【正文】 筑 與景觀設(shè)計(jì)、完善的配套等 u “ 湖濱國(guó)際 ” 位于張家港市中心南區(qū)，位于暨陽(yáng)湖生態(tài)園區(qū)東側(cè)，小區(qū)西接港城大道東側(cè)，北臨澳洋醫(yī)院。小區(qū)周邊醫(yī)療、學(xué)校等生活配套較為完善。u “ 湖濱國(guó)際 ” 建筑與景觀設(shè)計(jì)均由知名企業(yè)打造。小區(qū)內(nèi)部分隔合理，設(shè)施齊備，并建有高檔會(huì)所。物業(yè)服務(wù)也較為完善。u 開(kāi)發(fā)商： 張家港市新城置業(yè)有限公司 u 地理位置：楊舍鎮(zhèn)金港大道東 u 建筑設(shè)計(jì)：美國(guó) WY國(guó)際設(shè)計(jì)顧問(wèn)公司 u 景觀設(shè)計(jì)： BELT COLLINS景觀設(shè)計(jì)公司u 營(yíng)銷代理：上海同策u 開(kāi)盤時(shí)間： u 建筑形態(tài)：獨(dú)立、聯(lián)排疊加別墅、小高層、高層 u 占地面積： ㎡ u 總建筑面積： 28萬(wàn)㎡ u 綠化率： 50％u 容積率： u 銷售情況：別墅已售罄，目前二手房市場(chǎng)聯(lián)排別墅價(jià)格在 10000－ 11000元 /平方米左右 湖濱國(guó)際別墅市場(chǎng) —— 重點(diǎn)項(xiàng)目分析u 開(kāi)發(fā)商： 江蘇華西房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司 張家港分公司 u 地理位置：楊舍鎮(zhèn)暨陽(yáng)湖北岸 張家港市 南門路兩端u 物業(yè)顧問(wèn)：綠城物業(yè)u 營(yíng)銷顧問(wèn)：南京浩德置業(yè)u 建筑設(shè)計(jì)：深圳尚城u 景觀設(shè)計(jì)：澳大利亞 MEu 建筑類型： 別墅、小高、高層 高檔公寓 u 占地面積： 90,u 建筑面積： 237,u 銷售情況：項(xiàng)目別墅以一棟 9聯(lián)排和一棟 6聯(lián)排組成，別墅整體體量較少，目前也已售罄，市場(chǎng)二手房均價(jià)在 11000－ 12023元 /平方米左右。樓盤看點(diǎn)：暨陽(yáng)湖u 小區(qū)北依南門路，南臨馨苑路北側(cè)，占據(jù)暨陽(yáng)湖 700米正北岸線，景觀條件優(yōu)越。u 小區(qū)北部為成熟居民聚集區(qū)，生活配套完善。u 小區(qū)布局合理，房型配比完善。建筑及景觀有其特色。麗景華都別墅市場(chǎng) —— 重點(diǎn)項(xiàng)目分析雅美閣u 開(kāi)發(fā)商： 江蘇澳洋置業(yè)有限公司 u 地理位置：南苑東路河西南路口u 營(yíng)銷代理：賽博營(yíng)銷u 交房時(shí)間： u 建筑形態(tài)：聯(lián)排疊加別墅、小高層 u 占地面積： ㎡ u 總建筑面積： 6萬(wàn)㎡ u 綠化率： 50％u 容積率： u 銷售情況：疊加別墅還剩一套，售價(jià)在 8670元 /平方米，聯(lián)排別墅還剩 5套，均價(jià)在 9300元 /平方米疊加別墅聯(lián)排別墅別墅市場(chǎng) —— 重點(diǎn)項(xiàng)目分析第一梯隊(duì) 暨陽(yáng)湖一號(hào)關(guān)鍵詞：高貴硬件與軟件同時(shí)打造頂級(jí)享受 :純別墅居住區(qū) /建筑品質(zhì)上乘 /獨(dú)享式景觀資源 /內(nèi)部奢侈空間與配置 /尊貴服務(wù)與配套 /提供真正別墅居住氛圍與生活體驗(yàn)第二梯隊(duì)湖濱國(guó)際萬(wàn)紅苑中聯(lián)皇冠置地甲江南關(guān)鍵詞：高級(jí)硬件品質(zhì)的高標(biāo)準(zhǔn) ： 高品質(zhì)的別墅外觀與內(nèi)部空間 /公共性為主的景觀資源 /內(nèi)部功能滿足 /較高標(biāo)準(zhǔn)的硬件配置 /缺乏真正的高尚生活體驗(yàn)第三梯隊(duì) 雅美閣本項(xiàng)目關(guān)鍵詞：平庸硬件滿足別墅的空間與功能需求 /別墅的居住氛圍與生活體驗(yàn)較少別墅競(jìng)爭(zhēng)梯隊(duì)比較別墅市場(chǎng) —— 市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)現(xiàn)狀絕大部分別墅還停留在初級(jí)的第二梯隊(duì)競(jìng)爭(zhēng)上第三梯隊(duì)雅美閣也基本售罄，競(jìng)爭(zhēng)壓力較小別墅市場(chǎng) —— 市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)252?！∧壳皠e墅產(chǎn)品在市場(chǎng)上較為稀缺，但未來(lái)在東、南、西三板塊各將有一定供　　應(yīng)量，其中城西板塊供應(yīng)最為集中，新的別墅個(gè)案在產(chǎn)品品質(zhì)與內(nèi)部空間上 都將有較大的提升與創(chuàng)新 ，而對(duì)于基本建成的本項(xiàng)目而言，產(chǎn)品品質(zhì)與內(nèi)部 空間上都有較大差距?！?52?！∧壳笆袌?chǎng)上別墅產(chǎn)品多參雜在混合型社區(qū)中，純別墅社區(qū)形態(tài)較少，對(duì)于樹(shù) 立高檔別墅社區(qū)以及推動(dòng)產(chǎn)品品質(zhì)受到較大限制。　252?！∥磥?lái)板塊內(nèi)的新盤別墅產(chǎn)品較少，難以對(duì)本項(xiàng)目形成較大的競(jìng)爭(zhēng)壓力。區(qū)域市場(chǎng) —— 總結(jié)第三章 項(xiàng)目認(rèn)知Cognitive projects本項(xiàng)目位于張家港經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)內(nèi)，東靠育才路，南臨哈彌湖，緊接新豐路，西臨金港大道，北依湯聯(lián)路，外部交通較為一般。本項(xiàng)目所處張家港南部地區(qū)，區(qū)域發(fā)展相對(duì)落后，環(huán)境成熟度缺乏支撐。張家港市區(qū)本案10分鐘車程區(qū)位分析西： 小馬路，道路情況較 好，車流量較少北： 美加美針織等一些針 織廠及公司東： 百順雅居，旗桿花 苑、蘆莊花苑等住 宅小區(qū)南： 哈彌湖，景觀資源 較好項(xiàng)目目前外立面已基本建設(shè)完畢，內(nèi)部交通及綠化還在打造之中，地塊內(nèi)部東面有政府回遷房，品質(zhì)較好。就地塊本身?xiàng)l件而言，小區(qū)環(huán)境較好，南面又緊鄰哈彌湖，有較好的景觀資源；不過(guò)整體周邊環(huán)境相對(duì)較差?；噩F(xiàn)狀地塊現(xiàn)狀項(xiàng)目平面圖項(xiàng)目外立面產(chǎn)品類型 戶型面積 (m2) 備注聯(lián)排 300 有 45平方米的車庫(kù)雙拼 310 有 70平方米的車庫(kù)疊加 250 有 34平方米的車庫(kù)本項(xiàng)目總建筑面積 20230平方米左右，由聯(lián)排、雙拼和疊加三種別墅產(chǎn)品組成，總計(jì) 68套，樓距 19米，帶有 60平方米左右的花園。