【正文】 費(fèi)層也將不斷擴(kuò)大。到 2023年，規(guī)劃建設(shè)用地 平方公里，人口 13萬(wàn)人。塘橋片區(qū)現(xiàn)代 “紡織城 ”，輕工、紡織、勞動(dòng)密集型加工業(yè)基地。重點(diǎn)發(fā)展物流、化工等臨港型產(chǎn)業(yè)。 城市格局楊舍城區(qū) 全市行政、經(jīng)濟(jì)、文化中心，全市生活、生產(chǎn)服務(wù)中心，高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)基地。與常熟、吳江等城市相比，缺乏歷史與商業(yè)文化積淀，城市格局簡(jiǎn)單。整體經(jīng)濟(jì)情況n　私營(yíng)經(jīng)濟(jì)在 7年間獲得了近 56　　　　　倍的增長(zhǎng)，私營(yíng)經(jīng)濟(jì)成為城市　　　經(jīng)濟(jì)發(fā)展的重要推動(dòng)力；n　個(gè)體經(jīng)濟(jì)占稅收總量的約　　 1/4，成為城市稅收重要來(lái)源。 山 85 吳 % 累 2023年 5城市經(jīng)濟(jì)指標(biāo)比較縣 (市 ) 規(guī)模以上產(chǎn)值 財(cái)政收入 地方一般預(yù)算收入累 計(jì) 177。 計(jì) 177。 江 太 　大量村辦企業(yè)、鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)轉(zhuǎn)為私營(yíng)，使得私營(yíng)經(jīng)濟(jì)在張家港獲得迅速發(fā)展。城市發(fā)展及規(guī)劃城市空間結(jié)構(gòu)－－ 一城、雙核、五片“一城 ”－－張家港。將發(fā)展成為自然環(huán)境優(yōu)美、文化藝術(shù)氣息濃郁、人與自然高度和諧、最適宜人居的城市。到2023年，規(guī)劃建設(shè)用地 40平方公里，人口 32萬(wàn)人。到 2023年，規(guī)劃建設(shè)用地 方公里，人口 22萬(wàn)人。 n　城區(qū)規(guī)劃格局小，沿城市界面向外順　　延發(fā)展，未形成新城跳躍發(fā)展；n　城市規(guī)劃缺乏大規(guī)模引擎支持，除城　　　西新城板塊規(guī)劃較清晰完整、暨陽(yáng)湖　　板塊有一定規(guī)劃外，其他區(qū)域均缺乏　　較完整規(guī)劃。宏觀環(huán)境總結(jié)第二章 2023年 2023年 2023年 2023年 2023年 2023年 2023年住房市場(chǎng)化 市場(chǎng)起步期 快速發(fā)展期 初級(jí)產(chǎn)品 市場(chǎng)調(diào)整期 產(chǎn)品更新2023年市場(chǎng)成熟期產(chǎn)品升級(jí)2023年市場(chǎng)成熟期供求觀望房地產(chǎn)市場(chǎng) —— 發(fā)展n 經(jīng)過(guò) 2023－ 2023年的大規(guī)模漲幅之后， 2023年－ 2023年始終保持較平穩(wěn)的增長(zhǎng)速度， 2023年增速與 2023年相比幾乎持平。n 144平米以上大戶(hù)型的供應(yīng)量占了絕對(duì)優(yōu)勢(shì)，其次為 90－ 144的中大戶(hù)型，改善型、舒適型的自用性市場(chǎng)特征明顯。 封閉內(nèi)需型的市場(chǎng)使得出現(xiàn)跳躍式發(fā)展幾乎沒(méi)有可能，價(jià)格的提升將存在一定風(fēng)險(xiǎn)；252。針對(duì)本項(xiàng)目而言，價(jià)格水平及產(chǎn)品品質(zhì)與城中心有較大差別，面對(duì)客群檔次不一，項(xiàng)目之間競(jìng)爭(zhēng)態(tài)勢(shì)不十分明顯。小區(qū)周邊醫(yī)療、學(xué)校等生活配套較為完善。