【正文】 ，可包含形象、產(chǎn)品、配套、服務(wù)、促銷(xiāo)、活動(dòng)等各項(xiàng)內(nèi)容，重點(diǎn)進(jìn)行各網(wǎng)站維護(hù)人氣配合戰(zhàn)——ACT2 ： 低成本信息覆蓋。9月活動(dòng)：9910月活動(dòng)主題 —— 國(guó)慶七日 “國(guó)際狂歡美食節(jié) ” 1017黃金周： ，小型開(kāi)盤(pán) 郁金香花展、銳舞表演、各色美食 第二周： 10月 16日麥當(dāng)勞 /肯德基節(jié) 第三周： 10月 23意大利披薩節(jié) 第四周： 10月 30日幸運(yùn)大抽獎(jiǎng)216。吉之島設(shè)立分展場(chǎng)，后期巡展216。情景美墅產(chǎn)品鑒賞會(huì)216?！靶鲁鞘?”中國(guó)經(jīng)濟(jì)學(xué)家論壇 —— 打造中山最具高端影響力的新聞事件216。216。指標(biāo) 2023年 1－ 4月份 2023年 1－ 4月份 同比增長(zhǎng)情況商品現(xiàn)房成交情況 總套數(shù) 21265 總套數(shù) 31600 %?總面積 總面積 % ?商品期房成交情況 總套數(shù) 67378 總套數(shù) 66300 % ?總面積 總面積 % ?商品住宅現(xiàn)房銷(xiāo)售情況（萬(wàn)平方米）銷(xiāo)售面積 銷(xiāo)售面積 % ?竣工面積 竣工面積 % ?商業(yè)用房現(xiàn)房銷(xiāo)售情況（萬(wàn)平方米）銷(xiāo)售面積 銷(xiāo)售面積 % ?竣工面積 竣工面積 % ?面積單位：萬(wàn)平方米；套數(shù)單位：套 數(shù)據(jù)來(lái)源：北京市建委114北京：主要市場(chǎng)反映u對(duì)于高檔投資型樓盤(pán)：（ 1）定義：均價(jià)大于￥ 10000元 /平方米，投資客比例大于 60%；（ 2）調(diào)查結(jié)果顯示， “ 文件 ” 對(duì)于高檔投資型樓盤(pán)有較大的影響，成交量平均下降 20%，客戶上門(mén)量也有較大的下降，平均為 30%。郊區(qū)樓盤(pán)銷(xiāo)售比重加大，由去年 8月的 77%增加到目前的 87%，市區(qū)樓盤(pán)受政策調(diào)控影響較大。其中，位于中山區(qū)解放路附近的 2023—13 號(hào)地塊被榮泰以 元 —— 超出底價(jià) 2億多元競(jìng)得216。樓面地價(jià)為 1503元 216。成交套數(shù)： 1357套216。成交面積： 一手房市場(chǎng)216。1151成交額： 套216。統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示：2023年 15月份房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資達(dá)到 元，較 2023年同期減少 ％，在嚴(yán)控土地供應(yīng)與嚴(yán)格土地管理的背景下，市場(chǎng)上存量供應(yīng)土地開(kāi)發(fā)速度加快。空置率方面，全市為 ％，遠(yuǎn)低于 10％至 15％的國(guó)際 “警戒線 ”，說(shuō)明深圳市目前商品住宅二級(jí)市場(chǎng)的房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展穩(wěn)定。 二月 21二月 21Wednesday, February 17, 2023u雨中黃葉樹(shù)，燈下白頭人。 二月 21二月 2112:29:4012:29:40February 17, 2023u1他鄉(xiāng)生白發(fā)，舊國(guó)見(jiàn)青山。 2023/2/17 12:29:4012:29:4017 February 2023u1做前，能夠環(huán)視四周；做時(shí)，你只能或者最好沿著以腳為起點(diǎn)的射線向前。 二月 2112:29:4012:29Feb2117Feb21u1世間成事，不求其絕對(duì)圓滿，留一份不足，可得無(wú)限完美。 。 二月 21二月 21Wednesday, February 17, 2023u閱讀一切好書(shū)如同和過(guò)去最杰出的人談話。勝人者有力，自勝者強(qiáng)。 2023/2/17 12:29:4012:29:4017 February 2023u1一個(gè)人即使已登上頂峰，也仍要自強(qiáng)不息。sitelit.blandit,fringillatempor感謝您的下載觀看專 家告 訴。