【正文】 業(yè) /商圈 大連家具城、華南裝修大賣場(chǎng)、華南義烏小商品城、華南電子城、沃爾瑪超市、國(guó)美等入駐， 較成熟商圈已漸成型 醫(yī)院 大連市第三人民醫(yī)院（三甲）、新世紀(jì)醫(yī)院（民營(yíng)）等 學(xué)校 二十中學(xué)、二十三中學(xué)、博雅中學(xué)、華南中學(xué)、華南小學(xué) 規(guī)劃利好 規(guī)劃依托華南廣場(chǎng)的中華路區(qū)域級(jí)商業(yè)中心將升級(jí)為市級(jí)商業(yè)中心，規(guī)劃商業(yè)占地面積 32 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 機(jī)場(chǎng)板塊 — 可見典型項(xiàng)目為區(qū)域大盤新星綠城，定位中端，借助成熟社區(qū)和區(qū)域利好價(jià)格提升迅速 位置 甘井子區(qū)辛寨子華鑫廣場(chǎng)西 200米 規(guī)模 占地 50萬平，總建面 110萬平，容積率 產(chǎn)品 全部是多層建筑，戶型面積從 到 155平方米 周期 一期： ——200４ .5；二期：——；三期： ——；四期、五期： 配套 社區(qū)內(nèi)規(guī)劃幼兒園、主題會(huì)所、運(yùn)動(dòng)會(huì)館、社區(qū)門診、超市、飯店、菜市場(chǎng)、郵局、銀行等等 新星綠城 產(chǎn)品品質(zhì)較前期 明顯提升 配套逐漸完善 區(qū)域人氣不斷聚集 0100020233000400050006000 均價(jià)均價(jià) 1950 2350 3000 5000 6300 38 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 ?選擇西山板塊原因?yàn)槲魃?景觀資源 ，樓盤勻質(zhì)性，整體 居住氛圍比較好 ，大連其他地方這樣環(huán)境的基本沒有。 機(jī)場(chǎng)新區(qū)區(qū)域價(jià)值研究 46 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。周邊還規(guī)劃了產(chǎn)業(yè)，聽說引進(jìn)一些高端的信息產(chǎn)業(yè)，將來發(fā)展趨勢(shì)有可能像軟件園一樣 ，那時(shí)候房子就更貴了 女， 20歲左右 空姐 本地人， 這兩年明顯感到市區(qū)的人到周邊區(qū)域買房 ，有一些賣了市區(qū)老房子，再到周邊買新的項(xiàng)目。機(jī)場(chǎng)新區(qū)周邊產(chǎn)業(yè)主要依托原有產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)，無法對(duì)區(qū)域發(fā)展形成促進(jìn)和支撐，更多是城市副中心 —————— 大連市土地交易中心孫科長(zhǎng) 53 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 三個(gè)衛(wèi)星城：面向城鄉(xiāng)，通過“雙向吸納，接受城市產(chǎn)業(yè)輻射、轉(zhuǎn)移和農(nóng)村人口轉(zhuǎn)移，城市用地由現(xiàn)在的 200平方公里 “大大連”的構(gòu)想最早在 2023年提起，直接原因就是半島尖端的大連，由于地形限制，城市發(fā)展空間嚴(yán)重不足。 新市區(qū)：由開發(fā)區(qū)、金州區(qū)、保稅區(qū)、出口加工區(qū)、金石灘旅游度假區(qū)、“雙 D港”、大窯灣港區(qū)組成。機(jī)場(chǎng)新區(qū)西北地區(qū)規(guī)劃物流園，機(jī)場(chǎng)工業(yè)區(qū)規(guī)劃以信息技術(shù)為主的高附加值、無污染企業(yè)， 機(jī)場(chǎng)新區(qū)土地價(jià)格上升快速，土地大規(guī)模出讓在近 2年，開始 30，現(xiàn)在 40萬 —————— 甘井子區(qū)規(guī)劃局劉科長(zhǎng) 機(jī)場(chǎng)新區(qū)未來發(fā)展前景會(huì)很好 ， 以前機(jī)場(chǎng)新區(qū)區(qū)域認(rèn)知較低， 都是一些 外來人口居住 ， 現(xiàn)在已經(jīng)城市承接城市中心區(qū)人口疏散的主要區(qū)域 。 