u 開(kāi)發(fā)商： 張家港市新城置業(yè)有限公司 u 地理位置：楊舍鎮(zhèn)金港大道東 u 建筑設(shè)計(jì)：美國(guó) WY國(guó)際設(shè)計(jì)顧問(wèn)公司 u 景觀設(shè)計(jì)： BELT COLLINS景觀設(shè)計(jì)公司u 營(yíng)銷(xiāo)代理：上海同策u 開(kāi)盤(pán)時(shí)間： u 建筑形態(tài)：獨(dú)立、聯(lián)排疊加別墅、小高層、高層 u 占地面積： ㎡ u 總建筑面積： 28萬(wàn)㎡ u 綠化率： 50％u 容積率： u 銷(xiāo)售情況：別墅已售罄，目前二手房市場(chǎng)聯(lián)排別墅價(jià)格在 10000－ 11000元 /平方米左右 湖濱國(guó)際別墅市場(chǎng) —— 重點(diǎn)項(xiàng)目分析u 開(kāi)發(fā)商： 江蘇華西房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司 張家港分公司 u 地理位置：楊舍鎮(zhèn)暨陽(yáng)湖北岸 張家港市 南門(mén)路兩端u 物業(yè)顧問(wèn)：綠城物業(yè)u 營(yíng)銷(xiāo)顧問(wèn)：南京浩德置業(yè)u 建筑設(shè)計(jì)：深圳尚城u 景觀設(shè)計(jì)：澳大利亞 MEu 建筑類(lèi)型： u 小區(qū)布局合理，房型配比完善?！?52。區(qū)域市場(chǎng) —— 總結(jié)第三章 本項(xiàng)目所處張家港南部地區(qū)，區(qū)域發(fā)展相對(duì)落后，環(huán)境成熟度缺乏支撐。小區(qū)會(huì)所 2023平方米左右，集社區(qū)管理、衛(wèi)生保健、休閑娛樂(lè)于一體；是一個(gè)混合型的大型居住小區(qū)?！?duì)比個(gè)案選擇216。　市場(chǎng)基礎(chǔ)價(jià)總結(jié)定價(jià)分析對(duì)比個(gè)案選擇樓盤(pán)名稱(chēng) 所屬板塊 銷(xiāo)售均價(jià)（元 /平方米）萬(wàn)紅苑 城西板塊 12500湖濱國(guó)際 城南板塊 10700蘆莊花苑 (二手房 ) 城南板塊 6100雙拼對(duì)比個(gè)案選擇樓盤(pán)名稱(chēng) 所屬板塊 銷(xiāo)售均價(jià)（元 /平方米）麗景華都 城南板塊 11000湖濱國(guó)際 城南板塊 10000雅美閣 城東板塊 9300蘆莊花苑 (二手房) 城南板塊5600聯(lián)排對(duì)比個(gè)案選擇樓盤(pán)名稱(chēng) 所屬板塊 銷(xiāo)售均價(jià)（元 /平方米）湖濱國(guó)際 城南板塊 9700雅美閣 城東板塊 9300疊加對(duì)比個(gè)案選擇樓盤(pán)名稱(chēng) 所屬板塊 銷(xiāo)售均價(jià)（元 /平方米）麗景華都 城南板塊 11500湖濱國(guó)際 城南板塊 10800雅美閣 城東板塊 9500蘆莊花苑 (二手房) 城南板塊58004聯(lián)體對(duì)比個(gè)案選擇在此原則下，以定位及總價(jià)接近的產(chǎn)品作為類(lèi)比對(duì)象，并采用一元回歸方程： Y=b+aX a=(∑Yb*∑X)/nb= (∑X*∑Yn∑XY)/(∑X)2n∑X2X= 樓盤(pán)得分Y= 樓盤(pán)單價(jià)選擇個(gè)案對(duì)比的目的在于樓盤(pán)的單價(jià)取決于地段、規(guī)劃、配套、戶(hù)型等各綜合元素，故假設(shè)預(yù)測(cè)價(jià)格因變量為 Y，影響它變化的一個(gè)自變量為 X，因變量隨自變量的增（減）方向而變化，以此試測(cè)算本案的市場(chǎng)基礎(chǔ)價(jià)格?！”卷?xiàng)目市場(chǎng)定價(jià)定價(jià)分析市場(chǎng)動(dòng)態(tài)幅度n 上半年成交相對(duì)不活躍，全過(guò)房地產(chǎn)市場(chǎng)呈下滑走勢(shì)近段時(shí)間來(lái)，受整體經(jīng)濟(jì)與行業(yè)緊縮政策的影響，尤其是受到目前出現(xiàn)的部分一線城市房地產(chǎn)市場(chǎng) “觀望嚴(yán)重、價(jià)格下調(diào) ”的沖擊，張家港市場(chǎng)也逐步呈現(xiàn)觀望氣氛，經(jīng)調(diào)查也發(fā)現(xiàn)，一些新開(kāi)樓盤(pán)的銷(xiāo)售相對(duì)冷淡，部分樓盤(pán)還出現(xiàn)打折促銷(xiāo)活動(dòng)。 