【正文】 二零零八年七月十五日致：張家港省級經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū) “南湖苑 ”營銷策略性提案上海上實置業(yè)投資咨詢有限公司2023年 7月 15日核心導讀第一章：宏觀環(huán)境第二章：市場研究第三章：項目認知第四章：價格定位第五章：項目定位第六章：銷售時機第七章：推廣主題第八章：營銷策略第九章：內(nèi)部客戶第一章 宏觀環(huán)境Macroeconomic environment城市區(qū)位張家港 －典型的長三角區(qū)域縣級市經(jīng)濟實力強勁，外向型經(jīng)濟特征明顯，私營經(jīng)濟發(fā)達。常熟太倉無錫、蘇州江陰常州上 海張家港n　沿海和長江兩大經(jīng)濟開發(fā)帶交匯處 ；n　長江沿線最大的國際性貿(mào)易商港，中國最大的內(nèi)陸港口； n　全國唯一的內(nèi)河港型保稅區(qū)：江蘇省張家港保稅區(qū)和張家港保稅物流園區(qū)。 2023年 5城市經(jīng)濟指標比較縣 (市 ) 規(guī)模以上產(chǎn)值 財政收入 地方一般預算收入累 計 177。% 累 計 177。% 累 計 177。%張家港 25 常 熟 125 34 60 昆 山 85 吳 江 太 倉 66 2023年已突破 1000億元。n 經(jīng)濟穩(wěn)步發(fā)展，與其他同級城市相比，僅次于昆山，遠高于常熟；n 2023年生產(chǎn)總值已突破1000億元，全市人均生產(chǎn)總值 ；n 城市第二、三產(chǎn)業(yè)發(fā)展迅速，工業(yè)化水平由初期的初級階段進入工業(yè)的中期重要階段。整體經(jīng)濟情況n　私營經(jīng)濟在 7年間獲得了近 56　　　　　倍的增長，私營經(jīng)濟成為城市　　　經(jīng)濟發(fā)展的重要推動力；n　個體經(jīng)濟占稅收總量的約　　 1/4，成為城市稅收重要來源?！〈罅看遛k企業(yè)、鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)轉(zhuǎn)為私營，使得私營經(jīng)濟在張家港獲得迅速發(fā)展。私營經(jīng)濟張家港 －典型的新興工業(yè)型城市鄉(xiāng)鎮(zhèn)包圍城市，以制造業(yè)為代表的工業(yè)在城市經(jīng)濟中占絕對優(yōu)勢城市定位長三角地區(qū)重要的制造業(yè)基地江蘇省重要的濱江工業(yè)基地蘇錫常都市圈內(nèi)重要的保稅物流中心城市定位城市外圍以制造業(yè)為主的企業(yè)成為城市經(jīng)濟的主要來源，商業(yè)、服務業(yè)的活躍程度遠不如工業(yè)，一定程度上影響了城市與人口的進一步擴容。市區(qū)棉紡業(yè)鋼鐵鑄造業(yè)港口保稅區(qū)化工外來企業(yè)物流定位分布張家港 －經(jīng)濟發(fā)展大于城市發(fā)展與經(jīng)濟發(fā)展相比，城市規(guī)劃相對滯后，城區(qū)格局小，城市框架未拉開1962年　沙洲縣從常熟和江陰各劃出數(shù)個公社，成立沙洲縣1986年　張家港市撤銷沙洲縣，成立張家港市，成為蘇州縣級市之一。與常熟、吳江等城市相比，缺乏歷史與商業(yè)文化積淀，城市格局簡單。城市發(fā)展及規(guī)劃城市空間結(jié)構(gòu)－－ 一城、雙核、五片“一城 ”－－張家港。“雙核 ”－－楊舍城區(qū)、金港城區(qū)，主要的居住和公共服務中心?！拔迤?”－－楊舍城區(qū)、金港城區(qū)、錦豐片區(qū)、塘橋片區(qū)、樂余片區(qū)。 城市格局楊舍城區(qū) 全市行政、經(jīng)濟、文化中心，全市生活、生產(chǎn)服務中心，高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)基地。將發(fā)展成為自然環(huán)境優(yōu)美、文化藝術(shù)氣息濃郁、人與自然高度和諧、最適宜人居的城市。到 2023年，規(guī)劃建設用地 63 平方公里，人口 55萬人。金港城區(qū)長江重要港口，長江三角洲物流中心之一，大型化工基地。