在政府的大力支持下，根據(jù)新區(qū)重大設(shè)施建設(shè)進(jìn)度，新區(qū)城市面貌將在未來 5年時(shí)間內(nèi)初步形成 路網(wǎng)建設(shè) 初步形成，政府與開發(fā)商共同建設(shè) 政府工程 已準(zhǔn)備動(dòng)工， 近期１－２年建設(shè) ，紀(jì)檢法遷入 機(jī)場(chǎng)新區(qū)建設(shè)進(jìn)度 城市公園 ?種植已完成，園區(qū)小品尚未建成 體育館及文化設(shè)施 ?近期建設(shè) ，但無明確啟動(dòng)時(shí)間 景觀大道 ?西部大通道同機(jī)場(chǎng)連接的北部地段，規(guī)劃寬 120米， 80米綠化帶的景觀大道，預(yù)計(jì)４－５年 居住 ?第五郡等高端房地產(chǎn)項(xiàng)目相繼入市 產(chǎn)業(yè)－物流港 ／外包服務(wù)基地 物流園依托現(xiàn)有物流基礎(chǔ)進(jìn)行建設(shè)，外包服務(wù)基地項(xiàng)目已報(bào)批，預(yù)計(jì) 5年 后初步形成規(guī)模 商務(wù)辦公／商業(yè) ?擬引進(jìn)高端商務(wù)辦公， shoppingmall與區(qū)域發(fā)展成熟度關(guān)系密切 資料來源：大連甘井子區(qū)規(guī)劃局 52 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 項(xiàng)目機(jī)會(huì)分析 182。 主要外溢人群類別：城市中產(chǎn)、高薪小白領(lǐng)、工薪中上層 ?夫婦， 40歲，丈夫是企業(yè)中高層管理者，妻子是主任醫(yī)生 ?目前居所：青云映山兩居公寓，對(duì)目前居住條件比較滿意。 泛高新板塊 — 臨近高校和高端產(chǎn)業(yè)，軟件園板塊外延區(qū)域，現(xiàn)狀勻質(zhì)性較差，以周邊企業(yè)人群為主 項(xiàng)目 壹品漫谷 柏林水郡 菁英匯 位置 甘井子 凌水路 10路、 406路終點(diǎn)北走 300米 甘井子區(qū)凌水湖 高新園區(qū)政府對(duì)面 規(guī)模 占地面積 14萬平米，總建面 16萬，容積率 占地 ，總建面 6萬平，容積率約為 占地約 ，建筑面積約 平米，容積率約為 5 產(chǎn)品 多層、小高層、聯(lián)排 多層 106170平米，躍層 230260為主，小高層 90平米是最小戶型，三種物業(yè)形式各占三分之一 一期 13棟多層（ 5層），二期 10棟，以7090多平的兩室兩廳和 90110多平米的三室兩廳為主力戶型 ，首層連帶半地下多功能間、車庫(kù)及私家花園，頂層贈(zèng)送躍層、露臺(tái)的躍式戶型。 泉水板塊是距離城市核心區(qū)最遠(yuǎn)的外溢板塊，城市公共交通欠發(fā)達(dá)，區(qū)域配套以居住生活配套為主，處于建設(shè)起步階段 泉水板塊 城市核心區(qū) 東快路 華北路 華東路 輕軌 3號(hào)線 泉水板塊的通達(dá)性一般 ：城市核心區(qū)距離泉水板塊的直線 距離大約為 12公里 ；城市核心區(qū)和泉水板塊的連接主要 依靠華東路、華北路、東快路、輕軌，車行時(shí)間 超過半個(gè) 小時(shí)； 開往泉水方向的公交主要包括： 1路、 1路加車、 8路、 303路加車、 515路加 車、泉水小區(qū) 長(zhǎng)興市場(chǎng)等 8趟班車等； 并有輕軌 3號(hào)線到達(dá)，可以順利到達(dá)大 連各主要區(qū)域； 商業(yè) /商圈 板塊內(nèi)尚未形成大型商業(yè)設(shè)施，以不成規(guī)模、零散社區(qū)商業(yè)為主 ，如南關(guān)嶺街道附件商業(yè)圈，規(guī)劃建設(shè)泉水新區(qū)（新火車站）區(qū)域級(jí)商業(yè)中心 醫(yī)院 以華南地區(qū)的醫(yī)院為主 學(xué)校 泉水新區(qū)小學(xué)、泉水新區(qū)中學(xué)均在建，各兩座 規(guī)劃利好 泉水新區(qū)作為大連重點(diǎn)建設(shè)的住宅區(qū)，社區(qū)內(nèi)次級(jí)道路 4號(hào)路開始鋪設(shè)，泉水污水處理廠在建，占地 88公頃的體育中心在建 ，中小學(xué)學(xué)校各兩座將在十一五期間建成 30 