【正文】 域市場 —— 板塊分布城 北 板 塊 城西板塊城中板塊暨陽湖板塊 城東板塊產品品質競爭區(qū)域配套競爭價格與性價比競爭產品品質競爭未來低密度住宅的競爭主要集中在城西板塊、城東板塊與暨陽湖板塊區(qū)域市場 —— 板塊競爭板塊競爭現狀城西板塊與暨陽湖板塊二分天下，各有所長張家港尚未形成強勢的別墅居住區(qū)區(qū)域市場 —— 板塊競爭本案湖濱國際麗景華都萬紅苑中聯皇冠置地－甲江南雅美閣暨陽湖張家港市目前別墅項目分布較為密集，產品檔次也各不相同。物業(yè)服務也較為完善?！∧壳皠e墅產品在市場上較為稀缺，但未來在東、南、西三板塊各將有一定供　　應量，其中城西板塊供應最為集中，新的別墅個案在產品品質與內部空間上 都將有較大的提升與創(chuàng)新 ，而對于基本建成的本項目而言，產品品質與內部 空間上都有較大差距。項目認知Cognitive projects本項目位于張家港經濟開發(fā)區(qū)內，東靠育才路，南臨哈彌湖，緊接新豐路，西臨金港大道，北依湯聯路，外部交通較為一般。 疊加市場比較法定價216。 考慮市場上漲空間增幅： 5565* （ 1+%－ 1+%） =5298－ 5351216。本項目應在產品本位的基礎上增加社區(qū)居民親鄰親水親自然的生活價值，營造其樂融融的生活氛圍。買家是要看得見的生活方便，不是要臆想的生活空間，把社區(qū)的服務配套做到實處細處，解決居住者的后顧之憂，是項目最能得到贊譽和口碑的地方。 8兩月天氣炎熱，購房者對市場的關注度會降低，不利于項目推出即形成熱銷效應；而 10月份為傳統(tǒng)的銷售黃金期，有利于項目完成預期的銷售目標。 完善的生活配套 城市生活郊區(qū)版216。營銷策略Marketing Strategy策略擬定的出發(fā)點：綜合考慮以上兩個內外因素，本項目的整體推廣策略概述為以下內容：推廣基調：低調、務實，但不失高雅推廣方式：以小眾媒介（項目折頁）為主，在特定范圍內快速攔截到目標客群外部：目前，張家港別墅市場呈現供不應求的狀態(tài)內部：本項目內部客戶較多，情況較特殊 針對城市中有一定社會地位的中高端收入群體整體推廣策略別墅業(yè)主是各行各業(yè)的成功者，是物質富有者，其中有很多人有著很高的文化水平與修養(yǎng)，即使是文化水平不高的人也同樣向往富有文化內涵的生活，得到別人具有文化品位的評價 ,渴望在精神上的充實。 人員培訓：銷售人員必須經過全面培訓，包括專業(yè)知識、項目知識和接待禮儀等，掌握精彩說辭、樹立強勢的信心是銷售培訓的重點，必須于亮相前做好充分的準備；216。 召開各項定期或不定期現場銷售會議，并將結論回報有關部門，以隨時掌握狀況，采取應變措施。在洽談區(qū)，可適當放置項目的形象展板，渲染現場氣氛。營銷工作的階段劃分第一階段 —— 預熱期 ★ 蓄水造勢，引發(fā) 目標客戶的關注 ★ ★ 4） 軟宣題材 公開期216。216。 ★ 本階段的各類單位的價格可以適當上調。216。但此種做法目前針對張家港市場，城市小，信息傳播快，關系網眾多，目前內部客戶較多的情況并不適合。二、針對內部客戶發(fā)放選房號的計劃問題二：房源少，多個客戶搶一套房子，怎么辦？以發(fā)放選房號為活動主要形式。貴賓卡只適用于開盤，開盤過后即失效，不保證持卡人一定可以買到房開發(fā)商保留此卡解釋權只對外部客戶，不對內部客戶u 銷售日期： 假定 9月 13日（周六）開盤，可定 9月 1日（周一）為售卡開始時間 售完為止，人為造成數量有限，形成哄搶。時間有限，整個接待時間要嚴格控制。 如持號碼單的內部客戶在接到通知后沒有來，則作自動放棄。內部客戶優(yōu)惠方式簽訂 《 南湖藝墅房屋認購書 》 當日確定正式合同簽定日期后， 7天內辦理簽約手續(xù)，簽約時帶齊所有需提供的資料及首付款。1:58:2127,211:58 1:58:211:58:2127,211:58 1:58:211:58:21 一月 21一月 2101:58:2101:58:21January211:58 1:58:21adipiscingac,cursus.iaculisurnadolor 2023/1/27一月 JanuaryJanuary 2023/1/2720231:58:21JanuaryJanuary 2023/1/2720231:58:21JanuaryJanuary 不接受辦理更名、轉讓手續(xù)優(yōu)惠方式：① 公司內部員工持會員卡可享受總房價 5%的優(yōu)惠折扣。程u 服務臺主要職責 負責人發(fā)放意向認購書（一式二份） 銷售人員審核銷售員的協議簽定情況 銷售人員認購書正聯蓋章歸檔 銷售人員銷售員與客戶間的協調 銷售人員u 展板、洽談區(qū)域主要職責 負責人針對持號碼內部客戶的選房介紹 銷售人員u 售樓處門口安排保安 2名。 工作人員將已填寫完畢的內部客戶通知其到指定銀行存款。 通知內部客戶于選房當日 9： 30來售樓處選房216。 ”將拿到選房號的內部客戶輸入電腦進行備檔。此招可稱為：敲山鎮(zhèn)虎針對本案的調整做法問題一：是先內部預定還是先開盤？針對對象：內部客戶解決方式：在認購過程中，如發(fā)生一套房多人選購，則在公證公平的原則下采取抽簽的方式確定最終認購人。4） 銷售策略 清盤期第九章 ★ 報紙媒體上的工程倒計牌可在工程竣工之后更換為入伙倒計牌，標明 南湖苑 *月鐵定入伙的形象。 ★ 南湖苑為什么會火爆惠城 —— 南湖苑現象探析 ★ 樹立項目良好的形象，帶動業(yè)成企業(yè)品牌的成功。216?！? 最大量去化物業(yè) 3） 廣告主題 預熱期 預熱區(qū)域： 片區(qū) —— 張家港未來的高尚居住版塊 區(qū)域房地產具有強勁的保值升值潛力 南湖苑掀開了區(qū)域開發(fā)的新篇章 預熱市場： 張家港人該住什么樣的房子 —— 張家港房地產市場特點 4） 軟宣主題 預熱期本階段的銷售策略是針對特定的對象，爭取較多的內部認購，主要針對的客戶為企業(yè)家、居民以及張家港其他協會組織等。現場包裝方案l 戶外 在項目附近明顯位置設置路牌，起到指示作用l 引導旗 在通往項目的道路兩側設置道旗，為購房者指示方向，渲染氛圍。在與售樓處入口相對的一面，放置背景板，傳達項目的品質。 人員安排及進場時間根據總體思路的安排，計劃安排相關工作人員在 7月下旬進場；人員安排如下：銷售經理 1名，銷售人員 3名，另甲方須指派保安 1名，清潔人員 1名，財務 1～ 2個。 傳達出項目的沉穩(wěn)、富有內涵、高雅的品質252。項目 Logo、 SLOGAN等另行提供。 項目已接近交房，市場時機不容錯失；216。應在營銷前期，通過各種手段，消除位置抗性，讓購房者接受這一區(qū)域。１、以快打慢營銷策略 —— 營銷原則張家港的房地產市場 已經步入產品時代，產品成為購房者重點關注的因素，產品競爭成為主要的競爭手段，而本項目的主要優(yōu)勢恰恰是在產品上，因此在產品本位將是本項目營銷推廣的關鍵所在。 考慮市場上漲空間增幅： 5172* （ 1+%－ 1+%） =5199－ 5250216?！r格動態(tài)幅度216。市場基礎價格南湖苑別墅最終價值市場動態(tài)幅度價格組成市場基礎價格 216?；噩F狀地塊現狀項目平面圖項目外立面產品類型 戶型面積 (m2) 備注聯排 300 有 45平方米的車庫雙拼 310 有 70平方米的車庫疊加 250 有 34平方米的車庫本項目總建筑面積 20230平方米左右，由聯排、雙拼和疊加三種別墅產品組成，總計 68套，樓距 19米，帶有 60平方米左右的花園?！∥磥戆鍓K內的新盤別墅產品較少，難以對本項目形成較大的競爭壓力。u 小區(qū)北部為成熟居民聚集區(qū)，生活配套完善。中聯皇冠 城西 240000 混合社區(qū) 西班牙 區(qū)域配套優(yōu)勢，興鴻品牌美譽度與號召力較強萬紅苑二期 40000 純別墅社區(qū) 地中海 入市較早，本地客群為主，已形成一定圈層中新置地甲江南 210000 混合社區(qū) 未知 區(qū)域配套優(yōu)勢，中新進入張家港即展開了強勢品牌宣傳張家港別墅項目比較別墅市場 —— 重點項目比較樓盤看點：暨陽湖生態(tài)園區(qū) 、高檔的建筑 與景觀設計、完善的配套等 u “ 湖濱國際 ” 位于張家港市中心南區(qū)，位于暨陽湖生態(tài)園區(qū)東側，小區(qū)西接港城大道東側，北臨澳洋醫(yī)院。 經過 06－ 07年的調整之后， 08年開始將進入新一輪的市場發(fā)展，市場將進入緩和期，供求將出現觀望態(tài)勢；252。市場研究Market Research張家港房地產市場 －調整期向成熟期過渡開發(fā)量下跌，需求量與均價上升，產品品質提升。到 2023年，規(guī)劃建設用地 平方公里，人口 13萬人。重點發(fā)展物流、化工等臨港型產業(yè)。與常熟、吳江等城市相比，缺乏歷史與商業(yè)文化積淀，城市格局簡單。 山 85 吳 2023年 5城市經濟指標比較縣 (市 ) 規(guī)模以上產值 財政收入 地方一般預算收入累 計 177。　大量村辦企業(yè)、鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)轉為私營，使得私營經濟在張家港獲得迅速發(fā)展。將發(fā)展成為自然環(huán)境優(yōu)美、文化藝術氣息濃郁、人與自然高度和諧、最適宜人居的城市。到 2023年，規(guī)劃建設用地 方公里，人口 22萬人。宏觀環(huán)境總結第二章 n 144平米以上大戶型的供應量占了絕對優(yōu)勢，其次為 90－ 144的中大戶型，改善型、舒適型的自用性市場特征明顯。針對本項目而言，價格水平及產品品質與城中心有較大差別，面對客群檔次不一，項目之間競爭態(tài)勢不十分明顯。u 開發(fā)商： 張家港市新城置業(yè)有限公司 u