【正文】 地理位置：楊舍鎮(zhèn)金港大道東 u 建筑設(shè)計：美國 WY國際設(shè)計顧問公司 u 景觀設(shè)計： BELT COLLINS景觀設(shè)計公司u 營銷代理：上海同策u 開盤時間： u 建筑形態(tài)：獨立、聯(lián)排疊加別墅、小高層、高層 u 占地面積： ㎡ u 總建筑面積： 28萬㎡ u 綠化率： 50％u 容積率： u 銷售情況：別墅已售罄，目前二手房市場聯(lián)排別墅價格在 10000－ 11000元 /平方米左右 湖濱國際別墅市場 —— 重點項目分析u 開發(fā)商： 江蘇華西房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 張家港分公司 u 地理位置：楊舍鎮(zhèn)暨陽湖北岸 張家港市 南門路兩端u 物業(yè)顧問：綠城物業(yè)u 營銷顧問：南京浩德置業(yè)u 建筑設(shè)計：深圳尚城u 景觀設(shè)計：澳大利亞 MEu 建筑類型： 　252。本項目所處張家港南部地區(qū)，區(qū)域發(fā)展相對落后，環(huán)境成熟度缺乏支撐?！∈袌龌A(chǔ)價總結(jié)定價分析對比個案選擇樓盤名稱 所屬板塊 銷售均價（元 /平方米）萬紅苑 城西板塊 12500湖濱國際 城南板塊 10700蘆莊花苑 (二手房 ) 城南板塊 6100雙拼對比個案選擇樓盤名稱 所屬板塊 銷售均價（元 /平方米）麗景華都 城南板塊 11000湖濱國際 城南板塊 10000雅美閣 城東板塊 9300蘆莊花苑 (二手房) 城南板塊5600聯(lián)排對比個案選擇樓盤名稱 所屬板塊 銷售均價（元 /平方米）湖濱國際 城南板塊 9700雅美閣 城東板塊 9300疊加對比個案選擇樓盤名稱 所屬板塊 銷售均價（元 /平方米）麗景華都 城南板塊 11500湖濱國際 城南板塊 10800雅美閣 城東板塊 9500蘆莊花苑 (二手房) 城南板塊58004聯(lián)體對比個案選擇在此原則下，以定位及總價接近的產(chǎn)品作為類比對象，并采用一元回歸方程： Y=b+aX a=(∑Yb*∑X)/nb= (∑X*∑Yn∑XY)/(∑X)2n∑X2X= 樓盤得分Y= 樓盤單價選擇個案對比的目的在于樓盤的單價取決于地段、規(guī)劃、配套、戶型等各綜合元素，故假設(shè)預(yù)測價格因變量為 Y，影響它變化的一個自變量為 X，因變量隨自變量的增（減）方向而變化，以此試測算本案的市場基礎(chǔ)價格。 未來價格區(qū)間： 5592－ 5648元 /平方米聯(lián)排產(chǎn)品216。虛實結(jié)合，賦予產(chǎn)品更多的人文內(nèi)涵。因此，本案應(yīng)當(dāng)致力于充分利用項目周邊的配套來說服客戶。216。堅定信心，全力爭取 九月中旬開盤！開盤時間l 客戶下訂的最大信心保障 —— 項目取得了預(yù)售證。 周到的物業(yè)管理服務(wù) 全方位呵護你的生活： 會所與項目近在咫尺，融休閑健身、學(xué)習(xí)娛樂、信息服務(wù)為 一體的文化廣場、電子閱覽室、多功能影視廳、健身房、棋 牌室、乒乓室、社區(qū)綜合服務(wù)中心等，將為小區(qū)業(yè)主提供五 星級服務(wù) 216。 目標(biāo)客戶特征 —— 推廣主題的思考依據(jù)□ 　關(guān)于目標(biāo)客群□ 　關(guān)于生活模式別墅生活不單單是居住環(huán)境的優(yōu)越性，更是生活心態(tài)的優(yōu)越，是生活一種符號，是滿足一種成功后追求更高精神境界的需求。 價格、付款及促銷方式：研究市場的承受價格和開盤價格的合理性，找準(zhǔn)客戶的心理底線，爭取震撼效應(yīng)；營銷準(zhǔn)備216。 定期對周邊樓盤及競爭項目進行 “ 踩盤 ” ?！?