【正文】 核心競(jìng)爭(zhēng)力，那就是基于 CRM（（ 客戶關(guān)系管理）的房產(chǎn)客戶關(guān)系管理）的房產(chǎn)銷售管理系統(tǒng)。主要優(yōu)勢(shì)：主要優(yōu)勢(shì)： 展示形式靈活，集群效應(yīng)好，能與目標(biāo)人群面對(duì)面進(jìn)行深度溝展示形式靈活，集群效應(yīng)好，能與目標(biāo)人群面對(duì)面進(jìn)行深度溝通，反饋及時(shí)，可直接拉動(dòng)銷售。交?！　∷荚此荚?CRM 利用思源ＣＲＭ系統(tǒng)的強(qiáng)大客戶資源以及短信發(fā)放功能等，在項(xiàng)利用思源ＣＲＭ系統(tǒng)的強(qiáng)大客戶資源以及短信發(fā)放功能等，在項(xiàng)目的這個(gè)銷售期都可以發(fā)揮作用?！　⌒袠I(yè)協(xié)會(huì)行業(yè)協(xié)會(huì) 利用商會(huì)或者行業(yè)協(xié)會(huì)，進(jìn)行客戶新增活動(dòng)，階段為產(chǎn)品亮相推利用商會(huì)或者行業(yè)協(xié)會(huì)，進(jìn)行客戶新增活動(dòng)，階段為產(chǎn)品亮相推介前和銷售中后期使用。短信短信 與數(shù)據(jù)公司或者移動(dòng)公司等合作，如選擇在月手機(jī)消費(fèi)額度在５與數(shù)據(jù)公司或者移動(dòng)公司等合作，如選擇在月手機(jī)消費(fèi)額度在５００－１０００元的客戶進(jìn)行篩選，有針對(duì)性的進(jìn)行推廣。３、ＤＭ反饋式直郵DM反饋式直郵結(jié)合了定點(diǎn)投遞及電話營(yíng)銷的優(yōu)點(diǎn)，即先通過(guò) DM點(diǎn)對(duì)點(diǎn)的投遞讓投放區(qū)域內(nèi)的客戶再次加深對(duì)項(xiàng)目的了解，然后對(duì)這些客戶通過(guò)電話邀約的形式牢牢抓住其心理，使其產(chǎn)生強(qiáng)烈的銷售中心現(xiàn)場(chǎng)咨詢的欲望，并最終產(chǎn)生成交。2).到達(dá)終端：２、快遞投放使用數(shù)據(jù)庫(kù)中精準(zhǔn)的數(shù)據(jù)，把 DM送到客戶手中簽字確認(rèn)的一種投遞方式，到達(dá)率 100%。 p投放形式：封底、內(nèi)拉頁(yè)、軟文 DMDM直投普通 DM單頁(yè)直投DM媒體定點(diǎn)直投通過(guò)郵局或直投公司，選取京津兩地的住宅社區(qū)、企業(yè)單位進(jìn)行投放通過(guò) DM媒體公司，選取特定媒體，針對(duì)特定人群進(jìn)行投放短信短信投放媒體 短信字?jǐn)?shù) 投放 費(fèi) 用文字短信 每條 70個(gè)字以內(nèi) 6分 /條第一部分 開(kāi)發(fā)策略 第二部分 營(yíng)銷定位第三部分 價(jià)格策略 第四部分 營(yíng)銷節(jié)奏第十部分 案場(chǎng)包裝第十一部分 銷售道具第五部分 市場(chǎng)推廣第十二部分 現(xiàn)場(chǎng)管理第十三部分 客戶服務(wù) 第十四部分 溝通機(jī)制第十五部分 風(fēng)險(xiǎn)預(yù)案第九部分 銷售平臺(tái)CONTENTS第六部分 媒體投放第七部分 活動(dòng)公關(guān) 第八部分 渠道營(yíng)銷三流營(yíng)銷賣產(chǎn)品，二流營(yíng)銷賣服務(wù)，一流營(yíng)銷賣思想，本項(xiàng)目摒棄赤裸裸的高聲吶喊，而是通過(guò)定期或不定期組織活動(dòng)，在活動(dòng)過(guò)程中讓目標(biāo)客戶感受本項(xiàng)目精心營(yíng)造的產(chǎn)品、服務(wù)， 以細(xì)雨潤(rùn)物的潛移默化，激發(fā)客戶購(gòu)買欲望，實(shí)現(xiàn)銷售，乃銷售的最高境界。費(fèi)用預(yù)估： /天文字鏈 216。 p 投放形式：項(xiàng)目網(wǎng)站鏈接、 blog網(wǎng)站鏈接網(wǎng)站鏈接救急通欄上 216。以渠道增加目標(biāo)客戶資源。