別墅創(chuàng)意策略與營銷推廣(已修改)
2025-02-14 23:27 本頁面
【正文】 泰來苑別墅 創(chuàng)意策略與營銷推廣 方格智業(yè)機(jī)構(gòu) 二〇〇八年八月 匯報(bào)提要： [ 把脈 市場 ] [ 解讀 項(xiàng)目 ] [ 分析 定位 ] [ 重塑 形象 ] [ 洞見 策略 ] [ 執(zhí)行 營銷 ] [ 把脈 市場 ] [市場環(huán)境 ]： 整體低迷 拐點(diǎn)已顯 宏觀市場（國內(nèi)） 后市不明 持幣觀望 中觀市場（南京） 價(jià)格強(qiáng)撐 市場平淡 微觀市場（別墅） [宏觀市場 ]: 整體低迷 拐點(diǎn)已顯 各項(xiàng)政策的趨緊抑制房地產(chǎn)市場轉(zhuǎn)暖，從觀望博弈到清醒看淡，開發(fā)商欲加速去化只有降低利潤空間的預(yù)期，并有一套行之有效的創(chuàng)新打法才能撬動(dòng)市場堅(jiān)冰。 今年對各家房企的創(chuàng)新能力與營銷魄力是一大考驗(yàn)。 央視報(bào)道：“斷供”加劇恐慌！ 深圳部分商業(yè)銀行被卷入“斷供”風(fēng)波。中央級(jí)媒體披露深圳八成炒房客成為負(fù)翁，加劇全國樓市恐慌情緒，形成更廣泛的觀望潮！ [宏觀市場 ]: 新華社發(fā)文：不能“救市”！ 新華社發(fā)文：稱“開發(fā)商只能賺不能虧、只能多賺不能少賺的心態(tài)從政策上不能助長”。明確釋放繼續(xù)從緊信號(hào)。 [宏觀市場 ]: 四大證券報(bào)同時(shí)刊文：“銀根”繼續(xù)緊縮！ 中國證券報(bào)標(biāo)題《從緊貨幣政策仍需堅(jiān)持》； 上海證券報(bào)標(biāo)題《貨幣信貸增幅明顯回落 從緊貨幣政策仍需堅(jiān)持》； 證券時(shí)報(bào)標(biāo)題《緊縮政策效果良好 加息預(yù)期明顯減弱》； 證券日報(bào)標(biāo)題《從存貸款增減看宏調(diào)三點(diǎn)預(yù)期》。 [宏觀市場 ]: 退房潮、退地潮全國風(fēng)起云涌！ [宏觀市場 ]: [中觀市場 ]: 后市不明 持幣觀望 南京市場成交大幅萎縮，降價(jià)風(fēng)起，前景難測，客戶持幣觀望。根據(jù)網(wǎng)上房地產(chǎn)數(shù)據(jù)分析，只有瘋狂降價(jià)的板塊，才能拉動(dòng)銷售。 2023年上半年南京房地產(chǎn)市場交易量暴跌， 商品房成交套數(shù)跌幅近半，躋身全國“第二”。 [中觀市場 ]: 2023年下半年開局不力，交易量進(jìn)一步萎縮。 進(jìn)入 8月，成交量再現(xiàn)新低。 [中觀市場 ]: 住宅價(jià)格同比增幅持續(xù)回落。 [中觀市場 ]: 南京房價(jià)提前上漲，提前回落，漲跌周期在全國之前。 [中觀市場 ]: [微觀市場 ]: 價(jià)格強(qiáng)撐 市場平淡 波動(dòng)行情蔓延及別墅市場，各別墅樓盤強(qiáng)撐價(jià)格，雖未呈現(xiàn)大幅降價(jià)態(tài)勢，但銷售量銳減，市場平淡。 山河水 開盤日期： 2023年 7月 16日 推出房源：蘭溪組團(tuán) 36席中央別墅 銷售價(jià)格： 550萬 /套 銷售情況：據(jù)稱目前剩余 20套左右，根據(jù)網(wǎng)上房 地產(chǎn)統(tǒng)計(jì)顯示，至今僅成交一套。 [微觀市場 ]: 綠城玫瑰園 開盤日期： 2023年 6月 25日 推出房源：一期最后 8套房源，連同前期剩余房源，目 前可售房源 16套。 銷售價(jià)格：每套 1000萬左右。 銷售情況：根據(jù)網(wǎng)上房地產(chǎn)統(tǒng)計(jì)顯示，至今成交一套。 [微觀市場 ]: 棲園 開盤日期： 2023年 4月 9日 推出房源：推出疊加別墅、聯(lián)排別墅共 256套 銷售價(jià)格：疊加 12023元 /㎡，聯(lián)排 15000元 /㎡ 銷售情況：根據(jù)網(wǎng)上房地產(chǎn)統(tǒng)計(jì)，開盤至今共銷售 24 套。目前每月保持 23套的走量。 [微觀市場 ]: 山水風(fēng)華 開盤日期： 2023年 4月 12日 推出房源：三期疊加別墅 3棟共 42套 銷售價(jià)格： 900010000元 /㎡ 銷售情況：開盤至今銷售 20套左右。目前市場行情下， 每月成交 23套。 [微觀市場 ]: 依云溪谷 開盤日期： 2023年 6月 22日 推出房源：二期 54套雙拼別墅 銷售價(jià)格： 15500元 /㎡起售，均價(jià) 16000元 /㎡ 銷售情況：二期房源分兩個(gè)波次推出，第一波次 30套，開 盤當(dāng)日認(rèn)購達(dá) 70%，至 7月中旬，第一波次房源 全部售罄；目前在售第二波次 24套。 優(yōu)惠活動(dòng)：開盤當(dāng)日 [微觀市場 ]: 奧斯博恩 開盤日期： 2023年 4月 4日 推出房源：御景軒 1114幢共 90套疊加 銷售價(jià)格：疊加均價(jià) 5200元 /㎡左右；聯(lián)排均價(jià) 6000元 /㎡，獨(dú)棟均價(jià) 9500元 /㎡左右。 銷售情況：根據(jù)網(wǎng)上房地產(chǎn)統(tǒng)計(jì)，開盤至今共成交 14套。 優(yōu)惠活動(dòng)：推出“買一贈(zèng)一”活動(dòng)， 170㎡的兩層別墅，底層 30多㎡的空間只按建安成本約 1000多元 /㎡出售。 [微觀市場 ]: 別墅市場受房市低迷氣候影響，銷量下滑。高檔別墅價(jià)格強(qiáng)撐，雖未降價(jià)，但成交萎縮，呈現(xiàn)有價(jià)淡市之態(tài)；經(jīng)濟(jì)型別墅明折暗扣，別墅市場暗潮涌動(dòng)。 [微觀市場 ]: [ 解讀 項(xiàng)目 ] 長江之濱，老山腳下，泰山寺旁 中式建筑，江南園林，獨(dú)棟別墅 產(chǎn)品成型，園林養(yǎng)成，風(fēng)韻別致 純粹性，私密性，唯一性 [理性解讀 ]—— 正價(jià)值點(diǎn) : 傳承古典人文精神 實(shí)驗(yàn)現(xiàn)代生活理念 [理性解讀 ]—— 負(fù)價(jià)值點(diǎn) : 外部環(huán)境不甚理想 神前廟后風(fēng)水欠佳 雖有三分姿色 尚欠七分妝扮 蒙塵的 美玉 [感性解讀 ]—— 總體評價(jià) : 美玉 應(yīng)該如何 妝扮 呢？ [問題發(fā)現(xiàn) ] 首要關(guān)鍵是： 項(xiàng)目的 定位 是什么？ [ 分析 定位 ]
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