規(guī)劃現(xiàn)狀 ?項(xiàng)目所在片區(qū)實(shí)地勘查 ?客戶訪談 ?15位消費(fèi)者深度訪談 ?走訪小區(qū) 10余個(gè) ?業(yè)內(nèi)人士及官員訪談 ?訪談官員 12位 ?訪談房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士 14位 2022/04/01 2022/4/28 2022/03/23 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 4 屬性界定 核心問題梳理 888畝啟動(dòng)區(qū)開發(fā)的前提 發(fā)展機(jī)會(huì)挖掘及驗(yàn)證 啟動(dòng)區(qū)整體定位及發(fā)展戰(zhàn)略 888畝啟動(dòng)區(qū)產(chǎn)品力塑造 182。 案例研究 報(bào)告目錄 分期建議 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 5 本項(xiàng)目是什么類型？其面臨的最核心問題是什么 ?? ?項(xiàng)目屬性界定 ?核心問題解析 項(xiàng)目屬性界定及核心問題解析 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 6 南翼新城地處閩南金三角腹地，直接受到廈、漳、泉的輻射 區(qū)位： ? 安溪縣位于福建省東南沿海，廈漳泉金三角西北部，隸屬泉州市 ? 南翼新城（龍門鎮(zhèn)，含官橋部分區(qū)域）毗鄰廈門經(jīng)濟(jì)特區(qū)，成為廈門經(jīng)濟(jì)板塊產(chǎn)業(yè)輻射轉(zhuǎn)移的前沿陣地 規(guī)劃體量： ? 規(guī)劃面積： 100平方公里 （可開發(fā)建設(shè)面積 50平方公里） ? 人口規(guī)模：近期 10萬，遠(yuǎn)期 30萬以上 廈門市 泉州市 漳州市 安溪縣城 南翼新城 約 56公里 約 60公里 13公里 38公里 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 7 南翼新城對(duì)外交通主要依托省道 206線、 207線，廈安高速完工后，可大大縮減城際距離 現(xiàn)有道路： ? 206省道（南北向）途經(jīng)龍門鎮(zhèn)、天湖度假區(qū)、龍橋工業(yè)園、官橋鎮(zhèn)及鐵峰山，南可至同安、廈門，北經(jīng)安溪縣城可達(dá)永春及德化 ? 207省道（東西向）橫穿官橋鎮(zhèn)，往西南可達(dá)虎邱鎮(zhèn)以至漳州 規(guī)劃道路： ? 廈安高速將有助于縮減城際距離 ? 馬上啟動(dòng)環(huán)西大道 6公里、龍美大道 5公里、省道 207線 6公里、旺旺迎賓路 1公里建設(shè)，基本形成一條環(huán)城公路，帶動(dòng)周邊上萬畝土地開發(fā) 往廈門 往安溪縣城 環(huán)城路 廈安高速 206省道 廈安高速官橋出口(距規(guī)劃區(qū) ) 廈安高速龍門出口(距規(guī)劃區(qū) ) 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 8 連捷溫泉規(guī)劃區(qū)位于南翼新城中心，是拉動(dòng)新城經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的重中之重 區(qū)位： ? 南翼新城整體規(guī)劃分割為工業(yè)、旅游、商貿(mào)中心和行政中心四個(gè)部分 ? 連捷溫泉規(guī)劃區(qū)位于四大規(guī)劃區(qū)塊的核心位臵，是拉動(dòng)新城經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的重中之重 商貿(mào) 工業(yè) 旅游 旅游 本項(xiàng)目 行政中心 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 9 項(xiàng)目總體規(guī)模尚未確定，存在規(guī)劃彈性；啟動(dòng)區(qū)規(guī)劃 888畝，以高端溫泉示范區(qū)為核心帶動(dòng) 高爾夫、溫泉、酒店用地 溫泉、商業(yè)、住宅用地 行政中心用地 基本指標(biāo)： ? 總面積：約 8000畝 基本指標(biāo) 面積 (畝 ) 啟動(dòng)區(qū) 600+288 行政中心 833 山地區(qū) 約 6200 啟動(dòng)區(qū)有兩部分組成 ? 288畝位于依仁溪以西，該地塊多為山地密林區(qū)，不適宜開發(fā)建設(shè)，可作為自然景觀加以保護(hù)和利用 ? 600畝地形平緩，該地塊多為茶園、農(nóng)田和村莊，適宜開發(fā) 600畝 288畝 依仁溪 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 10 規(guī)劃區(qū)地形復(fù)雜，多為山地，可開發(fā)建設(shè)用地不足 50% ? 規(guī)劃區(qū)西側(cè)多高山，東南、東北側(cè)多平原，海拔高度變化范圍 80~254m，地形變化較大 ? 