【正文】 筑 與景觀設計、完善的配套等 u “ 湖濱國際 ” 位于張家港市中心南區(qū)，位于暨陽湖生態(tài)園區(qū)東側(cè)，小區(qū)西接港城大道東側(cè)，北臨澳洋醫(yī)院。小區(qū)周邊醫(yī)療、學校等生活配套較為完善。u “ 湖濱國際 ” 建筑與景觀設計均由知名企業(yè)打造。小區(qū)內(nèi)部分隔合理，設施齊備，并建有高檔會所。物業(yè)服務也較為完善。u 開發(fā)商： 張家港市新城置業(yè)有限公司 u 地理位置：楊舍鎮(zhèn)金港大道東 u 建筑設計：美國 WY國際設計顧問公司 u 景觀設計： BELT COLLINS景觀設計公司u 營銷代理：上海同策u 開盤時間： u 建筑形態(tài)：獨立、聯(lián)排疊加別墅、小高層、高層 u 占地面積： ㎡ u 總建筑面積： 28萬㎡ u 綠化率： 50％u 容積率： u 銷售情況：別墅已售罄，目前二手房市場聯(lián)排別墅價格在 10000－ 11000元 /平方米左右 湖濱國際別墅市場 —— 重點項目分析u 開發(fā)商： 江蘇華西房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 張家港分公司 u 地理位置：楊舍鎮(zhèn)暨陽湖北岸 張家港市 南門路兩端u 物業(yè)顧問：綠城物業(yè)u 營銷顧問：南京浩德置業(yè)u 建筑設計：深圳尚城u 景觀設計：澳大利亞 MEu 建筑類型： 別墅、小高、高層 高檔公寓 u 占地面積： 90,u 建筑面積： 237,u 銷售情況：項目別墅以一棟 9聯(lián)排和一棟 6聯(lián)排組成，別墅整體體量較少，目前也已售罄，市場二手房均價在 11000－ 12023元 /平方米左右。樓盤看點：暨陽湖u 小區(qū)北依南門路，南臨馨苑路北側(cè)，占據(jù)暨陽湖 700米正北岸線，景觀條件優(yōu)越。u 小區(qū)北部為成熟居民聚集區(qū)，生活配套完善。u 小區(qū)布局合理，房型配比完善。建筑及景觀有其特色。麗景華都別墅市場 —— 重點項目分析雅美閣u 開發(fā)商： 江蘇澳洋置業(yè)有限公司 u 地理位置：南苑東路河西南路口u 營銷代理：賽博營銷u 交房時間： u 建筑形態(tài)：聯(lián)排疊加別墅、小高層 u 占地面積： ㎡ u 總建筑面積： 6萬㎡ u 綠化率： 50％u 容積率： u 銷售情況：疊加別墅還剩一套，售價在 8670元 /平方米，聯(lián)排別墅還剩 5套，均價在 9300元 /平方米疊加別墅聯(lián)排別墅別墅市場 —— 重點項目分析第一梯隊 暨陽湖一號關鍵詞：高貴硬件與軟件同時打造頂級享受 :純別墅居住區(qū) /建筑品質(zhì)上乘 /獨享式景觀資源 /內(nèi)部奢侈空間與配置 /尊貴服務與配套 /提供真正別墅居住氛圍與生活體驗第二梯隊湖濱國際萬紅苑中聯(lián)皇冠置地甲江南關鍵詞：高級硬件品質(zhì)的高標準 ： 高品質(zhì)的別墅外觀與內(nèi)部空間 /公共性為主的景觀資源 /內(nèi)部功能滿足 /較高標準的硬件配置 /缺乏真正的高尚生活體驗第三梯隊 雅美閣本項目關鍵詞：平庸硬件滿足別墅的空間與功能需求 /別墅的居住氛圍與生活體驗較少別墅競爭梯隊比較別墅市場 —— 市場競爭項目競爭現(xiàn)狀絕大部分別墅還停留在初級的第二梯隊競爭上第三梯隊雅美閣也基本售罄，競爭壓力較小別墅市場 —— 市場競爭252?！