【正文】 費層也將不斷擴大。到 2023年，規(guī)劃建設(shè)用地 平方公里，人口 13萬人。塘橋片區(qū)現(xiàn)代 “紡織城 ”，輕工、紡織、勞動密集型加工業(yè)基地。重點發(fā)展物流、化工等臨港型產(chǎn)業(yè)。 城市格局楊舍城區(qū) 全市行政、經(jīng)濟(jì)、文化中心，全市生活、生產(chǎn)服務(wù)中心，高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)基地。與常熟、吳江等城市相比，缺乏歷史與商業(yè)文化積淀，城市格局簡單。整體經(jīng)濟(jì)情況n　私營經(jīng)濟(jì)在 7年間獲得了近 56　　　　　倍的增長，私營經(jīng)濟(jì)成為城市　　　經(jīng)濟(jì)發(fā)展的重要推動力；n　個體經(jīng)濟(jì)占稅收總量的約　　 1/4，成為城市稅收重要來源。 山 85 吳 % 累 2023年 5城市經(jīng)濟(jì)指標(biāo)比較縣 (市 ) 規(guī)模以上產(chǎn)值 財政收入 地方一般預(yù)算收入累 計 177。 計 177。 江 太 　大量村辦企業(yè)、鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)轉(zhuǎn)為私營，使得私營經(jīng)濟(jì)在張家港獲得迅速發(fā)展。城市發(fā)展及規(guī)劃城市空間結(jié)構(gòu)－－ 一城、雙核、五片“一城 ”－－張家港。將發(fā)展成為自然環(huán)境優(yōu)美、文化藝術(shù)氣息濃郁、人與自然高度和諧、最適宜人居的城市。到2023年，規(guī)劃建設(shè)用地 40平方公里，人口 32萬人。到 2023年，規(guī)劃建設(shè)用地 方公里，人口 22萬人。 n　城區(qū)規(guī)劃格局小，沿城市界面向外順　　延發(fā)展，未形成新城跳躍發(fā)展；n　城市規(guī)劃缺乏大規(guī)模引擎支持，除城　　　西新城板塊規(guī)劃較清晰完整、暨陽湖　　板塊有一定規(guī)劃外，其他區(qū)域均缺乏　　較完整規(guī)劃。宏觀環(huán)境總結(jié)第二章 2023年 2023年 2023年 2023年 2023年 2023年 2023年住房市場化 市場起步期 快速發(fā)展期 初級產(chǎn)品 市場調(diào)整期 產(chǎn)品更新2023年市場成熟期產(chǎn)品升級2023年市場成熟期供求觀望房地產(chǎn)市場 —— 發(fā)展n 經(jīng)過 2023－ 2023年的大規(guī)模漲幅之后， 2023年－ 2023年始終保持較平穩(wěn)的增長速度， 2023年增速與 2023年相比幾乎持平。n 144平米以上大戶型的供應(yīng)量占了絕對優(yōu)勢，其次為 90－ 144的中大戶型，改善型、舒適型的自用性市場特征明顯。 封閉內(nèi)需型的市場使得出現(xiàn)跳躍式發(fā)展幾乎沒有可能，價格的提升將存在一定風(fēng)險；252。針對本項目而言，價格水平及產(chǎn)品品質(zhì)與城中心有較大差別，面對客群檔次不一，項目之間競爭態(tài)勢不十分明顯。小區(qū)周邊醫(yī)療、學(xué)校等生活配套較為完善。u 開發(fā)商： 張家港市新城置業(yè)有限公司 u 地理位置：楊舍鎮(zhèn)金港大道東 u 建筑設(shè)計：美國 WY國際設(shè)計顧問公司 u 景觀設(shè)計： BELT COLLINS景觀設(shè)計公司u 營銷代理：上海同策u 開盤時間： u 建筑形態(tài)：獨立、聯(lián)排疊加別墅、小高層、高層 u 占地面積： ㎡ u 總建筑面積： 28萬㎡ u 綠化率： 50％u 容積率： u 銷售情況：別墅已售罄，目前二手房市場聯(lián)排別墅價格在 10000－ 11000元 /平方米左右 湖濱國際別墅市場 —— 重點項目分析u 開發(fā)商： 江蘇華西房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 張家港分公司 u 地理位置：楊舍鎮(zhèn)暨陽湖北岸 張家港市 南門路兩端u 物業(yè)顧問：綠城物業(yè)u 營銷顧問：南京浩德置業(yè)u 建筑設(shè)計：深圳尚城u 景觀設(shè)計：澳大利亞 MEu 建筑類型： u 小區(qū)布局合理，房型配比完善?！?52。