【正文】 博泰 靜林府 2023年營銷執(zhí)行報告營銷目標(biāo)目標(biāo)展望實現(xiàn)良好銷售業(yè)績216。實現(xiàn)房源的系統(tǒng)性消化；216。保證中長期項目良好的整體銷售業(yè)績；強(qiáng)化企業(yè)品牌216。建立項目品牌價值，為后續(xù)項目持續(xù)開發(fā)奠定基礎(chǔ)；216。樹立企業(yè)強(qiáng)勢品牌，形成大盤生命力，持續(xù)旺銷。項目定位博泰 靜林府戶型資源盤點產(chǎn)品分析聯(lián) 排 聯(lián) 排雙 拼疊加聯(lián)排 聯(lián)排結(jié)構(gòu)： 1019樓；面積區(qū)間：170180平米， 34房為主，共計 112套。雙拼結(jié)構(gòu)： 9樓；面積區(qū)間： 190220平米， 45房為主，共計 34套。博泰靜林府雙拼結(jié)構(gòu) 34套，聯(lián)排結(jié)構(gòu) 112套，疊加結(jié)構(gòu) 72套，共計 218套?？偨ㄖ娣e為 。疊加結(jié)構(gòu)： 2025樓；面積區(qū)間： 140170平米， 24房為主，共計 72套。項目核心賣點提煉：產(chǎn)品地段景觀服務(wù)項目賣點歸納城市別墅，南昌城市副中心。科技智能化家居高性價比， 1倍贈送面積。全球管家 —— 世邦魏理仕。新中式圍合式園林。產(chǎn)品分析博泰靜林府戶型結(jié)構(gòu)主要分為 3種：雙拼、聯(lián)排、疊加，其中雙拼 32套，聯(lián)排 112套，疊加 72套，共計 218套。按套數(shù)所占比例來看，房型以聯(lián)排為主。戶型 房型 面積 套數(shù) 面積 面積比雙拼 45房 190220 34 18%聯(lián)排 34房 170180 112 52%疊加 24房 140170 72 29%合計 25房 140220 218 100%★ 備注：另外，垃圾站共計 ㎡未計入產(chǎn)品面積。項目屬性解讀項目檔次定位本體產(chǎn)品優(yōu)勢城中心高尚科技型別墅領(lǐng)先型科技別墅高檔現(xiàn)代典雅立面大體量庭院式主題園林緊湊型戶型面積，強(qiáng)調(diào)總價控制高檔水準(zhǔn)產(chǎn)品價格策略關(guān)于核心均價推導(dǎo)方法的思考 “ 市場比較法 ” 推導(dǎo)均價從項目區(qū)位來看，本案與 保利國際高爾夫、綠地蘭宮、天賜良園地理位置條件相似，同屬城市別墅；從產(chǎn)品形態(tài)上來看，本案與綠地香頌、水榭花都相似 ，因而，選取以上 5個盤作通過 “ 市場比較法 ” 進(jìn)行靜態(tài)比準(zhǔn)，然后根據(jù)市場自然溢價率進(jìn)行時間修正。其中兩大同等品質(zhì)的國際金融中心、恒茂國際與本項目進(jìn)行著重對比。樓盤名稱 獨棟 聯(lián)排 疊加 雙拼保利國際高爾夫花園 18000 8000 12023綠地蘭宮 800010000 5500 60006500天賜良園 7200 綠地香頌 8500 水榭花都 11000 注：此為各產(chǎn)品折后單價（元 /㎡ )。