【正文】 比準價格 權(quán)重 權(quán)重均價 保利國際高爾夫花園 異質(zhì)異區(qū) 13000 7800 20% 1560 綠地蘭宮 異質(zhì)異區(qū) 7000 5600 20% 1120 天賜良園 同質(zhì)異區(qū) 7200 1 7200 20% 1440 綠地香頌 同質(zhì)異區(qū) 8500 1 8500 20% 1700 水榭花都 同質(zhì)異區(qū) 11000 7700 20% 1540 ? 持續(xù)系統(tǒng)的房地產(chǎn)整合解決之道價格策略：產(chǎn)品細分 類獨棟，可售部分最佳產(chǎn)品，具備優(yōu)勢以及稀缺物業(yè)類型的高端產(chǎn)品，形成項目標桿價值。 靜林府戶型對比 ? 持續(xù)系統(tǒng)的房地產(chǎn)整合解決之道樓盤 名稱 保利國際高爾夫 綠地 香頌 綠地 蘭宮 天賜 良園 水榭 花都 博泰 ? 靜林府 物業(yè)形式 獨棟，聯(lián)排，雙 拼 疊加 獨棟，聯(lián)排， 雙拼 聯(lián)排 疊加 雙拼，聯(lián)排，疊 加 規(guī)模 880戶 400戶 1762戶 218戶 生活配套 一般 一般 一般 一般 較好 一般 贈送面積 100% 100% 50% 80% 稀缺資源 高爾夫球場 前湖 象湖 碟子湖 一線臨湖 無 花園面積 40200 2060 2060 無 停車位 地下私家車庫 地下私家車庫 地下私家車 庫 地下私家車庫 容積率 物管 保利物業(yè) 上?？?瑞 上海科瑞 深圳福田 江西萬佳物 業(yè) 世邦魏理仕 從各項硬件指標來看，靜林府除在物管公司方面聘請一流物管公司直管外，其他方面不具備明顯優(yōu)勢。 ?戶型分析 水榭花都 疊拼戶型對比 ? 持續(xù)系統(tǒng)的房地產(chǎn)整合解決之道 疊拼戶型對比 綠地香頌 面積從 130150平米不等，加上贈送面積，多達兩倍的使用面積，但總價卻在 80至 120萬之間，相當于“花園洋房的價格，別墅的生活享受。 ? 持續(xù)系統(tǒng)的房地產(chǎn)整合解決之道一、二層 ㎡ 三、四、五層 ㎡ 12層為 1戶，約 200多平米； 5層為 1戶，約 300多平米。 從景觀資源方面來看，靜林府無景觀資源，與其他項目相比競爭優(yōu)勢最差。整個小區(qū)由一條水系貫穿其中，保證園林景觀和象湖景的和諧統(tǒng)一，綠化率 48%。 從配套資源方面來看，靜林府較其他項目無明顯優(yōu)勢配套資源。地下停車場配比超過 1： 1，引進了先進的預(yù)應(yīng)力技術(shù)，不需采用梁的結(jié)構(gòu)，這樣停車場層高更高，更空曠。 總占地面積 133畝，總建面，別墅區(qū)約218套。聯(lián)排 :178棟 綠地蘭宮 占地 361畝，建面 260038平方米，總戶數(shù) 1758戶，聯(lián)排別墅304戶。 綠地蘭宮區(qū)域則最差 . 昌南別墅區(qū) 城市 j副中心，大規(guī)模住宅區(qū)，檔次一般 綠地蘭宮 紅谷灘區(qū)域，未來核心區(qū)域，檔次中高端 保利高爾夫 綠地香頌 天賜良園 水榭花都 本項目 ? 持續(xù)系統(tǒng)的房地產(chǎn)整合解決之道項目規(guī)劃 8棟 1618層小高層 。 ?別墅戶型面積與比例 ?營銷手段分析 水榭花都 ? 持續(xù)系統(tǒng)的房地產(chǎn)整合解決之道?優(yōu)劣勢分析 ?優(yōu)勢 ?項目定位為高尚住宅，塑造高起點、高要求、高品質(zhì)的綜合住宅小區(qū)； ?