小區(qū)會(huì)所 2023平方米左右，集社區(qū)管理、衛(wèi)生保健、休閑娛樂(lè)于一體；是一個(gè)混合型的大型居住小區(qū)。產(chǎn)品分析n 項(xiàng)目周邊目前配套相對(duì)匱乏，也沒(méi)有很好的商業(yè)氛圍，只有一些小型的超市以及零散的社區(qū)街面房為主；n 項(xiàng)目周邊多以一些針織、衣帽的工廠分布為主，社區(qū)環(huán)境以及居住環(huán)境較為一般；n 項(xiàng)目東北面 “百順商城 ”已基本建設(shè)完工，計(jì)劃以菜場(chǎng)和社區(qū)型日常配套為主，只能基本解決區(qū)域內(nèi)居民的日常生活需要，商業(yè)配套較不完善；n 項(xiàng)目西北面緊靠金港大道有張家港大型的建材綜合市場(chǎng)－九洲裝飾城。區(qū)域環(huán)境STOWl 南湖苑已經(jīng)在當(dāng)?shù)孬@得廣泛知曉度，并獲得口碑效應(yīng)l 擁有哈彌湖良好的景觀資源l 建筑整體檔次不高，產(chǎn)品戶型、內(nèi)部空間設(shè)計(jì)細(xì)節(jié)有待改進(jìn)l 周邊配套及區(qū)域環(huán)境等方面劣勢(shì)較為明顯l未來(lái)別墅用地稀缺，項(xiàng)目未來(lái)發(fā)展?jié)摿^大l目前項(xiàng)目周邊可競(jìng)爭(zhēng)別墅項(xiàng)目有限，市場(chǎng)處于相對(duì)空白階段l住宅市場(chǎng)的良好發(fā)展態(tài)勢(shì)與張家港高端人群的強(qiáng)勁消費(fèi)力l 城市發(fā)展中心位于西部，項(xiàng)目所在地所受政策利好不多l(xiāng) 封閉內(nèi)需型市場(chǎng)使價(jià)格上升存在較大問(wèn)題項(xiàng)目 SWOT分析第四章 價(jià)格定位Price position說(shuō)明： 市場(chǎng)基價(jià) ：通過(guò)對(duì)項(xiàng)目周邊區(qū)域內(nèi)以及城區(qū)內(nèi)別墅的比較，通過(guò)專業(yè)的房地產(chǎn)市場(chǎng)比較法來(lái)確定市場(chǎng)基準(zhǔn)價(jià)格。 動(dòng)態(tài)幅度 ：隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)的不斷變化，現(xiàn)有價(jià)格無(wú)法以靜態(tài)比較法來(lái)衡量未來(lái)市場(chǎng)的價(jià)格，因此為保證價(jià)格準(zhǔn)確性，以不同開(kāi)盤節(jié)點(diǎn)做為價(jià)格推算點(diǎn)，最終評(píng)定本案最適宜的價(jià)格方案。市場(chǎng)基礎(chǔ)價(jià)格南湖苑別墅最終價(jià)值市場(chǎng)動(dòng)態(tài)幅度價(jià)格組成市場(chǎng)基礎(chǔ)價(jià)格 216?！?duì)比個(gè)案選擇216?！‰p拼市場(chǎng)比較法定價(jià)216?！÷?lián)排市場(chǎng)比較法定價(jià)216。 疊加市場(chǎng)比較法定價(jià)216?！