大連開發(fā)區(qū)遠(yuǎn)洋西山地塊市場(chǎng)定位分析報(bào)告_58p_xxxx年-閱讀頁(yè)
2025-03-11 20:17本頁(yè)面
【正文】 04500 8000/11000 +100% 南部濱海板塊 61 341 +459% 40004500 80008500 +100% 東部板塊 123 22 82% 25003000 50005500 +100% 供應(yīng)量體 : ?三個(gè)板塊中在 07年之后調(diào)整發(fā)展期南部濱海區(qū)供應(yīng)量明顯增大將近 5倍 ,主要是大量體樓盤的集中上市 ,如紅星海世界觀 \海中國(guó)等項(xiàng)目 。 ?東部板塊有所減少 ,將近一倍 ,主要是近年該區(qū)域無大量體住宅上市 ,只有個(gè)別萬平的小型項(xiàng)目 . 平均單價(jià) : ?各板塊價(jià)格都增長(zhǎng)在一倍以上 . 第三部分 區(qū)域市場(chǎng)分析 各板塊供應(yīng)量體及價(jià)格變化 祐瑪國(guó)際 /莎瑪 .天城 開發(fā)商：恒澤集團(tuán) 產(chǎn)品：寫字間 /酒店公寓 價(jià)格：只租不售 凱倫國(guó)際 開發(fā)商：山河投資 產(chǎn)品 ：寫字間 價(jià)格：二手房 1萬 /平 福佳國(guó)際公寓 開發(fā)商：福佳集團(tuán) 產(chǎn)品：商住兩用 價(jià)格： 12023元 /平 凱旋國(guó)際公寓 開發(fā)商：新天潤(rùn) 產(chǎn)品：商住兩用 價(jià)格： 7000元 /平 世元國(guó)際公寓 開發(fā)商：世元房地產(chǎn) 產(chǎn)品：酒店式公寓 價(jià)格： 10000元 /平 項(xiàng)目大都分布在金馬路兩側(cè) 產(chǎn)品主要以商住公寓 \酒店式公寓和寫字間為主 中心板塊市場(chǎng)分析 第三部分 區(qū)域市場(chǎng)分析 市場(chǎng)需求表現(xiàn)不錯(cuò)，空置率較低。 瑪莎 .天城和祐瑪國(guó)際金融中心 兩個(gè)項(xiàng)目可以算是標(biāo)準(zhǔn)的 酒店公寓和寫字間產(chǎn)品 ,均為投資商持有對(duì)外租賃 . 第三部分 區(qū)域市場(chǎng)分析 中心板塊市場(chǎng)分析 項(xiàng)目 類型 面積區(qū)間（平） 價(jià)格 空置率 凱旋國(guó)際 商住公寓 4080 7000元 /平 未交屋 福佳國(guó)際公寓 51107 12023元 /平 65% 億峰現(xiàn)代城 4060 二手 8000元 /平 1% 古耕 5000 3678 9500元 /平 40% 瑪莎 .天城 酒店式公寓 90170 租金 5元 /平 .天 23% 世元國(guó)際公寓 3757 10000元 /平 未交屋 凱倫國(guó)際 寫字間 55155 10000元 /平 40% 祐瑪國(guó)際金融中心 120770 租金 /平 .天 20% 酒店式服務(wù)公寓市場(chǎng) 項(xiàng)目 面積區(qū)間 （平） 購(gòu)買客群 使用客群 備注 瑪莎 .天城 90170 不售 開發(fā)區(qū)英特爾、大眾等大型公司的外籍員工和高管租住 空置 23% 世元國(guó)際公寓 3757 投資占 70%以上 尚未交屋，由投資客 自行租賃 剩余 6戶 57平 。 ★祐瑪國(guó)際金融中心和億峰現(xiàn)代城 租售情況比較好 ,空置在 20%以下 。 其次為 6070平的一室一廳和 4050平的一室產(chǎn)品補(bǔ)足市場(chǎng) ,兩個(gè)面積段占到 30%以上。 其次為 5060平 /100110平和 140160平三種面積段占近 40%。天，按照上下浮動(dòng) 5%計(jì)算，預(yù)期租金應(yīng)該在 元 /平 . ?根據(jù)比較法計(jì)算項(xiàng)目預(yù)期均價(jià)： 9530元 /平，按照上下浮動(dòng) 5%計(jì)算，預(yù)期價(jià)格應(yīng)該在 900010000元 /平 ?本案酒店式公高端品質(zhì)價(jià)格加權(quán) 10%,測(cè)算價(jià)格為 1000011000元 /平 。辦公樓在建筑工程中采用可再生的建筑材料，實(shí)現(xiàn)高效節(jié)能，提供舒適、健康、高效、環(huán)保的辦公環(huán)境，倡導(dǎo)綠色辦公理念。 ? 可呼吸玻璃幕墻輔以石材或面磚等，以冷色系為基調(diào)。 SOHO辦公產(chǎn)品細(xì)化建議 ——建筑形態(tài) 第四部分 項(xiàng)目定位 推薦二： ? 