【正文】 二零零八年七月十五日致：張家港省級(jí)經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū) “南湖苑 ”營(yíng)銷(xiāo)策略性提案上海上實(shí)置業(yè)投資咨詢有限公司2023年 7月 15日核心導(dǎo)讀第一章：宏觀環(huán)境第二章：市場(chǎng)研究第三章：項(xiàng)目認(rèn)知第四章：價(jià)格定位第五章：項(xiàng)目定位第六章：銷(xiāo)售時(shí)機(jī)第七章：推廣主題第八章：營(yíng)銷(xiāo)策略第九章：內(nèi)部客戶第一章 宏觀環(huán)境Macroeconomic environment城市區(qū)位張家港 －典型的長(zhǎng)三角區(qū)域縣級(jí)市經(jīng)濟(jì)實(shí)力強(qiáng)勁，外向型經(jīng)濟(jì)特征明顯，私營(yíng)經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)。常熟太倉(cāng)無(wú)錫、蘇州江陰常州上 海張家港n　沿海和長(zhǎng)江兩大經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)帶交匯處 ；n　長(zhǎng)江沿線最大的國(guó)際性貿(mào)易商港，中國(guó)最大的內(nèi)陸港口； n　全國(guó)唯一的內(nèi)河港型保稅區(qū)：江蘇省張家港保稅區(qū)和張家港保稅物流園區(qū)。 2023年 5城市經(jīng)濟(jì)指標(biāo)比較縣 (市 ) 規(guī)模以上產(chǎn)值 財(cái)政收入 地方一般預(yù)算收入累 計(jì) 177。% 累 計(jì) 177。% 累 計(jì) 177。%張家港 25 常 熟 125 34 60 昆 山 85 吳 江 太 倉(cāng) 66 2023年已突破 1000億元。n 經(jīng)濟(jì)穩(wěn)步發(fā)展，與其他同級(jí)城市相比，僅次于昆山，遠(yuǎn)高于常熟；n 2023年生產(chǎn)總值已突破1000億元，全市人均生產(chǎn)總值 ；n 城市第二、三產(chǎn)業(yè)發(fā)展迅速，工業(yè)化水平由初期的初級(jí)階段進(jìn)入工業(yè)的中期重要階段。整體經(jīng)濟(jì)情況n　私營(yíng)經(jīng)濟(jì)在 7年間獲得了近 56　　　　　倍的增長(zhǎng)，私營(yíng)經(jīng)濟(jì)成為城市　　　經(jīng)濟(jì)發(fā)展的重要推動(dòng)力；n　個(gè)體經(jīng)濟(jì)占稅收總量的約　　 1/4，成為城市稅收重要來(lái)源。　大量村辦企業(yè)、鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)轉(zhuǎn)為私營(yíng)，使得私營(yíng)經(jīng)濟(jì)在張家港獲得迅速發(fā)展。私營(yíng)經(jīng)濟(jì)張家港 －典型的新興工業(yè)型城市鄉(xiāng)鎮(zhèn)包圍城市，以制造業(yè)為代表的工業(yè)在城市經(jīng)濟(jì)中占絕對(duì)優(yōu)勢(shì)城市定位長(zhǎng)三角地區(qū)重要的制造業(yè)基地江蘇省重要的濱江工業(yè)基地蘇錫常都市圈內(nèi)重要的保稅物流中心城市定位城市外圍以制造業(yè)為主的企業(yè)成為城市經(jīng)濟(jì)的主要來(lái)源，商業(yè)、服務(wù)業(yè)的活躍程度遠(yuǎn)不如工業(yè)，一定程度上影響了城市與人口的進(jìn)一步擴(kuò)容。市區(qū)棉紡業(yè)鋼鐵鑄造業(yè)港口保稅區(qū)化工外來(lái)企業(yè)物流定位分布張家港 －經(jīng)濟(jì)發(fā)展大于城市發(fā)展與經(jīng)濟(jì)發(fā)展相比，城市規(guī)劃相對(duì)滯后，城區(qū)格局小，城市框架未拉開(kāi)1962年　沙洲縣從常熟和江陰各劃出數(shù)個(gè)公社，成立沙洲縣1986年　張家港市撤銷(xiāo)沙洲縣，成立張家港市，成為蘇州縣級(jí)市之一。