【正文】 ： 2,住宅價(jià)值,CHAPTER 2,項(xiàng)目發(fā)展方向：本項(xiàng)目客戶定位,?,■ 香港人,◆ 經(jīng)常往來與深港兩地的香港商務(wù)人士，與深圳有著密切的商務(wù)往來； 他們需要一個(gè)來往深港方便的場所； ◆看好本項(xiàng)目未來發(fā)展前景的香港投資客； ◆對深圳樓市狀況比較熟悉，尤其是距離口岸較近的物業(yè)；,■ 經(jīng)常在深圳中短期駐足（3個(gè)月）的公干人員,◆ 出差的時(shí)間不長不短，住酒店費(fèi)用昂貴劃不來，自己租房子卻不太現(xiàn)實(shí) ◆ 需要方便商務(wù)辦公的地方 ◆ 需要城市配套集中的地方 ◆ 需要提供商務(wù)及家居全套服務(wù)的地方,住宅價(jià)值,CHAPTER 2,項(xiàng)目發(fā)展方向：本項(xiàng)目客戶定位,自 用 客 戶,?,■ 經(jīng)常往返深圳的商旅人士,◆ 他們在深圳擁有自己的事業(yè)（開公司、辦企業(yè)），總是飛來飛去，但深圳卻是他們商務(wù)往來的核心所在 ； ◆ 他們需要自由的商務(wù)空間 ； ◆ 他們需要高品質(zhì)的生活空間 ； ◆ 他們需要高檔次的商務(wù)、生活、娛樂消費(fèi) ；,■ CBD片區(qū)商務(wù)人士及年輕高級白領(lǐng)一族,◆ 他們是都市時(shí)尚的代表，有著令人羨慕的工作和收入 ◆ 他們具有相當(dāng)?shù)钠肺?，注重生活的?nèi)涵。,■ 對CBD、地鐵帶來的商機(jī)充滿信心的投資者,◆他們看中規(guī)劃帶來的無限商機(jī) ◆他們對CBD片區(qū)充滿信心,■ 投機(jī)者,◆ 他們比較富有，對小額的投資不是很在乎 ◆ 他們對羊群效應(yīng)持跟進(jìn)態(tài)度,住宅價(jià)值,CHAPTER 2,項(xiàng)目發(fā)展方向：本項(xiàng)目客戶定位,投 資 客 戶,?,形象定位,4,住宅價(jià)值,CHAPTER 2,項(xiàng)目發(fā)展方向,?,溝通的目標(biāo)是高端自住和投資客，要通過案名將本案帶入客戶的生活狀態(tài)，形成共鳴 通過形象將項(xiàng)目引導(dǎo)作為西岸最具代表性物業(yè)（類似“中信紅樹灣”、“香蜜湖1號”等） 側(cè)面?zhèn)鬟_(dá)西岸地段的信息，以免陷入西岸賣點(diǎn)認(rèn)知疲勞的陷阱，回避“xx世紀(jì)”、“xx國際”、“xx都會”、“xx華庭”的俗套 考慮到訴求客戶及產(chǎn)品特質(zhì)，溝通要簡潔有力，不要過于含蓄/附庸風(fēng)雅（如：第五園），也不宜矯揉造作/食洋不化（如：百老匯公寓）,住宅價(jià)值,CHAPTER 2,項(xiàng)目發(fā)展方向：物業(yè)形象建議,?,?,boutique hotel的風(fēng)潮開始席卷亞洲,2003年，東京的ROPPING HILL以BOUTIQUE APARTMENT定位的高級公寓，三個(gè)月內(nèi)一售而空，被媒體稱為日本經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇的信號。 2004年4月新加坡推出BOUTIQUE APARTMENT林肯美殿(Lincoln Modern) ，使得新加坡高薪雅皮以居住于此為榮,住宅價(jià)值,CHAPTER 2,項(xiàng)目發(fā)展方向：物業(yè)形象建議,?,住宅價(jià)值,CHAPTER 2,項(xiàng)目發(fā)展方向：物業(yè)形象建議,引領(lǐng)國際頂尖時(shí)尚/色彩豐富/個(gè)性鮮明/舒適/尊貴服務(wù)/引以為榮的 五星級酒店式公寓,boutique