類似在售別墅產(chǎn)品類型和價格保利國際高爾夫花園 項 目名稱 保利國 際 高 爾 夫花園區(qū)位 鳳 凰洲 紅 谷 灘購 房圈 地址 紅 谷 灘 區(qū) 廬 山南大道1999號 建筑形 態(tài) 獨 棟別 墅、 聯(lián) 排 別 墅、花園洋房、公寓、高 層 洋房 開 發(fā) 商 保利南昌 銘 雅歐洲城實業(yè) 有限公司物 業(yè) 公司 保利物 業(yè) 公司 建筑 規(guī) 模 總 建筑面 積約350000平方米銷 售價格 均價 15000元 /㎡項目鳥瞰圖項目區(qū)位圖o 景觀資源： 西北面是 32公頃的森林公園，南面距離 1公里地是江西贛江流域；項目內(nèi)有贛江支流貫穿而過，水資源豐富的碟子湖，原生態(tài)水系占地 1340畝；山林綠地占地 2550畝，有大片松樹、多種常綠灌木等，白鷺等多種候鳥在此棲息。o 交通分析： 項目地塊處于廬山南大道，出行便利。公交線有 21 2 22 232路車。o 突出特色： 10萬平方米凱旋門迎賓廣場，與秋水廣場、摩天輪等一道被譽(yù)為江西的地標(biāo)性建筑；五星級酒店、高級會館、雙語學(xué)校、醫(yī)院 ―― 全力打造江西的一個國際社區(qū)；山林和湖泊自然天成， 27洞國際高爾夫球場、 、 施。o 成熟社區(qū)： 高綠化、低密度的別墅、洋房、高檔公寓已逐步呈現(xiàn)。o 品牌地產(chǎn)： 保利國際高爾夫開發(fā)商保利地產(chǎn)是保利集團(tuán)控股的大型國有房地產(chǎn)企業(yè)。 保利國際高爾夫花園 項目規(guī)劃布局 綠地蘭宮 項 目名稱 綠地蘭宮區(qū)位 象湖新城地址 南昌縣象湖新城 雄溪河?xùn)|岸（上海莊園路 100號） 建筑形 態(tài)獨棟別墅、聯(lián)排別墅、雙拼別墅、疊加別墅 開 發(fā) 商 南昌 綠 都置 業(yè) 有限公司物 業(yè) 公司 上海科瑞物業(yè)管理發(fā)展有限公司建筑 規(guī) 模 總建筑面積 400000平方米銷 售價格 7500元 /平米 項目交通圖o 產(chǎn)品形態(tài)： 南昌唯一純別墅社區(qū)o 交通狀況： 距八一廣場僅 10分鐘車程o 戶型特色： 戶型舒適，有天有地、獨門獨院（每戶送庭、院面積最大 1200㎡）； 采用歐美五國建筑風(fēng)格； 框架結(jié)構(gòu) ，品牌建材（德國進(jìn)口保溫環(huán)保材料、臺灣羅普斯金門窗、盼盼裝甲子母門），抗震性能好；o 自身配套： 14000㎡私家會所（室內(nèi)游泳池、網(wǎng)球場、足球場 … ）； 4300㎡幼兒園（江西廣播電視藝術(shù)幼兒園綠地山莊分園，已開學(xué)）； 1600㎡商業(yè)生活小鎮(zhèn)；六年打造，收官之作；o 品牌價值： 品牌別墅專家 —— 綠地集團(tuán)榮譽(yù)出品（綠地集團(tuán)中國馳名商標(biāo)，位列 2023年中國企業(yè)第 183位、中國房地產(chǎn)企業(yè)第 2位）。綠地蘭宮 項目規(guī)劃布局天賜良園 項 目名稱 天賜良園區(qū)位 鳳凰洲 地址 紅谷灘區(qū)鳳凰北大道 88號（鳳凰北大道與香江路交匯處） 建筑形 態(tài)多層（ 6層）住宅、 11棟小高層（ 12層板樓）住宅、 2棟塔樓及聯(lián)排別墅 開 發(fā) 商 南昌運通世 紀(jì) 房地 產(chǎn) 有限公司物 業(yè) 公司 深圳福田建筑 規(guī) 模 總建筑面積約 260038平方米銷 售價格 均價 8500元 /㎡項目效果圖項目交通圖o 項目規(guī)模： 占地 361畝，總建面積達(dá)到 260038平方米，建筑密度為 ％，綠地率達(dá)到 ％，容積率僅為 。o 景觀資源： 項目西北毗蝶子湖公園及南昌最大的銘雅高爾夫球場，蝶子湖大道、鳳凰一路、鳳凰二路等城市景觀大道環(huán)繞周邊，三面臨路。