utNullanullaidconsecteturipsum 17 二月 202312:29:40 下午 12:29:40二月 21u1最具挑戰(zhàn)性的挑戰(zhàn)莫過(guò)于提升自我。 二月 2112:29:4012:29Feb2117Feb21u1越是無(wú)能的人，越喜歡挑剔別人的錯(cuò)兒。 2023/2/17 12:29:4012:29:4017 February 2023u1空山新雨后，天氣晚來(lái)秋。 二月 21二月 2112:29:4012:29:40February 17, 2023u1意志堅(jiān)強(qiáng)的人能把世界放在手中像泥塊一樣任意揉捏。 二月 21二月 21Wednesday, February 17, 2023u很多事情努力了未必有結(jié)果，但是不努力卻什么改變也沒(méi)有。 。 二月 2112:29:4012:29Feb2117Feb21u1故人江海別，幾度隔山川。u北京 —— 波瀾不驚u上海 —— 振蕩較大u大連 —— 觀望中前進(jìn)u深圳 —— 基本健康124附件 2：小復(fù)式戶型參考 第一次溝通匯報(bào)時(shí)我們就發(fā)現(xiàn)：戶型面積分布與景觀資源分布不均衡，前排沿河七棟房未來(lái)銷(xiāo)售仍然會(huì)是難點(diǎn)。122深圳：吸納率及空置率均表現(xiàn)健康全市及各行政區(qū)吸納率 /空置率羅湖區(qū)福田區(qū)南山區(qū)鹽田區(qū)寶安區(qū)龍崗區(qū) 全市吸納率 ％ ％ ％ ％ ％ ％ ％空置率 % % % % % % %數(shù)據(jù)來(lái)源：深圳房地產(chǎn)信息網(wǎng)和《 2023年深圳房地產(chǎn)年鑒》從 2023年 15月份深圳市整個(gè)商品住宅二級(jí)市場(chǎng)的成交來(lái)看，除鹽田區(qū)以外，深圳市各行政區(qū)的吸納率基本都在 60％以上。平方米春交會(huì) :－ 夏交會(huì) :大連新政之后的夏交會(huì)各項(xiàng)指標(biāo)都低于新政之前的春交會(huì)，這說(shuō)明新政對(duì)大連房地產(chǎn)市場(chǎng)還是有一定影響，但是總體來(lái)講影響不是很大121深圳： 多項(xiàng)指標(biāo)顯示 2023年深圳房地產(chǎn)市場(chǎng)延續(xù)了去年的平穩(wěn)發(fā)展態(tài)勢(shì)，調(diào)控成效初顯。成交套數(shù)： 成交面積： 216。成交額： 216。其中萬(wàn)科聯(lián)合其他幾家開(kāi)發(fā)商出資 取得占地建面 40多萬(wàn) m2的 7號(hào)地塊，說(shuō)明其對(duì)大連房地產(chǎn)市場(chǎng)的未來(lái)走勢(shì)還是比較看好的119新政后的房地產(chǎn)市場(chǎng)： 與去年同期相比成交面積萎縮 15％左右，成交均價(jià)上浮 30％左右且保持穩(wěn)中有升u與 04年同期相比， 2023年前 5月的成交面積都萎縮15％左右u從 05年來(lái)看，前 4個(gè)月成交面積都保持在 15％的增長(zhǎng)率，但是 5月份出現(xiàn)了逆轉(zhuǎn)，下降了 34％左右u與 04年同期相比， 2023年前 5月的成交均價(jià)增幅都在 30％左右u從 05年來(lái)看，前 5個(gè)月成交均價(jià)穩(wěn)中略有上升1202023年春交會(huì) VS夏交會(huì)一手房市場(chǎng)216。樓面地價(jià)為 657元216。1月 25日， 9個(gè)地塊 8個(gè)地塊成功出讓。u對(duì)于中高檔自住型樓盤(pán)：（ 1）定義：均價(jià)在￥ 5000－ 10000元 /平方米，自住購(gòu)房者比例大于 60%；（ 2）調(diào)查結(jié)果顯示，中高檔樓盤(pán)客戶的上門(mén)量明顯下降，成交量也出現(xiàn)下降的情況，出現(xiàn)了持幣待購(gòu)， “ 文件 ” 對(duì)購(gòu)房者的購(gòu)買(mǎi)預(yù)期產(chǎn)生了較大的影響。C區(qū)開(kāi)盤(pán)：國(guó)慶七日 “巴賽羅納狂歡節(jié) ”216?！皭?ài)在新城市 ”自駕游希望之旅活動(dòng)……106第三步：現(xiàn)場(chǎng)人氣活動(dòng) —— 促成上門(mén)客戶落單，提升形象，吸引眼球 借推盤(pán)、業(yè)主入伙等各種機(jī)會(huì)舉辦不同主題的現(xiàn)場(chǎng)活動(dòng)，既提升了項(xiàng)目形象，起到了 “眼球效應(yīng) ”，又增加了現(xiàn)場(chǎng)氣氛，有利于銷(xiāo)售人員逼定、落單?！