規(guī)劃區(qū)東南、東北部地形較為平坦 (＜ 25%)，西部地區(qū)坡度較大 (＞ 25%)。適合開發(fā)的用地占比 41%，其中 約1/3的坡地需要填挖方 ? 龍門、官橋鎮(zhèn)兩鎮(zhèn)的崩崗侵蝕是福建省乃至全國(guó)最典型的地區(qū)之一。規(guī)劃區(qū)崩崗范圍較大，且仍處于活動(dòng)狀態(tài) 山地 崩崗 海拔 坡度 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 11 北部有小面積密林，其余大部分地區(qū)為疏林；局部植物稀少地主要受之前的開采影響，以灌草和石塊為主；竹林主要分布于河濱濕地 ? 規(guī)劃區(qū)主要土地利用類型為茶園、農(nóng)田、密林、疏林、竹林、建成區(qū)等 ? 農(nóng)田、茶園由于受人為干擾較大，生物多樣性較低，生態(tài)價(jià)值不高，開發(fā)建設(shè)中開發(fā)適宜性高 ? 密林、疏林、竹林具有重要的水土保持，調(diào)節(jié)氣候，提供棲息地等生態(tài)功能，在開發(fā)建設(shè)中以保留和修復(fù)為主 密林 疏林 茶園 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 12 規(guī)劃區(qū)雖依溪而建，但雨水 “ 裸排 ” 、石材廠粉塵加重了對(duì)水資源和環(huán)境的污染 ? 規(guī)劃區(qū)周邊水系主要有藍(lán)溪和依仁溪，水庫一座，集水面積分別為 277公頃、155公頃、 29公頃； ? 區(qū)域內(nèi)沒有完善的污水處理系統(tǒng)，雨污水和石材廠廢棄物未經(jīng)處理直接排入依仁溪，造成了河道的污染； ? 隨著新城的建設(shè)，石材產(chǎn)業(yè)將逐步實(shí)現(xiàn)整合，并漸漸淡出。 水庫 依 仁 溪 藍(lán) 溪 依仁溪 排污差 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 13 溫泉資源屬于項(xiàng)目的主要驅(qū)動(dòng)力，但從整個(gè)大廈門區(qū)域看，溫泉資源并不稀缺 ? 龍門鎮(zhèn)地?zé)豳Y源十分豐富，淺層蘊(yùn)藏溫泉帶長(zhǎng)達(dá) 2公里，寬 40余米； ? 泉水屬低硫偏酸性，且水質(zhì)良好，富含多種對(duì)人體有益的微量元素和礦物質(zhì)； ? 距離規(guī)劃區(qū)最近的溫泉眼位于龍門鎮(zhèn)榜寨村，項(xiàng)目開發(fā)后可從此處引水，原則上不會(huì)造成溫度衰減。 榜寨村溫泉眼 金獅村溫泉眼 4公里 啟動(dòng)區(qū) 名稱 同安汀溪 安溪龍門 珠海御溫泉 溫度 ( ℃ ) 52 68 45 出水量 (m3/d) 3000 3500 2400 天湖項(xiàng)目獲將利用 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 14 啟動(dòng)區(qū)周邊水資源豐富，溫泉引入難度不大，自然條件良好；且地勢(shì)平坦適合開發(fā)，拆遷總建面 6萬多平方米，開發(fā)條件較好 ? 600畝啟動(dòng)區(qū)西臨依仁溪，沿溪而立 ? 距離溫泉眼約 4公里 ? 地形平坦，植被覆蓋面積小，適合開發(fā)建設(shè) ? 區(qū)域內(nèi)村莊零落，拆遷總建面 6萬多㎡ 分 類 拆遷總建面（㎡） 總占地面積（㎡） A地塊 B地塊 C地塊 D地塊 E地塊 F地塊 G地塊 H地塊 I地塊 合計(jì) 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 15 項(xiàng)目屬性界定：該項(xiàng)目是受大都市圈輻射的四線城市，有一定自然資源的大規(guī)模旅游地產(chǎn)項(xiàng)目 描述 說明 優(yōu)勢(shì) ?區(qū)域價(jià)值提升空間 ?交通通達(dá)性好 ?項(xiàng)目規(guī)模大，可操作性強(qiáng) ?自然資源豐富 ?福建省試點(diǎn)小鎮(zhèn)，安溪新的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)極 ?路網(wǎng)完善：距離廈門 30分鐘車程，離漳州、泉州 40分鐘車程 ?規(guī)劃面積約 8000畝，規(guī)劃項(xiàng)目有溫泉、高爾夫 ?規(guī)劃區(qū)依山臨溪、溫泉儲(chǔ)量豐富 劣勢(shì) ?發(fā)展的不確定性較高 ?顯性需求不明顯 ?資源缺乏稀缺性 ?環(huán)境治理工程大 ?新城處于規(guī)劃階段，城市化進(jìn)程慢 ?以農(nóng)業(yè)人口為主，自建房居多，需求需要引導(dǎo) ?周邊項(xiàng)目多以山景、溫泉為主題 ?山體崩崗、溪水污染、溫泉儲(chǔ)量有待恢復(fù) 城市屬性 受大都市圈輻射、四線城市 自然屬性 有一定自然資源 項(xiàng)目屬性 大規(guī)模、旅游地產(chǎn) 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 16 屬性界定 核心問題梳理 888畝啟動(dòng)區(qū)開發(fā)的前提 發(fā)展機(jī)會(huì)挖掘及驗(yàn)證 啟動(dòng)區(qū)整體定位及發(fā)展戰(zhàn)略 888畝啟動(dòng)區(qū)產(chǎn)品力塑造 182。 