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 西部區(qū)域和北部區(qū)域?qū)⒊蔀槲磥黹_發(fā)的熱點(diǎn)區(qū)域 中心區(qū) 東海區(qū) 東南 區(qū) 星海核 心區(qū) 泛星海 軟件園高新園 旅順南 路 西部區(qū) 西北區(qū) 中北區(qū) 北部區(qū) 項(xiàng)目數(shù)量 6 2 2 5 7 6 3 10 5 3 7 面積 383300 158000 143450 511683 390174 395838 314000 441000 274000 220230 730000 套數(shù) 3178 1608 1178 2835 3942 3752 2652 4623 2932 2100 7326 均價(jià) 9500 9000 7500 13000 9000 8000 7500 7000 5500 6800 5800 戶均面積 120 98 122 180 99 105 118 93 105 產(chǎn)品類型 高層 高層 / 別墅 別墅 / 多層 / 小高層 /高層 高層 多層 / 小高層 /高層 多層 / 小高層 /高層 別墅 / 多層 / 小高層 /高層 多層 / 小高層 /高層 多層 / 小高層 多層 / 小高層 /高層 多層 / 小高層 /高層 主力戶型 80120 ㎡ 80100 ㎡ /200 ㎡ 100㎡ /200㎡ 160 250㎡ 130 150㎡ 80100 ㎡ 80100 ㎡ /200 ㎡ 100㎡ 85100 ㎡ 60100 ㎡ 5090 ㎡ 分區(qū)域住宅市場(chǎng) 2023年供應(yīng)走勢(shì)分析 2 市內(nèi)各區(qū)域全年新增供應(yīng)走勢(shì)預(yù)計(jì) 24 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 西北區(qū)： 億達(dá)第五郡高調(diào)開啟旅順北路區(qū)域市場(chǎng)，價(jià)格預(yù)期較高。 甘井子區(qū)，城市北拓的第一承接區(qū)域。全國(guó)宜居城市評(píng)比中，大連名列榜首，引來大批外地人到大連買房 。 ?近年來 ， 隨著單價(jià)的上升 ， 商品房套均面積持續(xù)下降 ， 表明在購(gòu)買能力未有顯著增強(qiáng)的情況下 ， 消費(fèi)者被迫通過適當(dāng)壓縮購(gòu)買面積來承受高單價(jià) ， 或者外溢 ， 到其他區(qū)域選擇可接受的產(chǎn)品 。 ? 中山區(qū)和西崗區(qū)土地存量不到 10%， 城市中心區(qū)可開發(fā)用地少 。 大連歷年 GDP及增長(zhǎng)率 010000202303000040000500002023 2023 2023 2023 20230%5%10%15%20%25%人均G D P ( 元) 人均可支配收入( 元)人均G D P 增長(zhǎng)率 人均可支配收入增長(zhǎng)率大連歷年人均 GDP及可支配收入 13 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 開發(fā)商概況、目標(biāo)以及項(xiàng)目背景 ? 大連恒德房屋開發(fā)有限公司，為大連金廣旗下公司與大連大力合資公司 ? 大連金廣集團(tuán)為以建筑施工為主業(yè)本地知名公司 ?開發(fā)經(jīng)驗(yàn)缺乏，曾運(yùn)作總面積 8萬平米未來星城項(xiàng)目 ? 資金可保證項(xiàng)目正常開發(fā) ? 項(xiàng)目銷售速度正常的快，不想戰(zhàn)略性的等； ? 初次開發(fā)，經(jīng)濟(jì)目標(biāo)很重要，占很大一部分，社會(huì)目標(biāo)要兼顧； ? 利潤(rùn)目標(biāo)，暫時(shí)沒有具體的財(cái)務(wù)目標(biāo)； ? 基于競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手第五郡形成差異化競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì) ? 在大連可類比的樓盤中要做出好； ?開發(fā)商概況 ?