【正文】 2023 1空山新雨后，天氣晚來秋。 :29:2023:29:20March 7, 2023 1意志堅(jiān)強(qiáng)的人能把世界放在手中像泥塊一樣任意揉捏。 , March 7, 2023 很多事情努力了未必有結(jié)果，但是不努力卻什么改變也沒有。 。 :29:2023:29Mar237Mar23 1故人江海別，幾度隔山川。因此還需在執(zhí)行過程中根據(jù)市場變化而不斷加以細(xì)化或調(diào)整。 結(jié)合開盤活動，報(bào)紙硬廣 +軟文為主要推廣途徑 分眾傳媒、短信、彩信、電臺、雜志、網(wǎng)絡(luò)等小眾媒體配合活動宣傳。 開盤典禮，對話馬未都：大眾媒體報(bào)紙硬廣宣傳 +小眾媒體。 現(xiàn)場圍墻、圍板、銷售通路導(dǎo)示同步展開。靜林府的項(xiàng)目形象，全面展示博泰集團(tuán)品牌，強(qiáng)化博泰集團(tuán)的堅(jiān)實(shí)、高端地位。 ? 持續(xù)系統(tǒng)的房地產(chǎn)整合解決之道推盤攻略 銷售攻略 形象攻略 博泰 尾盤期 ? 持續(xù)系統(tǒng)的房地產(chǎn)整合解決之道營銷執(zhí)行 ? 持續(xù)系統(tǒng)的房地產(chǎn)整合解決之道?建立暢通的溝通渠道 ?建立有效的銷售通路 賣什么 怎么賣 ? 品牌推廣目標(biāo) 營銷實(shí)現(xiàn)目標(biāo) ? 持續(xù)系統(tǒng)的房地產(chǎn)整合解決之道四大營銷推廣策略 事件 營銷 品牌 營銷 體驗(yàn) 營銷 標(biāo)準(zhǔn) 營銷 通過借助各種營銷事件，以事件、節(jié)點(diǎn)、品牌等三條線為主，舉辦各種主題活動，達(dá)到營銷目的。 推售準(zhǔn)備工作： ? 優(yōu)惠方式確定，銷售價格確定，銷控表制作； ? 組團(tuán)優(yōu)勢挖掘、銷售標(biāo)準(zhǔn)說辭。 ①內(nèi)部認(rèn)購期 ②開盤期 ③熱銷期 ④ 持銷期 ? 持續(xù)系統(tǒng)的房地產(chǎn)整合解決之道、聯(lián)排、疊加部分建筑面積 ㎡（ 3樓將來作為會所除外），共計(jì) 216套。 ? 持續(xù)系統(tǒng)的房地產(chǎn)整合解決之道【價格及推售策略】 開盤 價格標(biāo)桿及 較 低價格產(chǎn)品 主力價格產(chǎn)品 入市時機(jī) /低開高走 /分批推售 全盤推售策略 尾盤 開始蓄客 內(nèi)部認(rèn)購 價格標(biāo)桿及 最 低價格產(chǎn)品 主力價格產(chǎn)品 熱銷 主力價格產(chǎn)品 持銷 ? 持續(xù)系統(tǒng)的房地產(chǎn)整合解決之道2023— 2023年項(xiàng)目整體推貨區(qū)域劃分 （策略 1） ③熱銷期 ④持銷期 ★ 分 5期推售，分別為認(rèn)購期、開盤期、熱銷期、持銷期、尾盤期。 本項(xiàng)目為存別墅項(xiàng)目，前期沒有住宅作為市場鋪墊，本項(xiàng)目周邊沒有優(yōu)美的環(huán)境做依托，周邊都為破舊的民房。 ? 持續(xù)系統(tǒng)的房地產(chǎn)整合解決之道別墅最佳強(qiáng)銷期的特性 貨源優(yōu)略分析 價格與推貨形式 之間的關(guān)系 本案推貨的原則 目前國內(nèi)大多數(shù)別墅為現(xiàn)樓銷售，完美的展現(xiàn)方能實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目價值最大化。 別墅 目前南昌在售別墅項(xiàng)目不多，客戶對別墅的認(rèn)識還很狹窄，大多是滿足消費(fèi)者的尊貴感和生活品質(zhì)感。 蓄客期說明 ? 持續(xù)系統(tǒng)的房地產(chǎn)整合解決之道客戶的消費(fèi)心理 蓄客期說明 住宅 大勢所趨，需求旺盛，自住與投資的消費(fèi)潛力與識別性強(qiáng) 以接待中心為點(diǎn)，進(jìn)行蓄客銷售，通過活動廣告等方式 商 業(yè) 良性的市場供應(yīng)帶來強(qiáng)勁的投資需求，紫金城，藍(lán)天碧水等項(xiàng)目以高額穩(wěn)定的投資回報(bào)讓商業(yè)市場在客戶的消費(fèi)情態(tài)中一直表現(xiàn)良好。 ? 持續(xù)系統(tǒng)的房地產(chǎn)整合解決之道本項(xiàng)目為類獨(dú)棟別墅、疊加別墅、聯(lián)排別墅，主要目標(biāo)客戶群有兩類： 一類為南昌高收入私營老板、企業(yè)、企業(yè)老總作為自用為目的的客戶；另一類對別墅投資有一定興趣與認(rèn)識的投資者。利用 俱樂部營銷 和 圈層文化營銷 塑造峰頂人士的圈層文化。 明星產(chǎn)品 現(xiàn)金牛產(chǎn)品 嬰兒產(chǎn)品 瘦狗產(chǎn)品 ?？蛻粜枨罅枯^高、可實(shí)現(xiàn)較高價值。 “權(quán)重” 為客戶關(guān)注度指數(shù)與產(chǎn)品差異度指數(shù)結(jié)合計(jì)算所得。 疊拼戶型，靜林府與 水榭花都、 綠地香頌戶型類似項(xiàng)目相比，硬傷較多，競爭力不足。南北寬敞陽臺觀湖設(shè)計(jì)，穿堂湖風(fēng)順暢，雅致臥室有秩布局，餐廳、客廳外接室外風(fēng)光，上層別墅頂層花園露臺，采光天井設(shè)計(jì)獨(dú)到，全享整個空間。多達(dá)兩倍的使用面積。 靜林府 無景觀資源。 水榭花都 100%湖視率的純象湖都市全景生活。 靜林府 項(xiàng)目自帶會所，健身休閑、咖啡吧，中心城外部商業(yè)配套。 水榭花都 小區(qū)內(nèi)配套設(shè)施齊全，有幼兒園、小學(xué)、商業(yè)街、游泳池、酒店、寫字樓等，滿足高層人士的各種生活需求。 靜林府 項(xiàng)目規(guī)模對比 從項(xiàng)目規(guī)模來看，靜林府較其他項(xiàng)目整體規(guī)模較小。雙拼 :141棟 。 靜林府屬城市副中心。 象湖水景 ? 持續(xù)系統(tǒng)的房地產(chǎn)整合解決之道戶型 戶型面積 供應(yīng)套數(shù) 比例 三房 218 20 50% 六房 337 20 50% 合計(jì) 218/337 40 100% 名稱 主要內(nèi)容 營銷策略及手段 低價入市（內(nèi)部價 800010000），別墅推出當(dāng)日購買享受 3個點(diǎn)的優(yōu)惠 價格策略 別墅量少，實(shí)際定價低于預(yù)期定價（ 900012023）。除了一線湖景和三疊院落以外，底層附贈地下室， 3樓有電梯直達(dá)。而且獨(dú)立面造型更加豐富，同時一定程度上克服了聯(lián)排別墅窄進(jìn)深的缺點(diǎn)。水榭花都修建了足夠?qū)挸ǖ牡叵峦＼噲觥?㎡（酒店 ㎡）的占地面積。 現(xiàn)在先推出 A區(qū)占地約 74畝，總建筑面積 12萬平米，先推出蝶墅，蝶墅是別墅產(chǎn)品的一種，優(yōu)于花園洋房，獨(dú)立進(jìn)出，不受打擾，贈送大面積的地下室，入戶花園，南北大露臺，閣樓等實(shí)用面積，另有一個獨(dú)立私家車位贈送。 ? 品牌價值： 品牌地產(chǎn)專家 —— 綠地集團(tuán)榮譽(yù)出品（綠地集團(tuán)中國馳名商標(biāo)，位列 2023年中國企業(yè)第 183位、中國房地產(chǎn)企業(yè)第 2位）。 ? 風(fēng)格特點(diǎn)： 項(xiàng)目承襲 法式經(jīng)典建筑風(fēng)格 ，傾力打造 對位于中高端客戶 的高品質(zhì)社區(qū)， 2023年 12月首度開盤。 項(xiàng)目規(guī)劃布局 天賜良園 ? 持續(xù)系統(tǒng)的房地產(chǎn)整合解決之道?項(xiàng)目規(guī)劃分析 聯(lián)排別墅區(qū) 項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)為聯(lián)排別墅和多層、小高層、高層公寓等多種住宅產(chǎn)品為一身，公建配套完善的大型中高檔住宅小區(qū)，聯(lián)排別墅 304戶，小區(qū)規(guī)劃的配套有會所、商業(yè)街、幼兒園、網(wǎng)球場、羽毛球場等 。三重景觀：碟子湖高爾夫球場、2萬平米休閑景觀廣場、 8萬平米園林景觀。 保利國際高爾夫花園 項(xiàng)目規(guī)劃布局 ? 持續(xù)系統(tǒng)的房地產(chǎn)整合解決之道 綠地蘭宮 項(xiàng)目名稱 綠地蘭宮 區(qū)位 象湖新城 地址 南昌縣象湖新城 公交線有 21 2 22 232路車。