【正文】 feliseleifendamet,January上午 01:58:21一月 21? 1最具挑 戰(zhàn) 性的挑 戰(zhàn) 莫 過(guò) 于提升自我。2023? 1知人者智，自知者明。2023? 閱讀 一切好 書(shū) 如同和 過(guò) 去最杰出的人 談話(huà) 。January 。2023? 1不知香 積 寺，數(shù)里入云峰。2023? 很多事情努力了未必有 結(jié) 果，但是不努力卻什么改 變 也沒(méi)有。January 。2023? 1乍 見(jiàn) 翻疑夢(mèng)，相悲各 問(wèn) 年。2023? 雨中黃葉 樹(shù) ，燈下白 頭 人。③ 買(mǎi)受人選擇商業(yè)按揭貸款，在七日內(nèi)簽訂 《 張家港市商品房買(mǎi)賣(mài)合同 》 并辦理商業(yè)按揭貸款手續(xù)，在持會(huì)員卡所享受的優(yōu)惠折扣的基礎(chǔ)上再給予總房?jī)r(jià) 1%的折扣優(yōu)惠（總房?jī)r(jià) 6%的優(yōu)惠）?，F(xiàn) 216。216。同時(shí)更多的拓展客源，增加市場(chǎng)客戶(hù)?；顒?dòng)目的盡早理清客戶(hù)情況，以免屆時(shí)內(nèi)部客戶(hù)太多而難以梳理。 清盤(pán)期216。1） 目的強(qiáng)銷(xiāo)期本階段的宣傳渠道仍以軟文宣傳 為主，為了增加宣傳的針對(duì)性，宣傳渠道還可選擇 DM單張的形式。216?！? 南湖苑的開(kāi)發(fā)掀開(kāi)了區(qū)域獨(dú)院樓盤(pán)開(kāi)發(fā)的序幕和熱潮。第二階段 9月 公開(kāi)期 開(kāi)盤(pán)銷(xiāo)售第三階段 10月 強(qiáng)銷(xiāo)期 消化余量物業(yè)第四階段 11月 清盤(pán)期 消化余量物業(yè)，收繳所有款項(xiàng)?！?內(nèi)部擺設(shè)、雕塑售樓處環(huán)境包裝現(xiàn)場(chǎng)包裝方案合理劃分接待區(qū)、資料擺放區(qū)、洽談區(qū)、簽約區(qū)、辦公區(qū)等功能區(qū)，使現(xiàn)場(chǎng)的布局、流程更科學(xué)合理化，更好的營(yíng)造賣(mài)場(chǎng)的氣氛。 銷(xiāo)售人員的服裝、儀容、修養(yǎng)、態(tài)度、服務(wù)、情緒等的指導(dǎo)，接待員工、工地現(xiàn)場(chǎng)的設(shè)備管理、維護(hù)與優(yōu)美環(huán)境的保持。 戶(hù)外引導(dǎo)系統(tǒng)：通過(guò)高炮、道旗、現(xiàn)場(chǎng)路牌指引營(yíng)造濃厚的銷(xiāo)售氣氛；216。推廣主題Promotion of the theme天寬地闊的生活意境 天地獨(dú)有的生活意境親水獨(dú)院的產(chǎn)品特點(diǎn) 親水親人的庭院生活 天寬地闊 9月 是房地產(chǎn)傳統(tǒng)的旺季，以后有多個(gè)黃金節(jié)假日（如教師節(jié)、中秋節(jié)、國(guó)慶長(zhǎng)假、圣誕等等），此時(shí)項(xiàng)目推向市場(chǎng)，憑項(xiàng)目的優(yōu)勢(shì)，配合適當(dāng)推廣，能吸引眾多的注意力。如本 項(xiàng)目在這些樓盤(pán)之前推出，將會(huì)形成先入為住的優(yōu)勢(shì)；如在這些樓盤(pán)之后推出，可根據(jù)競(jìng)爭(zhēng)者的實(shí)際情況對(duì)本項(xiàng)目做針對(duì)性的調(diào)整，使本項(xiàng)目更容易被市場(chǎng)接受。雖然目前項(xiàng)目周邊的車(chē)流量比較大，但基本沒(méi)有市民在此停留，因此本項(xiàng)目應(yīng)通過(guò)各種手段，設(shè)置市民感興趣的設(shè)施，使市民進(jìn)入本項(xiàng)目并因此而停留，聚集項(xiàng)目周邊的人氣。一個(gè)即能符合社會(huì)發(fā)展、又能滿(mǎn)足傳統(tǒng)生活要求的社區(qū)是受市場(chǎng)歡迎的小區(qū)。 考慮市場(chǎng)上漲空間增幅： 4530* （ 1+%－ 1+%） =4553－ 4600216。