叭f(wàn)科社區(qū)在中國(guó) ”媒體平面展216。購(gòu)買(mǎi)企業(yè)名錄216。101第三章：案例借鑒102案例借鑒步步為營(yíng)，打開(kāi)市場(chǎng)—— 中山萬(wàn)科城市風(fēng)景項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)推廣借鑒103項(xiàng)目背景銷(xiāo)售流程感知感興趣上門(mén)成交本項(xiàng)目在各階段需要解決的問(wèn)題中山市房地產(chǎn)市場(chǎng)整體購(gòu)買(mǎi)群體不大，所有項(xiàng)目上門(mén)量都較少項(xiàng)目所處中山南部，本地人不認(rèn)可，不愿意到此片區(qū)購(gòu)房，也基本不關(guān)注此片區(qū)項(xiàng)目中山本地客戶對(duì)萬(wàn)科品牌并不是非常認(rèn)可項(xiàng)目一期中的類別墅產(chǎn)品 —— 合院美墅存在設(shè)計(jì)缺陷，對(duì)視現(xiàn)象嚴(yán)重，產(chǎn)品不被接受項(xiàng)目定價(jià)較高，中山南部片區(qū)均價(jià)不超過(guò) 3000元 /平米，與項(xiàng)目相鄰的中海項(xiàng)目均價(jià) 2800送裝修，本項(xiàng)目開(kāi)盤(pán)均價(jià) 3200104第一步：讓更多的客戶知道本項(xiàng)目，增加上門(mén)量 初期客戶上門(mén)量過(guò)低，首要問(wèn)題是通過(guò)各種手段進(jìn)行宣傳，樹(shù)立項(xiàng)目形象，擴(kuò)大上門(mén)量旺場(chǎng)一、樹(shù)形象216。? 舉行業(yè)主與新客戶聯(lián)誼活動(dòng)；培養(yǎng)和維護(hù)客戶的忠誠(chéng)度及推介率是萬(wàn)達(dá)地產(chǎn)永恒的主題！95人氣配合戰(zhàn) ——ACT4 ：眼球事件u南北華府交友互訪、諦結(jié)姊妹社區(qū)u一期入伙十萬(wàn)裝修大抽獎(jiǎng)u十運(yùn)會(huì)新出爐冠軍社區(qū)對(duì)話96人氣配合戰(zhàn) ——ACT5 ：無(wú)休止的現(xiàn)場(chǎng)活動(dòng)1. 每月一個(gè)主題，月底大抽獎(jiǎng)，每周末均有小型活動(dòng)；2. 堅(jiān)持有效、簡(jiǎn)單、低成本原則 ；3. 把周末吃、喝、玩、抽獎(jiǎng)作為一個(gè)例牌活動(dòng)，讓客戶把售樓處作為一個(gè)休閑去處并形成 “條件反射 ”；4. 每次開(kāi)盤(pán)舉行中型活動(dòng)；97216。 9中海二期均價(jià) 5907，開(kāi)盤(pán)售 70套7。 34套 124套 背景：品牌社區(qū)內(nèi)供應(yīng)小、且未來(lái)競(jìng)爭(zhēng)不斷趨小、相對(duì)位置略差，面積優(yōu)勢(shì)明顯競(jìng)爭(zhēng)應(yīng)對(duì)：9295 100103 90100以上（ 85平米）價(jià)格策略：?jiǎn)蝺r(jià)可完全跟隨中海定價(jià)、略低于其二期75小 3 房競(jìng)爭(zhēng)背景價(jià)格策略： 西區(qū)總價(jià)瞄準(zhǔn)中海二期兩房、東區(qū)模擬競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手為中海 1棟q 趁現(xiàn)階段供應(yīng)少，位置較差的單位快速出貨；q 優(yōu)勢(shì)位置的單位可憑借總價(jià)優(yōu)勢(shì)稍后可與中海 1棟正面交鋒中海二、三期 VS 萬(wàn)科一期 VS 順馳二期約 98套 萬(wàn)達(dá)華府平均成交率%，遠(yuǎn)低于行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)值 10%216。喜歡新區(qū)，看中區(qū)域規(guī)劃和發(fā)展前景216。首次置業(yè)216。職業(yè)人，工薪收入216。