【正文】 公廁與商業(yè)適應(yīng)性研究及規(guī)劃設(shè)計(jì)建議 謹(jǐn)呈：天津市環(huán)境建設(shè)投資有限公司 5/15/2023 項(xiàng)目背景 開發(fā)內(nèi)容 天津市環(huán)投公司為政府的全資子公司 ， 由政府出資 ， 委托環(huán)投公司在 2023年天津市內(nèi)建設(shè) 15座左右高標(biāo)準(zhǔn)經(jīng)營(yíng)性公廁 ， 如果經(jīng)營(yíng)成功未來幾年會(huì)陸續(xù)興建更多類似的高標(biāo)準(zhǔn)經(jīng)營(yíng)性公廁 。 經(jīng)營(yíng)模式 公廁的經(jīng)營(yíng)模式為 “ 以商養(yǎng)廁 ”， 即初期的建設(shè)投資由政府出資， 建成后的物業(yè)一部分作為公廁供人無償使用 ， 一部分作為商業(yè)物業(yè)對(duì)外租賃經(jīng)營(yíng) ， 用租金收益以及廣告位招商等收益彌補(bǔ)公廁 的建設(shè)成本和后續(xù)運(yùn)營(yíng)成本 。 地塊背景 初步選址 23余塊已經(jīng)基本確定 ，均分布于城市主要交通節(jié)點(diǎn) ， 人流聚集 ， 通達(dá)性和昭示性良好；23余塊初步選址中 10塊用地已經(jīng)基本拆遷完畢 ， 其余用地上有少量民房待拆遷 。 建筑形式 單座公廁的建筑形式為兩層半獨(dú)立建筑 。 每座公廁的建筑面積約為 400500平米 ， 其中半地下公廁部分約為 150平米 ， 地上兩層商業(yè)部分約為 350平米 。 1 4 3 2 2 客戶目標(biāo)解析 ?由于該項(xiàng)目是公建與商業(yè)的復(fù)合體 ， 因此存在兩個(gè)層次的目標(biāo)： 2 政府目標(biāo) 企業(yè)自身發(fā)展目標(biāo) 1 提升天津市的城市形象 滿足廣大市民對(duì)城市公共設(shè)施的需求 樹立環(huán)投公司的品牌形象 建立可推廣的可經(jīng)營(yíng)性高標(biāo)準(zhǔn)公廁的運(yùn)營(yíng)模式 通過商業(yè)租金的可持續(xù)收益，實(shí)現(xiàn)“以商養(yǎng)廁” 3 項(xiàng)目界定 城市 小規(guī)模 可持續(xù)經(jīng)營(yíng) 公建項(xiàng)目 4 城市小規(guī)模可持續(xù)經(jīng)營(yíng)公建的 KPI體系 ?根據(jù)客戶目標(biāo) ， 建立城市小規(guī)模可持續(xù)經(jīng)營(yíng)公建的 KPI體系： 公眾形象 社會(huì)效益指標(biāo) 社會(huì)示范作用 公眾需求滿足 城市形象提升 經(jīng)濟(jì)效益指標(biāo) 可持續(xù)發(fā)展指標(biāo) 生態(tài)效益指標(biāo) 環(huán)保與節(jié)能 資源回收與再利用 公建的高水準(zhǔn)設(shè)施與服務(wù) 符合群眾需求的商業(yè)業(yè)態(tài) 人文氛圍的營(yíng)造 景觀價(jià)值 商業(yè)價(jià)值的實(shí)現(xiàn) 商業(yè)與公建的協(xié)調(diào)性 政策適應(yīng)性 環(huán)境適應(yīng)性 5 解決方案的核心內(nèi)容 ?根據(jù)城市小規(guī)?？沙掷m(xù)經(jīng)營(yíng)公建的 KPI體系 ， 確定解決方案的核心內(nèi)容 。 確立“以商養(yǎng)廁”模式的標(biāo)準(zhǔn) —— 社會(huì)效益 保證良好的公眾形象 —— 社會(huì)效益 保證租金的持續(xù)流入 —— 經(jīng)濟(jì)效益 保證建筑形式的美觀 —— 社會(huì)效益 保證合理的功能彈性 —— 可持續(xù)發(fā)展 保證高水準(zhǔn)的設(shè)施與配套 —— 社會(huì)與生態(tài)效益 1 建立可推廣的業(yè)態(tài)篩選模型 3 選擇合理的規(guī)劃設(shè)計(jì)方案 2 選擇適合的商業(yè)業(yè)態(tài)及品牌 6 本報(bào)告的主要內(nèi)容 1 業(yè)態(tài)篩選模型 2 3 商業(yè)定位及經(jīng)濟(jì)測(cè)算 規(guī)劃設(shè)計(jì)建議 7 業(yè)態(tài)篩選模型 8 業(yè)態(tài)篩選模型 1 根據(jù)項(xiàng)目整體要求確定初選業(yè)態(tài) 3 根據(jù)商家的條件確定最終業(yè)態(tài) 2 根據(jù)地塊具體條件確定擬招租業(yè)態(tài) 9 業(yè)態(tài)篩選流程 —— 根據(jù)項(xiàng)目整體要求確定初選業(yè)態(tài) ?