∈袌?chǎng)基礎(chǔ)價(jià)總結(jié)定價(jià)分析對(duì)比個(gè)案選擇樓盤名稱 所屬板塊 銷售均價(jià)（元 /平方米）萬(wàn)紅苑 城西板塊 12500湖濱國(guó)際 城南板塊 10700蘆莊花苑 (二手房 ) 城南板塊 6100雙拼對(duì)比個(gè)案選擇樓盤名稱 所屬板塊 銷售均價(jià)（元 /平方米）麗景華都 城南板塊 11000湖濱國(guó)際 城南板塊 10000雅美閣 城東板塊 9300蘆莊花苑 (二手房) 城南板塊5600聯(lián)排對(duì)比個(gè)案選擇樓盤名稱 所屬板塊 銷售均價(jià)（元 /平方米）湖濱國(guó)際 城南板塊 9700雅美閣 城東板塊 9300疊加對(duì)比個(gè)案選擇樓盤名稱 所屬板塊 銷售均價(jià)（元 /平方米）麗景華都 城南板塊 11500湖濱國(guó)際 城南板塊 10800雅美閣 城東板塊 9500蘆莊花苑 (二手房) 城南板塊58004聯(lián)體對(duì)比個(gè)案選擇在此原則下，以定位及總價(jià)接近的產(chǎn)品作為類比對(duì)象，并采用一元回歸方程： Y=b+aX a=(∑Yb*∑X)/nb= (∑X*∑Yn∑XY)/(∑X)2n∑X2X= 樓盤得分Y= 樓盤單價(jià)選擇個(gè)案對(duì)比的目的在于樓盤的單價(jià)取決于地段、規(guī)劃、配套、戶型等各綜合元素，故假設(shè)預(yù)測(cè)價(jià)格因變量為 Y，影響它變化的一個(gè)自變量為 X，因變量隨自變量的增（減）方向而變化，以此試測(cè)算本案的市場(chǎng)基礎(chǔ)價(jià)格。依據(jù)一定數(shù)量的觀察樣本得出最終的價(jià)格 定價(jià)依據(jù)案名 /權(quán)重 雙拼別墅產(chǎn)品競(jìng)爭(zhēng)力比較外部條件 45% 項(xiàng)目表現(xiàn) 55% 綜合分值地段 交通條件生活機(jī)能居住氛圍周邊環(huán)境社區(qū)規(guī)劃景觀規(guī)劃單體產(chǎn)品力附加值7% 8% 12% 10% 8% 10% 10% 15% 20% 100%萬(wàn)紅苑 湖濱國(guó)際 蘆莊花苑 (二手房 ) 本項(xiàng)目 雙拼市場(chǎng)比較法定價(jià)序號(hào) 樓盤名稱 樓盤得分（ X） 樓盤單價(jià)（ Y）1 萬(wàn)紅苑 125002 湖濱國(guó)際 107003 蘆莊花苑 (二手房 ) 61004 本項(xiàng)目 /通過(guò)一元回歸方程的預(yù)測(cè)得出：Y=+當(dāng) X=； Y=5565雙拼市場(chǎng)比較法定價(jià)即：南湖苑雙拼別墅市場(chǎng)基價(jià)為 5565元 /m2案名 /權(quán)重 聯(lián)排別墅產(chǎn)品競(jìng)爭(zhēng)力比較外部條件 45% 項(xiàng)目表現(xiàn) 55% 綜合分值地段 交通條件生活機(jī)能居住氛圍周邊環(huán)境社區(qū)規(guī)劃景觀規(guī)劃單體產(chǎn)品力附加值7% 8% 12% 10% 8% 10% 10% 15% 20% 100%麗景華都 湖濱國(guó)際 雅美閣 蘆莊花苑 (二手房 ) 本項(xiàng)目 聯(lián)排市場(chǎng)比較法定價(jià)序號(hào) 樓盤名稱 樓盤得分（ X） 樓盤單價(jià)（ Y）1 麗景華都 110002 湖濱國(guó)際 100003 雅美閣 93004 蘆莊花苑 (二手房 ) 56005 本項(xiàng)目 /通過(guò)一元回歸方程的預(yù)測(cè)得出：Y=+當(dāng) X=； Y=5102聯(lián)排市場(chǎng)比較法定價(jià)即：南湖苑聯(lián)排別墅市場(chǎng)基價(jià)為 5102元 /m24聯(lián)體市場(chǎng)比較法定價(jià)案名 /權(quán)重 4聯(lián)體別墅產(chǎn)品競(jìng)爭(zhēng)力比較外部條