【正文】 博泰 靜林府 2023年?duì)I銷(xiāo)執(zhí)行報(bào)告營(yíng)銷(xiāo)目標(biāo)目標(biāo)展望實(shí)現(xiàn)良好銷(xiāo)售業(yè)績(jī)216。實(shí)現(xiàn)房源的系統(tǒng)性消化；216。保證中長(zhǎng)期項(xiàng)目良好的整體銷(xiāo)售業(yè)績(jī)；強(qiáng)化企業(yè)品牌216。建立項(xiàng)目品牌價(jià)值，為后續(xù)項(xiàng)目持續(xù)開(kāi)發(fā)奠定基礎(chǔ)；216。樹(shù)立企業(yè)強(qiáng)勢(shì)品牌，形成大盤(pán)生命力，持續(xù)旺銷(xiāo)。項(xiàng)目定位博泰 靜林府戶(hù)型資源盤(pán)點(diǎn)產(chǎn)品分析聯(lián) 排 聯(lián) 排雙 拼疊加聯(lián)排 聯(lián)排結(jié)構(gòu)： 1019樓；面積區(qū)間：170180平米， 34房為主，共計(jì) 112套。雙拼結(jié)構(gòu)： 9樓；面積區(qū)間： 190220平米， 45房為主，共計(jì) 34套。博泰靜林府雙拼結(jié)構(gòu) 34套，聯(lián)排結(jié)構(gòu) 112套，疊加結(jié)構(gòu) 72套，共計(jì) 218套?？偨ㄖ娣e為 。疊加結(jié)構(gòu)： 2025樓；面積區(qū)間： 140170平米， 24房為主，共計(jì) 72套。項(xiàng)目核心賣(mài)點(diǎn)提煉：產(chǎn)品地段景觀(guān)服務(wù)項(xiàng)目賣(mài)點(diǎn)歸納城市別墅，南昌城市副中心?？萍贾悄芑揖痈咝?xún)r(jià)比， 1倍贈(zèng)送面積。全球管家 —— 世邦魏理仕。新中式圍合式園林。產(chǎn)品分析博泰靜林府戶(hù)型結(jié)構(gòu)主要分為 3種：雙拼、聯(lián)排、疊加，其中雙拼 32套，聯(lián)排 112套，疊加 72套，共計(jì) 218套。按套數(shù)所占比例來(lái)看，房型以聯(lián)排為主。戶(hù)型 房型 面積 套數(shù) 面積 面積比雙拼 45房 190220 34 18%聯(lián)排 34房 170180 112 52%疊加 24房 140170 72 29%合計(jì) 25房 140220 218 100%★ 備注：另外，垃圾站共計(jì) ㎡未計(jì)入產(chǎn)品面積。項(xiàng)目屬性解讀項(xiàng)目檔次定位本體產(chǎn)品優(yōu)勢(shì)城中心高尚科技型別墅領(lǐng)先型科技別墅高檔現(xiàn)代典雅立面大體量庭院式主題園林緊湊型戶(hù)型面積，強(qiáng)調(diào)總價(jià)控制高檔水準(zhǔn)產(chǎn)品價(jià)格策略關(guān)于核心均價(jià)推導(dǎo)方法的思考 “ 市場(chǎng)比較法 ” 推導(dǎo)均價(jià)從項(xiàng)目區(qū)位來(lái)看，本案與 保利國(guó)際高爾夫、綠地蘭宮、天賜良園地理位置條件相似，同屬城市別墅；從產(chǎn)品形態(tài)上來(lái)看，本案與綠地香頌、水榭花都相似 ，因而，選取以上 5個(gè)盤(pán)作通過(guò) “ 市場(chǎng)比較法 ” 進(jìn)行靜態(tài)比準(zhǔn)，然后根據(jù)市場(chǎng)自然溢價(jià)率進(jìn)行時(shí)間修正。其中兩大同等品質(zhì)的國(guó)際金融中心、恒茂國(guó)際與本項(xiàng)目進(jìn)行著重對(duì)比。樓盤(pán)名稱(chēng) 獨(dú)棟 聯(lián)排 疊加 雙拼保利國(guó)際高爾夫花園 18000 8000 12023綠地蘭宮 800010000 5500 60006500天賜良園 7200 綠地香頌 8500 水榭花都 11000 注：此為各產(chǎn)品折后單價(jià)（元 /㎡ )。