【正文】 項目 , 增加客戶的價值認同，并借助推售時機，形成時間上的壟斷。 地塊內部現(xiàn)況 2023年 1月 東部：東北部緊鄰武清多家行政單位，包括武清規(guī)劃局、土地局、交管局、廣播中心等，東南部泉發(fā)路西側緊鄰頤安小區(qū)、松鶴園（包括 2棟高層建筑） 地塊外部現(xiàn)況 西部：亨通還遷房、再建泉達路（尚未開通） 南部：城市藝墅、翠亨小區(qū)、楊村八小 北部：英華中學、飯店、武清區(qū)政府 北 西 東 南 2023年 1月 距項目最近的公共汽車站為 5656 563總站，位于光明道和泉旺路交口的。目前城際鐵路全程票價定為58元，楊村至北京票價為 40元。 區(qū)域商業(yè)業(yè)態(tài)單一，主要以滿足周邊居民生活為主的超市、市場、沿街底商為主，檔次較低且規(guī)模均較小，娛樂商業(yè)非常缺乏。 包括：區(qū)衛(wèi)生防疫站、區(qū)婦幼醫(yī)院、武清人民醫(yī)院、武清區(qū)醫(yī)療搶救中心等。 、英華中學等，外部教育氛圍濃厚。 振華西道現(xiàn)況 2023年 1月 地塊現(xiàn)況條件分析 前期規(guī)劃方案分析 項目本體分析小結 2023年 1月 占地面積（ m2） 建筑面積（ m2） 容積率 住宅 229438 717978 商業(yè) 18160 12712 可售小計 247598 730690 3 初中 30000 13800 —— 小學 27000 12960 —— 合計 304598 757450 ? 項目占地 ，地上可售面積 73萬平米，其中住宅 ，商業(yè) ，另需建設教育配套 。 ，南北兩組團中心景觀缺少，南部組團由于面積較大，表現(xiàn)更加突出。 ，極大地提升了社區(qū)品質，對改善區(qū)域商業(yè)環(huán)境將起到巨大作用。 地塊周邊，乃至武清城區(qū)整體配套設施都在不斷完善中，包括商業(yè)配套、交通配套、娛樂休閑配套等。 “三區(qū) ”是指：北部薊縣山地生態(tài)環(huán)境建設區(qū)、中部“七里海 —— 大黃堡洼 ”濕地生態(tài)環(huán)境建設區(qū)、南部“團泊洼水庫 —— 北大港水庫 ”濕地生態(tài)環(huán)境建設區(qū)。京津塘發(fā)展軸的發(fā)展建設已經開始得到高度關注和重視。明確劃定保護地區(qū)或限制發(fā)展地區(qū)，進行區(qū)域生態(tài)環(huán)境建設和流域綜合治理，保護缺水地帶的農田和林地，發(fā)展生態(tài)綠地，改善地表覆蓋狀態(tài)。 2 3 2023年 1月 宏觀環(huán)境分析 區(qū)域環(huán)境分析 開發(fā)環(huán)境小結 2023年 1月 區(qū)域環(huán)境分析 ? 武清區(qū)概況 ?武清區(qū)域環(huán)境分析 ? 區(qū)域環(huán)境分析小結 2023年 1月 ? 區(qū) 位 城區(qū)距北京 71km 天津 25km 首都機場 90km 天津港 71km ? 基本情況 區(qū)域面積 1574km2 鄉(xiāng)鎮(zhèn)街 29個 村 741個 人口 82萬 武 清 概 況 2023年 1月 武清區(qū)位于天津市西北部，距天津市區(qū) 25公里，距北京市區(qū) 71公里。如果成功落戶武清 ， 將對區(qū)域發(fā)展帶來極大的拉動作用 ， 預計第二機場選址工作在 2023年完成 ， 2023年啟動建設 ， 2023年建成投入使用 。其中，東部發(fā)展帶，包括 3個組團，以發(fā)揮濕地、森林、水庫資源為著力點，發(fā)展休閑旅游為主業(yè)，配套發(fā)展現(xiàn)代制造、生態(tài)農業(yè)；西部發(fā)展帶，包括 4個組團，立足現(xiàn)有基礎，發(fā)展現(xiàn)代制造為主業(yè)，配套發(fā)展倉儲物流、商貿服務業(yè)。 2023年 2023年 2023年 2023年 2023年 戶籍人口 城鎮(zhèn)單位從業(yè)人員 鄉(xiāng)村從業(yè)人員 武清各年從業(yè)人口比例4 9 . 5 9 %4 8 . 5 9 %5 2 . 9 3 %5 3 . 5 6 % 5 3 . 4 1 %4 6 . 0 0 %4 7 . 0 0 %4 8 . 0 0 %4 9 . 0 0 %5 0 . 0 0 %5 1 . 0 0 %5 2 . 0 0 %5 3 . 0 0 %5 4 . 