n 項(xiàng)目自身劣勢(shì)較為明顯，價(jià)格市場(chǎng)推動(dòng)力不足考慮到本項(xiàng)目別墅產(chǎn)品品質(zhì)一般，競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)不明顯，因此其價(jià)格增長(zhǎng)幅度很小，本司預(yù)測(cè)下半年別墅市場(chǎng)價(jià)格增長(zhǎng)在 %－ %?！‰p拼市場(chǎng)比較法定價(jià)216。產(chǎn)品分析n 項(xiàng)目周邊目前配套相對(duì)匱乏，也沒(méi)有很好的商業(yè)氛圍，只有一些小型的超市以及零散的社區(qū)街面房為主；n 項(xiàng)目周邊多以一些針織、衣帽的工廠分布為主，社區(qū)環(huán)境以及居住環(huán)境較為一般；n 項(xiàng)目東北面 “百順商城 ”已基本建設(shè)完工，計(jì)劃以菜場(chǎng)和社區(qū)型日常配套為主，只能基本解決區(qū)域內(nèi)居民的日常生活需要，商業(yè)配套較不完善；n 項(xiàng)目西北面緊靠金港大道有張家港大型的建材綜合市場(chǎng)－九洲裝飾城。建筑及景觀有其特色。u “ 湖濱國(guó)際 ” 建筑與景觀設(shè)計(jì)均由知名企業(yè)打造。 別墅由于受審批限制，未來(lái)供應(yīng)有限，隨著現(xiàn)有別墅項(xiàng)目的去化，未來(lái)存在較大的增長(zhǎng)空間 ,不過(guò)，短期內(nèi)受?chē)?guó)家宏觀經(jīng)濟(jì)的趨弱以及房地產(chǎn)市場(chǎng)的整體下滑，市場(chǎng)價(jià)格攀升有較大的難度 .252。n 2023年，張家港市開(kāi)發(fā)累計(jì)完成投資 ，其中市區(qū)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資完成 ，比去年同期增長(zhǎng)了 %，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資占全社會(huì)固定資產(chǎn)投資的 ％房地產(chǎn)市場(chǎng) —— 開(kāi)發(fā)投資在 2023－ 2023年張家港整體房產(chǎn)市場(chǎng)呈現(xiàn)出供大于求的局面，而在 2023和 2023兩年，呈現(xiàn)出供不應(yīng)求的態(tài)勢(shì)， 2023年房地產(chǎn)市場(chǎng)整體表現(xiàn)低迷，供求情況都達(dá)到近幾年的市場(chǎng)最低點(diǎn)，而在 2023年成交面積一躍超過(guò)了 120萬(wàn)平方米，呈現(xiàn)出良好的發(fā)展態(tài)勢(shì)，不過(guò)隨著 2023年宏觀調(diào)控的不斷實(shí)施，供求量將有所緩和。n　商業(yè)格局極其簡(jiǎn)單，除步行街外幾乎　　無(wú)其他商業(yè)節(jié)點(diǎn)，城西購(gòu)物公園成形　　尚需時(shí)日；城北板塊城中心板塊城西板塊城西新城城東板塊暨陽(yáng)湖板塊板塊 城中心板塊 城北板塊 城東板塊 城西板塊 暨陽(yáng)湖板塊板塊定位 商業(yè)中心 商務(wù)行政中心 城市居住區(qū) 張家港新城新的商業(yè)、行政中心 濱湖生態(tài)高檔居 住區(qū)板塊引擎 步行街 行政中心 梁豐生態(tài)園 購(gòu)物公園、行政中心 暨陽(yáng)湖公園板塊優(yōu)勢(shì) 中心區(qū)，配套齊全 性?xún)r(jià)比，價(jià)格低洼 價(jià)格低洼 新城規(guī)劃，配套齊全 ，發(fā)展?jié)摿Υ?暨陽(yáng)湖獨(dú)一無(wú)二 的生態(tài)環(huán)境城市規(guī)劃123 張家港市經(jīng)濟(jì)快速增長(zhǎng)，第三產(chǎn)業(yè)比重提升，居民可支配收入及城市人口穩(wěn)步增長(zhǎng)。錦豐片區(qū)現(xiàn)代 “鋼城 ”，冶金、電力、新型建材等大型企業(yè)生產(chǎn)、科研基地?！