APARTMENT：,?,全球先鋒城市的頂級濱海居住區(qū),毗鄰全球未來的物流樞紐——大鏟灣,距離深港雙機(jī)場不過25分鐘車距,未來深圳最大的唯一擁有海景資源的中心區(qū),面對著高端的客戶和資金雄厚的投資客……,?,八里銀海,南中國首席boutique APARTMENT,?,住宅價(jià)值,CHAPTER 2,項(xiàng)目發(fā)展方向：物業(yè)形象建議,八里銀海,南中國首席boutique APARTMENT,案名建議：,物業(yè)定位：,推廣語：,中心區(qū)海岸線共8里長,銀海代表充滿機(jī)會和時(shí)尚的濱海都市,?,住宅價(jià)值,CHAPTER 2,項(xiàng)目發(fā)展方向：物業(yè)形象建議,特色目標(biāo)客戶定位 國際化的生活理念與產(chǎn)品概念 突破性的戶型設(shè)計(jì) 精裝修+家私+電器 酒店級的會所及配套 高附加值的服務(wù),?,視覺表現(xiàn),?,戶型定位,5,住宅價(jià)值,CHAPTER 2,項(xiàng)目發(fā)展方向,?,深圳市場近三年推出酒店式公寓項(xiàng)目戶型配比,數(shù)據(jù)來源：深圳中原深港研究中心統(tǒng)計(jì),戶型定位——二級市場,?,30,35,40,45,50,55,60,65,70,平米,兩房單位及以上,雙城世紀(jì) 6670㎡,置地逸軒 5357㎡,兩房單位,一房單位,單房,置地逸軒 2730㎡,雙城世紀(jì) 31㎡,星河世紀(jì) 3843㎡,黃色代表暢銷面積區(qū)間，黑色代表滯銷區(qū)間,75以上,星河世紀(jì) 5575㎡,置地逸軒 4145㎡,城市天地廣場 5259 ㎡,星河世紀(jì) 75100㎡,御景華城 5273 ㎡,東方時(shí)代 4457 ㎡,金中環(huán) 3843㎡,金中環(huán) 2931㎡,金中環(huán) 6679㎡,世金漢宮 4057 ㎡,白金漢宮 4055 ㎡,戶型定位——二級市場暢銷面積區(qū)間,?,金中環(huán)開售首三日各面積成交比例,數(shù)據(jù)來源：中原代理項(xiàng)目銷售分析,1房2廳成交比例接近5成，遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于單房和兩房單位,戶型定位——二級市場,?,選取設(shè)置相對集中的暢銷面積區(qū)間段，并據(jù)此初步建議本項(xiàng)目 單房戶型區(qū)間設(shè)置在2331㎡ 之間，占10%； 一房戶型區(qū)間設(shè)置在3355㎡ 之間，占50%，分為3541和4248兩個(gè)面積段； 兩房戶型區(qū)間設(shè)置在4563 ㎡ 之間，占40%，分為4557和5880兩個(gè)面積段；,戶型定位——二級市場,?,■ 香港人,■ 經(jīng)常在深圳中短期駐足（3個(gè)月）的公干人員,自 用 客 戶,■ 經(jīng)常往返深圳的商旅人士,■ CBD片區(qū)商務(wù)人士及年輕高級白領(lǐng)一族,■ 具有敏銳眼光，專注于區(qū)域的發(fā)展的投資人士,■ 對CBD、地鐵帶來的商機(jī)充滿信心的投資者,■ 投機(jī)者,投 資 客 戶,戶型定位——目標(biāo)客戶,?,為了保證舒適性 將單房面積調(diào)高4，比例不變 將小一房兩廳面積調(diào)高3，比例不變 將小兩房兩廳調(diào)高5，比例不變 為了降低總價(jià) 將大兩房兩廳調(diào)低15 ，比例不變,戶型定位——目標(biāo)客戶,?,先天 優(yōu)勢,可控劣勢,核心優(yōu)勢,不可控劣勢,戶型定位——地塊屬性判斷,?,由于區(qū)域居住氛圍并不濃厚，而商業(yè)和商務(wù)氛圍濃厚 所以調(diào)高小面積戶型比例，調(diào)低大面積戶型比例： 