類(lèi)似在售別墅產(chǎn)品類(lèi)型和價(jià)格保利國(guó)際高爾夫花園 項(xiàng) 目名稱(chēng) 保利國(guó) 際 高 爾 夫花園區(qū)位 鳳 凰洲 紅 谷 灘購(gòu) 房圈 地址 紅 谷 灘 區(qū) 廬 山南大道1999號(hào) 建筑形 態(tài) 獨(dú) 棟別 墅、 聯(lián) 排 別 墅、花園洋房、公寓、高 層 洋房 開(kāi) 發(fā) 商 保利南昌 銘 雅歐洲城實(shí)業(yè) 有限公司物 業(yè) 公司 保利物 業(yè) 公司 建筑 規(guī) 模 總 建筑面 積約350000平方米銷(xiāo) 售價(jià)格 均價(jià) 15000元 /㎡項(xiàng)目鳥(niǎo)瞰圖項(xiàng)目區(qū)位圖o 景觀(guān)資源： 西北面是 32公頃的森林公園，南面距離 1公里地是江西贛江流域；項(xiàng)目?jī)?nèi)有贛江支流貫穿而過(guò)，水資源豐富的碟子湖，原生態(tài)水系占地 1340畝；山林綠地占地 2550畝，有大片松樹(shù)、多種常綠灌木等，白鷺等多種候鳥(niǎo)在此棲息。o 交通分析： 項(xiàng)目地塊處于廬山南大道，出行便利。公交線(xiàn)有 21 2 22 232路車(chē)。o 突出特色： 10萬(wàn)平方米凱旋門(mén)迎賓廣場(chǎng)，與秋水廣場(chǎng)、摩天輪等一道被譽(yù)為江西的地標(biāo)性建筑；五星級(jí)酒店、高級(jí)會(huì)館、雙語(yǔ)學(xué)校、醫(yī)院 ―― 全力打造江西的一個(gè)國(guó)際社區(qū)；山林和湖泊自然天成， 27洞國(guó)際高爾夫球場(chǎng)、 、 施。o 成熟社區(qū)： 高綠化、低密度的別墅、洋房、高檔公寓已逐步呈現(xiàn)。o 品牌地產(chǎn)： 保利國(guó)際高爾夫開(kāi)發(fā)商保利地產(chǎn)是保利集團(tuán)控股的大型國(guó)有房地產(chǎn)企業(yè)。 保利國(guó)際高爾夫花園 項(xiàng)目規(guī)劃布局 綠地蘭宮 項(xiàng) 目名稱(chēng) 綠地蘭宮區(qū)位 象湖新城地址 南昌縣象湖新城 雄溪河?xùn)|岸（上海莊園路 100號(hào)） 建筑形 態(tài)獨(dú)棟別墅、聯(lián)排別墅、雙拼別墅、疊加別墅 開(kāi) 發(fā) 商 南昌 綠 都置 業(yè) 有限公司物 業(yè) 公司 上?？迫鹞飿I(yè)管理發(fā)展有限公司建筑 規(guī) 模 總建筑面積 400000平方米銷(xiāo) 售價(jià)格 7500元 /平米 項(xiàng)目交通圖o 產(chǎn)品形態(tài)： 南昌唯一純別墅社區(qū)o 交通狀況： 距八一廣場(chǎng)僅 10分鐘車(chē)程o 戶(hù)型特色： 戶(hù)型舒適，有天有地、獨(dú)門(mén)獨(dú)院（每戶(hù)送庭、院面積最大 1200㎡）； 采用歐美五國(guó)建筑風(fēng)格； 框架結(jié)構(gòu) ，品牌建材（德國(guó)進(jìn)口保溫環(huán)保材料、臺(tái)灣羅普斯金門(mén)窗、盼盼裝甲子母門(mén)），抗震性能好；o 自身配套： 14000㎡私家會(huì)所（室內(nèi)游泳池、網(wǎng)球場(chǎng)、足球場(chǎng) … ）； 4300㎡幼兒園（江西廣播電視藝術(shù)幼兒園綠地山莊分園，已開(kāi)學(xué)）； 1600㎡商業(yè)生活小鎮(zhèn)；六年打造，收官之作；o 品牌價(jià)值： 品牌別墅專(zhuān)家 —— 綠地集團(tuán)榮譽(yù)出品（綠地集團(tuán)中國(guó)馳名商標(biāo)，位列 2023年中國(guó)企業(yè)第 183位、中國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)第 2位）。綠地蘭宮 項(xiàng)目規(guī)劃布局天賜良園 項(xiàng) 目名稱(chēng) 天賜良園區(qū)位 鳳凰洲 地址 紅谷灘區(qū)鳳凰北大道 88號(hào)（鳳凰北大道與香江路交匯處） 建筑形 態(tài)多層（ 6層）住宅、 11棟小高層（ 12層板樓）住宅、 2棟塔樓及聯(lián)排別墅 開(kāi) 發(fā) 商 南昌運(yùn)通世 紀(jì) 房地 產(chǎn) 有限公司物 業(yè) 公司 深圳福田建筑 規(guī) 模 總建筑面積約 260038平方米銷(xiāo) 售價(jià)格 均價(jià) 8500元 /㎡項(xiàng)目效果圖項(xiàng)目交通圖o 項(xiàng)目規(guī)模： 占地 361畝，總建面積達(dá)到 260038平方米，建筑密度為 ％，綠地率達(dá)到 ％，容積率僅為 。o 景觀(guān)資源： 項(xiàng)目西北毗蝶子湖公園及南昌最大的銘雅高爾夫球場(chǎng)，蝶子湖大道、鳳凰一路、鳳凰二路等城市景觀(guān)大道環(huán)繞周邊，三面臨路。