三重景觀：碟子湖高爾夫球場、 2萬平米休閑景觀廣場、 8萬平米園林景觀。o 自身配套： 天賜良園將建成集聯(lián)排別墅和多層、小高層、高層公寓等多種住宅產(chǎn)品為一身，公建配套完善的大型中高檔住宅小區(qū)?？偨ㄖ娣e在 180000平方米左右，其中聯(lián)排別墅的建筑面積達(dá)到 。o 項目規(guī)模： 小區(qū)的總戶數(shù)達(dá)到 1758戶，其中聯(lián)排別墅 304戶，多層 247戶，小高層 413戶，塔樓 136戶，高層 658戶。項目規(guī)劃布局天賜良園 n項目規(guī)劃分析聯(lián)排別墅區(qū) 項目規(guī)劃設(shè)計為聯(lián)排別墅和多層、小高層、高層公寓等多種住宅產(chǎn)品為一身，公建配套完善的大型中高檔住宅小區(qū)，聯(lián)排別墅 304戶，小區(qū)規(guī)劃的配套有會所、商業(yè)街、幼兒園、網(wǎng)球場、羽毛球場等 。 天賜良園 戶型 戶型面積 供應(yīng)套數(shù) 比例二聯(lián)排 183㎡ 278㎡ 　 2 %四聯(lián)排 60 %六聯(lián)排 186 %八聯(lián)排 56 %合計 183㎡ 278㎡ 304 %n別墅戶型面積與比例天賜良園 綠地香頌項 目名稱 綠地香頌區(qū)位 紅角洲地址 紅谷灘區(qū)紅角洲嶺口路 1188號（紅角洲大學(xué)城） 建筑形 態(tài) 高層、小高層、低層 開 發(fā) 商 江西 綠 地前湖置 業(yè) 有限公司物 業(yè) 公司 上海綠地科瑞物業(yè)銷 售價格 均價 100萬一套項目交通圖o 地理位置： 綠地香頌 ” 位于南昌市紅角洲大學(xué)城，江西科技大學(xué)東側(cè)，項目東起長庚路，南接學(xué)府大道，西臨規(guī)劃公園，北毗昌樟高速公路。o 項目規(guī)劃： 項目分為 A、 B兩地塊。土地總面積約 155畝（ 103529平方米），其中 A地塊 49185平方米；B地塊 54344平方米。o 風(fēng)格特點： 項目承襲 法式經(jīng)典建筑風(fēng)格 ，傾力打造 對位于中高端客戶 的高品質(zhì)社區(qū)， 2023年 12月首度開盤。o 自身配套： 小區(qū)會所總建筑面積 4600㎡，會所內(nèi)有室內(nèi)游泳池、網(wǎng)球場等；社區(qū)內(nèi)商業(yè)配置 777㎡。o 戶型特色：類獨棟、類雙拼別墅面積 230270㎡；別墅內(nèi)進(jìn)行了套房設(shè)計、地下雙車庫配置，并附送精裝庭院、下沉式庭院，多露臺，地下室等空間。高層公寓是面向中端白領(lǐng)首次置業(yè)的產(chǎn)品類型，戶型面積 7090㎡之間。o 品牌價值： 品牌地產(chǎn)專家 —— 綠地集團(tuán)榮譽(yù)出品（綠地集團(tuán)中國馳名商標(biāo)，位列 2023年中國企業(yè)第 183位、中國房地產(chǎn)企業(yè)第 2位）。綠地香頌項目規(guī)劃布局 項目總占地面積 155畝，總建筑面積 23萬平米，規(guī)劃總戶數(shù)約 1564戶。分為 A、 B兩塊地，主要是由四成為主的蝶墅和以 1830層為主的高層住宅構(gòu)成。地塊內(nèi)還配有商業(yè)，品牌幼兒園，社區(qū)物業(yè)服務(wù)用房等配套設(shè)施。 現(xiàn)在先推出 A區(qū)占地約 74畝，總建筑面積 12萬平米，先推出蝶墅，蝶墅是別墅產(chǎn)品的一種，優(yōu)