【正文】 ? 成熟社區(qū)： 高綠化、低密度的別墅、洋房、高檔公寓已逐步呈現(xiàn)。 綠地蘭宮 項目規(guī)劃布局 ? 持續(xù)系統(tǒng)的房地產(chǎn)整合解決之道天賜良園 項目名稱 天賜良園 區(qū)位 鳳凰洲 地址 紅谷灘區(qū)鳳凰北大道 88號（鳳凰北大道與香江路交匯處） 建筑形態(tài) 多層（ 6層）住宅、 11棟小高層（ 12層板樓）住宅、 2棟塔樓及聯(lián)排別墅 開發(fā)商 南昌運通世紀房地產(chǎn)有限公司 物業(yè)公司 深圳福田 建筑規(guī)模 總建筑面積約 260038平方米 銷售價格 均價 8500元 /㎡ 項目效果圖 項目交通圖 ? 持續(xù)系統(tǒng)的房地產(chǎn)整合解決之道? 項目規(guī)模： 占地 361畝，總建面積達到 260038平方米，建筑密度為 ％，綠地率達到 ％，容積率僅為 ?？偨ㄖ娣e在 180000平方米左右，其中聯(lián)排別墅的建筑面積達到 。 ? 項目規(guī)劃： 項目分為 A、 B兩地塊。 ? 戶型特色：類獨棟、類雙拼別墅面積 230270㎡；別墅內(nèi)進行了套房設(shè)計、地下雙車庫配臵，并附送精裝庭院、下沉式庭院，多露臺，地下室等空間。分為 A、 B兩塊地，主要是由四成為主的蝶墅和以 1830層為主的高層住宅構(gòu)成。在南昌香頌是首家推出這種產(chǎn)品的樓盤，如此低總價，高性價比，具有很強的投資性，是自住兼投資的上佳產(chǎn)品。整個小區(qū)由一條水系貫穿其中，保證園林景觀和象湖景的和諧統(tǒng)一，綠化率 48%。 ? 戶型特色： 疊拼別墅由多層的復式住宅上下疊加在一起組合而成。這種結(jié)構(gòu)，現(xiàn)已被水榭花都采用。 ?綠化率達 50％，是一個高綠化率的品質(zhì)小區(qū)。 ?劣勢 ?別墅戶型結(jié)構(gòu)單調(diào)； ?周邊配套不足； ?別墅體量小，形象難以拔高 水榭花都 ? 持續(xù)系統(tǒng)的房地產(chǎn)整合解決之道 區(qū)位對比 從各項目的區(qū)位來看，保利國際高爾夫和天賜良園，綠地香頌同在紅谷灘，同屬核心新城區(qū)，具有一定地理優(yōu)勢。18棟 34層洋房 。 天賜良園 保利國際高爾夫花園 項目規(guī)模對比 總占地面積 1250畝 ,總建筑面積 :30萬平方米 ,共 1762戶 ? 持續(xù)系統(tǒng)的房地產(chǎn)整合解決之道綠地香頌 ?占地面積約 155畝（ 103529平方米），其中 A地塊 49185平方米； B地塊54344平方米。 ? 持續(xù)系統(tǒng)的房地產(chǎn)整合解決之道 項目配套對比 保利國際 高爾夫花園 有五星級酒店、高級會館、雙語學校、醫(yī)院、中央會所（ SPA、游泳池、健身房等）、度假村、釣魚臺、名品商業(yè)街、酒吧、西餐廳、家居超市等， 平方米體育公園、 。 綠地蘭宮 4300㎡幼兒園：江西廣播電視藝術(shù)幼兒園綠地山莊分園（已開學）； 14000㎡私家運動會所 綠地香頌 位于南昌市紅角洲大學城，江西科技大學東側(cè)，西臨規(guī)劃公園，北毗昌樟高速公路。 ? 持續(xù)系統(tǒng)的房地產(chǎn)整合解決之道 項目景觀對比 保利國際 高爾夫花園 西北面是 32公頃的森林公園，南面距離 1公里地是江西贛江流域；項目內(nèi)有贛江支流貫穿而過，水資源豐富的碟子湖，原生態(tài)水系占地 1340畝；山林綠地占地 2550畝，有大片松樹、多種常綠灌木等，白鷺等多種候鳥在此棲息。 