重點發(fā)展物流、化工等臨港型產(chǎn)業(yè)。到2023年，規(guī)劃建設用地 40平方公里，人口 32萬人。錦豐片區(qū)現(xiàn)代 “鋼城 ”，冶金、電力、新型建材等大型企業(yè)生產(chǎn)、科研基地。到 2023年，規(guī)劃建設用地 26 平方公里，人口 20萬人。塘橋片區(qū)現(xiàn)代 “紡織城 ”，輕工、紡織、勞動密集型加工業(yè)基地。到 2023年，規(guī)劃建設用地 方公里，人口 22萬人。樂余片區(qū)生態(tài)水鄉(xiāng)，東部生態(tài)保護區(qū)，現(xiàn)代生態(tài)農(nóng)業(yè)示范區(qū)、生態(tài)觀光景區(qū)，適度發(fā)展冶金、輕型機電、體育器材類工業(yè)。也可作為張家港未來發(fā)展的戰(zhàn)略備用地。到 2023年，規(guī)劃建設用地 平方公里，人口 13萬人。 n　城區(qū)規(guī)劃格局小，沿城市界面向外順　　延發(fā)展，未形成新城跳躍發(fā)展；n　城市規(guī)劃缺乏大規(guī)模引擎支持，除城　　　西新城板塊規(guī)劃較清晰完整、暨陽湖　　板塊有一定規(guī)劃外，其他區(qū)域均缺乏　　較完整規(guī)劃。n　商業(yè)格局極其簡單，除步行街外幾乎　　無其他商業(yè)節(jié)點，城西購物公園成形　　尚需時日；城北板塊城中心板塊城西板塊城西新城城東板塊暨陽湖板塊板塊 城中心板塊 城北板塊 城東板塊 城西板塊 暨陽湖板塊板塊定位 商業(yè)中心 商務行政中心 城市居住區(qū) 張家港新城新的商業(yè)、行政中心 濱湖生態(tài)高檔居 住區(qū)板塊引擎 步行街 行政中心 梁豐生態(tài)園 購物公園、行政中心 暨陽湖公園板塊優(yōu)勢 中心區(qū)，配套齊全 性價比，價格低洼 價格低洼 新城規(guī)劃，配套齊全 ，發(fā)展?jié)摿Υ?暨陽湖獨一無二 的生態(tài)環(huán)境城市規(guī)劃123 張家港市經(jīng)濟快速增長，第三產(chǎn)業(yè)比重提升，居民可支配收入及城市人口穩(wěn)步增長。張家港作為長三角經(jīng)濟圈腹地、國家中西部發(fā)展戰(zhàn)略及江蘇沿江開發(fā)港口的重要城市，張家港正處于新的一輪的城市發(fā)展建設中 .張家港作為沿江城市發(fā)展的重要樞紐及天然港口資源，有著較強的經(jīng)濟基礎與較強的城市發(fā)展空間。4 張家港城市競爭力不斷加強，高端商品的消費比重將逐步增加，別墅消費層也將不斷擴大。宏觀環(huán)境總結(jié)第二章 市場研究Market Research張家港房地產(chǎn)市場 －調(diào)整期向成熟期過渡開發(fā)量下跌，需求量與均價上升，產(chǎn)品品質(zhì)提升。2023年 2023年 2023年 2023年 2023年 2023年 2023年住房市場化 市場起步期 快速發(fā)展期 初級產(chǎn)品 市場調(diào)整期 產(chǎn)品更新2023年市場成熟期產(chǎn)品升級2023年市場成熟期供求觀望房地產(chǎn)市場 —— 發(fā)展n 經(jīng)過 2023－ 2023年的大規(guī)模漲幅之后， 2023年－ 2023年始終保持較平穩(wěn)的增長速度， 2023年增速與 2023年相比幾乎持平。n 2023年，張家港市開發(fā)累計完成投資 ，其中市區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)投資完成 ，比去年同期增長了 %，房地產(chǎn)開發(fā)投資占全社會固定資產(chǎn)投資的 ％房地產(chǎn)市場 —— 開發(fā)投資在 2023－ 2023年張家港整體房產(chǎn)市場呈現(xiàn)出供大于求的局面，而在 2023和 2023兩年，呈現(xiàn)出供不應求的態(tài)勢， 2023年房地產(chǎn)市場整體表現(xiàn)低迷，供求情況都達到近幾年的市場最低點，而在 2023年成交面積一躍超過了 120萬平方米，呈現(xiàn)出良好的發(fā)展態(tài)勢，不過隨著 2023年宏觀調(diào)控的不斷實施，供求量將有所緩和。