【正文】 城市用地由現(xiàn)在 70平方公里擴大到 500平方公里左右。 泉水區(qū) 是不僅承擔(dān)人口外移，還有 政府安臵拆遷人口主要區(qū)域 ，有一些限價房，區(qū)域認知就是這樣的。 同時，機場新區(qū)規(guī)劃的利好已在政府與市民中形成普遍認知，偏遠荒涼的郊區(qū)概念逐漸被取代 男， 25歲，商務(wù)學(xué)校剛畢業(yè)學(xué)生 準(zhǔn)備在這買房子，但是覺得現(xiàn)在已經(jīng)晚了，區(qū)域已經(jīng)明顯發(fā)展起來了， 房價也漲的很快 ，如果早 2年買就好了 區(qū)政府搬進去，對于百姓影響也許不是很大，但是 隨著政府的進入，將會帶動周邊配套發(fā)展 ，現(xiàn)在公園已經(jīng)建起來了，馬上要建一個體育館。 城市外溢板塊研究 182。 ?置業(yè)需求：城市近郊區(qū)， 130平米左右的三居，不太關(guān)注交通。 3棟高層建筑， 1021套單位，平層： 50、 70平方米小戶型設(shè)計 ，復(fù)式 Loft： 50、 70、 80平方米多種戶型，贈送更多使用空間， ， Loft復(fù)式空間設(shè)計 客戶 客戶以沙河口和甘井子區(qū)為主，占 60% 地緣性客戶為主，在周邊高校、公司工作的人員 —— 銷售 07年開盤， 90平米的小戶型最為暢銷，多層起價 7000左右，小高層 5700左右，樓層差 50，聯(lián)排 8000左右 一期已經(jīng)售罄，均價 6150，二期躍層即將銷售 —— 圖片 多層、小高層、高層 6500元 /平米 依托高校和產(chǎn)業(yè)聚集，人文氣質(zhì)濃厚 區(qū)域內(nèi)客戶比例超過 50% 特征分析 產(chǎn)品類型 價格平臺 客戶類型 37 本報告是嚴格保密的。 泉水板塊 — 政府經(jīng)濟適用房與限價房集中供應(yīng)區(qū)域，以本地居民、拆遷戶與被動郊區(qū)化低端人群為主 小高層、高層 45005000元 /平米 未來供應(yīng)量達，區(qū)域認知底 本地客戶自住為主，占 80% 特征分析 產(chǎn)品類型 價格平臺 客戶類型 項目 美域盛景 富士莊園 駿騰名苑 泉水奧林園 位置 甘井子區(qū)泉水源泉路以西，風(fēng)華路以南 甘井子區(qū)泉水（友好園北側(cè)） 甘井子區(qū)松江路與山東路交匯處王家橋北 400米 甘井子區(qū)泉水華東路 規(guī)模 占地 ，建面 32萬，容積率 ， 3200多戶 占地 ，建面 13萬平，容積率 占地 16萬，總建面 25萬，容積率 占地 ，總建面 ，容積率 產(chǎn)品 多層、小高層、高層 一居室 65平米左右， 二居室 90105平米，三居室 140平米以上；以二居室為主力戶型 聯(lián)排、小高層 聯(lián)排以 300400平米為主；小高層以 100平米為主 多層、小高層、高層 90平米的為主， 100平米和 130平米為輔，只有高層有部分的 55平米的一居 多層、小高層 一居室 50平米左右，二居室 6585平米左右，三居室 100115平米；二居室是主力戶型 客戶情況 客戶以首次置業(yè)自住為主，30及以上人群為主要客戶群，有不少工薪階層和動遷戶，交通和價格是吸引置業(yè)的主要因素； 客戶以地緣性為主，自住居多，有部分二次置業(yè)的人；看重項目的高性價比，交通便利等； 區(qū)域內(nèi)客戶自住為主，價格和交通以及環(huán)境是置業(yè)重要因素 銷售 受政府限價， 4300、 4500、4700的價格沒有變化過 聯(lián)排的總價在 300萬以上；小高層的起價是 4800； 起價 3600，均價 4000，最高4500總 2600多戶，分四期上市，一期 06年 10月上市，已銷售完畢，只有公建在售 均價 5180，多層 49205500元 /平 ,小高層 44605200多元 /平 2023年 11月開始銷售，現(xiàn)在僅剩120平的幾套大戶型 圖片 31 本報告是嚴格保密的。 宏觀市場總結(jié) 經(jīng)過新政影響緩釋期，2023年下半年至今，大連市場又經(jīng)過一輪快速增長期，房價提升迅速，在整體供需結(jié)構(gòu)保持穩(wěn)定的基礎(chǔ)上，消費者心理底線被再次提高 市場進入高速發(fā)展期，市場需求旺盛，供不應(yīng)求； 中心城供應(yīng)不足，購房外溢明顯； 產(chǎn)品供應(yīng)以中高端為主 房地產(chǎn)板塊格局呈現(xiàn)明確圈層特征 客戶與板塊對位明顯 １、受總價承受力影響，小戶型住宅市場暢銷 ３、城市外溢進一步加劇，第二圈層對中低端外溢客戶已經(jīng)形成擠壓，部分板塊出現(xiàn)“升級”的機會或動向 ２、中高端樓盤競爭加劇，價格出現(xiàn)天花板效應(yīng)，產(chǎn)品力成為競爭主戰(zhàn)場，品質(zhì)明顯提升 25 本報告是嚴格保密的。 