分階段推廣策略分階段推廣策略 同期：聯(lián)排產(chǎn)品的推出以藝術(shù)的天地為主題，輔以價(jià)格的優(yōu)勢(shì)，資源的共享，使項(xiàng)目文化藝術(shù)的主題形象得到升華。二期每一棟別墅根據(jù)位置、產(chǎn)品類型、景觀等因素差別制定獨(dú)立的價(jià)格，形成梯次，促進(jìn)快速銷售。二期開(kāi)盤后一期隨即提高價(jià)格，與二期產(chǎn)品形成較大價(jià)差，擠壓二期產(chǎn)品的快速銷售，一期持續(xù)銷售。點(diǎn)的雙重目標(biāo)。隨著區(qū)域市場(chǎng)成熟、工程進(jìn)度和賣點(diǎn)的逐步兌現(xiàn)穩(wěn)步提高單位價(jià)格，實(shí)現(xiàn)利潤(rùn)的增長(zhǎng)。平米左右，低于天津市遠(yuǎn)郊別墅的平均價(jià)格。色的國(guó)際企業(yè)會(huì)所。會(huì)所的獨(dú)立運(yùn)作和市場(chǎng)表現(xiàn)更幫助開(kāi)發(fā)商節(jié)省不少樓盤廣告行銷的費(fèi)用。分物業(yè)形象定位分物業(yè)形象定位 ———— 會(huì)所會(huì)所精品藝術(shù)展館精品藝術(shù)展館以現(xiàn)代主義藝術(shù)作品的以現(xiàn)代主義藝術(shù)作品的銷售與展示體現(xiàn)中流砥銷售與展示體現(xiàn)中流砥柱對(duì)品位的追求與藝術(shù)柱對(duì)品位的追求與藝術(shù)的享受。分物業(yè)形象整合分物業(yè)形象整合京津走廊、生態(tài)人居、復(fù)合功能京津走廊、生態(tài)人居、復(fù)合功能生態(tài)別墅 企業(yè)會(huì)所 藝術(shù)展館總體定位的核心體現(xiàn)項(xiàng)目品牌核心商務(wù)的補(bǔ)充型物業(yè)完善區(qū)域產(chǎn)業(yè)服務(wù)功能藝術(shù)特質(zhì)的形象展現(xiàn)文化特色的差異化整體形象以生態(tài)度假別墅為核心，整體形象以生態(tài)度假別墅為核心，企業(yè)會(huì)所做為產(chǎn)業(yè)功能的補(bǔ)充、企業(yè)會(huì)所做為產(chǎn)業(yè)功能的補(bǔ)充、藝術(shù)展館做為文化品質(zhì)形象的提升藝術(shù)展館做為文化品質(zhì)形象的提升分物業(yè)營(yíng)銷形象定位分物業(yè)營(yíng)銷形象定位卓達(dá)生態(tài)別墅群（中流砥柱的生活向往）卓達(dá)生態(tài)別墅群（中流砥柱的生活向往） +精品藝術(shù)展覽館精品藝術(shù)展覽館 +國(guó)際企業(yè)會(huì)所國(guó)際企業(yè)會(huì)所大北京＋天津市區(qū)大北京＋天津市區(qū) +環(huán)渤海城市圈環(huán)渤海城市圈 +北中國(guó)北中國(guó)位于京津走廊，富含現(xiàn)代精神、藝術(shù)品位、城市生態(tài)的精品別墅社區(qū)位于京津走廊，富含現(xiàn)代精神、藝術(shù)品位、城市生態(tài)的精品別墅社區(qū)，專屬于當(dāng)代知富階層的終極烏托邦。謹(jǐn)呈：卓達(dá)集團(tuán)謹(jǐn)呈：卓達(dá)集團(tuán)河西務(wù)別墅項(xiàng)目河西務(wù)別墅項(xiàng)目營(yíng)銷策略及執(zhí)行報(bào)告營(yíng)銷策略及執(zhí)行報(bào)告目標(biāo)目標(biāo) 3：形象與品牌：形象與品牌 通過(guò)對(duì)本項(xiàng)目的成功通過(guò)對(duì)本項(xiàng)目的成功開(kāi)發(fā)，奠定開(kāi)發(fā)商在市場(chǎng)開(kāi)發(fā)，奠定開(kāi)發(fā)商在市場(chǎng)中的形象，實(shí)現(xiàn)利潤(rùn)與品中的形象，實(shí)現(xiàn)利潤(rùn)與品牌的雙贏！牌的雙贏！