【正文】 良好發(fā)展態(tài)勢與張家港高端人群的強(qiáng)勁消費力l 城市發(fā)展中心位于西部，項目所在地所受政策利好不多l(xiāng) 封閉內(nèi)需型市場使價格上升存在較大問題項目 SWOT分析第四章 就地塊本身條件而言，小區(qū)環(huán)境較好，南面又緊鄰哈彌湖，有較好的景觀資源；不過整體周邊環(huán)境相對較差。　252。麗景華都別墅市場 —— 重點項目分析雅美閣u 開發(fā)商： 江蘇澳洋置業(yè)有限公司 u 地理位置：南苑東路河西南路口u 營銷代理：賽博營銷u 交房時間： u 建筑形態(tài)：聯(lián)排疊加別墅、小高層 u 占地面積： ㎡ u 總建筑面積： 6萬㎡ u 綠化率： 50％u 容積率： u 銷售情況：疊加別墅還剩一套，售價在 8670元 /平方米，聯(lián)排別墅還剩 5套，均價在 9300元 /平方米疊加別墅聯(lián)排別墅別墅市場 —— 重點項目分析第一梯隊 暨陽湖一號關(guān)鍵詞：高貴硬件與軟件同時打造頂級享受 :純別墅居住區(qū) /建筑品質(zhì)上乘 /獨享式景觀資源 /內(nèi)部奢侈空間與配置 /尊貴服務(wù)與配套 /提供真正別墅居住氛圍與生活體驗第二梯隊湖濱國際萬紅苑中聯(lián)皇冠置地甲江南關(guān)鍵詞：高級硬件品質(zhì)的高標(biāo)準(zhǔn) ： 高品質(zhì)的別墅外觀與內(nèi)部空間 /公共性為主的景觀資源 /內(nèi)部功能滿足 /較高標(biāo)準(zhǔn)的硬件配置 /缺乏真正的高尚生活體驗第三梯隊 雅美閣本項目關(guān)鍵詞：平庸硬件滿足別墅的空間與功能需求 /別墅的居住氛圍與生活體驗較少別墅競爭梯隊比較別墅市場 —— 市場競爭項目競爭現(xiàn)狀絕大部分別墅還停留在初級的第二梯隊競爭上第三梯隊雅美閣也基本售罄，競爭壓力較小別墅市場 —— 市場競爭252。樓盤看點：暨陽湖u 小區(qū)北依南門路，南臨馨苑路北側(cè)，占據(jù)暨陽湖 700米正北岸線，景觀條件優(yōu)越。小區(qū)內(nèi)部分隔合理，設(shè)施齊備，并建有高檔會所。別墅市場 —— 重點個案分布項目 區(qū)域 總建筑面積 (m2) 別墅社區(qū)模式 別墅建筑風(fēng)格 項目品牌本案別墅城南20230 混合社區(qū) 中式 /湖濱國際 280000 混合社區(qū) 地中海 品質(zhì)感強(qiáng)，風(fēng)格鮮明，暨陽湖板塊代表作麗景華都 230000 混合社區(qū) 新古典 入市較早，社區(qū)成熟雅美閣 城東 60000 混合社區(qū) 中式簡約 區(qū)域優(yōu)勢弱，品質(zhì)感不強(qiáng)，相對中低端。 自住型及改善型居住為主，投資情況相對較少，大戶型成為市場的主要產(chǎn)品。房地產(chǎn)市場 —— 供求特征252。萬 m2房地產(chǎn)市場 —— 供求情況元 /平方米近四年來，張家港商品房價格漲幅明顯，從 2023－ 2023年，張家港市商品房的成交價格呈兩位數(shù)的增長態(tài)勢，到 2023年，張家港商品房均價的上升勢頭有所緩和，不過相比于 2023年的商品房均價已上漲 88%，張家港房地產(chǎn)市場價格整體呈不斷上揚的狀態(tài)，不過隨著 2023年宏觀調(diào)控的不斷實施，價格上升將遇到瓶頸。張家港作為長三角經(jīng)濟(jì)圈腹地、國家中西部發(fā)展戰(zhàn)略及江蘇沿江開發(fā)港口的重要城市，張家港正處于新的一輪的城市發(fā)展建設(shè)中 .張家港作為沿江城市發(fā)展的重要樞紐及天然港口資源，有著較強(qiáng)的經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)與較強(qiáng)的城市發(fā)展空間。也可作為張家港未來發(fā)展的戰(zhàn)略備用地。到 2023年，規(guī)劃建設(shè)用地 26 平方公里，人口 20萬人。金港城區(qū)長江重要港口，長江三角洲物流中心之一，大型化工基地?！拔迤?”－－楊舍城區(qū)、金港城區(qū)、錦豐片區(qū)、塘橋片區(qū)、樂余片區(qū)。