與常熟、吳江等城市相比，缺乏歷史與商業(yè)文化積淀，城市格局簡(jiǎn)單。城市發(fā)展及規(guī)劃城市空間結(jié)構(gòu)－－ 一城、雙核、五片“一城 ”－－張家港?！半p核 ”－－楊舍城區(qū)、金港城區(qū)，主要的居住和公共服務(wù)中心。“五片 ”－－楊舍城區(qū)、金港城區(qū)、錦豐片區(qū)、塘橋片區(qū)、樂(lè)余片區(qū)。 城市格局楊舍城區(qū) 全市行政、經(jīng)濟(jì)、文化中心，全市生活、生產(chǎn)服務(wù)中心，高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)基地。將發(fā)展成為自然環(huán)境優(yōu)美、文化藝術(shù)氣息濃郁、人與自然高度和諧、最適宜人居的城市。到 2023年，規(guī)劃建設(shè)用地 63 平方公里，人口 55萬(wàn)人。金港城區(qū)長(zhǎng)江重要港口，長(zhǎng)江三角洲物流中心之一，大型化工基地。重點(diǎn)發(fā)展物流、化工等臨港型產(chǎn)業(yè)。到2023年，規(guī)劃建設(shè)用地 40平方公里，人口 32萬(wàn)人。錦豐片區(qū)現(xiàn)代 “鋼城 ”，冶金、電力、新型建材等大型企業(yè)生產(chǎn)、科研基地。到 2023年，規(guī)劃建設(shè)用地 26 平方公里，人口 20萬(wàn)人。塘橋片區(qū)現(xiàn)代 “紡織城 ”，輕工、紡織、勞動(dòng)密集型加工業(yè)基地。到 2023年，規(guī)劃建設(shè)用地 方公里，人口 22萬(wàn)人。樂(lè)余片區(qū)生態(tài)水鄉(xiāng)，東部生態(tài)保護(hù)區(qū)，現(xiàn)代生態(tài)農(nóng)業(yè)示范區(qū)、生態(tài)觀光景區(qū)，適度發(fā)展冶金、輕型機(jī)電、體育器材類(lèi)工業(yè)。也可作為張家港未來(lái)發(fā)展的戰(zhàn)略備用地。到 2023年，規(guī)劃建設(shè)用地 平方公里，人口 13萬(wàn)人。 n　城區(qū)規(guī)劃格局小，沿城市界面向外順　　延發(fā)展，未形成新城跳躍發(fā)展；n　城市規(guī)劃缺乏大規(guī)模引擎支持，除城　　　西新城板塊規(guī)劃較清晰完整、暨陽(yáng)湖　　板塊有一定規(guī)劃外，其他區(qū)域均缺乏　　較完整規(guī)劃。n　商業(yè)格局極其簡(jiǎn)單，除步行街外幾乎　　無(wú)其他商業(yè)節(jié)點(diǎn)，城西購(gòu)物公園成形　　尚需時(shí)日；城北板塊城中心板塊城西板塊城西新城城東板塊暨陽(yáng)湖板塊板塊 城中心板塊 城北板塊 城東板塊 城西板塊 暨陽(yáng)湖板塊板塊定位 商業(yè)中心 商務(wù)行政中心 城市居住區(qū) 張家港新城新的商業(yè)、行政中心 濱湖生態(tài)高檔居 住區(qū)板塊引擎 步行街 行政中心 梁豐生態(tài)園 購(gòu)物公園、行政中心 暨陽(yáng)湖公園板塊優(yōu)勢(shì) 中心區(qū)，配套齊全 性價(jià)比，價(jià)格低洼 價(jià)格低洼 新城規(guī)劃，配套齊全 ，發(fā)展?jié)摿Υ?暨陽(yáng)湖獨(dú)一無(wú)二 的生態(tài)環(huán)境城市規(guī)劃123 張家港市經(jīng)濟(jì)快速增長(zhǎng)，第三產(chǎn)業(yè)比重提升，居民可支配收入及城市人口穩(wěn)步增長(zhǎng)。張家港作為長(zhǎng)三角經(jīng)濟(jì)圈腹地、國(guó)家中西部發(fā)展戰(zhàn)略及江蘇沿江開(kāi)發(fā)港口的重要城市，張家港正處于新的一輪的城市發(fā)展建設(shè)中 .張家港作為沿江城市發(fā)展的重要樞紐及天然港口資源，有著較強(qiáng)的經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)與較強(qiáng)的城市發(fā)展空間。