調(diào)高小一房兩廳比例至15% 調(diào)低大一房兩廳比例至35% 調(diào)高小兩房兩廳比例至25% 調(diào)低大兩房兩廳比例至15%,戶型定位——地塊屬性,?,戶型定位,原則： 絕對標(biāo)桿 相對稀缺,?,戶型定位,?,價(jià)格定位,6,住宅價(jià)值,CHAPTER 2,項(xiàng)目發(fā)展方向,?,比較因素：區(qū)位前景、交通、商服配套、教育配套、周邊環(huán)境、小區(qū)環(huán)境、規(guī)模、裝修檔次、戶型結(jié)構(gòu)、開發(fā)商公信力、成熟度、宣傳包裝等,權(quán)重設(shè)置：,假設(shè)本項(xiàng)目現(xiàn)在推出,步驟一,比較對象：佳兆業(yè)中心、世金漢宮、金中環(huán)、星河世紀(jì),住宅價(jià)值,CHAPTER 2,項(xiàng)目發(fā)展方向,?,修正后各相關(guān)樓盤價(jià)格 Pi=( Qr/ Qi)Pi 注：Pi為按揭均價(jià)，Qi為合計(jì)分值 Pa’=( Qr/Qa)Pa =15542 Pb’=( Qr/Qb)Pb =18622 Pc’=( Qr/Qc)Pc =17481 Pd’=( Qr/Qd)Pd =11585,各相關(guān)樓盤權(quán)重取值為Wi Pr=ΣPiWi =Pa’Wa + Pb’Wb + Pc’Wc + Pd’Wd =13658,參考均價(jià)為：12658元/㎡ ( 假設(shè)本案現(xiàn)階段推出 ),住宅價(jià)值,CHAPTER 2,項(xiàng)目發(fā)展方向,?,深圳中原市場研究中心預(yù)測：片區(qū)房地產(chǎn)價(jià)格在08年將會有30%左右的升幅。,本項(xiàng)目入市時(shí)均價(jià)約為：16175元/㎡,現(xiàn)階段推出均價(jià)：12658元/㎡,價(jià)格上漲幅度,修正系數(shù),住宅價(jià)值,CHAPTER 2,項(xiàng)目發(fā)展方向,?,金中環(huán),世金漢宮,佳兆業(yè) 中心,星河世紀(jì),天利中央商務(wù)廣場,置地逸軒,東方時(shí)代,1.8萬/平米,1.5萬/平米（預(yù)計(jì)）,9600元/平米,1.2萬元/平米,1.8萬元/平米,1.3萬元/平米,中原大量的成功案例確保本案酒店公寓開發(fā)獲得成功！,?,產(chǎn)品研究及建議,風(fēng)格建議,2,外立面建議,3,室內(nèi)裝修建議,5,景觀 設(shè)計(jì) 建議,6,規(guī)劃建議,1,會所設(shè)計(jì)建議,4,物業(yè) 管理 建議,7,?,規(guī)劃建議,1,產(chǎn)品相關(guān)建議,?,設(shè)計(jì)原則： 公寓與酒店在建筑形態(tài)和空間上相互融合，價(jià)值共贏，同時(shí)功能上互不干擾，做好人車分流，住戶與租客分流。 住宅戶型盡量戶戶朝南，公共部分保障通風(fēng)采光。 兼顧酒店的運(yùn)營和公寓的封閉式管理。,產(chǎn)品相關(guān)建議：建筑整體布局,利用商業(yè)屋頂做成空中花園，全面提升 物業(yè)的品質(zhì)。晚上猶如一個(gè)發(fā)光的寶盒，具有很強(qiáng)的標(biāo)志性。,從經(jīng)濟(jì)的角度出發(fā)可設(shè)計(jì)兩棟塔樓或板樓。,產(chǎn)品相關(guān)建議：建筑整體布局,酒店式公寓設(shè)有雙層中空大堂，業(yè)主可由此 乘電動扶梯直達(dá)空中花園，流線組織合理， 方便管理。,?,產(chǎn)品相關(guān)建議：幼兒園概念設(shè)計(jì),音體室,音體室采用船型的造型，船頭朝向大海，新穎的設(shè)計(jì)使之成為城市的一道風(fēng)景線。