未來(lái)價(jià)格區(qū)間： 5592－ 5648元 /平方米聯(lián)排產(chǎn)品216。 未來(lái)價(jià)格區(qū)間： 5199－ 5250元 /平方米疊加產(chǎn)品216。２、產(chǎn)品本位營(yíng)銷(xiāo)策略 —— 營(yíng)銷(xiāo)原則張家港是一個(gè)休閑性的城市，張家港的市民喜好交流，注重生活質(zhì)量。虛實(shí)結(jié)合，賦予產(chǎn)品更多的人文內(nèi)涵。１、如何讓購(gòu)房者接受營(yíng)銷(xiāo)策略 —— 營(yíng)銷(xiāo)要點(diǎn)人氣是郊區(qū)樓盤(pán)的關(guān)鍵，接受 本案區(qū)域與帶旺項(xiàng)目人氣是一個(gè)相輔相成、相互遞進(jìn)的過(guò)程。因此，本案應(yīng)當(dāng)致力于充分利用項(xiàng)目周邊的配套來(lái)說(shuō)服客戶(hù)。銷(xiāo)售時(shí)機(jī)Sales time對(duì)于本項(xiàng)目來(lái)講，影響入市時(shí)機(jī)的因素主要有以下幾方面：1）對(duì)項(xiàng)目?jī)?nèi)部意向客戶(hù)的梳理情況2）拿到預(yù)售 /銷(xiāo)售許可證的時(shí)間3）同類(lèi)競(jìng)爭(zhēng)樓盤(pán)對(duì)本項(xiàng)目的影響 據(jù)對(duì)張家港競(jìng)爭(zhēng)樓盤(pán)的調(diào)研， 08年下半年會(huì)有大量樓盤(pán)相繼入市。216。 張家港地區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)將越來(lái)越激烈；216。堅(jiān)定信心，全力爭(zhēng)取 九月中旬開(kāi)盤(pán)！開(kāi)盤(pán)時(shí)間l 客戶(hù)下訂的最大信心保障 —— 項(xiàng)目取得了預(yù)售證。 周到的物業(yè)管理服務(wù) 全方位呵護(hù)你的生活： 會(huì)所與項(xiàng)目近在咫尺，融休閑健身、學(xué)習(xí)娛樂(lè)、信息服務(wù)為 一體的文化廣場(chǎng)、電子閱覽室、多功能影視廳、健身房、棋 牌室、乒乓室、社區(qū)綜合服務(wù)中心等，將為小區(qū)業(yè)主提供五 星級(jí)服務(wù) 216。推廣名建議第八章 目標(biāo)客戶(hù)特征 —— 推廣主題的思考依據(jù)□ 　關(guān)于目標(biāo)客群□ 　關(guān)于生活模式別墅生活不單單是居住環(huán)境的優(yōu)越性，更是生活心態(tài)的優(yōu)越，是生活一種符號(hào)，是滿(mǎn)足一種成功后追求更高精神境界的需求。 提升開(kāi)發(fā)商形象推廣目標(biāo)甲方領(lǐng)導(dǎo) 物業(yè)公司市場(chǎng)調(diào)研與廣告執(zhí)行2名銷(xiāo)售督導(dǎo)、銷(xiāo)售專(zhuān)案經(jīng)理 現(xiàn)場(chǎng)物管主管保安人員1名清潔人員1名銷(xiāo)售員銷(xiāo)售員財(cái)務(wù)團(tuán)隊(duì)人員架構(gòu)銷(xiāo)售員銷(xiāo)售員營(yíng)銷(xiāo)專(zhuān)案216。 價(jià)格、付款及促銷(xiāo)方式：研究市場(chǎng)的承受價(jià)格和開(kāi)盤(pán)價(jià)格的合理性，找準(zhǔn)客戶(hù)的心理底線，爭(zhēng)取震撼效應(yīng)；營(yíng)銷(xiāo)準(zhǔn)備216。