市區(qū)棉紡業(yè)鋼鐵鑄造業(yè)港口保稅區(qū)化工外來企業(yè)物流定位分布張家港 －經(jīng)濟(jì)發(fā)展大于城市發(fā)展與經(jīng)濟(jì)發(fā)展相比，城市規(guī)劃相對滯后，城區(qū)格局小，城市框架未拉開1962年　沙洲縣從常熟和江陰各劃出數(shù)個公社，成立沙洲縣1986年　張家港市撤銷沙洲縣，成立張家港市，成為蘇州縣級市之一。n 經(jīng)濟(jì)穩(wěn)步發(fā)展，與其他同級城市相比，僅次于昆山，遠(yuǎn)高于常熟；n 2023年生產(chǎn)總值已突破1000億元，全市人均生產(chǎn)總值 ；n 城市第二、三產(chǎn)業(yè)發(fā)展迅速，工業(yè)化水平由初期的初級階段進(jìn)入工業(yè)的中期重要階段。 熟 125 34 60 昆 計 177。常熟太倉無錫、蘇州江陰常州上 海張家港n　沿海和長江兩大經(jīng)濟(jì)開發(fā)帶交匯處 ；n　長江沿線最大的國際性貿(mào)易商港，中國最大的內(nèi)陸港口； n　全國唯一的內(nèi)河港型保稅區(qū)：江蘇省張家港保稅區(qū)和張家港保稅物流園區(qū)。二零零八年七月十五日致：張家港省級經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū) “南湖苑 ”營銷策略性提案上海上實置業(yè)投資咨詢有限公司2023年 7月 15日核心導(dǎo)讀第一章：宏觀環(huán)境第二章：市場研究第三章：項目認(rèn)知第四章：價格定位第五章：項目定位第六章：銷售時機(jī)第七章：推廣主題第八章：營銷策略第九章：內(nèi)部客戶第一章 宏觀環(huán)境Macroeconomic environment城市區(qū)位張家港 －典型的長三角區(qū)域縣級市經(jīng)濟(jì)實力強(qiáng)勁，外向型經(jīng)濟(jì)特征明顯，私營經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)。% 累 %張家港 25 常 倉 66 2023年已突破 1000億元。私營經(jīng)濟(jì)張家港 －典型的新興工業(yè)型城市鄉(xiāng)鎮(zhèn)包圍城市，以制造業(yè)為代表的工業(yè)在城市經(jīng)濟(jì)中占絕對優(yōu)勢城市定位長三角地區(qū)重要的制造業(yè)基地江蘇省重要的濱江工業(yè)基地蘇錫常都市圈內(nèi)重要的保稅物流中心城市定位城市外圍以制造業(yè)為主的企業(yè)成為城市經(jīng)濟(jì)的主要來源，商業(yè)、服務(wù)業(yè)的活躍程度遠(yuǎn)不如工業(yè)，一定程度上影響了城市與人口的進(jìn)一步擴(kuò)容?！半p核 ”－－楊舍城區(qū)、金港城區(qū)，主要的居住和公共服務(wù)中心。到 2023年，規(guī)劃建設(shè)用地 63 平方公里，人口 55萬人。錦豐片區(qū)現(xiàn)代 “鋼城 ”，冶金、電力、新型建材等大型企業(yè)生產(chǎn)、科研基地。樂余片區(qū)生態(tài)水鄉(xiāng)，東部生態(tài)保護(hù)區(qū)，現(xiàn)代生態(tài)農(nóng)業(yè)示范區(qū)、生態(tài)觀光景區(qū)，適度發(fā)展冶金、輕型機(jī)電、體育器材類工業(yè)。n　商業(yè)格局極其簡單，除步行街外幾乎　　無其他商業(yè)節(jié)點，城西購物公園成形　　尚需時日；城北板塊城中心板塊城西板塊城西新城城東板塊暨陽湖板塊板塊 城中心板塊 城北板塊 城東板塊 城西板塊 暨陽湖板塊板塊定位 商業(yè)中心 商務(wù)行政中心 城市居住區(qū) 張家港新城新的商業(yè)、行政中心 濱湖生態(tài)高檔居 住區(qū)板塊引擎 步行街 行政中心 梁豐生態(tài)園 購物公園、行政中心 暨陽湖公園板塊優(yōu)勢 中心區(qū)，配套齊全 性價比，價格低洼 價格低洼 新城規(guī)劃，配套齊全 ，發(fā)展?jié)摿Υ?