∧壳皠e墅產(chǎn)品在市場上較為稀缺，但未來在東、南、西三板塊各將有一定供　　應量，其中城西板塊供應最為集中，新的別墅個案在產(chǎn)品品質(zhì)與內(nèi)部空間上 都將有較大的提升與創(chuàng)新 ，而對于基本建成的本項目而言，產(chǎn)品品質(zhì)與內(nèi)部 空間上都有較大差距?！?52。　目前市場上別墅產(chǎn)品多參雜在混合型社區(qū)中，純別墅社區(qū)形態(tài)較少，對于樹 立高檔別墅社區(qū)以及推動產(chǎn)品品質(zhì)受到較大限制?！?52?！∥磥戆鍓K內(nèi)的新盤別墅產(chǎn)品較少，難以對本項目形成較大的競爭壓力。區(qū)域市場 —— 總結(jié)第三章 項目認知Cognitive projects本項目位于張家港經(jīng)濟開發(fā)區(qū)內(nèi)，東靠育才路，南臨哈彌湖，緊接新豐路，西臨金港大道，北依湯聯(lián)路，外部交通較為一般。本項目所處張家港南部地區(qū)，區(qū)域發(fā)展相對落后，環(huán)境成熟度缺乏支撐。張家港市區(qū)本案10分鐘車程區(qū)位分析西： 小馬路，道路情況較 好，車流量較少北： 美加美針織等一些針 織廠及公司東： 百順雅居，旗桿花 苑、蘆莊花苑等住 宅小區(qū)南： 哈彌湖，景觀資源 較好項目目前外立面已基本建設完畢，內(nèi)部交通及綠化還在打造之中，地塊內(nèi)部東面有政府回遷房，品質(zhì)較好。就地塊本身條件而言，小區(qū)環(huán)境較好，南面又緊鄰哈彌湖，有較好的景觀資源；不過整體周邊環(huán)境相對較差?；噩F(xiàn)狀地塊現(xiàn)狀項目平面圖項目外立面產(chǎn)品類型 戶型面積 (m2) 備注聯(lián)排 300 有 45平方米的車庫雙拼 310 有 70平方米的車庫疊加 250 有 34平方米的車庫本項目總建筑面積 20230平方米左右，由聯(lián)排、雙拼和疊加三種別墅產(chǎn)品組成，總計 68套，樓距 19米，帶有 60平方米左右的花園。小區(qū)會所 2023平方米左右，集社區(qū)管理、衛(wèi)生保健、休閑娛樂于一體；是一個混合型的大型居住小區(qū)。產(chǎn)品分析n 項目周邊目前配套相對匱乏，也沒有很好的商業(yè)氛圍，只有一些小型的超市以及零散的社區(qū)街面房為主；n 項目周邊多以一些針織、衣帽的工廠分布為主，社區(qū)環(huán)境以及居住環(huán)境較為一般；n 項目東北面 “百順商城 ”已基本建設完工，計劃以菜場和社區(qū)型日常配套為主，只能基本解決區(qū)域內(nèi)居民的日常生活需要，商業(yè)配套較不完善；n 項目西北面緊靠金港大道有張家港大型的建材綜合市場－九洲裝飾城。區(qū)域環(huán)境STOWl 南湖苑已經(jīng)在當?shù)孬@得廣泛知曉度，并獲得口碑效應l 擁有哈彌湖良好的景觀資源l 建筑整體檔次不高，產(chǎn)品戶型、內(nèi)部空間設計細節(jié)有待改進l 周邊配套及區(qū)域環(huán)境等方面劣勢較為明顯l未來別墅用地稀缺，項目未來發(fā)展?jié)摿^大l目前項目周邊可競爭別墅項目有限，市場處于相對空白階段l住宅市場的良好發(fā)展態(tài)勢與張家港高端人群的強勁消費力l 城市發(fā)展中心位于西部，項目所在地所受政策利好不多l(xiāng) 封閉內(nèi)需型市場使價格上升存在較大問題項目 SWOT分析第四章 價格定位Price position說明： 市場基價 ：通過對項目周邊區(qū)域內(nèi)以及城區(qū)內(nèi)別墅的比較，通過專業(yè)的房地產(chǎn)市場比較法來確定市場基準價格。 