形象要求： 為了保證公廁的高標(biāo)準(zhǔn) ，應(yīng)選擇形象較好的商業(yè)物業(yè)與之匹配 。 環(huán)境臟亂 、 有異味 、 或缺乏社會(huì)效益的業(yè)態(tài)不應(yīng)入選 。 ?規(guī)模要求： 受項(xiàng)目建筑形式所限 ，所選商業(yè)業(yè)態(tài)的適宜規(guī)模應(yīng)在 160平米 （ 單層 ）或 350平米 （ 雙層 ） 左右 。因此規(guī)模小于 150平米或大于 350平米的業(yè)態(tài)應(yīng)排除 。 定義備選 業(yè)態(tài)集合 形象要求 規(guī)模要求 確定本項(xiàng)目可選 的業(yè)態(tài)集合 確定各類別地塊 對(duì)應(yīng)的業(yè)態(tài)范圍 排除不符業(yè)態(tài) 排除不符業(yè)態(tài) 不符合 不符合 符合 符合 地塊區(qū)位 屬性分類 區(qū)位屬性與業(yè) 態(tài)范圍對(duì)照表 10 業(yè)態(tài)篩選流程 —— 根據(jù)地塊具體條件確定擬招租業(yè)態(tài) ? 判斷各地塊區(qū)位屬性的目的在于 按照區(qū)位屬性對(duì)地塊分類 。 ? 經(jīng)營(yíng)策略選擇： ? 集合式 經(jīng)營(yíng)策略 ， 即具有共同區(qū)位屬性的一類地塊選擇同一種業(yè)態(tài) ， 進(jìn)行連鎖經(jīng)營(yíng)； ? 分散式 經(jīng)營(yíng)策略 ， 即對(duì)不同的地塊分別考慮 ， 根據(jù)自身的條件選擇不同的業(yè)態(tài) 。 區(qū)位屬性與業(yè) 態(tài)范圍對(duì)照表 判斷各地塊 的區(qū)位屬性 確定各個(gè)地 塊擬招租業(yè)態(tài) 各地塊周圍的商業(yè) 現(xiàn)狀和消費(fèi)需求 探討各類地塊進(jìn)行 連鎖經(jīng)營(yíng)的可能業(yè)態(tài) 探討各個(gè)地塊進(jìn)行 分散經(jīng)營(yíng)的可能業(yè)態(tài) 經(jīng)營(yíng)策略選擇 集合式經(jīng)營(yíng)策略 分散式經(jīng)營(yíng)策略 探討各個(gè)地塊進(jìn)行 分散經(jīng)營(yíng)的優(yōu)選業(yè)態(tài) 11 業(yè)態(tài)篩選流程 —— 根據(jù)商家的條件確定最終業(yè)態(tài) ?在招商過程中 ， 主要通過商家的需求和條件來確定最終業(yè)態(tài) 。 例如 承租條件 、 承付租金 和 承租期限 等 。 招商 得到有承租意向 的備選商家集合 能否滿足 承租條件 確定最終商家 排除該商家 各商家的承付 租金和承租期限 各商家承租條件 否 能 12 業(yè)態(tài)篩選流程 —— 根據(jù)項(xiàng)目整體要求確定初選業(yè)態(tài) 定義備選 業(yè)態(tài)集合 形象要求 規(guī)模要求 確定本項(xiàng)目可選 的業(yè)態(tài)集合 確定各類別地塊 對(duì)應(yīng)的業(yè)態(tài)范圍 排除不符業(yè)態(tài) 排除不符業(yè)態(tài) 不符合 不符合 符合 符合 地塊區(qū)位 屬性分類 區(qū)位屬性與業(yè) 態(tài)范圍對(duì)照表 13 定義業(yè)態(tài)集合 本項(xiàng)目的備選業(yè)態(tài)集合為 宜于 室內(nèi)經(jīng)營(yíng) 的 商業(yè) 和 