4 張家港城市競(jìng)爭(zhēng)力不斷加強(qiáng)，高端商品的消費(fèi)比重將逐步增加，別墅消費(fèi)層也將不斷擴(kuò)大。宏觀環(huán)境總結(jié)第二章 市場(chǎng)研究Market Research張家港房地產(chǎn)市場(chǎng) －調(diào)整期向成熟期過(guò)渡開(kāi)發(fā)量下跌，需求量與均價(jià)上升，產(chǎn)品品質(zhì)提升。2023年 2023年 2023年 2023年 2023年 2023年 2023年住房市場(chǎng)化 市場(chǎng)起步期 快速發(fā)展期 初級(jí)產(chǎn)品 市場(chǎng)調(diào)整期 產(chǎn)品更新2023年市場(chǎng)成熟期產(chǎn)品升級(jí)2023年市場(chǎng)成熟期供求觀望房地產(chǎn)市場(chǎng) —— 發(fā)展n 經(jīng)過(guò) 2023－ 2023年的大規(guī)模漲幅之后， 2023年－ 2023年始終保持較平穩(wěn)的增長(zhǎng)速度， 2023年增速與 2023年相比幾乎持平。n 2023年，張家港市開(kāi)發(fā)累計(jì)完成投資 ，其中市區(qū)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資完成 ，比去年同期增長(zhǎng)了 %，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資占全社會(huì)固定資產(chǎn)投資的 ％房地產(chǎn)市場(chǎng) —— 開(kāi)發(fā)投資在 2023－ 2023年張家港整體房產(chǎn)市場(chǎng)呈現(xiàn)出供大于求的局面，而在 2023和 2023兩年，呈現(xiàn)出供不應(yīng)求的態(tài)勢(shì)， 2023年房地產(chǎn)市場(chǎng)整體表現(xiàn)低迷，供求情況都達(dá)到近幾年的市場(chǎng)最低點(diǎn)，而在 2023年成交面積一躍超過(guò)了 120萬(wàn)平方米，呈現(xiàn)出良好的發(fā)展態(tài)勢(shì)，不過(guò)隨著 2023年宏觀調(diào)控的不斷實(shí)施，供求量將有所緩和。萬(wàn) m2房地產(chǎn)市場(chǎng) —— 供求情況元 /平方米近四年來(lái)，張家港商品房?jī)r(jià)格漲幅明顯，從 2023－ 2023年，張家港市商品房的成交價(jià)格呈兩位數(shù)的增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)，到 2023年，張家港商品房均價(jià)的上升勢(shì)頭有所緩和，不過(guò)相比于 2023年的商品房均價(jià)已上漲 88%，張家港房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格整體呈不斷上揚(yáng)的狀態(tài)，不過(guò)隨著 2023年宏觀調(diào)控的不斷實(shí)施，價(jià)格上升將遇到瓶頸。房地產(chǎn)市場(chǎng) —— 價(jià)格張家港房地產(chǎn)市場(chǎng) －典型的封閉內(nèi)需型市場(chǎng)自住性需求為主，本地消化為主，外來(lái)投資較少。n 144平米以上大戶型的供應(yīng)量占了絕對(duì)優(yōu)勢(shì)，其次為 90－ 144的中大戶型，改善型、舒適型的自用性市場(chǎng)特征明顯。n 改善型與自住型消費(fèi)需求占絕對(duì)比例，投資比例僅占約 5%.n 外來(lái)人口購(gòu)房比例上升，達(dá)到 23%， 2023年僅為 10%。房地產(chǎn)市場(chǎng) —— 供求特征252。 經(jīng)過(guò) 06－ 07年的調(diào)整之后， 08年開(kāi)始將進(jìn)入新一輪的市場(chǎng)發(fā)展，市場(chǎng)將進(jìn)入緩和期，供求將出現(xiàn)觀望態(tài)勢(shì)；252。 