西部區(qū) ： 以萬科假日風(fēng)景為首的西山水庫項目 2023年進入后期銷售，其現(xiàn)房實景的呈現(xiàn)將會對同價區(qū)新上市項目產(chǎn)生較強競爭?；A(chǔ)設(shè)施完善，區(qū)域發(fā)展成熟。 信息產(chǎn)業(yè)是大連的支柱產(chǎn)業(yè)，現(xiàn)已有一萬多名信息技術(shù)專業(yè)人才在大連臵業(yè)，購買的都是高檔住宅區(qū) 。 ?據(jù)中國人民銀行沈陽分行發(fā)布《 2023年遼寧省金融運行報告 》統(tǒng)計 ， 大連房價漲幅自從 2023年11月以來連續(xù)七個月位列全國三甲 ，尤其是 2023年以來的五個月中有 4個月同比漲幅第一 ， 漲幅連續(xù)超過15%。 ? 隨著城市中心區(qū)可開發(fā)用地日漸減少 ， 房價持續(xù)上漲 ， 消費者不得不接受壓縮購買面積或轉(zhuǎn)向城市邊緣區(qū)域 。 020040060080010001200140016002023 2023 2023 2023 20230%10%20%30%40%50%固定資產(chǎn)投資(億元) 房地產(chǎn)開發(fā)投資(億元)固定資產(chǎn)投資增長率 房地產(chǎn)開發(fā)投資增長率大連市房地產(chǎn)進入高速發(fā)展期，連續(xù)三年銷售面積大于竣工面積，市場供不應(yīng)求，商品房價格持續(xù)上漲 2023年 2023年大連房地產(chǎn)市場投資 01002003004005006007002023 2023 2023 2023 202301000202330004000500060007000商品住宅竣工量(萬平米) 商品住宅銷售量(萬平米)商品住宅價格(元/ 平方米)2023年 2023年大連房地產(chǎn)市場竣工與施工面積 /商品房住宅價格 01002003004005006007002023 2023 2023 2023 2023100%50%0%50%100%150%200%用地面積( 萬平方米) 建筑面積( 萬平方米)用地面積增長率( % ) 建筑面積增長率( % )2023年 2023年大連房地產(chǎn)市場供應(yīng) 房地產(chǎn)市場投資： 固定資產(chǎn)投資增長率高于 GDP增長率，固定資產(chǎn)投資活躍。 物業(yè)發(fā)展建議 項目界定與客戶目標(biāo) 項目機會分析 市場環(huán)境分析 項目整體發(fā)展戰(zhàn)略 項目整體定位 11 本報告是嚴格保密的。 物業(yè)發(fā)展建議 項目界定與客戶目標(biāo) 項目機會分析 市場環(huán)境分析 項目整體發(fā)展戰(zhàn)略 項目整體定位 3 本報告是嚴格保密的。 本項目位于大連甘井子區(qū)的新興機場城市副中心，西側(cè)依山，東接城市中心區(qū)，處于大連“西拓北進”的發(fā)展方向 旅順口城區(qū) 甘井子區(qū) 中山區(qū) 沙河口區(qū) 西崗區(qū) 城市中心區(qū) 金州城區(qū) 金港區(qū) 主城區(qū) 旅順城區(qū) 機場副中心 項目西側(cè)依山，東接發(fā)展成熟的沙河口區(qū)，處于城市建成區(qū)外延帶； ?根據(jù)大連城市規(guī)劃，機場新區(qū)被定義為“大大連”規(guī)劃的城市副中心； ?根據(jù)城市“西拓北進”的空間發(fā)展戰(zhàn)略，大連城區(qū)將西拓至旅順口區(qū)，北擴至金州區(qū)，機場副中心處于西拓的發(fā)展方向上 4 本報告是嚴格保密的。 大連位于遼東半島最南端，為著名的海港城市，同時伴隨近年空港的快速發(fā)展，其東北亞門戶航空樞紐地位日益顯著 ?中共大連市第十次代表大會把大連城市發(fā)展定位為“ 東北亞重要的國際城市 ”； 2023年國務(wù)院為振興東北經(jīng)濟，明確提出把大連建成東北亞重要的國際航運中心 ?大連機場建設(shè)目標(biāo)：東北亞跨經(jīng)濟區(qū)、雙扇面輻射的復(fù)合型 門戶樞紐機場 ?日本航線：通航城市 7個，航班數(shù)量 68班 /周，僅次于上海，居于全國第二 ?