服務(wù)業(yè) 14 業(yè)態(tài)篩選流程 —— 根據(jù)項(xiàng)目整體要求確定初選業(yè)態(tài) 定義備選 業(yè)態(tài)集合 形象要求 規(guī)模要求 確定本項(xiàng)目可選 的業(yè)態(tài)集合 確定各類別地塊 對(duì)應(yīng)的業(yè)態(tài)范圍 排除不符業(yè)態(tài) 排除不符業(yè)態(tài) 不符合 不符合 符合 符合 地塊區(qū)位 屬性分類 區(qū)位屬性與業(yè) 態(tài)范圍對(duì)照表 15 根據(jù)形象要求篩選業(yè)態(tài) ?根據(jù)項(xiàng)目商業(yè)形象的要求 ， 屏蔽某些商業(yè)業(yè)態(tài)： 商業(yè)形象 備選業(yè)態(tài) 項(xiàng)目自身?xiàng)l件 餐飲 特色休閑 品牌專賣 生活服務(wù) 金融服務(wù) 網(wǎng)吧 建材 水產(chǎn)品批 發(fā)零售 游戲廳 … 文化用品 … 小商品 批發(fā) 業(yè)態(tài)評(píng)選漏斗圖 電子產(chǎn)品 生活零售 商務(wù)服務(wù) … 被排除業(yè)態(tài) 符合要求業(yè)態(tài) 16 不符合形象要求的業(yè)態(tài) ?容易造成環(huán)境臟亂的： 建材零售 、 洗車修車 、 小商品批發(fā)等 。 ?容易產(chǎn)生異味的： 水產(chǎn)品的批發(fā)零售等 。 ?容易產(chǎn)生損害社會(huì)效益后果的： 網(wǎng)吧 、 游戲廳等 。 ?其他公眾形象不好的： 成人保健用品 、 壽衣店 、 公墓代理等 。 17 業(yè)態(tài)篩選流程 —— 根據(jù)項(xiàng)目整體要求確定初選業(yè)態(tài) 定義備選 業(yè)態(tài)集合 形象要求 規(guī)模要求 確定本項(xiàng)目可選 的業(yè)態(tài)集合 確定各類別地塊 對(duì)應(yīng)的業(yè)態(tài)范圍 排除不符業(yè)態(tài) 排除不符業(yè)態(tài) 不符合 不符合 符合 符合 地塊區(qū)位 屬性分類 區(qū)位屬性與業(yè) 態(tài)范圍對(duì)照表 18 根據(jù)規(guī)模要求篩選業(yè)態(tài) ?根據(jù)項(xiàng)目物業(yè)規(guī)模的要求 ， 屏蔽某些商業(yè)業(yè)態(tài)： 物業(yè)規(guī)模 備選業(yè)態(tài) 項(xiàng)目自身?xiàng)l件 餐飲 特色休閑 品牌專賣 生活服務(wù) 金融服務(wù) 商場(chǎng) 報(bào)刊零售 家具店 健身中心 … 文化用品 … 花店 業(yè)態(tài)評(píng)選漏斗圖 電子產(chǎn)品 生活零售 商務(wù)服務(wù) … 被排除業(yè)態(tài) 符合要求業(yè)態(tài) 19 不符合規(guī)模要求的業(yè)態(tài) ?經(jīng)營(yíng)面積通常小于 160平米的： 報(bào)刊零售 、 花店 、 奶站 、 送水站 、 照片沖印等 。 ?經(jīng)營(yíng)面積通常大于 350平米的： 商場(chǎng) 、 旅館 、 家具銷售 、 家電銷售 、 健身中心 、 洗浴中 心 、 影劇院等 。 20 業(yè)態(tài)篩選流程 —— 根據(jù)項(xiàng)目整體要求確定初選業(yè)態(tài) 定義備選 業(yè)態(tài)集合 形象要求 規(guī)模要求 確定本項(xiàng)目可選 的業(yè)態(tài)集合 確定各類別地塊 對(duì)應(yīng)的業(yè)態(tài)范圍 排除不符業(yè)態(tài) 排除不符業(yè)態(tài) 不符合 不符合 符合 符合 地塊區(qū)位 屬性分類 區(qū)位屬性與業(yè) 態(tài)范圍對(duì)照表 21 確定本項(xiàng)目可選的業(yè)態(tài)集合 餐飲類： 中餐店、西餐店、快餐店、飲品屋等。 服飾類： 服裝店、鞋店、飾品店等。 生活零售類： 便利店、各類食品店、五金日雜店、藥店、化妝品店等。 