封閉內(nèi)需型的市場(chǎng)使得出現(xiàn)跳躍式發(fā)展幾乎沒(méi)有可能，價(jià)格的提升將存在一定風(fēng)險(xiǎn)；252。 別墅由于受審批限制，未來(lái)供應(yīng)有限，隨著現(xiàn)有別墅項(xiàng)目的去化，未來(lái)存在較大的增長(zhǎng)空間 ,不過(guò)，短期內(nèi)受?chē)?guó)家宏觀經(jīng)濟(jì)的趨弱以及房地產(chǎn)市場(chǎng)的整體下滑，市場(chǎng)價(jià)格攀升有較大的難度 .252。 自住型及改善型居住為主，投資情況相對(duì)較少，大戶型成為市場(chǎng)的主要產(chǎn)品。房地產(chǎn)市場(chǎng) —— 總結(jié)城 北 板 塊城西板塊 城中板塊暨陽(yáng)湖板塊 城東板塊公寓： 4300－ 5300元 /㎡獨(dú)棟： 13000－ 15000元 /㎡雙拼： 12023元 /㎡聯(lián)排： 10000元 /㎡疊加： 9000元 /㎡公寓： 6000－ 8000元 /㎡獨(dú)棟： 14000－ 18000元 /㎡聯(lián)排： 9000－ 12023元 /㎡疊加： 8300元 /㎡公寓： 4000－ 5000元 /㎡公寓： 3700元 /㎡聯(lián)排： 8500－ 10000元 /㎡疊加： 7500－ 8200元 /㎡公寓： 5800－ 7000元 /㎡區(qū)域市場(chǎng) —— 板塊分布城 北 板 塊 城西板塊城中板塊暨陽(yáng)湖板塊 城東板塊產(chǎn)品品質(zhì)競(jìng)爭(zhēng)區(qū)域配套競(jìng)爭(zhēng)價(jià)格與性價(jià)比競(jìng)爭(zhēng)產(chǎn)品品質(zhì)競(jìng)爭(zhēng)未來(lái)低密度住宅的競(jìng)爭(zhēng)主要集中在城西板塊、城東板塊與暨陽(yáng)湖板塊區(qū)域市場(chǎng) —— 板塊競(jìng)爭(zhēng)板塊競(jìng)爭(zhēng)現(xiàn)狀城西板塊與暨陽(yáng)湖板塊二分天下，各有所長(zhǎng)張家港尚未形成強(qiáng)勢(shì)的別墅居住區(qū)區(qū)域市場(chǎng) —— 板塊競(jìng)爭(zhēng)本案湖濱國(guó)際麗景華都萬(wàn)紅苑中聯(lián)皇冠置地－甲江南雅美閣暨陽(yáng)湖張家港市目前別墅項(xiàng)目分布較為密集，產(chǎn)品檔次也各不相同。針對(duì)本項(xiàng)目而言，價(jià)格水平及產(chǎn)品品質(zhì)與城中心有較大差別，面對(duì)客群檔次不一，項(xiàng)目之間競(jìng)爭(zhēng)態(tài)勢(shì)不十分明顯。 別墅市場(chǎng) —— 重點(diǎn)個(gè)案分布項(xiàng)目 區(qū)域 總建筑面積 (m2) 別墅社區(qū)模式 別墅建筑風(fēng)格 項(xiàng)目品牌本案別墅城南20230 混合社區(qū) 中式 /湖濱國(guó)際 280000 混合社區(qū) 地中海 品質(zhì)感強(qiáng)，風(fēng)格鮮明，暨陽(yáng)湖板塊代表作麗景華都 230000 混合社區(qū) 新古典 入市較早，社區(qū)成熟雅美閣 城東 60000 混合社區(qū) 中式簡(jiǎn)約 區(qū)域優(yōu)勢(shì)弱，品質(zhì)感不強(qiáng)，相對(duì)中低端。中聯(lián)皇冠 城西 240000 混合社區(qū) 西班牙 區(qū)域配套優(yōu)勢(shì)，興鴻品牌美譽(yù)度與號(hào)召力較強(qiáng)萬(wàn)紅苑二期 40000 純別墅社區(qū) 地中海 入市較早，本地客群為主，已形成一定圈層中新置地甲江南 210000 混合社區(qū) 未知 區(qū)域配套優(yōu)勢(shì)，中新進(jìn)入張家港即展開(kāi)了強(qiáng)勢(shì)品牌宣傳張家港別墅項(xiàng)目比較別墅市場(chǎng) —— 重點(diǎn)項(xiàng)目比較樓盤(pán)看點(diǎn)：暨陽(yáng)湖生態(tài)園區(qū) 、高檔的建