俄羅斯航線：通航城市 8個，航班數(shù)量與通航城市均位居全國第一 位臵： 遼東半島南端，三面環(huán)海的半島城市，處于東北亞經(jīng)濟區(qū)重要區(qū)域，與日韓、俄羅斯遠東地區(qū)相鄰 面積： ，市區(qū)面積 人口： 人口 590萬 ,市區(qū)人口 253萬 機場名稱 2023年客流量 航線總數(shù) 國際航線 大連周水子機場 635萬人次 119 44 沈陽桃仙機場 530萬人次 81 30 哈爾濱太平機場 364萬人次 68 23 長春龍嘉機場 220萬人次 20 9 大連 12 本報告是嚴格保密的。房地產(chǎn)投資年均增長率 25%以上，增長快速 房地產(chǎn)市場供應(yīng)： 03年土地集中放量， 04年土地供應(yīng)緊縮，從 05年開始回升，并持續(xù)增加， 06年市場供應(yīng)達到 600萬平米，增幅達 25%。 中山區(qū)1%高新園區(qū)3%西崗區(qū)8%甘井子區(qū)38%沙河口區(qū)50%分布區(qū)域 土地成交塊數(shù) 用地面積（萬平方米） 建筑面積（萬平方米）中山區(qū) 11 西崗區(qū) 7 沙河口區(qū) 14 甘井子區(qū) 17 高新園區(qū) 3 合計 52 區(qū)域 成交面積（萬） 銷售比重（％） 同比增長（％）中山 % %西崗 % %沙河口 % %甘井子 % %合計 100% %2 0 0 6 年成交土地各區(qū)域比例2 0 0 6 年商品住宅分區(qū)交易面積（大連市各城區(qū)土地存量） 15 本報告是嚴格保密的。 （數(shù)據(jù)來源：大連統(tǒng)計年鑒、房展會分析） 高價區(qū) （ 8000元以上） 中高價區(qū) （ 6500— 8000元） 中低價區(qū) （ 5000— 6500元） 低價區(qū) （ 3500— 5000元） 項目數(shù)量 /比例 25 /42% 16 /27% 16 /27% 2 /4% 面積 /比例 1726709/44% 969736/24% 1075000/27% 190000/5% 套數(shù) /比例 13667/38% 9253/26% 10970/30% 2236/6% 均價 10300 7100 5600 4000 戶均面積 126 105 98 85 產(chǎn)品類型 高層 多層 /小高層 /高層 多層 /小高層 /高層 多層 主力戶型 50170㎡ 100130㎡ 85100㎡ 6090㎡ 各價區(qū)住宅市場供應(yīng)走勢 5070901101301502023 2023 2023 2023 2023 2023010002023300040005000套均面積商品房均價（平方米） （元 /平方米） 17 本報告是嚴格保密的。 城市屬性吸引、宜居吸引和高新人才引進構(gòu)成外地人熱衷在連臵業(yè)、拉高房價的主要因素。 甘井子區(qū)北部，憑借較低的房價支撐起房地產(chǎn)市場 甘井子區(qū)西北部，低價是本區(qū)域的最大特色 核心資源 海景資源 城市 商務(wù) 海景資源 產(chǎn)業(yè) 教育 城市 商業(yè) 自然環(huán)境 配套設(shè)施 低價 低價 板塊未來發(fā)展 成為大連頂級豪宅住區(qū)，逐步面向向全國市場 土地資源日益稀缺，價格穩(wěn)中上升 土地資源有限，后續(xù)供應(yīng)乏力 隨著產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，未來區(qū)域升值潛力不可低估 土地資源有限，價格提升空間大 品牌開發(fā)商萬科的進入使區(qū)域平臺價格提升 區(qū)域內(nèi)供應(yīng)量將持續(xù)增加，供需兩旺。三季度，萬科樂百年項目也將以示范區(qū)的形式上市銷售。 在這樣的宏觀背景下，作為一個城市新興區(qū)域的中等規(guī)模項目，我們首先要解決的是區(qū)域定位的問題： 機場新區(qū)，在城市外溢板塊的隊列中，處于怎樣的位臵？ 26 本報告是嚴格保密的。 華南板塊距離城市核心區(qū)較近，通達性好，且有便捷的交通方式與市中心連接，配套設(shè)施齊全，發(fā)展相對成熟 華南板塊 西北路 華北路 華東路 西南路 華北路 山東路 城市核心區(qū) 華南板塊的通達性較好 ：城市核心區(qū)距離華南板塊的直線距離大 約為 ；城市核心區(qū)和華南板塊的 交通路網(wǎng)基本建成 ，達到 通暢：東西向的主干道包括西北路、華北路、山東路、華東路、 西南路；南北向的主干道包括華南路、千山路、松江路、東維路、 香周路等，可以保證車行時間在 30分鐘以內(nèi) ； 開往華南方向的公交主要包括： 19路、 20路、 303路、 413路、 9路加車等；可 以順利到達大連各主要區(qū)域； 商