內(nèi)部功能分區(qū)合理售樓處環(huán)境包裝現(xiàn)場包裝方案洽談區(qū)安排在相對私密的位置，為客戶營造出心理舒適感的同時，也便于處理內(nèi)部折扣事宜。 讓張家港市民接受本項目的區(qū)位 ★ 接受部分客戶的預(yù)定，積累準(zhǔn)客戶 促銷產(chǎn)品，獲得開門紅。 在項目開盤之初，只選擇簡、易、快的動作迅速引起 目標(biāo)客戶的注意力，將前期積蓄的市場熱潮在短時間內(nèi)迅速釋放。 本階段項目的價格走勢平均，在表價上不做變化，僅對優(yōu)惠折扣做些變化。3） 銷售策略 強銷期 “不是都市，勝似都市 ” 的特色配套和服務(wù)4） 廣告主題 強銷期 ★ 小區(qū)建筑、環(huán)境落成，客戶可直接感受未來的生活意境。 整個掃尾期的時間應(yīng)恰當(dāng)，時間應(yīng)該在三周左右，即可體現(xiàn)出項目熱銷的勢頭，又可營造出機不可失的緊迫感，促使購房者盡快下定。假如內(nèi)部預(yù)定，將會造成房子被內(nèi)部客戶消化光了，無房開盤的窘境。具體如下：在確定首批可售房源的情況下，由銷售員電話通知內(nèi)部客戶到售樓處進行拿號。 貴賓卡制作數(shù)量： 80張 銷售貴賓卡確定房號時間： 2023年 8月 30日確定房號方式：在公證公平原則下，認(rèn)購意向人可選擇一期開盤中任一套房源；在認(rèn)購過程中，如發(fā)生一套房多人選購，則在公證公平的原則下采取抽簽的方式確定最終認(rèn)購人。216。 流 場認(rèn)購原則：252。正式合同的簽訂二零零八年六月二十六日Thanks！謝 謝一月 2101:58:2101:5801:58一月 21一月 2101:58 01:5801:58:21一月 21一月2101:58:212023/1/27AM? 1以我獨沈久，愧君相 見頻 。2023? 1他 鄉(xiāng) 生白 發(fā) ，舊國 見 青山。上午 一月 2101:58January上午 1:58AM? 1成功就是日復(fù)一日那一點點小小努力的 積 累。2023? 1意志 堅 強 的人能把世界放在手中像泥 塊 一 樣 任意揉捏。上午 一月 2101:58January上午 1:58AM? 1越是沒有本 領(lǐng) 的就越加自命不凡。27,上午 一月 2101:58January上午 1:58elit.fringilla感謝您的下載觀看專 家告 訴。Nullaidipsum2023? 1 業(yè) 余生活要有意 義 ，不要越 軌 。 27 01:58:2101:58:2101:58Wednesday, 一月 21一月 21Wednesday,2023? 1少年十五二十 時 ，步行 奪 得胡 馬騎 。一月 01:58:2101:58:2101:58Wednesday, 一月 21一月 21Wednesday,2023? 1行 動 出成果，工作出 財 富。一月 01:58:2101:58:2101:58Wednesday, 一月 21一月 21Wednesday, 一人只可認(rèn)購一張會員卡252。216。確定房號內(nèi)部客戶確定房號及優(yōu)惠政策216。譬如首批可售為30套，號碼發(fā)至 30套后可繼續(xù)發(fā)放，但銷售員需提醒后面內(nèi)部客戶 “ 只有之前內(nèi)部客戶有退出才有您選房的機會。你看，房價在這個價錢已經(jīng)被搶了，你關(guān)系戶還好意思問我要這么多的折扣。 …………2） 可炒作的題材 清盤期3） 廣告策略★ 本階段廣告的發(fā)布應(yīng)有一個小高潮，主題為 “ 尾盤優(yōu)惠促銷，機不可 失 ” ，營造出促銷的氣氛。5） 宣傳題材 強銷期第四階段 —— 清盤期1） 目的 清盤期迅速消化剩余尾盤，爭取做到 100%銷售。