生活服務(wù)類： 美容美發(fā)、洗衣店、社區(qū)門診、影樓、婚慶禮儀、室內(nèi)裝潢等。 商務(wù)服務(wù)類： 訂票中心、文印裝訂、圖文設(shè)計(jì)等。 公共服務(wù)類： 郵局、銀行、通訊營(yíng)業(yè)廳等。 體育文化類： 體育用品商店、文化用品商店、音像店、書店、工藝禮品店、電子數(shù)碼產(chǎn)品、時(shí)尚精品店等。 休閑娛樂類： 足療保健、 KTV、酒吧、茶館等。 旅游特色類： 紀(jì)念品店、土特產(chǎn)店、箱包店等。 22 業(yè)態(tài)篩選流程 —— 根據(jù)項(xiàng)目整體要求確定初選業(yè)態(tài) 定義備選 業(yè)態(tài)集合 形象要求 規(guī)模要求 確定本項(xiàng)目可選 的業(yè)態(tài)集合 確定各類別地塊 對(duì)應(yīng)的業(yè)態(tài)范圍 排除不符業(yè)態(tài) 排除不符業(yè)態(tài) 不符合 不符合 符合 符合 地塊區(qū)位 屬性分類 區(qū)位屬性與業(yè) 態(tài)范圍對(duì)照表 23 商業(yè)聚集地 是指商鋪連續(xù)長(zhǎng)度達(dá)到 100米以上，且大多數(shù)規(guī)模在 60平米以上。 非商業(yè)聚集地 不滿足上述條件的即為非商業(yè)聚集地。 地塊區(qū)位屬性分類 ?根據(jù)地塊所處的環(huán)境確定該地塊處于 商業(yè)聚集地 或 非商業(yè)聚集地 。 24 商業(yè)聚集地 ?根據(jù)區(qū)域內(nèi)所經(jīng)營(yíng)的業(yè)態(tài)種類將商業(yè)聚集地分為 特色商業(yè)型和 綜合商業(yè)型 。 特色商業(yè)型 是指本區(qū)域內(nèi)所經(jīng)營(yíng)的業(yè)態(tài)以一種或兩種為主，其他種類業(yè)態(tài)數(shù)量不多，規(guī)模不大。 綜合商業(yè)型 是指本區(qū)域內(nèi)所經(jīng)營(yíng)的業(yè)態(tài)品種齊全，并無明顯突出者。 25 非商業(yè)聚集地 ?根據(jù)地塊上現(xiàn)有商業(yè)針對(duì)的消費(fèi)人群 ，將非商業(yè)聚集地分為外向服務(wù)型 和 內(nèi)向服務(wù)型 。 外向服務(wù)型 是指地塊上現(xiàn)有商業(yè)的服務(wù)人群為本地塊外部的流動(dòng)人口。 內(nèi)向服務(wù)型 是指地塊上現(xiàn)有商業(yè)的服務(wù)人群為本地塊附近的常駐人口。 26 非商業(yè)聚集地 ?外向服務(wù)型 根據(jù)地塊周圍的交通和資源將外向服務(wù)型地塊分為 城際交通樞紐類 、 城內(nèi)交通樞紐類 和 旅游景點(diǎn)類 。 ?內(nèi)向服務(wù)型 城際交通樞紐類 火車站、長(zhǎng)途汽車站、輪船碼頭 城內(nèi)交通樞紐類 城郊干道交匯處、公交車總站、地鐵輕軌站 觀光景點(diǎn)類 旅游景點(diǎn)、市級(jí)廣場(chǎng)、公園、紀(jì)念館、展覽館、博物館 27 非商業(yè)聚集地 ?外向服務(wù)型 ?內(nèi)向服務(wù)型 根據(jù)地塊周圍常駐人口的類別將內(nèi)向服務(wù)型地塊分為 商務(wù)辦公類 、 行政事業(yè)類 、 高校類 、 居民區(qū)類 和 特色區(qū) 類 。 商務(wù)辦公類 地塊周圍有寫字樓、獨(dú)棟大規(guī)模專營(yíng)商業(yè)或各類企業(yè)，商業(yè)主要針對(duì)的消費(fèi)者為商務(wù)辦公人員。 行政事業(yè)類 地塊周圍有政府機(jī)關(guān)、大型事業(yè)單位或軍隊(duì)，商業(yè)主要針對(duì)的消費(fèi)者為上述機(jī)構(gòu)的工作人員。 高校類 地塊周圍有高等院校，商業(yè)主要針對(duì)的消費(fèi)者為學(xué)生。 居民區(qū)類 地塊周圍主要是居民生活區(qū)，商業(yè)主要針對(duì)當(dāng)?shù)鼐用瘛? 特色區(qū)類 如少數(shù)民族聚集區(qū)、外籍人士聚集區(qū)等。 28 區(qū)位屬性分類結(jié)果