區(qū)域市場 —— 總結(jié)第三章 本項目所處張家港南部地區(qū)，區(qū)域發(fā)展相對落后，環(huán)境成熟度缺乏支撐。小區(qū)會所 2023平方米左右，集社區(qū)管理、衛(wèi)生保健、休閑娛樂于一體；是一個混合型的大型居住小區(qū)。　對比個案選擇216?！∈袌龌A(chǔ)價總結(jié)定價分析對比個案選擇樓盤名稱 所屬板塊 銷售均價（元 /平方米）萬紅苑 城西板塊 12500湖濱國際 城南板塊 10700蘆莊花苑 (二手房 ) 城南板塊 6100雙拼對比個案選擇樓盤名稱 所屬板塊 銷售均價（元 /平方米）麗景華都 城南板塊 11000湖濱國際 城南板塊 10000雅美閣 城東板塊 9300蘆莊花苑 (二手房) 城南板塊5600聯(lián)排對比個案選擇樓盤名稱 所屬板塊 銷售均價（元 /平方米）湖濱國際 城南板塊 9700雅美閣 城東板塊 9300疊加對比個案選擇樓盤名稱 所屬板塊 銷售均價（元 /平方米）麗景華都 城南板塊 11500湖濱國際 城南板塊 10800雅美閣 城東板塊 9500蘆莊花苑 (二手房) 城南板塊58004聯(lián)體對比個案選擇在此原則下，以定位及總價接近的產(chǎn)品作為類比對象，并采用一元回歸方程： Y=b+aX a=(∑Yb*∑X)/nb= (∑X*∑Yn∑XY)/(∑X)2n∑X2X= 樓盤得分Y= 樓盤單價選擇個案對比的目的在于樓盤的單價取決于地段、規(guī)劃、配套、戶型等各綜合元素，故假設(shè)預(yù)測價格因變量為 Y，影響它變化的一個自變量為 X，因變量隨自變量的增（減）方向而變化，以此試測算本案的市場基礎(chǔ)價格?！”卷椖渴袌龆▋r定價分析市場動態(tài)幅度n 上半年成交相對不活躍，全過房地產(chǎn)市場呈下滑走勢近段時間來，受整體經(jīng)濟(jì)與行業(yè)緊縮政策的影響，尤其是受到目前出現(xiàn)的部分一線城市房地產(chǎn)市場 “觀望嚴(yán)重、價格下調(diào) ”的沖擊，張家港市場也逐步呈現(xiàn)觀望氣氛，經(jīng)調(diào)查也發(fā)現(xiàn)，一些新開樓盤的銷售相對冷淡，部分樓盤還出現(xiàn)打折促銷活動。 未來價格區(qū)間： 5592－ 5648元 /平方米聯(lián)排產(chǎn)品216。 未來價格區(qū)間： 5199－ 5250元 /平方米疊加產(chǎn)品216。２、產(chǎn)品本位營銷策略 —— 營銷原則張家港是一個休閑性的城市，張家港的市民喜好交流，注重生活質(zhì)量。虛實結(jié)合，賦予產(chǎn)品更多的人文內(nèi)涵。１、如何讓購房者接受營銷策略 —— 營銷要點人氣是郊區(qū)樓盤的關(guān)鍵，接受 本案區(qū)域與帶旺項目人氣是一個相輔相成、相互遞進(jìn)的過程。因此，本案應(yīng)當(dāng)致力于充分利用項目周邊的配套來說服客戶。銷售時機Sales time對于本項目來講，影響入市時機的因素主要有以下幾方面：1）對項目內(nèi)部意向客戶的梳理情況2）拿到預(yù)售 /銷售許可證的時間3）同類競爭樓盤對本項目的影響 據(jù)對張家港競爭樓盤的調(diào)研， 08年下半年會有大量樓盤相繼入市。216。 張家港地區(qū)房地產(chǎn)市場的競爭將越來越激烈；216。堅定信心，全力爭取 九月中旬開盤！開盤時間l 客戶下訂的最大信心保障 —— 項目取得了預(yù)售證。 