區(qū)內(nèi)配套較為齊全，包括幼兒園、小學、商業(yè)街、游泳池、酒店、寫字樓等； ?小區(qū)整體規(guī)劃設(shè)計以人為本，最大化挖掘項目環(huán)境優(yōu)勢，力爭看湖的戶數(shù)最大化； ?別墅一般為四層帶閣樓建筑， 5層疊拼別墅，國內(nèi)尚不多見，設(shè)計新穎。 水榭花都 項目規(guī)劃布局 ? 持續(xù)系統(tǒng)的房地產(chǎn)整合解決之道25 ?項目現(xiàn)狀分析 水榭花都 ?小區(qū)工地還處于建設(shè)階段，但是依據(jù)校果圖所示項目建筑為現(xiàn)代風格建筑。一般為四層帶閣樓建筑， 5層疊拼別墅，在國內(nèi)尚不多見。不僅保證車位配比超過 1： 1， 更不惜重金引進了先進的預(yù)應(yīng)力技術(shù)，不需采用梁的結(jié)構(gòu)，這樣停車場層高更高，更空曠。 ? 景觀資源： 在此能享受 100%湖視率的純象湖都市全景生活。 房型有 ABC三種，面積從 130150平米不等，加上贈送面積，多達兩倍的使用面積，但總價卻在 80至 120萬之間，相當于“花園洋房的價格，別墅的生活享受”在上海深圳等發(fā)達城市，此類產(chǎn)品一上市就被搶購一空，非常熱銷。 綠地香頌 項目規(guī)劃布局 ? 持續(xù)系統(tǒng)的房地產(chǎn)整合解決之道 項目總占地面積 155畝，總建筑面積 23萬平米，規(guī)劃總戶數(shù)約 1564戶。 ? 自身配套： 小區(qū)會所總建筑面積 4600㎡，會所內(nèi)有室內(nèi)游泳池、網(wǎng)球場等；社區(qū)內(nèi)商業(yè)配臵 777㎡。 天賜良園 ? 持續(xù)系統(tǒng)的房地產(chǎn)整合解決之道戶型 戶型面積 供應(yīng)套數(shù) 比例 二聯(lián)排 183㎡ 278㎡ 2 % 四聯(lián)排 60 % 六聯(lián)排 186 % 八聯(lián)排 56 % 合計 183㎡ 278㎡ 304 % ?別墅戶型面積與比例 天賜良園 ? 持續(xù)系統(tǒng)的房地產(chǎn)整合解決之道綠地香頌 項目名稱 綠地香頌 區(qū)位 紅角洲 地址 紅谷灘區(qū)紅角洲嶺口路 1188號（紅角洲大學城） 建筑形態(tài) 高層、小高層、低層 開發(fā)商 江西綠地前湖置業(yè)有限公司 物業(yè)公司 上海綠地科瑞物業(yè) 銷售價格 均價 100萬一套 項目交通圖 ? 持續(xù)系統(tǒng)的房地產(chǎn)整合解決之道? 地理位臵： 綠地香頌”位于南昌市紅角洲大學城，江西科技大學東側(cè)，項目東起長庚路，南接學府大道，西臨規(guī)劃公園，北毗昌樟高速公路。 ? 自身配套： 天賜良園將建成集聯(lián)排別墅和多層、小高層、高層公寓等多種住宅產(chǎn)品為一身，公建配套完善的大型中高檔住宅小區(qū)。雄溪河東岸（上海莊園路 100號） 建筑形態(tài) 獨棟別墅、聯(lián)排別墅、雙拼別墅、疊加別墅 開發(fā)商 南昌綠都置業(yè)有限公司 物業(yè)公司 上海科瑞物業(yè)管理發(fā)展有限公司 建筑規(guī)模 總建筑面積 400000平方米 銷售價格 7500元 /平米 項目交通圖 ? 持續(xù)系統(tǒng)的房地產(chǎn)整合解決之道? 產(chǎn)品形態(tài)： 南昌唯一純別墅社區(qū) ? 交通狀況： 距八一廣場僅 10分鐘車程 ? 