★ 完成發(fā)展商財務(wù)目標(biāo)，盡快回籠資金。 開盤之后應(yīng)利用促銷活動與樓盤銷售緊密結(jié)合，去化物業(yè)。 爭取達到搶購的效果。? 現(xiàn)場包裝立即著手進行? 軟宣７月底展開2） 本階段推廣組合： 預(yù)熱期天寬地闊、親水獨院生活形象廣告，營造出自然、健康、令人向往的生活氛圍。其它現(xiàn)場包裝方案小區(qū)內(nèi)環(huán)境包裝 小區(qū)綠化盡快完工，看房通道干凈、整潔，為購房者創(chuàng)造良好的購房環(huán)境?！?建筑外立面風(fēng)格售樓處環(huán)境包裝現(xiàn)場包裝方案與項目自身特質(zhì)相匹配，符合目標(biāo)客戶群審美觀，如：沉穩(wěn)、大氣而不失高貴典雅。 辦公設(shè)備的準(zhǔn)備電腦、打印機、復(fù)印機等辦公設(shè)備的到位；216。 迅速建立起市場知名度，按預(yù)期完成銷售任務(wù)252。藝墅：既導(dǎo)入藝術(shù)感，與前期安居部分有機區(qū)分，同時突出項目乃有天有地的花樣別墅生活。開盤條件第七章 216。這是本項目最大的劣勢，未來購房者的最大抗性就在于區(qū)域、位置。本案在產(chǎn)品設(shè)計等方面與其他競爭對手具有一定程度的雷同，但本案建筑體量小，因此以快打慢將會使得本案降低銷售的各種風(fēng)險。 未來價格區(qū)間： 5127－ 5178元 /平方米4聯(lián)體產(chǎn)品216。市場基礎(chǔ)價總結(jié)216。 動態(tài)幅度 ：隨著房地產(chǎn)市場的不斷變化，現(xiàn)有價格無法以靜態(tài)比較法來衡量未來市場的價格，因此為保證價格準(zhǔn)確性，以不同開盤節(jié)點做為價格推算點，最終評定本案最適宜的價格方案。就地塊本身條件而言，小區(qū)環(huán)境較好，南面又緊鄰哈彌湖，有較好的景觀資源；不過整體周邊環(huán)境相對較差。　252。樓盤看點：暨陽湖u 小區(qū)北依南門路，南臨馨苑路北側(cè)，占據(jù)暨陽湖 700米正北岸線，景觀條件優(yōu)越。別墅市場 —— 重點個案分布項目 區(qū)域 總建筑面積 (m2) 別墅社區(qū)模式 別墅建筑風(fēng)格 項目品牌本案別墅城南20230 混合社區(qū) 中式 /湖濱國際 280000 混合社區(qū) 地中海 品質(zhì)感強，風(fēng)格鮮明，暨陽湖板塊代表作麗景華都 230000 混合社區(qū) 新古典 入市較早，社區(qū)成熟雅美閣 城東 60000 混合社區(qū) 中式簡約 區(qū)域優(yōu)勢弱，品質(zhì)感不強，相對中低端。房地產(chǎn)市場 —— 供求特征252。也可作為張家港未來發(fā)展的戰(zhàn)略備用地。金港城區(qū)長江重要港口，長江三角洲物流中心之一，大型化工基地。市區(qū)棉紡業(yè)鋼鐵鑄造業(yè)港口保稅區(qū)化工外來企業(yè)物流定位分布張家港 －經(jīng)濟發(fā)展大于城市發(fā)展與經(jīng)濟發(fā)展相比，城市規(guī)劃相對滯后，城區(qū)格局小，城市框架未拉開1962年　沙洲縣從常熟和江陰各劃出數(shù)個公社，成立沙洲縣1986年　張家港市撤銷沙洲縣，成立張家港市，成為蘇州縣級市之一。 熟 125 34 60 昆 常熟太倉無錫、蘇州江陰常州上 海張家港n　沿海和長江兩大經(jīng)濟開發(fā)帶交匯處 ；n　長江沿線最大的國際性貿(mào)易商港，中國最大的內(nèi)陸港口； n　全國唯一的內(nèi)河港型保稅區(qū)：江蘇省張家港保稅區(qū)和張家港保稅物流園區(qū)。宏觀環(huán)境Macroeconomic environment城市區(qū)位張家港 －典型的長三角區(qū)域縣