前期向市場(chǎng)傳達(dá)的概念中強(qiáng)化了價(jià)格而非性能100套兩房15套5套22套三房一衛(wèi) 16套14棟1棟16棟推出 銷(xiāo)售 推出 銷(xiāo)售 推出 銷(xiāo)售11套四房11套三房一衛(wèi)0套0套22套三房?jī)尚l(wèi)性價(jià)比體系形象檢討價(jià)格檢討核心均價(jià)價(jià)格結(jié)構(gòu)競(jìng)爭(zhēng)差異性客戶吻合度41已成交客戶分析年齡段 文化層次職業(yè)劃分 來(lái)自區(qū)域注：數(shù)據(jù)主要來(lái)源 —— 萬(wàn)達(dá)華府客戶調(diào)查性價(jià)比體系形象檢討價(jià)格檢討核心均價(jià)價(jià)格結(jié)構(gòu)競(jìng)爭(zhēng)差異性客戶吻合度42客戶定位基本特征216?？蛻魞?chǔ)備充分再開(kāi)盤(pán)，推盤(pán)量少，實(shí)現(xiàn)開(kāi)盤(pán)銷(xiāo)售率高，制造熱銷(xiāo)聲勢(shì) 36中海 —— 價(jià)格取勝，重新定義性價(jià)比撬動(dòng)市場(chǎng)價(jià)格品質(zhì)低高高萬(wàn)達(dá)東區(qū)萬(wàn)科 1期萬(wàn)達(dá)西區(qū)萬(wàn)科性價(jià)比標(biāo)線中海 1期拉德芳斯中海性價(jià)比標(biāo)線低性價(jià)比高性價(jià)比216。宣傳： “綜合實(shí)力全國(guó)第一 ”，樹(shù)立企業(yè)品牌 “ 法胄生活，水岸世家 ”，宣傳項(xiàng)目品質(zhì)216。22市場(chǎng)膠著狀態(tài)下：價(jià)格是最快的突破方向價(jià)格時(shí)間拐點(diǎn) —— 理性價(jià)格隨著膠著時(shí)間的趨長(zhǎng)，短暫的膠著平衡必被打破，趨使 理性價(jià)格形成：價(jià)格回歸成熟行業(yè)的合理利潤(rùn)： 10—15%之間原理借鑒 ——價(jià)格下跌將遵循 “阻力最小原則 ”價(jià)格趨勢(shì)分析時(shí)間（年）價(jià)格23由于河土地出讓的非市場(chǎng)化因素作用，河西的價(jià)格區(qū)間為 50005800（按行業(yè)利潤(rùn) 1015%）金馬驪城拉德方斯西堤國(guó)際萬(wàn)達(dá)華府賽納麗舍濱江奧城光明城市興元項(xiàng)目56006200500055004500500045006200城東市場(chǎng)價(jià)格封頂作用城東南市場(chǎng)價(jià)格支撐作用5000580024持幣待購(gòu)市場(chǎng)將走向哪里？—— 市場(chǎng)跡象：有人開(kāi)始降價(jià)中海 超出預(yù)期的低價(jià)格進(jìn)入市場(chǎng)拉德芳斯 4700元 /平米一口價(jià)萬(wàn)科 精裝修隱性降價(jià)嘉業(yè)陽(yáng)光城 240元 /平米價(jià)格優(yōu)惠， 10月份還可以退房。 蕭條 地價(jià)下跌比房?jī)r(jià)下跌幅度快，市場(chǎng)動(dòng)力是信息不完備者，最優(yōu)策略是：繼續(xù)賣(mài)樓，如果等，將會(huì)付出更大的代價(jià)。最佳策略：土地儲(chǔ)備，而銷(xiāo)售策略是：分期賣(mài)樓。奧體板塊與龍江板塊之間還將有大量待開(kāi)發(fā)土地等待嗎？新需求產(chǎn)生？競(jìng)爭(zhēng)減弱？已開(kāi)發(fā)地塊待開(kāi)發(fā)地塊18等待，沒(méi)有出路 只有解凍現(xiàn)有的剛性市場(chǎng) 然而他們?cè)诔謳糯?gòu)。以周邊地區(qū)剛性需求為核心推動(dòng)力216。居住區(qū)，城市后花園價(jià)格 高價(jià)格起步，非市場(chǎng)行為 依據(jù)市場(chǎng)需求，低起點(diǎn)，隨 市場(chǎng)走高供應(yīng)量 全面放量，非市場(chǎng)行為 依據(jù)市場(chǎng)需求，逐步放量三方博弈供給開(kāi)發(fā)商需求10目標(biāo)區(qū)域成交下降，消費(fèi)者持幣待購(gòu)單位：萬(wàn)平米問(wèn)題： 整體銷(xiāo)售率不到 30% ，在傳統(tǒng)的銷(xiāo)售旺季， 5月份銷(xiāo)售速度明顯下滑三方博弈供給開(kāi)發(fā)商需求11觀望一：南京市民對(duì)河西政府是否有財(cái)力繼續(xù)投入普遍持觀望態(tài)度u河西建設(shè)需要政府投入 300億，目前已經(jīng)投入 100億，但后續(xù)政府財(cái)力是否充足，南京市民都普遍質(zhì)疑長(zhǎng)期動(dòng)力（南京城