0 0 %2023年 2023年 2023年 2023年 2023年未來城區(qū)人口將高速增長，從業(yè)人口比例上升，受其帶動人均收入將呈上升趨勢 2023年 1月 區(qū)域二、三產業(yè)人口將為區(qū)域商品房發(fā)展提供了持續(xù)發(fā)展的客源 區(qū)域第二產業(yè)就業(yè)人數(shù)統(tǒng)計1551661681771777091919942024090500001000001500002023002500002023 2023 2023 2023 2023（人）區(qū)域第三產業(yè)就業(yè)人數(shù)統(tǒng)計135260145668146613 1460971517621250001300001350001400001450001500001550002023 2023 2023 2023 2023（人） 由于區(qū)域內第三產業(yè)從屬于第二產業(yè)，隨著第二產業(yè)的不斷發(fā)展，區(qū)域第 3產業(yè)從業(yè)人員逐年遞增， 隨著工業(yè)化進程加深武清區(qū)就業(yè)人口收入逐年遞增， 使購買商品房成為可能。分別是北京南站、亦莊站、永樂站、武清站、天津站。 京津城鐵周邊規(guī)劃大量投資型項目 2023年 1月 ? 前進道兩側開發(fā)建設 京津城鐵專題分析 前進道沿線重點開發(fā)區(qū)域 三個村莊，規(guī)劃占地面積 8平方公里 ? 城際車站南部生態(tài)居住區(qū) 近期開發(fā)項目：新農村試點、華北城、休閑島 ? 新城南部生態(tài)高尚居住區(qū) 2023年 1月 從城區(qū)居住板塊格局看 —— 本案處于未來宜居生活區(qū)的核心部分，住宅發(fā)展?jié)摿薮? 目前武清城區(qū)居住板塊主要由 3大部分組成，分別 為武清新城板塊 、 武清開發(fā)區(qū)板塊 、 武清老城板塊 ，其中： ?武清新城板塊：為武清城區(qū)主要居住板塊，是未來規(guī)劃的宜居生活區(qū)的核心區(qū)域，區(qū)內集中了第六城、北岸尚城、城市藝墅等為首的多個項目； ?武清開發(fā)區(qū)板塊：主要以棲仙公寓東區(qū)、中區(qū)、西區(qū)為主； ?武清老城：以原有叫早建設的居民樓為主。 從 2023年產業(yè)結構來看，第一產業(yè)所占比例大幅減低，第二產業(yè)所占比例仍然在增加，預計在未來幾年，第一產業(yè)繼續(xù)減少，而第二產業(yè)和第三產業(yè)的主導地位將會更為明顯。 ? 武清開發(fā)區(qū)：現(xiàn)階段已經基本形成了以汽車及零部件制造、機械制造、新型材料、生物醫(yī)藥、電子信息為主的產業(yè)群落。 ?武清開發(fā)區(qū)規(guī)劃總面積 ，由生活區(qū)、中心區(qū)和工業(yè)區(qū)組成。 如果以武清開發(fā)區(qū)為中心，在 100公里半徑的國土范圍內，有北京、 天津兩座直轄市的全部和河北省的部分省、市，常住人口 3000萬 ； 500公里為半徑的國土范圍內， 有 100萬人口以上的城市 11座，常住人口 2億多，占全國總數(shù)1/6，國內生產總值占全國的 1/5。 三期開發(fā)面積 ，計劃在 2023年前建設完成。 01~05年逸仙園生產總值統(tǒng)計50550102030405060702023 2023 2023 2023 2023（億元）武清區(qū)工業(yè)園區(qū)介紹 —— 武清逸仙園工業(yè)區(qū) 2023年 1月 入駐企業(yè)情況及代表企業(yè) 現(xiàn)階段園區(qū)內的 投資企業(yè)約 40家 ，轉讓土地面積 ，累計吸引投資總額 ，注冊資本近 4億美元， 投資密度達 750美元 /平方米 。 鵬思特（天津）實業(yè)有限公司 美國獨資企業(yè)，占地 ，累計投資總額 2998萬美元，主要從事集成電路等精密機電組件，元件組件和撓曲電路組件的生產和銷售。 天津平和汽車配件有限公司 韓國獨資企業(yè)，占地約 59502平方米，投資總額 3600萬美元。 ?石各莊產業(yè)功能區(qū) 規(guī)劃建成占地 1000畝的產業(yè)功能區(qū)，220畝起步區(qū)土地已全部出讓并正在建廠，二期 1000畝地正在建設中。 ? 工業(yè)區(qū)規(guī)劃總面積 ，由產業(yè)區(qū)、生活服務區(qū)和公建區(qū)組成。