,?,風(fēng)格建議,2,產(chǎn)品相關(guān)建議,?,LESS IS MORE,從城市景觀的角度出發(fā)，希望能對城市形象有一個(gè)提升作用。,產(chǎn)品相關(guān)建議：風(fēng)格建議——現(xiàn)代簡約,?,ARTDECO表達(dá)了高端階層一直在追求的高貴感，摩登的形體又賦予古老的、貴族的氣質(zhì)，此類建筑風(fēng)格，除了從建筑本身的考慮之外，更希望體現(xiàn)一種城市精神以及居住群體的精神象征。,產(chǎn)品相關(guān)建議：風(fēng)格參考——ArtDeco,?,外立面建議,3,產(chǎn)品相關(guān)建議,?,產(chǎn)品相關(guān)建議：外立面界定,lomo wall 在外立面設(shè)計(jì)上盡量公建化，色彩上選擇較淺的色系，符合濱海主體。建議引入新型房間照明系統(tǒng)，客人可以根據(jù)心情調(diào)節(jié)自己喜歡的燈光顏色，那么在外觀上就可以形成一個(gè)巨大的、不斷變化的lomowall，從而達(dá)到由內(nèi)而外的視覺統(tǒng)一，又可成為一個(gè)時(shí)尚新潮的都市景觀。顏色上用淺色系，符合濱海主題,?,?,4,會所建議,4,?,健身房 SPA/桑拿/理療 泳池 書吧/咖啡廳 商務(wù)中心 多功能廳（宴會廳/會議廳） 多功能運(yùn)動館（保齡球） 游戲機(jī)房 兒童中心 ……,優(yōu)先級遞增,說明： 1.健身房/泳池可以和酒店共享 2.公寓部分主要配備 商務(wù)咖啡茶座 商務(wù)中心 多功能廳 運(yùn)動館等設(shè)施,會所,?,商務(wù)咖啡茶座 知名雜志（北行線/CAPITAL/盛世等）沙龍的定點(diǎn)場所 多功能廳 商務(wù)人士時(shí)尚用品的展示會（數(shù)碼產(chǎn)品/商務(wù)休閑等）/私人宴會廳/商務(wù)會議廳等 多功能運(yùn)動館 深港精英保齡球挑戰(zhàn)賽等,會所,?,可打造一個(gè)主題會所或者風(fēng)情式會所，裝修 適度豪華可提高物業(yè)的檔次,?,室內(nèi)建議,5,住宅價(jià)值,CHAPTER 2,產(chǎn)品相關(guān)建議,?,品牌發(fā)展商,知名設(shè)計(jì)師,國際級組合 打造值得關(guān)注的地產(chǎn)項(xiàng)目,+,風(fēng)格設(shè)計(jì),+,CHAPTER 2,本項(xiàng)目裝修風(fēng)格推薦,?,ArtDeco裝飾藝術(shù)風(fēng)格的復(fù)興,讓海特 (JeanPhilippe Heitz),他是中國最高建筑金茂大廈的凱悅大酒店的室內(nèi)設(shè)計(jì)師，其設(shè)計(jì)被譽(yù)為“中國建筑傳統(tǒng)風(fēng)格的21世紀(jì)版”。,CHAPTER 2,本項(xiàng)目裝修風(fēng)格推薦,?,浴室裝飾選用白色大理石，鋼化玻璃及克羅米鍍鉻，加之暖色木料點(diǎn)綴。淋浴間設(shè)有一個(gè)防蒸汽鏡，令使用更方便。通向浴室和臥室，使用方便?？头康碾娨暪袷怯忻魇斤L(fēng)格的櫥柜?？头繜艄馐侵匾囊徊糠郑腿嗽陔S意調(diào)節(jié)燈光明暗中欣賞迷人的夜景。透過全透明落地玻璃窗，充分一采集自然光線并能盡覽全城風(fēng)景。帶有art deco藝術(shù)裝飾型超大的黃色水晶石壁燈，雄壯的現(xiàn)代式法國石灰石石柱鑲邊。其建筑特色著重于立柱、斜撐鋼梁柱、拋光鍍鉻鏡面弧形連接。 