戶型特色： 戶型舒適，有天有地、獨門獨院（每戶送庭、院面積最大 1200㎡）； 采用歐美五國建筑風格； 框架結(jié)構(gòu) ，品牌建材（德國進口保溫環(huán)保材料、臺灣羅普斯金門窗、盼盼裝甲子母門），抗震性能好； ? 自身配套： 14000㎡私家會所（室內(nèi)游泳池、網(wǎng)球場、足球場 … ）； 4300㎡幼兒園（江西廣播電視藝術(shù)幼兒園綠地山莊分園，已開學）； 1600㎡商業(yè)生活小鎮(zhèn)；六年打造，收官之作； ? 品牌價值： 品牌別墅專家 —— 綠地集團榮譽出品（綠地集團中國馳名商標，位列 2023年中國企業(yè)第 183位、中國房地產(chǎn)企業(yè)第 2位）。 ? 突出特色： 10萬平方米凱旋門迎賓廣場，與秋水廣場、摩天輪等一道被譽為江西的地標性建筑；五星級酒店、高級會館、雙語學校、醫(yī)院 ―― 全力打造江西的一個國際社區(qū)；山林和湖泊自然天成， 27洞國際高爾夫球場、 、 施。 ? 持續(xù)系統(tǒng)的房地產(chǎn)整合解決之道樓盤名稱 獨棟 聯(lián)排 疊加 雙拼 保利國際高爾夫花園 18000 8000 12023 綠地蘭宮 800010000 5500 60006500 天賜良園 7200 綠地香頌 8500 水榭花都 11000 注：此為各產(chǎn)品折后單價（元 /㎡ )。按套數(shù)所占比例來看，房型以聯(lián)排為主。 科技智能化家居 高性價比， 1倍贈送面積。 博泰靜林府雙拼結(jié)構(gòu) 34套，聯(lián)排結(jié)構(gòu) 112套，疊加結(jié)構(gòu) 72套，共計 218套。持續(xù)系統(tǒng)的房地產(chǎn)整合解決之道? 持續(xù)系統(tǒng)的房地產(chǎn)整合解決之道博泰 〃 靜林府 2023年營銷執(zhí)行報告 ? 持續(xù)系統(tǒng)的房地產(chǎn)整合解決之道營銷目標 目標展望 實現(xiàn)良好銷售業(yè)績 ?實現(xiàn)房源的系統(tǒng)性消化； ?保證中長期項目良好的整體銷售業(yè)績； 強化企業(yè)品牌 ?建立項目品牌價值，為后續(xù)項目持續(xù)開發(fā)奠定基礎(chǔ)； ?樹立企業(yè)強勢品牌，形成大盤生命力，持續(xù)旺銷?？偨ㄖ娣e為 。 全球管家 —— 世邦魏理仕。 戶型 房型 面積 套數(shù) 面積 面積比 雙拼 45房 190220 34 18% 聯(lián)排 34房 170180 112 52% 疊加 24房 140170 72 29% 合計 25房 140220 218 100% ★ 備注：另外，垃圾站共計 ㎡未計入產(chǎn)品面積。 類似在售別墅產(chǎn)品類型和價格 ? 持續(xù)系統(tǒng)的房地產(chǎn)整合解決之道保利國際高爾夫花園 項目名稱 保利國際高爾夫花園 區(qū)位 鳳凰洲 紅谷灘購房圈 地址 紅谷灘區(qū)廬山南大道1999號 建筑形態(tài) 獨棟別墅、聯(lián)排別墅、花園洋房、公寓、高層洋房 開發(fā)商 保利南昌銘雅歐洲城實業(yè)有限公司 物業(yè)公司 保利物業(yè)公司 建筑規(guī)模 總建筑面積約 350000平方米 銷售價格 均價 15000元 /㎡ 項目鳥瞰圖 項目區(qū)位圖 持續(xù)系統(tǒng)的房地產(chǎn)整合解決之道? 景觀資源： 西北面是 32公頃的森林公園，南面距離 1公里地是江西贛江流域；項目內(nèi)有贛江支流貫穿而過，水資源豐富的碟子湖，原生態(tài)水系占地 1340畝；山林綠地占地 2550畝，有大片松樹、多種常綠灌木等，白鷺等多種候鳥在此棲息。