如今首期開發(fā)的 1800畝（ ）自行車產業(yè)區(qū)以其高水平的基礎設施建設、優(yōu)惠的扶持政策、高標準的服務舉措吸引了 17家中外企業(yè)到此投資興業(yè)，年創(chuàng)產值突破 8億元，已成為較具實力和競爭力的中國北方自行車生產及出口基地。 2023年 1月 項目本體分析 大盤案例分析 2023年 1月 我司操作大盤開發(fā)經驗總結 本案定位面臨主要問題 2023年 1月 國奧村（奧林匹克公園 B區(qū)運動員公寓）項目銷售代理 項目位置：北京朝陽區(qū) 項目性質：高檔住宅 開 發(fā) 商：國奧投資發(fā)展有限公司 項目規(guī)模： 總建筑面積約 40萬平方米 我司操作大盤案例 1 2023年 1月 項目位置：北京雙匯橋 項目性質：普通住宅 開 發(fā) 商：北京金時代置業(yè)有限公司 項目規(guī)模：建筑面積 45萬平米 東一時區(qū)住宅銷售代理 我司操作大盤案例 2 2023年 1月 曙光花園住宅銷售代理 項目位置： 北京市海淀區(qū)四季青鄉(xiāng) 項目性質：中檔住宅 開 發(fā) 商：北京 天鴻寶業(yè)房地產股份有限公司 項目規(guī)模：建筑面積 50萬平米 我司操作大盤案例 3 2023年 1月 天津灣全盤策劃及銷售代理 項目位置：天津南北大街與中環(huán)線交口 項目性質：綜合體大盤 開 發(fā) 商：天津海景置業(yè)有限公司 項目規(guī)模：約 110萬平米 我司操作大盤案例 4 2023年 1月 綜合來看，本案近 70萬平米的居住大盤，在項目定位、產品設計、社區(qū)建設上必須考慮多種因素，才可以保證項目對區(qū)域的趨勢引導。 ?大盤開發(fā)周期較長，追求可持續(xù)發(fā)展，在產品設計上考慮要長遠，并根據(jù)銷售時點有節(jié)奏推出。 ? 值得注意的是，從 06年開始，天津郊縣居住用地供應活躍，最近 2年供應量持續(xù)走高。 2023年 1月 天津住宅房地產市場整體分析 ?天津商品住宅市場土地交易情況 ?天津商品住宅市場 2023年商品房交易情況 ?天津 2023年房地產政策分析 ?天津商品住宅市場小結 2023年 1月 0607年天津商品房成交量及價格對比 ? 2023年天津市商品房 成交量達 ，環(huán)比 2023年上漲幅度約 %。 07成交面積及成交價格大幅提高，年末宏觀政策在控制成交量的同時對價格的增長暫沒有形成抑制 2023年 1月 2 0 0 7 年各區(qū)成交量及房價對比0202300400000600000800000100000012023001400000和平區(qū) 河東區(qū) 河西區(qū) 南開區(qū) 河北區(qū) 紅橋區(qū) 東麗區(qū) 西青區(qū) 津南區(qū) 北辰區(qū) 塘沽區(qū) 漢沽區(qū) 大港區(qū) 武清區(qū) 寶坻縣薊縣寧河縣 靜?？h010002023300040005000600070008000900010000成交面積（㎡） 平均價格（元/ ㎡）武清房價明顯高于其他郊縣，并且基本與北辰區(qū)均價持平，對于來自市區(qū)、城郊的人口，其價格優(yōu)勢已經在逐漸減少。 武清價格漲勢迅猛，與近郊價格拉近，后期價格漲幅存在壓力。 影響：其目的旨在加強銀行體系流動性管理，抑制貨幣信貸過快增長，降低信貸風險。 國土資源部 《 招標拍賣掛牌出讓國有建設用地使用權規(guī)定 》 影響： 嚴格控制土地的轉讓環(huán)節(jié)，使土地轉讓更加透明，減少暗箱操作。 天津市土地及房管局 《 天津市國有劃撥土地上房屋轉讓補繳土地出讓金管理辦法 》 住宅房屋因買賣、贈予而發(fā)生轉讓的，受讓人為自然人且不改變房屋設計用途的，并收取土地出讓金。 主 要 內 容 影 響 2023年 1月 影響： 有助于解決因房地產所引起的權屬關系問題，為物業(yè)稅的開征奠定了基礎。 2023年綜合政策分析 2023年 1月 ?再次，眾多開發(fā)商對于天津房地產市場發(fā)展前景還是比較看好的，對房價抱有上漲的預期。 ?天津市居住用地供應量持續(xù)增長， 07年供應量更是大幅增長，郊縣供應量的持續(xù)增長是主要的作用力，而環(huán)城四區(qū)供應量基本保持穩(wěn)定市內六區(qū)供應比例則持續(xù)減少。 ?金融、土地等綜合政策的相繼登臺，對抑制投資產生的一定效果，卻未能抑制百姓最關心的價格，市場購房者多數(shù)