三重景觀(guān)：碟子湖高爾夫球場(chǎng)、 2萬(wàn)平米休閑景觀(guān)廣場(chǎng)、 8萬(wàn)平米園林景觀(guān)。o 自身配套： 天賜良園將建成集聯(lián)排別墅和多層、小高層、高層公寓等多種住宅產(chǎn)品為一身，公建配套完善的大型中高檔住宅小區(qū)?？偨ㄖ娣e在 180000平方米左右，其中聯(lián)排別墅的建筑面積達(dá)到 。o 項(xiàng)目規(guī)模： 小區(qū)的總戶(hù)數(shù)達(dá)到 1758戶(hù)，其中聯(lián)排別墅 304戶(hù)，多層 247戶(hù)，小高層 413戶(hù)，塔樓 136戶(hù)，高層 658戶(hù)。項(xiàng)目規(guī)劃布局天賜良園 n項(xiàng)目規(guī)劃分析聯(lián)排別墅區(qū) 項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)為聯(lián)排別墅和多層、小高層、高層公寓等多種住宅產(chǎn)品為一身，公建配套完善的大型中高檔住宅小區(qū)，聯(lián)排別墅 304戶(hù)，小區(qū)規(guī)劃的配套有會(huì)所、商業(yè)街、幼兒園、網(wǎng)球場(chǎng)、羽毛球場(chǎng)等 。 天賜良園 戶(hù)型 戶(hù)型面積 供應(yīng)套數(shù) 比例二聯(lián)排 183㎡ 278㎡ 　 2 %四聯(lián)排 60 %六聯(lián)排 186 %八聯(lián)排 56 %合計(jì) 183㎡ 278㎡ 304 %n別墅戶(hù)型面積與比例天賜良園 綠地香頌項(xiàng) 目名稱(chēng) 綠地香頌區(qū)位 紅角洲地址 紅谷灘區(qū)紅角洲嶺口路 1188號(hào)（紅角洲大學(xué)城） 建筑形 態(tài) 高層、小高層、低層 開(kāi) 發(fā) 商 江西 綠 地前湖置 業(yè) 有限公司物 業(yè) 公司 上海綠地科瑞物業(yè)銷(xiāo) 售價(jià)格 均價(jià) 100萬(wàn)一套項(xiàng)目交通圖o 地理位置： 綠地香頌 ” 位于南昌市紅角洲大學(xué)城，江西科技大學(xué)東側(cè)，項(xiàng)目東起長(zhǎng)庚路，南接學(xué)府大道，西臨規(guī)劃公園，北毗昌樟高速公路。o 項(xiàng)目規(guī)劃： 項(xiàng)目分為 A、 B兩地塊。土地總面積約 155畝（ 103529平方米），其中 A地塊 49185平方米；B地塊 54344平方米。o 風(fēng)格特點(diǎn)： 項(xiàng)目承襲 法式經(jīng)典建筑風(fēng)格 ，傾力打造 對(duì)位于中高端客戶(hù) 的高品質(zhì)社區(qū)， 2023年 12月首度開(kāi)盤(pán)。o 自身配套： 小區(qū)會(huì)所總建筑面積 4600㎡，會(huì)所內(nèi)有室內(nèi)游泳池、網(wǎng)球場(chǎng)等；社區(qū)內(nèi)商業(yè)配置 777㎡。o 戶(hù)型特色：類(lèi)獨(dú)棟、類(lèi)雙拼別墅面積 230270㎡；別墅內(nèi)進(jìn)行了套房設(shè)計(jì)、地下雙車(chē)庫(kù)配置，并附送精裝庭院、下沉式庭院，多露臺(tái)，地下室等空間。高層公寓是面向中端白領(lǐng)首次置業(yè)的產(chǎn)品類(lèi)型，戶(hù)型面積 7090㎡之間。o 品牌價(jià)值： 品牌地產(chǎn)專(zhuān)家 —— 綠地集團(tuán)榮譽(yù)出品（綠地集團(tuán)中國(guó)馳名商標(biāo)，位列 2023年中國(guó)企業(yè)第 183位、中國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)第 2位）。綠地香頌項(xiàng)目規(guī)劃布局 項(xiàng)目總占地面積 155畝，總建筑面積 23萬(wàn)平米，規(guī)劃總戶(hù)數(shù)約 1564戶(hù)。分為 A、 B兩塊地，主要是由四成為主的蝶墅和以 1830層為主的高層住宅構(gòu)成。地塊內(nèi)還配有商業(yè)，品牌幼兒園，社區(qū)物業(yè)服務(wù)用房等配套設(shè)施。 現(xiàn)在先推出 A區(qū)占地約 74畝，總建筑面積 12萬(wàn)平米，先推出蝶墅，蝶墅是別墅產(chǎn)品的一種，優(yōu)