暨陽湖獨一無二 的生態(tài)環(huán)境城市規(guī)劃123 張家港市經(jīng)濟(jì)快速增長，第三產(chǎn)業(yè)比重提升，居民可支配收入及城市人口穩(wěn)步增長。n 2023年，張家港市開發(fā)累計完成投資 ，其中市區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)投資完成 ，比去年同期增長了 %，房地產(chǎn)開發(fā)投資占全社會固定資產(chǎn)投資的 ％房地產(chǎn)市場 —— 開發(fā)投資在 2023－ 2023年張家港整體房產(chǎn)市場呈現(xiàn)出供大于求的局面，而在 2023和 2023兩年，呈現(xiàn)出供不應(yīng)求的態(tài)勢， 2023年房地產(chǎn)市場整體表現(xiàn)低迷，供求情況都達(dá)到近幾年的市場最低點，而在 2023年成交面積一躍超過了 120萬平方米，呈現(xiàn)出良好的發(fā)展態(tài)勢，不過隨著 2023年宏觀調(diào)控的不斷實施，供求量將有所緩和。n 改善型與自住型消費需求占絕對比例，投資比例僅占約 5%.n 外來人口購房比例上升，達(dá)到 23%， 2023年僅為 10%。 別墅由于受審批限制，未來供應(yīng)有限，隨著現(xiàn)有別墅項目的去化，未來存在較大的增長空間 ,不過，短期內(nèi)受國家宏觀經(jīng)濟(jì)的趨弱以及房地產(chǎn)市場的整體下滑，市場價格攀升有較大的難度 .252。 u “ 湖濱國際 ” 建筑與景觀設(shè)計均由知名企業(yè)打造。別墅、小高、高層 高檔公寓 u 占地面積： 90,u 建筑面積： 237,u 銷售情況：項目別墅以一棟 9聯(lián)排和一棟 6聯(lián)排組成，別墅整體體量較少，目前也已售罄，市場二手房均價在 11000－ 12023元 /平方米左右。建筑及景觀有其特色。　目前市場上別墅產(chǎn)品多參雜在混合型社區(qū)中，純別墅社區(qū)形態(tài)較少，對于樹 立高檔別墅社區(qū)以及推動產(chǎn)品品質(zhì)受到較大限制。張家港市區(qū)本案10分鐘車程區(qū)位分析西： 小馬路，道路情況較 好，車流量較少北： 美加美針織等一些針 織廠及公司東： 百順雅居，旗桿花 苑、蘆莊花苑等住 宅小區(qū)南： 哈彌湖，景觀資源 較好項目目前外立面已基本建設(shè)完畢，內(nèi)部交通及綠化還在打造之中，地塊內(nèi)部東面有政府回遷房，品質(zhì)較好。產(chǎn)品分析n 項目周邊目前配套相對匱乏，也沒有很好的商業(yè)氛圍，只有一些小型的超市以及零散的社區(qū)街面房為主；n 項目周邊多以一些針織、衣帽的工廠分布為主，社區(qū)環(huán)境以及居住環(huán)境較為一般；n 項目東北面 “百順商城 ”已基本建設(shè)完工，計劃以菜場和社區(qū)型日常配套為主，只能基本解決區(qū)域內(nèi)居民的日常生活需要，商業(yè)配套較不完善；n 項目西北面緊靠金港大道有張家港大型的建材綜合市場－九洲裝飾城。價格定位Price position說明： 市場基價 ：通過對項目周邊區(qū)域內(nèi)以及城區(qū)內(nèi)別墅的比較，通過專業(yè)的房地產(chǎn)市場比較法來確定市場基準(zhǔn)價格。　雙拼市場比較法定價216。依據(jù)一定數(shù)量的觀察樣本得出最終的價格 定價依據(jù)案名 /權(quán)重 雙拼別墅產(chǎn)品競爭力比較外部條件 45% 項目表現(xiàn) 55% 綜合分值地段 交通條件生活機(jī)能居住氛圍周邊環(huán)境社區(qū)規(guī)劃景觀規(guī)劃單體產(chǎn)品力附加值7% 8% 12% 10% 8% 10% 10% 15% 20% 100%萬紅苑 湖濱國際 蘆莊花苑 (二手房 ) 本項目 雙拼市場比較法定價序號 樓盤名稱 樓盤得分（ X） 樓盤單價（ Y）1 萬紅苑 125002 湖濱國際 107003 蘆莊花苑 (二手房 ) 61004 本項目 /通過一元回歸方程的預(yù)測得出：Y=+當(dāng) X=； Y=5565雙拼市場比較法定價即：南湖苑雙拼別墅市場基價為 55