【正文】 purus.上午 01:58:21一月 21MOMODA POWERPOINTLorem2023? 1意志 堅 強 的人能把世界放在手中像泥 塊 一 樣 任意揉捏。上午 01:58:21一月 21? 楊 柳散和 風(fēng) ，青山澹吾 慮 。 27上午 01:58:21一月 21? 沒有失 敗 ，只有 暫時 停止成功！。 271:58:21? 靜夜四無 鄰 ，荒居舊 業(yè)貧 。認購時間期限： 1天，于 2023年 8月 31日集中辦理認購手續(xù)地 點： 現(xiàn)場售樓處完成工作： 內(nèi)部客戶明確購買意向并簽訂 《 南湖藝墅房屋認購書 》 ； 告知簽約需攜帶的資料、簽約時間、付款方式等信息 針對內(nèi)部客戶確定的購買樓號進行預(yù)銷控。問題一：是先內(nèi)部預(yù)定還是先開盤？先開盤，第一批房源選定的原則：u 位置、景觀相對來講較差的房源u 各種面積、不同房型的房源合理搭配，滿足多樣化需求以低價入市， 造成開盤火爆開盤火爆后，將及時推出軟文一方面向市場傳達項目熱銷的信息，另一方面，提醒關(guān)系戶：你看市場上有這么多的客戶，為你保留，我開發(fā)商承擔(dān)了巨大的壓力。5） 銷售策略公開期第三階段 —— 強銷期★ 承續(xù)開盤的熱銷，爭取在最短的時間內(nèi)消化完 物業(yè)?！铿F(xiàn)場包裝方案—— 軟裝的格調(diào)售樓處環(huán)境包裝沙發(fā)、桌椅等家具要與整體環(huán)境相協(xié)調(diào)現(xiàn)場包裝方案保安人員與物業(yè)服務(wù)人員的外觀統(tǒng)一、語言統(tǒng)一。 銷售資料的準(zhǔn)備 (1) 銷售折頁 預(yù)售證復(fù)本 預(yù)售合同文本、預(yù)測面積表 生活機能配套圖 各項產(chǎn)權(quán)證明復(fù)印件 (2) 戶外形象及圍板 案場邊的戶外標(biāo)牌 售樓處內(nèi)部功能性展板 現(xiàn)場形象展板 216。 智能化的安防系統(tǒng) 24小時的私家保安 項目賣點提煉休閑的親水生活自在的獨院生活和睦的鄰里生活健康的自然生活項目賣點提煉南湖藝墅詮釋：南湖：延用項目前期名，保持后期與前期的整體性，避免割裂感。 按照 7月底～ 8月銷售人員進場，到 8月底～ 9月初，已有足夠時間對內(nèi)部客戶進行梳理。３、生活方式營銷策略 —— 營銷原則項目所在區(qū)域?qū)儆趶埣腋劢紖^(qū)，城市化水平較低，目前居住 配套尚未完全健全。 考慮市場上漲空間增幅： 5102* （ 1+%－ 1+%） =5127－ 5178216。價格定位Price position說明： 市場基價 ：通過對項目周邊區(qū)域內(nèi)以及城區(qū)內(nèi)別墅的比較，通過專業(yè)的房地產(chǎn)市場比較法來確定市場基準(zhǔn)價格。　目前市場上別墅產(chǎn)品多參雜在混合型社區(qū)中，純別墅社區(qū)形態(tài)較少，對于樹 立高檔別墅社區(qū)以及推動產(chǎn)品品質(zhì)受到較大限制。 到 2023年，規(guī)劃建設(shè)用地 63 平方公里，人口 55萬人。%張家港 25 常 常熟太倉無錫、蘇州江陰常州上 海張家港n　沿海和長江兩大經(jīng)濟開發(fā)帶交匯處 ；n　長江沿線最大的國際性貿(mào)易商港，中國最大的內(nèi)陸港口； n　全國唯一的內(nèi)河港型保稅區(qū)：江蘇省張家港保稅區(qū)和張家港保稅物流園區(qū)。市區(qū)棉紡業(yè)鋼鐵鑄造業(yè)港口保稅區(qū)化工外來企業(yè)物流定位分布張家港 －經(jīng)濟發(fā)展大于城市發(fā)展與經(jīng)濟發(fā)展相比，城市規(guī)劃相對滯后，城區(qū)格局小，城市框架未拉開1962年　沙洲縣從常熟和江陰各劃出數(shù)個公社，成立沙洲縣1986年　張家港市撤銷沙洲縣，成立張家港市，成為蘇州縣級市之一。