營(yíng)銷(xiāo)準(zhǔn)備(1) 銷(xiāo)售工作流程說(shuō)明(2) 統(tǒng)一銷(xiāo)售及宣傳口徑(3) 對(duì)銷(xiāo)售人員展開(kāi)銷(xiāo)售技巧、客戶(hù)購(gòu)買(mǎi)心理應(yīng)對(duì)等強(qiáng)化訓(xùn)練(4) 對(duì)銷(xiāo)售人員進(jìn)行最新建筑法規(guī)、稅率、政經(jīng)動(dòng)向說(shuō)明(5) 意向客戶(hù)追蹤工作之規(guī)定及要求(6) 銷(xiāo)售現(xiàn)場(chǎng)熱鬧、氣氛與默契配合之形成、排練(7) 銷(xiāo)售現(xiàn)場(chǎng)工作守則規(guī)定，其主要銷(xiāo)售人員報(bào)表有：　 a、 工地銷(xiāo)售記錄表（業(yè)務(wù)主管及銷(xiāo)售管理人員負(fù)責(zé)）　 b、工地銷(xiāo)售日志（填記重要事項(xiàng)）　　 c、銷(xiāo)售追蹤表 d、來(lái)人、來(lái)電記錄表　　 e、報(bào)表 f、看房者登記表 現(xiàn)場(chǎng)銷(xiāo)售策略 現(xiàn)場(chǎng)銷(xiāo)售管理，協(xié)調(diào)與有關(guān)部門(mén)之間的工作關(guān)系，加強(qiáng)與有關(guān)部門(mén)之間的工作聯(lián)系。 定期對(duì)周邊樓盤(pán)及競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目進(jìn)行 “ 踩盤(pán) ” ?！?內(nèi)部整體裝修風(fēng)格售樓處環(huán)境包裝現(xiàn)場(chǎng)包裝方案在售樓處側(cè)面墻背放置背景板，渲染現(xiàn)場(chǎng)氛圍，傳達(dá)項(xiàng)目的品質(zhì)現(xiàn)場(chǎng)包裝方案恰到好處的壁畫(huà)、雕塑，營(yíng)造出高雅的藝術(shù)氛圍。—— 內(nèi)部功能分區(qū)合理售樓處環(huán)境包裝現(xiàn)場(chǎng)包裝方案洽談區(qū)安排在相對(duì)私密的位置，為客戶(hù)營(yíng)造出心理舒適感的同時(shí)，也便于處理內(nèi)部折扣事宜。項(xiàng)目周邊指示系統(tǒng)包裝現(xiàn)場(chǎng)包裝方案階段 時(shí)間 營(yíng)銷(xiāo)期 工作內(nèi)容第一階段 78月 預(yù)熱期 項(xiàng)目 各項(xiàng)準(zhǔn)備工作，如會(huì)所包裝、道路包裝，Ｖｉ設(shè)計(jì)及制作，內(nèi)部客戶(hù)消化等。 讓張家港市民接受本項(xiàng)目的區(qū)位 ★ 接受部分客戶(hù)的預(yù)定，積累準(zhǔn)客戶(hù) 5） 銷(xiāo)售策略：積累客戶(hù)、目標(biāo)營(yíng)銷(xiāo)、開(kāi)盤(pán)做準(zhǔn)備 預(yù)熱期第二階段 —— 公開(kāi)期 促銷(xiāo)產(chǎn)品，獲得開(kāi)門(mén)紅。 1） 目的 公開(kāi)期以硬廣和軟新聞為主現(xiàn)場(chǎng)氛圍強(qiáng)化買(mǎi)家信心2） 營(yíng)銷(xiāo)組合 公開(kāi)期親水獨(dú)院的產(chǎn)品特點(diǎn) 健康自然的生活質(zhì)量 3） 廣告主題 公開(kāi)期★ 張家港 品質(zhì)住宅誕生，獨(dú)院住宅代表了人居住的私密性、 親鄰性以及環(huán)境 化的發(fā)展方向。 在項(xiàng)目開(kāi)盤(pán)之初，只選擇簡(jiǎn)、易、快的動(dòng)作迅速引起 目標(biāo)客戶(hù)的注意力，將前期積蓄的市場(chǎng)熱潮在短時(shí)間內(nèi)迅速釋放。 本階段的銷(xiāo)售策略為盡可能的銷(xiāo)售各個(gè)單位，除少量的保留單位之外，滿(mǎn)足購(gòu)房客戶(hù)的要求。 本階段項(xiàng)目的價(jià)格走勢(shì)平均，在表價(jià)上不做變化，僅對(duì)優(yōu)惠折扣做些變化。★ 加強(qiáng)與已購(gòu)房業(yè)主的聯(lián)系，增強(qiáng)業(yè)主的滿(mǎn)意感，充分挖掘業(yè)主　　的人脈傳播效果。3） 銷(xiāo)售策略 強(qiáng)銷(xiāo)期 “不是都市，勝似都市 ”