綠地蘭宮 象湖支流、八大山人、 梅湖景區(qū)。 ? 持續(xù)系統(tǒng)的房地產(chǎn)整合解決之道獨棟別墅形態(tài)對比 靜林府 保利國際高爾夫花園 雙拼圍合式類獨棟 有天有地有院落真獨棟 ? 持續(xù)系統(tǒng)的房地產(chǎn)整合解決之道 聯(lián)排別墅形態(tài)對比 靜林府 保利國際高爾夫花園 私家花園和地下室是其最大賣點之一，花園面積與建筑面積接近 1： 1，前庭后院，二、三層則規(guī)劃了空中庭院。除了一線湖景和三疊院落以外，底層附贈地下室， 3樓有電梯直達。 ? 持續(xù)系統(tǒng)的房地產(chǎn)整合解決之道獨棟戶型對比 保利國際高爾夫花園 保利國際高爾夫花園瑞士風華半山獨棟實用與大方兼得， 8種多元戶型可供選擇，面積均在261375平米之間，配送私家車庫與私家走廊，戶戶贈送 1000㎡左右超大面積的坡地花園，奇花異植隨意添選，或根據(jù)主人喜好打造私家露天泳池。 項目硬件指標對比 ? 持續(xù)系統(tǒng)的房地產(chǎn)整合解決之道綜合以上對比情況，可以發(fā)現(xiàn)項目與其他五個項目對比，在區(qū)位、配套、硬件指標、景觀等方面，既有優(yōu)勢也有劣勢，總體不具備明顯優(yōu)勢；在產(chǎn)品方面稍顯劣勢，總體屬于不具備明顯競爭優(yōu)勢項目?？蛻粜枨罅扛?、可實現(xiàn)高市場價值。目前客戶需求較低、條件轉(zhuǎn)化后可實現(xiàn)較高市場價值。 ? 持續(xù)系統(tǒng)的房地產(chǎn)整合解決之道營銷策略 ? 持續(xù)系統(tǒng)的房地產(chǎn)整合解決之道營銷戰(zhàn)略目標 一 、 實現(xiàn)高價格 ， 同時保持良好的公共關(guān)系 ， 不引起政府對 “ 別墅 ” 的注意； 二 、 保證正常銷售周期 ， 12個月內(nèi)基本銷售完畢 ； 三 、 形成良好的項目形象 ， 有良好的市場口啤； 四 、 形成博泰企業(yè)穩(wěn)定的高端客戶信息庫 ， 成立博泰名流俱樂部 。 不賣產(chǎn)品賣境界 ? 持續(xù)系統(tǒng)的房地產(chǎn)整合解決之道博泰靜林府 CEO私享場 博泰 高端客戶群體看重的產(chǎn)品品質(zhì)以及可持續(xù)發(fā)展的前景。 寫字樓 南昌幾個代表性寫字樓（財富，帝王）表現(xiàn)平平甚至空置率高，寫字樓一直是南昌地產(chǎn)的冷門，但隨著西格瑪、中行、明珠廣場的熱銷，南昌寫字樓市場進入主流市場 陌生拜訪為主，通過項目品質(zhì)和市場預期吸引客戶，周期長。 各種物業(yè)蓄客模式 ? 持續(xù)系統(tǒng)的房地產(chǎn)整合解決之道 710開盤 515 項目形象初建期 6/26 針對性開盤 內(nèi)部認購期 蓄客期： 41天 銷售中心 對外開放 產(chǎn)品 發(fā)布會 項目形象 出街 龍?zhí)ь^ 活動 對外引爆 蓄客期重要節(jié)點示意圖 本案蓄客期僅 41天，與南方其它城市別墅項目，以及南昌本土別墅項目超長周期的蓄客期相較之下非常短促，造勢周期非常短。 在價格策略上走“低開高走、逐漸上揚”的路線。 產(chǎn)品打造 打造示范區(qū)，營造提前享受未來生活方式 強化售樓中心、科技體驗館、星級會所、園林示范景觀、樣板房的打造，予以客戶親身體驗價值。 