萬 m2房地產(chǎn)市場 —— 供求情況元 /平方米近四年來，張家港商品房價格漲幅明顯，從 2023－ 2023年，張家港市商品房的成交價格呈兩位數(shù)的增長態(tài)勢，到 2023年，張家港商品房均價的上升勢頭有所緩和，不過相比于 2023年的商品房均價已上漲 88%，張家港房地產(chǎn)市場價格整體呈不斷上揚的狀態(tài)，不過隨著 2023年宏觀調(diào)控的不斷實施，價格上升將遇到瓶頸。房地產(chǎn)市場 —— 價格張家港房地產(chǎn)市場 －典型的封閉內(nèi)需型市場自住性需求為主，本地消化為主，外來投資較少。n 144平米以上大戶型的供應量占了絕對優(yōu)勢，其次為 90－ 144的中大戶型，改善型、舒適型的自用性市場特征明顯。n 改善型與自住型消費需求占絕對比例，投資比例僅占約 5%.n 外來人口購房比例上升，達到 23%， 2023年僅為 10%。房地產(chǎn)市場 —— 供求特征252。 經(jīng)過 06－ 07年的調(diào)整之后， 08年開始將進入新一輪的市場發(fā)展，市場將進入緩和期，供求將出現(xiàn)觀望態(tài)勢；252。 封閉內(nèi)需型的市場使得出現(xiàn)跳躍式發(fā)展幾乎沒有可能，價格的提升將存在一定風險；252。 別墅由于受審批限制，未來供應有限，隨著現(xiàn)有別墅項目的去化，未來存在較大的增長空間 ,不過，短期內(nèi)受國家宏觀經(jīng)濟的趨弱以及房地產(chǎn)市場的整體下滑，市場價格攀升有較大的難度 .252。 自住型及改善型居住為主，投資情況相對較少，大戶型成為市場的主要產(chǎn)品。房地產(chǎn)市場 —— 總結(jié)城 北 板 塊城西板塊 城中板塊暨陽湖板塊 城東板塊公寓： 4300－ 5300元 /㎡獨棟： 13000－ 15000元 /㎡雙拼： 12023元 /㎡聯(lián)排： 10000元 /㎡疊加： 9000元 /㎡公寓： 6000－ 8000元 /㎡獨棟： 14000－ 18000元 /㎡聯(lián)排： 9000－ 12023元 /㎡疊加： 8300元 /㎡公寓： 4000－ 5000元 /㎡公寓： 3700元 /㎡聯(lián)排： 8500－ 10000元 /㎡疊加： 7500－ 8200元 /㎡公寓： 5800－ 7000元 /㎡區(qū)域市場 —— 板塊分布城 北 板 塊 城西板塊城中板塊暨陽湖板塊 城東板塊產(chǎn)品品質(zhì)競爭區(qū)域配套競爭價格與性價比競爭產(chǎn)品品質(zhì)競爭未來低密度住宅的競爭主要集中在城西板塊、城東板塊與暨陽湖板塊區(qū)域市場 —— 板塊競爭板塊競爭現(xiàn)狀城西板塊與暨陽湖板塊二分天下，各有所長張家港尚未形成強勢的別墅居住區(qū)區(qū)域市場 —— 板塊競爭本案湖濱國際麗景華都萬紅苑中聯(lián)皇冠置地－甲江南雅美閣暨陽湖張家港市目前別墅項目分布較為密集，產(chǎn)品檔次也各不相同。針對本項目而言，價格水平及產(chǎn)品品質(zhì)與城中心有較大差別，面對客群檔次不一，項目之間競爭態(tài)勢不十分明顯。 別墅市場 —— 重點個案分布項目 區(qū)域 總建筑面積 (m2) 別墅社區(qū)模式 別墅建筑風格 項目品牌本案別墅城南20230 混合社區(qū) 中式 /湖濱國際 280000 混合社區(qū) 地中海 品質(zhì)感強，風格鮮明，暨陽湖板塊代表作麗景華都 230000 混合社區(qū) 新古典 入市較早，社區(qū)成熟雅美閣 城東 60000 混合社區(qū) 中式簡約 區(qū)域優(yōu)勢弱，品質(zhì)感不強，相對中低端。中聯(lián)皇冠 城西 240000 混合社區(qū) 西班牙 區(qū)域配套優(yōu)勢，興鴻品牌美譽度與號召力較強萬紅苑二期 40000 純別墅社區(qū) 地中海 入市較早，本地客群為主，已形成一定圈層中新置地甲江南 210000 混合社區(qū) 未知 區(qū)域配套優(yōu)勢，中新進入張家港即展開了強勢品牌宣傳張家港別墅項目比較別墅市場 —— 重點項目比較樓盤看點：暨陽湖生態(tài)園區(qū) 、高檔的建