周到的物業(yè)管理服務(wù) 全方位呵護(hù)你的生活： 會所與項目近在咫尺，融休閑健身、學(xué)習(xí)娛樂、信息服務(wù)為 一體的文化廣場、電子閱覽室、多功能影視廳、健身房、棋 牌室、乒乓室、社區(qū)綜合服務(wù)中心等，將為小區(qū)業(yè)主提供五 星級服務(wù) 216。推廣名建議第八章 目標(biāo)客戶特征 —— 推廣主題的思考依據(jù)□ 　關(guān)于目標(biāo)客群□ 　關(guān)于生活模式別墅生活不單單是居住環(huán)境的優(yōu)越性，更是生活心態(tài)的優(yōu)越，是生活一種符號，是滿足一種成功后追求更高精神境界的需求。 提升開發(fā)商形象推廣目標(biāo)甲方領(lǐng)導(dǎo) 物業(yè)公司市場調(diào)研與廣告執(zhí)行2名銷售督導(dǎo)、銷售專案經(jīng)理 現(xiàn)場物管主管保安人員1名清潔人員1名銷售員銷售員財務(wù)團(tuán)隊人員架構(gòu)銷售員銷售員營銷專案216。 價格、付款及促銷方式：研究市場的承受價格和開盤價格的合理性，找準(zhǔn)客戶的心理底線，爭取震撼效應(yīng)；營銷準(zhǔn)備216。營銷準(zhǔn)備(1) 銷售工作流程說明(2) 統(tǒng)一銷售及宣傳口徑(3) 對銷售人員展開銷售技巧、客戶購買心理應(yīng)對等強化訓(xùn)練(4) 對銷售人員進(jìn)行最新建筑法規(guī)、稅率、政經(jīng)動向說明(5) 意向客戶追蹤工作之規(guī)定及要求(6) 銷售現(xiàn)場熱鬧、氣氛與默契配合之形成、排練(7) 銷售現(xiàn)場工作守則規(guī)定，其主要銷售人員報表有：　 a、 工地銷售記錄表（業(yè)務(wù)主管及銷售管理人員負(fù)責(zé)）　 b、工地銷售日志（填記重要事項）　　 c、銷售追蹤表 d、來人、來電記錄表　　 e、報表 f、看房者登記表 現(xiàn)場銷售策略 現(xiàn)場銷售管理，協(xié)調(diào)與有關(guān)部門之間的工作關(guān)系，加強與有關(guān)部門之間的工作聯(lián)系。 定期對周邊樓盤及競爭項目進(jìn)行 “ 踩盤 ” ?！?內(nèi)部整體裝修風(fēng)格售樓處環(huán)境包裝現(xiàn)場包裝方案在售樓處側(cè)面墻背放置背景板，渲染現(xiàn)場氛圍，傳達(dá)項目的品質(zhì)現(xiàn)場包裝方案恰到好處的壁畫、雕塑，營造出高雅的藝術(shù)氛圍?！?內(nèi)部功能分區(qū)合理售樓處環(huán)境包裝現(xiàn)場包裝方案洽談區(qū)安排在相對私密的位置，為客戶營造出心理舒適感的同時，也便于處理內(nèi)部折扣事宜。項目周邊指示系統(tǒng)包裝現(xiàn)場包裝方案階段 時間 營銷期 工作內(nèi)容第一階段 78月 預(yù)熱期 項目 各項準(zhǔn)備工作，如會所包裝、道路包裝，Ｖｉ設(shè)計及制作，內(nèi)部客戶消化等。 讓張家港市民接受本項目的區(qū)位 ★ 接受部分客戶的預(yù)定，積累準(zhǔn)客戶 5） 銷售策略：積累客戶、目標(biāo)營銷、開盤做準(zhǔn)備 預(yù)熱期第二階段 —— 公開期 促銷產(chǎn)品，獲得開門紅。 1） 目的 公開期以硬廣和軟新聞為主現(xiàn)場氛圍強化買家信心2） 營銷組合 公開期親水獨院的產(chǎn)品特點 健康自然的生活質(zhì)量 3） 廣告主題 公開期★ 張家港 品質(zhì)住宅誕生，獨院住宅代表了人居住的私密性、 親鄰性以及環(huán)境 化的發(fā)展方向。 在項目開盤之初，只選擇簡、易、快的動作迅速引起 目標(biāo)客戶的注意力，將前期積蓄的市場熱潮在短時間內(nèi)迅速釋放。 本階段的銷售策略為盡可能的銷售各個單位，除少量的保留單位之外，滿足購房客戶的要求。 本階段項目的價格走勢平均，在表價上不做變化，僅對優(yōu)惠折扣做些變化?！? 加強與已購房業(yè)主的聯(lián)系，增強業(yè)主的滿意感，充分挖掘業(yè)主　　的人脈傳播效果。3） 銷售策略 強銷期 “不是都市，勝似都市 ”