資金穩(wěn)健回收利潤(rùn)最大化品牌樹(shù)立與傳播目標(biāo)目標(biāo) 1：現(xiàn)金流：現(xiàn)金流 通過(guò)分階段的配合營(yíng)通過(guò)分階段的配合營(yíng)銷，實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目的可持續(xù)性銷，實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目的可持續(xù)性開(kāi)發(fā)，為開(kāi)發(fā)商保證良好開(kāi)發(fā)，為開(kāi)發(fā)商保證良好的現(xiàn)金流，從而確保資金的現(xiàn)金流，從而確保資金的快速回?cái)n！的快速回?cái)n！目標(biāo)目標(biāo) 2：利潤(rùn)：利潤(rùn) 在依托區(qū)域發(fā)展的基礎(chǔ)上，充分發(fā)揮項(xiàng)目自在依托區(qū)域發(fā)展的基礎(chǔ)上，充分發(fā)揮項(xiàng)目自身和潛在的價(jià)值，實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目利潤(rùn)最大化！身和潛在的價(jià)值，實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目利潤(rùn)最大化！明晰本案營(yíng)銷目標(biāo)明晰本案營(yíng)銷目標(biāo)?… 理性的風(fēng)險(xiǎn)控制就理性的風(fēng)險(xiǎn)控制就像項(xiàng)目的保護(hù)傘像項(xiàng)目的保護(hù)傘下一個(gè)投資項(xiàng)目下一個(gè)投資項(xiàng)目 ?目標(biāo)目標(biāo) 1：現(xiàn)金流：現(xiàn)金流保證項(xiàng)目現(xiàn)金流的穩(wěn)健回收是項(xiàng)目成功的基礎(chǔ)項(xiàng)目永恒的話題目標(biāo)目標(biāo) 2：利潤(rùn)：利潤(rùn)追求利潤(rùn)銷售速度的平衡點(diǎn)是項(xiàng)目營(yíng)銷目標(biāo)利潤(rùn)利潤(rùn)通過(guò)項(xiàng)目賣點(diǎn)挖掘 ,借勢(shì)營(yíng)銷 ,有效的推廣，體現(xiàn)項(xiàng)目最大的價(jià)值展現(xiàn)速度速度 合理的推售時(shí)序 ,不同產(chǎn)品的組合 ,有計(jì)劃的價(jià)格控制實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目的有序銷售目標(biāo)目標(biāo) 3：形象與品牌：形象與品牌項(xiàng)目的成功不僅體現(xiàn)在銷售的成功項(xiàng)目的成功不僅體現(xiàn)在銷售的成功不能就項(xiàng)目談項(xiàng)目成為吹響河成為吹響河西務(wù)號(hào)角的西務(wù)號(hào)角的第一第一 ““ 人人 ””成為卓達(dá)精成為卓達(dá)精神在天津的神在天津的注解注解成為河西務(wù)成為河西務(wù)區(qū)域發(fā)展的區(qū)域發(fā)展的發(fā)動(dòng)機(jī)發(fā)動(dòng)機(jī)成為卓達(dá)品成為卓達(dá)品牌的基石牌的基石鞏固的三角形體系 ,保證項(xiàng)目相互支撐 ,協(xié)同發(fā)展卓達(dá)現(xiàn)金流現(xiàn)金流… …利潤(rùn)利潤(rùn) 品牌品牌本項(xiàng)目追求三大目標(biāo)的協(xié)同發(fā)展本項(xiàng)目追求三大目標(biāo)的協(xié)同發(fā)展第一部分 開(kāi)發(fā)策略 第二部分 營(yíng)銷定位第三部分 價(jià)格策略 第四部分 營(yíng)銷節(jié)奏第十部分 案場(chǎng)包裝第十一部分 銷售道具第五部分 市場(chǎng)推廣第十二部分 現(xiàn)場(chǎng)管理第十三部分 客戶服務(wù) 第十四部分 溝通機(jī)制第十五部分 風(fēng)險(xiǎn)預(yù)案第九部分 銷售平臺(tái)CONTENTS第六部分 媒體投放第七部分 活動(dòng)公關(guān) 第八部分 渠道營(yíng)銷回顧河西務(wù)和本案的城市功能定位回顧河西務(wù)和本案的城市功能定位F 具有示范作用的 ““ 京津走廊示范鎮(zhèn)京津走廊示范鎮(zhèn) ””F 最具生態(tài)的 ““ 京津走廊的中心花園京津走廊的中心花園 ””F 作為產(chǎn)業(yè)服務(wù)的 ““ 京津走廊經(jīng)濟(jì)圈的中央功能服務(wù)區(qū)京津走廊經(jīng)濟(jì)圈的中央功能服務(wù)區(qū) ””面向京津地區(qū)、以生態(tài)居住為主，產(chǎn)業(yè)服務(wù)為面向京津地區(qū)、以生態(tài)居住為主，產(chǎn)業(yè)服務(wù)為輔的功能定位輔的功能定位本案的城市功能定位本案的城市功能定位 項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)應(yīng)契合城市的生長(zhǎng)過(guò)程，完善自身應(yīng)具備的城市功能，形成新的增長(zhǎng)極。專屬于當(dāng)代知富階層的終極烏托邦。的享受。 分物業(yè)形象定位分物業(yè)形象定位 ———— 商務(wù)別墅商務(wù)別墅國(guó)際企業(yè)會(huì)所國(guó)際企業(yè)會(huì)所京津走廊稀缺生態(tài)國(guó)際企業(yè)會(huì)所京津走廊稀缺生態(tài)國(guó)際企業(yè)會(huì)所卓達(dá)精神、精英共聚卓達(dá)精神、精英共聚 商務(wù)別墅在項(xiàng)目中承擔(dān)的責(zé)任：商務(wù)別墅在項(xiàng)目中承擔(dān)的責(zé)任：實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目對(duì)于產(chǎn)業(yè)服務(wù)功能的補(bǔ)實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目對(duì)于產(chǎn)業(yè)服務(wù)功能的補(bǔ)充，提供商務(wù)辦公的功能。第一部分 開(kāi)發(fā)策略 第二部分 營(yíng)銷定位第三部分 價(jià)格策略 第四部分 營(yíng)銷節(jié)奏第十部分 案場(chǎng)包裝第十一部分 銷售道具第五部分 市場(chǎng)推廣第十二部分 現(xiàn)場(chǎng)管理第十三部分 客戶服務(wù) 第十四部分 溝通機(jī)制第十五部分 風(fēng)險(xiǎn)預(yù)案第九部分 銷售平臺(tái)CONTENTS第六部分 媒體投放第七部分 活動(dòng)公關(guān) 第八部分 渠道營(yíng)銷項(xiàng)目的入市時(shí)機(jī)項(xiàng)目的入市時(shí)機(jī)2023年 2023年2023年開(kāi)盤2023年開(kāi)工竣工入住 天津市的遠(yuǎn)郊別墅項(xiàng)目?jī)r(jià)格分析天津市的遠(yuǎn)郊別墅項(xiàng)目?jī)r(jià)格分析天津市遠(yuǎn)郊別墅項(xiàng)目的平均價(jià)格約在天津市遠(yuǎn)郊別墅項(xiàng)目的平均價(jià)格約在 8200元元 /平米左右，最高達(dá)平米左右，最高達(dá)14000元元 /平米。確定項(xiàng)目的入市價(jià)格確定項(xiàng)目的入市價(jià)格基本與天津市遠(yuǎn)郊別墅的平均價(jià)格持平，獲得有利的價(jià)格優(yōu)勢(shì)；基本與天津市遠(yuǎn)郊別墅的平均價(jià)格持平，獲得有利的價(jià)格優(yōu)勢(shì)；高于武清區(qū)目前的在售項(xiàng)目?jī)r(jià)格，保持區(qū)域的引領(lǐng)位置；高于武清區(qū)目前的在售項(xiàng)目?jī)r(jià)格，保持區(qū)域的引領(lǐng)位置；8000元元 /平米平米8200元元 /平米平米 6000元元 /平米平米天津遠(yuǎn)郊別墅天津遠(yuǎn)郊別墅 本案本案 武清目前在售項(xiàng)目武清目前在售項(xiàng)目本案的入市價(jià)格為本案的入市價(jià)格為 8000元元 /平方米平方米價(jià)格定位價(jià)格定位分期　 開(kāi)盤價(jià) 實(shí)現(xiàn)均價(jià) 2023年 2023年 2023年一期 8000 12023 9000 12023 15000二期 8500 10000 —— 9000 12023最終實(shí)現(xiàn)最終實(shí)現(xiàn)整盤均價(jià)整盤均價(jià)10000元元/平米平米高調(diào)入市高調(diào)入市 /低開(kāi)高走低開(kāi)高走一方面培養(yǎng)市場(chǎng)；另一方面保證初期銷售率，更使首期買家市場(chǎng)獲得較好升值空間。