也可作為張家港未來發(fā)展的戰(zhàn)略備用地。房地產(chǎn)市場 —— 供求特征252。樓盤看點：暨陽湖u 小區(qū)北依南門路，南臨馨苑路北側(cè)，占據(jù)暨陽湖 700米正北岸線，景觀條件優(yōu)越。就地塊本身條件而言，小區(qū)環(huán)境較好，南面又緊鄰哈彌湖，有較好的景觀資源；不過整體周邊環(huán)境相對較差。市場基礎(chǔ)價總結(jié)216。本案在產(chǎn)品設(shè)計等方面與其他競爭對手具有一定程度的雷同，但本案建筑體量小，因此以快打慢將會使得本案降低銷售的各種風(fēng)險。開盤條件第七章 迅速建立起市場知名度，按預(yù)期完成銷售任務(wù)252?！?建筑外立面風(fēng)格售樓處環(huán)境包裝現(xiàn)場包裝方案與項目自身特質(zhì)相匹配，符合目標(biāo)客戶群審美觀，如：沉穩(wěn)、大氣而不失高貴典雅。? 現(xiàn)場包裝立即著手進行? 軟宣７月底展開2） 本階段推廣組合： 預(yù)熱期天寬地闊、親水獨院生活形象廣告，營造出自然、健康、令人向往的生活氛圍。 開盤之后應(yīng)利用促銷活動與樓盤銷售緊密結(jié)合，去化物業(yè)。5） 宣傳題材 強銷期第四階段 —— 清盤期1） 目的 清盤期迅速消化剩余尾盤，爭取做到 100%銷售。譬如首批可售為30套，號碼發(fā)至 30套后可繼續(xù)發(fā)放，但銷售員需提醒后面內(nèi)部客戶 “ 只有之前內(nèi)部客戶有退出才有您選房的機會。216。 一人只可認購一張會員卡252。 01:58:2101:58:2101:58Wednesday,2023? 1行 動 出成果，工作出 財 富。 01:58:2101:58:2101:58Wednesday,2023? 1少年十五二十 時 ，步行 奪 得胡 馬騎 。 01:58:2101:58:2101:58Wednesday,2023? 1 業(yè) 余生活要有意 義 ，不要越 軌 。id感謝您的下載觀看專 家告 訴。elit.上午 一月 2101:58JanuaryAM? 1越是沒有本 領(lǐng) 的就越加自命不凡。上午 一月 2101:58JanuaryAM? 1成功就是日復(fù)一日那一點點小小努力的 積 累。上午 一月 2101:58JanuaryAM? 1以我獨沈久，愧君相 見頻 。場認購原則：252。216。具體如下：在確定首批可售房源的情況下，由銷售員電話通知內(nèi)部客戶到售樓處進行拿號。 整個掃尾期的時間應(yīng)恰當(dāng)，時間應(yīng)該在三周左右，即可體現(xiàn)出項目熱銷的勢頭，又可營造出機不可失的緊迫感，促使購房者盡快下定。3） 銷售策略 強銷期 “不是都市，勝似都市 ” 的特色配套和服務(wù)4） 廣告主題 強銷期 ★ 小區(qū)建筑、環(huán)境落成，客戶可直接感受未來的生活意境。 在項目開盤之初，只選擇簡、易、快的動作迅速引起 目標(biāo)客戶的注意力，將前期積蓄的市場熱潮在短時間內(nèi)迅速釋放。 讓張家港市民接受本項目的區(qū)位 ★ 接受部分客戶的預(yù)定，積累準(zhǔn)客戶 定期對周邊樓盤及競爭項目進行 “ 踩盤 ” 。 目標(biāo)客戶特征 —— 推廣主題的思考依據(jù)□ 　關(guān)于目標(biāo)客群□ 　關(guān)于生活模式別墅生活不單單是居住環(huán)境的優(yōu)越性，更是生活心態(tài)的優(yōu)越，是生活一種符號，是滿足一種成功后追求更高精神境界的需求。堅定信心，全力爭取 九月中旬開盤！