半p核 ”－－楊舍城區(qū)、金港城區(qū)，主要的居住和公共服務(wù)中心。 倉(cāng) 66 2023年已突破 1000億元。% 累 二零零八年七月十五日致：張家港省級(jí)經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū) “南湖苑 ”營(yíng)銷(xiāo)策略性提案上海上實(shí)置業(yè)投資咨詢(xún)有限公司2023年 7月 15日核心導(dǎo)讀第一章：宏觀環(huán)境第二章：市場(chǎng)研究第三章：項(xiàng)目認(rèn)知第四章：價(jià)格定位第五章：項(xiàng)目定位第六章：銷(xiāo)售時(shí)機(jī)第七章：推廣主題第八章：營(yíng)銷(xiāo)策略第九章：內(nèi)部客戶(hù)第一章 計(jì) 177。n 經(jīng)濟(jì)穩(wěn)步發(fā)展，與其他同級(jí)城市相比，僅次于昆山，遠(yuǎn)高于常熟；n 2023年生產(chǎn)總值已突破1000億元，全市人均生產(chǎn)總值 ；n 城市第二、三產(chǎn)業(yè)發(fā)展迅速，工業(yè)化水平由初期的初級(jí)階段進(jìn)入工業(yè)的中期重要階段。“五片 ”－－楊舍城區(qū)、金港城區(qū)、錦豐片區(qū)、塘橋片區(qū)、樂(lè)余片區(qū)。到 2023年，規(guī)劃建設(shè)用地 26 平方公里，人口 20萬(wàn)人。張家港作為長(zhǎng)三角經(jīng)濟(jì)圈腹地、國(guó)家中西部發(fā)展戰(zhàn)略及江蘇沿江開(kāi)發(fā)港口的重要城市，張家港正處于新的一輪的城市發(fā)展建設(shè)中 .張家港作為沿江城市發(fā)展的重要樞紐及天然港口資源，有著較強(qiáng)的經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)與較強(qiáng)的城市發(fā)展空間。萬(wàn) m2房地產(chǎn)市場(chǎng) —— 供求情況元 /平方米近四年來(lái)，張家港商品房?jī)r(jià)格漲幅明顯，從 2023－ 2023年，張家港市商品房的成交價(jià)格呈兩位數(shù)的增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)，到 2023年，張家港商品房均價(jià)的上升勢(shì)頭有所緩和，不過(guò)相比于 2023年的商品房均價(jià)已上漲 88%，張家港房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格整體呈不斷上揚(yáng)的狀態(tài)，不過(guò)隨著 2023年宏觀調(diào)控的不斷實(shí)施，價(jià)格上升將遇到瓶頸。 自住型及改善型居住為主，投資情況相對(duì)較少，大戶(hù)型成為市場(chǎng)的主要產(chǎn)品。小區(qū)內(nèi)部分隔合理，設(shè)施齊備，并建有高檔會(huì)所。麗景華都別墅市場(chǎng) —— 重點(diǎn)項(xiàng)目分析雅美閣u 開(kāi)發(fā)商： 江蘇澳洋置業(yè)有限公司 u 地理位置：南苑東路河西南路口u 營(yíng)銷(xiāo)代理：賽博營(yíng)銷(xiāo)u 交房時(shí)間： u 建筑形態(tài)：聯(lián)排疊加別墅、小高層 u 占地面積： ㎡ u 總建筑面積： 6萬(wàn)㎡ u 綠化率： 50％u 容積率： u 銷(xiāo)售情況：疊加別墅還剩一套，售價(jià)在 8670元 /平方米，聯(lián)排別墅還剩 5套，均價(jià)在 9300元 /平方米疊加別墅聯(lián)排別墅別墅市場(chǎng) —— 重點(diǎn)項(xiàng)目分析第一梯隊(duì) 暨陽(yáng)湖一號(hào)關(guān)鍵詞：高貴硬件與軟件同時(shí)打造頂級(jí)享受 :純別墅居住區(qū) /建筑品質(zhì)上乘 /獨(dú)享式景觀資源 /內(nèi)部奢侈空間與配置 /尊貴服務(wù)與配套 /提供真正別墅居住氛圍與生活體驗(yàn)第二梯隊(duì)湖濱國(guó)際萬(wàn)紅苑中聯(lián)皇冠置地甲江南關(guān)鍵詞：高級(jí)硬件品質(zhì)的高標(biāo)準(zhǔn) ： 高品質(zhì)的別墅外觀與內(nèi)部空間 /公共性為主的景觀資源 /內(nèi)部功能滿(mǎn)足 /較高標(biāo)準(zhǔn)的硬件配置 /缺乏真正的高尚生活體驗(yàn)第三梯隊(duì) 雅美閣本項(xiàng)目關(guān)鍵詞：平庸硬件滿(mǎn)足別墅的空間與功能需求 /別墅的居住氛圍與生活體驗(yàn)較少別墅競(jìng)爭(zhēng)梯隊(duì)比較別墅市場(chǎng) —— 市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)現(xiàn)狀絕大部分別墅還停留在初級(jí)的第二梯隊(duì)競(jìng)爭(zhēng)上第三梯隊(duì)雅美閣也基本售罄，競(jìng)爭(zhēng)壓力較小別墅市場(chǎng) —— 市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)252。區(qū)域環(huán)境STOWl 南湖苑已經(jīng)在當(dāng)?shù)孬@得廣泛知曉度，并獲得口碑效應(yīng)l 擁有哈彌湖良好的景觀資源l 建筑整體檔次不高，產(chǎn)品戶(hù)型、內(nèi)部空間設(shè)計(jì)細(xì)節(jié)有待改進(jìn)l 周邊配套及區(qū)域環(huán)境等方面劣勢(shì)較為明顯l未來(lái)別墅用地稀缺，項(xiàng)目未來(lái)發(fā)展?jié)摿^大l目前項(xiàng)目周邊可競(jìng)爭(zhēng)別墅項(xiàng)目有限，市場(chǎng)處于相對(duì)空白階段l住宅市場(chǎng)的良好發(fā)展態(tài)勢(shì)與張家港高端人群的強(qiáng)勁消費(fèi)力l 城市發(fā)展中心位于西部，項(xiàng)目所在地所受政策利好不多l(xiāng) 封閉內(nèi)需型市場(chǎng)使價(jià)格上升存在較大問(wèn)題項(xiàng)目 SWOT分析第四章 　聯(lián)排市場(chǎng)比較法定價(jià)216。未來(lái)價(jià)格走勢(shì)預(yù)判雙拼產(chǎn)品216。 未來(lái)價(jià)格區(qū)間： 4553－ 4600元 /平方米2023年 9月開(kāi)盤(pán)：本項(xiàng)目市場(chǎng)定價(jià)2023年 9月最終開(kāi)盤(pán)價(jià)格為注：以上價(jià)格測(cè)算均按地上建筑面積計(jì)算 雙拼 5592－ 5648元 /㎡ 聯(lián)排 5127－ 5178元 /㎡4聯(lián)體 5199－ 5250元 / ㎡疊加 4553－ 4600元 /㎡本項(xiàng)目市場(chǎng)定價(jià)第五章 適當(dāng)?shù)脑黾由罘绞降膬?nèi)容有助于增強(qiáng)本項(xiàng)目的競(jìng)爭(zhēng)力。２、如何帶旺項(xiàng)目周邊的人氣營(yíng)銷(xiāo)策略 —— 營(yíng)銷(xiāo)要點(diǎn)本項(xiàng)目 由于體量較小，所以在小區(qū)服務(wù)配套相對(duì)比較欠缺，而業(yè)主生活涉及方方面面，點(diǎn)點(diǎn)滴滴。開(kāi)盤(pán)時(shí)機(jī)的選擇216。結(jié)合實(shí)際情況，建議本項(xiàng)目在 8月底 9月初入市開(kāi)盤(pán)時(shí)機(jī)的選擇說(shuō)明：開(kāi)盤(pán)時(shí)間最晚不要超過(guò) 9月底， 否則會(huì)錯(cuò)失旺季良機(jī)。 親水獨(dú)院生活項(xiàng)目推廣主題大環(huán)境 —— 遠(yuǎn)眺青山，近撫綠水—— 天寬地闊，一覽無(wú)余的開(kāi)闊視野 —— 優(yōu)美和諧的天際線中環(huán)境 —— 共享南湖苑社區(qū)優(yōu)美的環(huán)境—— 社區(qū)會(huì)所配套完善，為業(yè)主提供優(yōu)質(zhì)貼心服務(wù)小環(huán)境 —— 親水環(huán)境 水、天、人—— 住戶(hù)庭院