以上推售策略必須滿足在項目初次入市時就有足夠的房源供應(yīng)，可按照產(chǎn)品價值有策略的推盤，但是，現(xiàn)場工程節(jié)點不足以支撐以上推售策略，按照營銷節(jié)點開盤前（ 7月 10日）只有 616樓能達到預售條件。 繳納五萬元誠意金成為博泰名流俱樂部普通會員 ，一組客戶人最多預約 2套房號（第一房號為首選） 購買靜林府五萬元誠意金沖抵貳十萬元房款 ； 如果不購買靜林府，仍可享受未來兩年內(nèi)購買博泰集團開發(fā)的任何物業(yè)享受額外 1%的優(yōu)惠，以及免費參加俱樂部的活動等。 ? 持續(xù)系統(tǒng)的房地產(chǎn)整合解決之道乘勢推盤，產(chǎn)品之間形成相互擠壓，價量齊升 熱銷期 一 期 ? 持續(xù)系統(tǒng)的房地產(chǎn)整合解決之道順勢推出類珍稀類獨棟、價值相對不是太高的聯(lián)排、疊加產(chǎn)品，爭取溢價空間。 利用博泰集團品牌平臺及項目自身的文化特性，聯(lián)合有關(guān)媒體等，舉辦專題論壇、產(chǎn)品推介會，進行標準營銷。聯(lián)院宮邸產(chǎn)品概念下，實現(xiàn)“切割營銷”戰(zhàn)略，系統(tǒng)化推盤，小批量波浪式的認籌和解籌，引爆市場 實現(xiàn)“三個促進”：促進成交、促進上門、促進進線，向客戶灌輸新居住價值觀，通過銷售攻略促進客戶落定，實現(xiàn)快銷。 前期以戶外廣告、現(xiàn)場包裝推出項目形象； 中期結(jié)合事件營銷活動主要以報紙進行軟硬廣強勢炒作；短信、彩信等小眾媒體進行信息告知；網(wǎng)絡(luò)跟蹤報道和形象熱度維系。成功開盤后，以周周小活動的形式維系項目在市場中的熱度。 開盤期 營銷 節(jié)點 線上 線下 優(yōu)惠 政策 開盤前認籌享受 5萬抵 20萬優(yōu)惠； 開盤后簽約 “回憶中國 60、 70年代” 系列暖場活動 與馬未都共賞藏品 暨一期 開盤 “佑民寺”高僧開光祈?；顒? 靜林府專才「管理精英」與業(yè)主交流 靜林府“名廚世家“機構(gòu)”成立 靜林府“快樂太太團”成立 ? 持續(xù)系統(tǒng)的房地產(chǎn)整合解決之道時間： 2023年 8月初至 2023年 12月底 名流城市生活新典范 3 持續(xù)建立價值制高點，奠定博泰 ? 持續(xù)系統(tǒng)的房地產(chǎn)整合解決之道 本報告是根據(jù)項目實際情況，以市場為正勢，理順項目營銷思路，而制定的銷售模式及執(zhí)行方案。 , March 7, 2023 雨中黃葉樹，燈下白頭人。 :29:2023:29:20March 7, 2023 1他鄉(xiāng)生白發(fā)，舊國見青山。 2023年 3月 7日星期二 8時 29分 20秒 08:29:207 March 2023 1做前，能夠環(huán)視四周；做時，你只能或者最好沿著以腳為起點的射線向前。 :29:2023:29Mar237Mar23 1世間成事，不求其絕對圓滿，留一份不足，可得無限完美。 。 , March 7, 2023 閱讀一切好書如同和過去最杰出的人談話。勝人者有力，自勝者強。 2023年 3月 7日星期二 8時 29分 20秒 08:29:207 March 2023 1一個人即使已登上頂峰，也仍要自強不息。 2023年 3月 7日星期二 上午 8時 29分 20秒 08:29: 1最具挑戰(zhàn)性的挑戰(zhàn)莫過于提升自我。 :29:2023:29Mar237Mar23 1越是無能的人，越喜歡挑剔別人的錯兒。 2023年 3月 7日星期二 8時 29分 20秒 08:29:207 March