開盤時間l 客戶下訂的最大信心保障 —— 項目取得了預(yù)售證。因此，本案應(yīng)當(dāng)致力于充分利用項目周邊的配套來說服客戶。　市場基礎(chǔ)價總結(jié)定價分析對比個案選擇樓盤名稱 所屬板塊 銷售均價（元 /平方米）萬紅苑 城西板塊 12500湖濱國際 城南板塊 10700蘆莊花苑 (二手房 ) 城南板塊 6100雙拼對比個案選擇樓盤名稱 所屬板塊 銷售均價（元 /平方米）麗景華都 城南板塊 11000湖濱國際 城南板塊 10000雅美閣 城東板塊 9300蘆莊花苑 (二手房) 城南板塊5600聯(lián)排對比個案選擇樓盤名稱 所屬板塊 銷售均價（元 /平方米）湖濱國際 城南板塊 9700雅美閣 城東板塊 9300疊加對比個案選擇樓盤名稱 所屬板塊 銷售均價（元 /平方米）麗景華都 城南板塊 11500湖濱國際 城南板塊 10800雅美閣 城東板塊 9500蘆莊花苑 (二手房) 城南板塊58004聯(lián)體對比個案選擇在此原則下，以定位及總價接近的產(chǎn)品作為類比對象，并采用一元回歸方程： Y=b+aX a=(∑Yb*∑X)/nb= (∑X*∑Yn∑XY)/(∑X)2n∑X2X= 樓盤得分Y= 樓盤單價選擇個案對比的目的在于樓盤的單價取決于地段、規(guī)劃、配套、戶型等各綜合元素，故假設(shè)預(yù)測價格因變量為 Y，影響它變化的一個自變量為 X，因變量隨自變量的增（減）方向而變化，以此試測算本案的市場基礎(chǔ)價格。本項目所處張家港南部地區(qū)，區(qū)域發(fā)展相對落后，環(huán)境成熟度缺乏支撐。u 開發(fā)商： 張家港市新城置業(yè)有限公司 u 地理位置：楊舍鎮(zhèn)金港大道東 u 建筑設(shè)計：美國 WY國際設(shè)計顧問公司 u 景觀設(shè)計： BELT COLLINS景觀設(shè)計公司u 營銷代理：上海同策u 開盤時間： u 建筑形態(tài)：獨立、聯(lián)排疊加別墅、小高層、高層 u 占地面積： ㎡ u 總建筑面積： 28萬㎡ u 綠化率： 50％u 容積率： u 銷售情況：別墅已售罄，目前二手房市場聯(lián)排別墅價格在 10000－ 11000元 /平方米左右 湖濱國際別墅市場 —— 重點項目分析u 開發(fā)商： 江蘇華西房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 張家港分公司 u 地理位置：楊舍鎮(zhèn)暨陽湖北岸 張家港市 南門路兩端u 物業(yè)顧問：綠城物業(yè)u 營銷顧問：南京浩德置業(yè)u 建筑設(shè)計：深圳尚城u 景觀設(shè)計：澳大利亞 MEu 建筑類型： n 144平米以上大戶型的供應(yīng)量占了絕對優(yōu)勢，其次為 90－ 144的中大戶型，改善型、舒適型的自用性市場特征明顯。到 2023年，規(guī)劃建設(shè)用地 方公里，人口 22萬人?！〈罅看遛k企業(yè)、鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)轉(zhuǎn)為私營，使得私營經(jīng)濟在張家港獲得迅速發(fā)展。 山 85 吳 重點發(fā)展物流、化工等臨港型產(chǎn)業(yè)。市場研究Market Research張家港房地產(chǎn)市場 －調(diào)整期向成熟期過渡開發(fā)量下跌，需求量與均價上升，產(chǎn)品品質(zhì)提升。中聯(lián)皇冠 城西 240000 混合社區(qū) 西班牙 區(qū)域配套優(yōu)勢，興鴻品牌美譽度與號召力較強萬紅苑二期 40000 純別墅社區(qū) 地中海 入市較早，本地客群為主，已形成一定圈層中新置地甲江南 210000 混合社區(qū) 未知 區(qū)域配套