金御籃灣三期樣板房及營銷中心設(shè)計(jì)者,簡約風(fēng)格 LESS IS MORE,梁 志 天 （Steve Leung）,CHAPTER 2,本項(xiàng)目裝修風(fēng)格推薦,?,運(yùn)用一些具有雕塑感的時(shí)尚家具增添公共空間的趣味性，同時(shí)也可作為一種賣點(diǎn),CHAPTER2,本項(xiàng)目裝修風(fēng)格推薦,?,簡約而不簡單的設(shè)計(jì)風(fēng)格，有趣的家具飾品，干凈明快的色彩搭配，把居室打造的家一般的溫馨,CHAPTER2,本項(xiàng)目裝修風(fēng)格推薦,?,蛇口泰格公寓內(nèi)部配置,香港四季酒店內(nèi)部配置,可選擇部分設(shè)施作為本項(xiàng)目的特色賣點(diǎn),（可選）頂級品味家私/浴室液晶電視等個(gè)性配置 復(fù)印/打印/傳真一體機(jī) 內(nèi)部無線電話（接駁服務(wù)中心） 內(nèi)部禮賓服務(wù)網(wǎng),CHAPTER2,配套設(shè)施,?,外立面、大堂、公共空間是港人評估物業(yè)檔次的重要因素,大空間/奢華/時(shí)尚的主調(diào),CHAPTER2,本項(xiàng)目公共部分裝修,?,[主題環(huán)境 雙層挑空 Art Deco復(fù)興] 將大堂設(shè)想為某主題性環(huán)境，選取了Art Deco風(fēng)格的時(shí)尚藝術(shù)潮流，在裝飾享受的背后強(qiáng)調(diào)其功能性。,?,注意室內(nèi)外空間的呼應(yīng)，在入口處設(shè)計(jì)露天廣場聚集人流，提升形象，注意與城市景觀的銜接,景觀規(guī)劃—室外廣場,?,架空層下這種建筑向外環(huán)境過渡、內(nèi)外交融通透的空間環(huán)境，不僅具有遮雨蔽日的使用功能，更具有創(chuàng)造第二界面的結(jié)構(gòu)功能。,架空層可以舉行PARTY,?,物業(yè)管理建議,7,?,酒店式管理主要有三種方式 掛名顧問 直接管理 提供管理人員,?,一般說來，掛名顧問的方式既滿足了發(fā)展商借五星級酒店提升自己物業(yè)形象的目的，又便于操作。 由于本項(xiàng)目高端形象定位，因此必須提供高檔次的酒店式管理服務(wù)，因此，最可行的方式為由世界知名品牌酒店管理公司掛名顧問，請其他的品牌物業(yè)管理公司進(jìn)行酒店式管理執(zhí)行。 *提供商情咨詢。 *國內(nèi)外旅游咨詢服務(wù)。 *郵件收發(fā)、快遞、空運(yùn)安排。 *電話轉(zhuǎn)接及留言服務(wù)。 *代收代繳水電、燃?xì)?、電話及雜費(fèi)。 *附屬設(shè)備維修。 *商務(wù)文件打字、傳真、復(fù)印。 *衣物送洗服務(wù)。 *特約家政及褓姆托兒服務(wù) 。根據(jù)寶安中心區(qū)的建設(shè)規(guī)劃，寶安中心區(qū)擬將建設(shè)成為集行政辦公、商務(wù)辦公、商業(yè)娛樂、居住等功能為一體的綜合區(qū)域。 商務(wù)中心區(qū)———未來的“寶安中心區(qū)企業(yè)總部辦公區(qū)”將位于中心區(qū)中軸線右側(cè)，緊鄰行政中心和市民廣場，規(guī)劃占地面積20萬平方米。 購物公園———在中心區(qū)的新湖路南側(cè)兩個(gè)地鐵口之間約20萬平方米的土地上，新規(guī)劃了一個(gè)集購物、飲食、休閑于一體的大型高檔購物公園，將引進(jìn)歐倍德、麥德隆、吉之島等知名商業(yè)巨頭，形成商業(yè)中心區(qū)。,寶安中心區(qū)商務(wù)功能定位：,高標(biāo)準(zhǔn)的定位將改變寶安中心區(qū)商業(yè)格局,?,寶安中心區(qū)商業(yè)規(guī)劃,占地25萬平方米的商業(yè)中心將迅速崛起。 地鐵商業(yè)也是寶安中心區(qū)的新生勢力。競爭相當(dāng)激烈 W商圈人氣還不旺，商圈形成尚待時(shí)