歐式建筑風(fēng)格，與周邊建筑物形成呼應(yīng)。 ? 后現(xiàn)代建筑風(fēng)格，形態(tài)標(biāo)新立異，具有極強(qiáng)的視覺沖擊力。 智能安防系統(tǒng) ? 視頻安防系統(tǒng) ? 入侵報(bào)警系統(tǒng) ? 電子巡查系統(tǒng) ? 停車管理系統(tǒng)等 通訊系統(tǒng) ? 電話、 ADSL網(wǎng)絡(luò)入戶 ? 電信運(yùn)營(yíng)商信號(hào)加強(qiáng)系統(tǒng) ? 無線局域網(wǎng) 供電 ? 雙回路供電 ? 每單元單獨(dú)計(jì)量 物業(yè)管理 ? 聘請(qǐng)知名物業(yè)管理公司進(jìn)行物業(yè)顧問服務(wù)，本地物業(yè)公司進(jìn)行物業(yè)管理。 SOHO辦公產(chǎn)品細(xì)化建議 ——其他方面 第四部分 項(xiàng)目定位 整體市場(chǎng) 酒店式公寓市場(chǎng) 產(chǎn)品發(fā)展仍屬于中小面積 價(jià)位仍存在上行空間 產(chǎn)品趨向中大型面積、 5070萬左右的總價(jià)的方向運(yùn)行 成交主力面積： 4050㎡， 主力總價(jià)： 3050萬元 /套 項(xiàng)目要滿足高品質(zhì)的目標(biāo)，必須要求走 高端路線、并且還要有一定的市場(chǎng)需求度 成交主力面積： 8090㎡ 主力總價(jià)： 5070萬元 /套 第四部分 項(xiàng)目定位 酒店式服務(wù)公寓 電梯廳 走廊 新浦江城 健身房 棋牌室 蘇州萬科金色家園會(huì)所 電梯廳 適當(dāng)挑高大堂層高，用精致豪華裝飾燈修飾； 地面為大面寬裝飾圖文理石； 注意接待臺(tái)的整體搭配； 植物盆摘的合理擺放。 ?大連其他匙域 ：在大連有固定房產(chǎn)的開發(fā)區(qū)中高收入人群 ,考慮工作便利性購(gòu)買 . ? 外省市 居多，尤其是東北三省一帶客源 ? 部分 港澳臺(tái)日韓客戶 ?開發(fā)匙外資企業(yè)購(gòu)買或租賃 ,用于企業(yè)中高層員工居住 從匙域來看，可分為三大類 開發(fā)匙本地、大連其他匙域、外地（外省市、港澳臺(tái)日韓） 購(gòu)房目的 第四部分 項(xiàng)目定位 客層細(xì)分 第四部分 項(xiàng)目定位 金馬路板塊客戶構(gòu)成圖 開發(fā)匙及外省人群為板塊內(nèi)主要購(gòu)買人群。 ? 分布匙域 ：主要以東三省為主占 30% ? 個(gè)人背景 ：未來來開發(fā)區(qū)定居養(yǎng)老人群戒者投資客戶用于出租獲取收益 . ?置業(yè)目的： 居住需求，投資、辦公 ?主力需求 ：以小戶型為主。 , March 20, 2023 ? 雨中黃葉樹，燈下白頭人。 :33:1314:33Mar2320Mar23 ? 1故人江海別，幾度隔山川。 :33:1314:33:13March 20, 2023 ? 1他鄉(xiāng)生白發(fā)，舊國(guó)見青山。 。 2023年 3月 20日星期一 2時(shí) 33分 13秒 14:33:1320 March 2023 ? 1做前，能夠環(huán)視四周；做時(shí)，你只能或者最好沿著以腳為起點(diǎn)的射線向前。 , March 20, 2023 ? 很多事情努力了未必有結(jié)果，但是不努力卻什么改變也沒有。 :33:1314:33Mar2320Mar23 ? 1世間成事，不求其絕對(duì)圓滿，留一份不足，可得無限完美。 :33:1314:33:13March 20, 2023 ? 1意志堅(jiān)強(qiáng)的人能把世界放在手中像泥塊一樣任意揉捏。 。 2023年 3月 20日星期一 2時(shí) 33分 13秒 14:33:1320 March 2023 ? 1空山新雨后，天氣晚來秋。 , March 20, 2023 ? 閱讀一切好書如同和過去最杰出的人談話。 :33:1314:33Mar2320Mar23 ? 1越是無能的人，越喜歡挑剔別人的錯(cuò)兒。勝人者有力，自勝者強(qiáng)。 2023年 3月 20日星期一 下午 2時(shí) 33分 13秒 14:33: ? 1最具挑戰(zhàn)性的挑戰(zhàn)莫過于提升自我。 2023年 3月 20日星期一 2時(shí) 33分 13秒 14:33:1320 March 2023 ? 1一個(gè)人即使已登上頂峰，也仍要自強(qiáng)
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