案例研究 報(bào)告目錄 分期建議 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 17 客戶提出的目標(biāo)、要求及存在的困惑 目標(biāo) 1： 888畝啟動(dòng)區(qū)快速回現(xiàn) 開發(fā)目標(biāo) ?最快啟動(dòng)溫泉區(qū)域，今年十一能實(shí)現(xiàn)部分溫泉開放 ?盡快啟動(dòng) 888畝區(qū)域，實(shí)現(xiàn)快速回現(xiàn) 目標(biāo) 2 ：產(chǎn)品價(jià)值最大化 開發(fā)要求 存在的困惑 ?我們的客戶到底是誰 ?如何吸引足夠的客戶群體，即核心競(jìng)爭(zhēng)力的構(gòu)建 客戶語錄 目標(biāo) 3 ：風(fēng)險(xiǎn)控制，實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目滾動(dòng)開發(fā) ?目前主要是 600畝啟動(dòng)區(qū)，其中的 100畝溫泉區(qū)，即將要啟動(dòng)，那啟動(dòng)區(qū)的開發(fā)策略和客戶定位是什么； ?項(xiàng)目是否適合做旅游地產(chǎn)，如果適合做該如何做，不適合則應(yīng)采取什么策略； ?除溫泉酒店外，項(xiàng)目?jī)?nèi)部要自求平衡； ?100畝溫泉酒店要做高端日式溫泉，這是項(xiàng)目開發(fā)初步想法 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 18 世聯(lián)對(duì)客戶目標(biāo)的理解 —— 要實(shí)現(xiàn)目標(biāo)，立足 6500畝是項(xiàng)目的必由之選 立足 6500畝看 888畝 純粹 888畝 要實(shí)現(xiàn)啟動(dòng)區(qū)快速回現(xiàn)、產(chǎn)品價(jià)值最大化以及滾動(dòng)開發(fā)的目標(biāo)，我們能否僅就 888畝項(xiàng)目考慮？ 優(yōu)勢(shì) 劣勢(shì) ? 前期投入少 ?項(xiàng)目具有規(guī)模、規(guī)劃優(yōu)勢(shì)，可以通過溫泉酒店等高端設(shè)施形成項(xiàng)目獨(dú)特的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì) ?產(chǎn)品可實(shí)現(xiàn)較高溢價(jià)，并且消化速度快，符合快速回現(xiàn)及產(chǎn)品價(jià)值最大化的目標(biāo) ?通過項(xiàng)目可以實(shí)現(xiàn)企業(yè)品牌的提升以及政府效應(yīng)的雙贏 ?項(xiàng)目缺乏驅(qū)動(dòng) ，導(dǎo)致銷售困難，周期非常長(zhǎng)，不符合快速回現(xiàn)的目標(biāo) ? 產(chǎn)品溢價(jià)難，收益難以保證 ?企業(yè)品牌形象無法提升 ?難以令政府滿意 ?前期投入較大 房地產(chǎn)剛起步的陌生區(qū)域、客戶群不足的大規(guī)模住宅項(xiàng)目 有核心吸引力的中高端休閑度假項(xiàng)目 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 19 世聯(lián)對(duì)客戶目標(biāo)的理解 2—— 兩種方案各自的投入產(chǎn)出項(xiàng)： 純粹 888畝項(xiàng)目：面向居住的小配套，低產(chǎn)出 立足 6500畝的 888畝：中等強(qiáng)度、高標(biāo)準(zhǔn)、品牌化配套，高產(chǎn)出 純粹 888畝方案 6500畝中的 888畝 項(xiàng)目定位 以居住配套取勝的大規(guī)模住宅項(xiàng)目 以溫泉精品酒店和特色產(chǎn)品的中高端休閑度假項(xiàng)目 配套類型 設(shè)臵標(biāo)準(zhǔn) 面積 配套類型 設(shè)臵標(biāo)準(zhǔn) 面積 投入項(xiàng) 商業(yè)配套 按照人均商業(yè)面積 10000平米 精品酒店 設(shè)臵 8棟、 500平米 /棟、以溫泉為特色、聘請(qǐng)名家設(shè)計(jì)的別墅式精品酒店（仿照長(zhǎng)城腳下的公社） 4000平米 教育配套 配臵知名的學(xué)校，成為主要驅(qū)動(dòng)力之一；包含 10個(gè)班級(jí)的幼兒園和 18個(gè)班級(jí)的小學(xué) 幼兒園： 3000平米；小學(xué)：9000平米 溫泉會(huì)所 以御溫泉、品牌餐飲為特色，集休閑、商務(wù)、健身為一體的多功能特色會(huì)所 5500平米 會(huì)所 以溫泉 SPA為主，兼顧健身房、橋牌室等休閑娛樂功能 3000平米 三星級(jí)酒店 100間客房的三星級(jí)商務(wù)酒店 6000平米