其中兩大同等品質(zhì)的國際金融中心、恒茂國際與本項(xiàng)目進(jìn)行著重對比。 ? 持續(xù)系統(tǒng)的房地產(chǎn)整合解決之道產(chǎn)品分析 博泰靜林府戶型結(jié)構(gòu)主要分為 3種：雙拼、聯(lián)排、疊加，其中雙拼 32套，聯(lián)排 112套，疊加 72套，共計(jì) 218套。 ? 持續(xù)系統(tǒng)的房地產(chǎn)整合解決之道項(xiàng)目核心賣點(diǎn)提煉： 產(chǎn)品 地段 景觀 服務(wù) 項(xiàng)目賣點(diǎn)歸納 城市別墅，南昌城市副中心。 雙拼結(jié)構(gòu)： 9樓；面積區(qū)間： 190220平米， 45房為主，共計(jì) 34套。 ? 持續(xù)系統(tǒng)的房地產(chǎn)整合解決之道項(xiàng)目定位 ? 持續(xù)系統(tǒng)的房地產(chǎn)整合解決之道博泰 〃 靜林府戶型資源盤點(diǎn) 產(chǎn)品分析 聯(lián) 排 疊加 聯(lián)排結(jié)構(gòu)： 1019樓；面積區(qū)間：170180平米， 34房為主，共計(jì) 112套。 疊加結(jié)構(gòu)： 2025樓；面積區(qū)間： 140170平米， 24房為主，共計(jì) 72套。 新中式圍合式園林。 ? 持續(xù)系統(tǒng)的房地產(chǎn)整合解決之道項(xiàng)目屬性解讀 項(xiàng)目檔次定位 本體產(chǎn)品優(yōu)勢 城中心高尚科技型別墅 領(lǐng)先型科技別墅 高檔現(xiàn)代典雅立面 大體量庭院式主題園林 緊湊型戶型面積，強(qiáng)調(diào)總價控制 高檔水準(zhǔn)產(chǎn)品 ? 持續(xù)系統(tǒng)的房地產(chǎn)整合解決之道價格策略 ? 持續(xù)系統(tǒng)的房地產(chǎn)整合解決之道關(guān)于核心均價推導(dǎo)方法的思考 “市場比較法”推導(dǎo)均價 從項(xiàng)目區(qū)位來看，本案與 保利國際高爾夫、綠地蘭宮、天賜良園地理位臵條件相似，同屬城市別墅；從產(chǎn)品形態(tài)上來看，本案與綠地香頌、水榭花都相似 ，因而，選取以上 5個盤作通過“市場比較法”進(jìn)行靜態(tài)比準(zhǔn)，然后根據(jù)市場自然溢價率進(jìn)行時間修正。 ? 交通分析： 項(xiàng)目地塊處于廬山南大道，出行便利。 ? 品牌地產(chǎn)： 保利國際高爾夫開發(fā)商保利地產(chǎn)是保利集團(tuán)控股的大型國有房地產(chǎn)企業(yè)。 ? 景觀資源： 項(xiàng)目西北毗蝶子湖公園及南昌最大的銘雅高爾夫球場，蝶子湖大道、鳳凰一路、鳳凰二路等城市景觀大道環(huán)繞周邊，三面臨路。 ? 項(xiàng)目規(guī)模： 小區(qū)的總戶數(shù)達(dá)到 1758戶，其中聯(lián)排別墅 304戶，多層 247戶，小高層 413戶，塔樓 136戶，高層 658戶。土地總面積約 155畝（ 103529平方米），其中 A地塊 49185平方米；B地塊 54344平方米。高層公寓是面向中端白領(lǐng)首次臵業(yè)的產(chǎn)品類型，戶型面積 7090㎡之間。地塊內(nèi)還配有商業(yè)，品牌幼兒園，社區(qū)物業(yè)服務(wù)用房等配套設(shè)施。 綠地香頌 ? 持續(xù)系統(tǒng)的房地產(chǎn)整合解決之道水榭花都 項(xiàng)目名稱 水榭花都 區(qū)位 象湖 地址 青云譜區(qū)象湖公園施堯路 1111號 建筑形態(tài) 小高層，高層，疊加別墅 開發(fā)商 江西金球房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 物業(yè)公司 江西萬佳物業(yè)管理有限公司 建筑規(guī)模 總建筑面積約 260000平方米 銷售價格 均價 7500元 /㎡ 項(xiàng)目交通圖 ? 持續(xù)系統(tǒng)的房地產(chǎn)整合解決之道? 項(xiàng)目規(guī)劃： 該項(xiàng)