動態(tài)幅度 ：隨著房地產(chǎn)市場的不斷變化，現(xiàn)有價格無法以靜態(tài)比較法來衡量未來市場的價格，因此為保證價格準確性，以不同開盤節(jié)點做為價格推算點，最終評定本案最適宜的價格方案。市場基礎價格南湖苑別墅最終價值市場動態(tài)幅度價格組成市場基礎價格 216?！Ρ葌€案選擇216。　雙拼市場比較法定價216?！÷?lián)排市場比較法定價216。 疊加市場比較法定價216?！∈袌龌A價總結(jié)定價分析對比個案選擇樓盤名稱 所屬板塊 銷售均價（元 /平方米）萬紅苑 城西板塊 12500湖濱國際 城南板塊 10700蘆莊花苑 (二手房 ) 城南板塊 6100雙拼對比個案選擇樓盤名稱 所屬板塊 銷售均價（元 /平方米）麗景華都 城南板塊 11000湖濱國際 城南板塊 10000雅美閣 城東板塊 9300蘆莊花苑 (二手房) 城南板塊5600聯(lián)排對比個案選擇樓盤名稱 所屬板塊 銷售均價（元 /平方米）湖濱國際 城南板塊 9700雅美閣 城東板塊 9300疊加對比個案選擇樓盤名稱 所屬板塊 銷售均價（元 /平方米）麗景華都 城南板塊 11500湖濱國際 城南板塊 10800雅美閣 城東板塊 9500蘆莊花苑 (二手房) 城南板塊58004聯(lián)體對比個案選擇在此原則下，以定位及總價接近的產(chǎn)品作為類比對象，并采用一元回歸方程： Y=b+aX a=(∑Yb*∑X)/nb= (∑X*∑Yn∑XY)/(∑X)2n∑X2X= 樓盤得分Y= 樓盤單價選擇個案對比的目的在于樓盤的單價取決于地段、規(guī)劃、配套、戶型等各綜合元素，故假設預測價格因變量為 Y，影響它變化的一個自變量為 X，因變量隨自變量的增（減）方向而變化，以此試測算本案的市場基礎價格。依據(jù)一定數(shù)量的觀察樣本得出最終的價格 定價依據(jù)案名 /權(quán)重 雙拼別墅產(chǎn)品競爭力比較外部條件 45% 項目表現(xiàn) 55% 綜合分值地段 交通條件生活機能居住氛圍周邊環(huán)境社區(qū)規(guī)劃景觀規(guī)劃單體產(chǎn)品力附加值7% 8% 12% 10% 8% 10% 10% 15% 20% 100%萬紅苑 湖濱國際 蘆莊花苑 (二手房 ) 本項目 雙拼市場比較法定價序號 樓盤名稱 樓盤得分（ X） 樓盤單價（ Y）1 萬紅苑 125002 湖濱國際 107003 蘆莊花苑 (二手房 ) 61004 本項目 /通過一元回歸方程的預測得出：Y=+當 X=； Y=5565雙拼市場比較法定價即：南湖苑雙拼別墅市場基價為 5565元 /m2案名 /權(quán)重 聯(lián)排別墅產(chǎn)品競爭力比較外部條件 45% 項目表現(xiàn) 55% 綜合分值地段 交通條件生活機能居住氛圍周邊環(huán)境社區(qū)規(guī)劃景觀規(guī)劃單體產(chǎn)品力附加值7% 8% 12% 10% 8% 10% 10% 15% 20% 100%麗景華都 湖濱國際 雅美閣 蘆莊花苑 (二手房 ) 本項目 聯(lián)排市場比較法定價序號 樓盤名稱 樓盤得分（ X） 樓盤單價（ Y）1 麗景華都 110002 湖濱國際 100003 雅美閣 93004 蘆莊花苑 (二手房 ) 56005 本項目 /通過一元回歸方程的預測得出：Y=+當 X=； Y=5102聯(lián)排市場比較法定價即：南湖苑聯(lián)排別墅市場基價為 5102元 /m24聯(lián)體市場比較法定價案名 /權(quán)重 4聯(lián)體別墅產(chǎn)品競爭力比較外部條