循環(huán)價(jià)格先期預(yù)告循環(huán)價(jià)格先期預(yù)告在每一循環(huán)周期前進(jìn)行價(jià)格釋放，刺激上一周期剩余房源的成交，為下一周期進(jìn)行準(zhǔn)確客戶在每一循環(huán)周期前進(jìn)行價(jià)格釋放，刺激上一周期剩余房源的成交，為下一周期進(jìn)行準(zhǔn)確客戶積累。價(jià)格調(diào)控，步步為營(yíng)價(jià)格調(diào)控，步步為營(yíng)第一部分 開(kāi)發(fā)策略 第二部分 營(yíng)銷定位第三部分 價(jià)格策略 第四部分 營(yíng)銷節(jié)奏第十部分 案場(chǎng)包裝第十一部分 銷售道具第五部分 市場(chǎng)推廣第十二部分 現(xiàn)場(chǎng)管理第十三部分 客戶服務(wù) 第十四部分 溝通機(jī)制第十五部分 風(fēng)險(xiǎn)預(yù)案第九部分 銷售平臺(tái)CONTENTS第六部分 媒體投放第七部分 活動(dòng)公關(guān) 第八部分 渠道營(yíng)銷推盤策略推盤策略一一期期二期二期216。216。首推一期，價(jià)格拉高，持續(xù)銷售；首推一期，價(jià)格拉高，持續(xù)銷售；再推二期，形成價(jià)差，快速銷售。分階段推廣計(jì)劃分階段推廣計(jì)劃廣告投放策略廣告投放策略投放策略運(yùn)用媒體銷售階段銷售準(zhǔn)備期銷售準(zhǔn)備期 第一銷售期第一銷售期 第二銷售第二銷售 期期 第三銷售第三銷售期期廣告導(dǎo)入期廣告導(dǎo)入期側(cè)重項(xiàng)目知名度擴(kuò)大著重項(xiàng)目賣點(diǎn)的建立在市場(chǎng)形成一個(gè)固定而清晰的概念傳播新項(xiàng)目入市訊息選擇傳播面廣的媒體廣告頻率和力度小廣告猛攻期廣告猛攻期廣告頻率和媒體選擇大幅度增加以鮮明形象和強(qiáng)烈廣告攻勢(shì)撼動(dòng)市場(chǎng)，吸引客戶到來(lái)廣告意圖是全面凸顯項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)廣告形式進(jìn)行創(chuàng)意和突破廣告鞏固期廣告鞏固期新增客戶維持在一個(gè)相對(duì)平衡的曲線上廣告相應(yīng)降溫，保持一定穩(wěn)定的頻率達(dá)到現(xiàn)階段銷售目的并為第二次強(qiáng)銷期作準(zhǔn)備推廣項(xiàng)目實(shí)體形象廣告消退期廣告消退期以優(yōu)惠促銷為主告知項(xiàng)目剩余單位廣告創(chuàng)意無(wú)需太多變化廣告頻率減弱，直至停止 活動(dòng)活動(dòng) 戶外戶外 展銷會(huì)展銷會(huì) 網(wǎng)站網(wǎng)站 報(bào)紙等報(bào)紙等活動(dòng)活動(dòng) 網(wǎng)站網(wǎng)站 戶外戶外 DM 報(bào)紙報(bào)紙 刊物刊物 展銷會(huì)等展銷會(huì)等活動(dòng)活動(dòng)DM戶外戶外刊物刊物報(bào)紙報(bào)紙 網(wǎng)站網(wǎng)站展銷會(huì)等展銷會(huì)等DM活動(dòng)活動(dòng)網(wǎng)站網(wǎng)站報(bào)紙報(bào)紙戶外戶外展銷會(huì)展銷會(huì) 將媒體資源優(yōu)勢(shì)整合，利用大眾媒體營(yíng)造社會(huì)化話題，來(lái)放大項(xiàng)目?jī)r(jià)值傳將媒體資源優(yōu)勢(shì)整合，利用大眾媒體營(yíng)造社會(huì)化話題，來(lái)放大項(xiàng)目?jī)r(jià)值傳播，以形成社會(huì)更多層面對(duì)項(xiàng)目的關(guān)注。大眾大眾 小眾小眾 活動(dòng)活動(dòng) 渠道渠道樹(shù)形象樹(shù)形象 促銷售促銷售 促銷售促銷售 增客戶增客戶推廣的整合推廣的整合第一部分 開(kāi)發(fā)策略 第二部分