客戶要求 世聯(lián)目標(biāo)理解 ： 一、正常快的銷售速度，順利的市場(chǎng)消化 二、在保證項(xiàng)目成功基礎(chǔ)上，實(shí)現(xiàn)利潤(rùn)最大化 三、追求卓越，提升企業(yè)的開發(fā)能力和品牌，為后續(xù)開發(fā)創(chuàng)造機(jī)會(huì) 10 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 項(xiàng)目顧問工作階段劃分 2023/06/15 2023/06/19 工作 成果 ?大連及機(jī)場(chǎng)新區(qū)市場(chǎng)背景研究 ?西山區(qū)市場(chǎng)調(diào)研 ?西南區(qū)市場(chǎng)調(diào)研 ?華南泉水區(qū)市場(chǎng)調(diào)研 ?客戶訪談 ?專業(yè)人士訪談 ?項(xiàng)目背景資料研究 ?機(jī)場(chǎng)新區(qū)區(qū)域市場(chǎng)現(xiàn)狀研究 ?區(qū)域競(jìng)爭(zhēng)研究 ?區(qū)域產(chǎn)品研究 ?區(qū)域客戶研究 ?類似相關(guān)案例借鑒 第二階段（中期） 項(xiàng)目整體定位與發(fā)展戰(zhàn)略 第一階段 項(xiàng)目市場(chǎng)調(diào)研 ?區(qū)域市場(chǎng)情況 ?區(qū)域客戶分析 5個(gè)工作日 21個(gè)日歷天 2023/07/11 14個(gè)日歷天 第三階段（終期） 提交終稿 ?根據(jù)客戶建議深化研究，完善報(bào)告 2023/07/24 2 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 項(xiàng)目距城市中心區(qū)解放廣場(chǎng)距離約為 7公里，通達(dá)性較高，但區(qū)域公共交通不發(fā)達(dá) 星海區(qū) 解放廣場(chǎng) 旅順中路 旅順北路 迎客路 張前路 西部大通道 華北路 大連機(jī)場(chǎng) 直線距離為 km 經(jīng)華北路車程約為 25 min 經(jīng)西部大通道車程約為 25 min 解放廣場(chǎng) 中心區(qū) 高新區(qū) 華南區(qū) 泉水區(qū) 東部沿海區(qū) ?項(xiàng)目距市中心解放廣場(chǎng)直線距離約 里； ?項(xiàng)目通達(dá)性較高： 有兩條城市主干道 ——西部大通道和華北路到達(dá)地塊，車行時(shí)間 25分鐘；自錦繡小區(qū)經(jīng)辛寨子全長(zhǎng) 20公里打通整個(gè)新區(qū)交通路網(wǎng)的明珠路一期年內(nèi)竣工； ?區(qū)域公共交通不發(fā)達(dá)： 目前只有 70 71532三路公交車連接地塊與市內(nèi)，地塊至最近的站點(diǎn)步行需要十分鐘以上；新星綠城項(xiàng)目開通有通向泉水方向的班車； 明珠路 5 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 近年大連 GDP快速增長(zhǎng)，城市宏觀經(jīng)濟(jì)發(fā)展勢(shì)頭良好，形成房地產(chǎn)市場(chǎng)高速發(fā)展的動(dòng)力和基礎(chǔ) ?大連市人均 GDP保持高速增長(zhǎng)，近年來增長(zhǎng)速度均超過 12%，而且增速不斷加快。 房地產(chǎn)市場(chǎng)表現(xiàn)： 商品住宅銷售量穩(wěn)步上升，商品房?jī)r(jià)格持續(xù)上漲。 從供應(yīng)總量來看，未來新增供應(yīng)量沒有大幅增長(zhǎng)，市場(chǎng)需求仍將保持旺盛 ?2023全年供應(yīng)量預(yù)計(jì) 07后新增住宅項(xiàng)目總量 2023年新增上市量 2023年項(xiàng)目存量 2023年實(shí)際供應(yīng)量 項(xiàng)目數(shù)量 40 56 16 66 面積 5421500 3961445 541000 4502445 套數(shù) 40378 36126 4500 40626 均價(jià) 8826 8103 8292 8126 戶均面積 134 110 120 111 ?年內(nèi)新增供應(yīng)量沒有大幅增長(zhǎng)，新增供應(yīng)量與 2023年銷售量基本持平，超過 2023年銷售量 100萬平，預(yù)示 2023年大連房地產(chǎn)市場(chǎng)總體供求仍將處于一個(gè)較為