【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 件 45% 項(xiàng)目表現(xiàn) 55% 綜合分值地段 交通條件生活機(jī)能居住氛圍周邊環(huán)境社區(qū)規(guī)劃景觀規(guī)劃單體產(chǎn)品力附加值7% 8% 12% 10% 8% 10% 10% 15% 20% 100%麗景華都 湖濱國(guó)際 雅美閣 蘆莊花苑 (二手房 ) 本項(xiàng)目 4聯(lián)體市場(chǎng)比較法定價(jià)序號(hào) 樓盤名稱 樓盤得分（ X） 樓盤單價(jià)（ Y）1 麗景華都 115002 湖濱國(guó)際 108003 雅美閣 95004 蘆莊花苑 (二手房 ) 58005 本項(xiàng)目 /通過一元回歸方程的預(yù)測(cè)得出：Y=+當(dāng) X=； Y=5172即：南湖苑 4聯(lián)體別墅市場(chǎng)基價(jià)為 5172元 /m2案名 /權(quán)重 疊加別墅產(chǎn)品競(jìng)爭(zhēng)力比較外部條件 45% 項(xiàng)目表現(xiàn) 55% 綜合分值地段 交通條件生活機(jī)能居住氛圍周邊環(huán)境社區(qū)規(guī)劃景觀規(guī)劃單體產(chǎn)品力附加值7% 8% 12% 10% 8% 10% 10% 15% 20% 100%湖濱國(guó)際 雅美閣 本項(xiàng)目 疊加市場(chǎng)比較法定價(jià)序號(hào) 樓盤名稱 樓盤得分（ X） 樓盤單價(jià)（ Y）1 湖濱國(guó)際 97002 雅美閣 93003 本項(xiàng)目 /通過一元回歸方程的預(yù)測(cè)得出：Y=+當(dāng) X=； Y=4530疊加市場(chǎng)比較法定價(jià)即：南湖苑疊加別墅市場(chǎng)基價(jià)為 4530元 /m2雙拼 5565元 /㎡ 聯(lián)排 5102元 /㎡4聯(lián)體 5172元 /㎡疊加 4530元 /㎡綜上所述，張家港南湖苑別墅項(xiàng)目綜合 市場(chǎng)現(xiàn)值 定價(jià)如下：考慮到本案目前尚未銷售，因此為保證定價(jià)的精準(zhǔn)性，將測(cè)算動(dòng)態(tài)比例，從而得出本案的價(jià)格范圍段以供參考。市場(chǎng)基礎(chǔ)價(jià)總結(jié)216?！r(jià)格動(dòng)態(tài)幅度216?！”卷?xiàng)目市場(chǎng)定價(jià)定價(jià)分析市場(chǎng)動(dòng)態(tài)幅度n 上半年成交相對(duì)不活躍，全過房地產(chǎn)市場(chǎng)呈下滑走勢(shì)近段時(shí)間來，受整體經(jīng)濟(jì)與行業(yè)緊縮政策的影響，尤其是受到目前出現(xiàn)的部分一線城市房地產(chǎn)市場(chǎng) “觀望嚴(yán)重、價(jià)格下調(diào) ”的沖擊，張家港市場(chǎng)也逐步呈現(xiàn)觀望氣氛，經(jīng)調(diào)查也發(fā)現(xiàn)，一些新開樓盤的銷售相對(duì)冷淡，部分樓盤還出現(xiàn)打折促銷活動(dòng)。n 項(xiàng)目自身劣勢(shì)較為明顯，價(jià)格市場(chǎng)推動(dòng)力不足考慮到本項(xiàng)目別墅產(chǎn)品品質(zhì)一般，競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)不明顯，因此其價(jià)格增長(zhǎng)幅度很小，本司預(yù)測(cè)下半年別墅市場(chǎng)價(jià)格增長(zhǎng)在 %－ %。未來價(jià)格走勢(shì)預(yù)判雙拼產(chǎn)品216。 考慮市場(chǎng)上漲空間增幅： 5565* （ 1+%－ 1+%） =5298－ 5351216。 未來價(jià)格區(qū)間： 5592－ 5648元 /平方米聯(lián)排產(chǎn)品216。 考慮市場(chǎng)上漲空間增幅： 5102* （ 1+%－ 1+%） =5127－ 5178216。 未來價(jià)格區(qū)間： 5127－ 5178元 /平方米4聯(lián)體產(chǎn)品216。 考慮市場(chǎng)上漲空間增幅： 5172* （ 1+%－ 1+%） =5199－ 5250216。 未來價(jià)格區(qū)間： 5199－ 5250元 /平方米疊加產(chǎn)品216。 考慮市場(chǎng)上漲空間增幅： 4530* （ 1+%－ 1+%） =4553－ 4600216。 未來價(jià)格區(qū)間： 4553－ 4600元 /平方米2023年 9月開盤：本項(xiàng)目市場(chǎng)定價(jià)2023年 9月最終開盤價(jià)格為注：以上價(jià)格測(cè)算均按地上建筑面積計(jì)算 雙拼 5592－ 5648元 /㎡ 聯(lián)排 5127－ 5178元 /㎡4聯(lián)體 5199－ 5250元 / ㎡疊加 4553－ 4600元 /㎡本項(xiàng)目市場(chǎng)定價(jià)第五章 項(xiàng)目定位Projects targeted最近幾年，張家港的房地產(chǎn)市場(chǎng)得到一個(gè)比較大的發(fā)展，產(chǎn)品更新?lián)Q代的速度會(huì)不斷提高，新的、有競(jìng)爭(zhēng)力的產(chǎn)品不斷涌現(xiàn)。本案在產(chǎn)品設(shè)計(jì)等方面與其他競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手具有一定程度的雷同，但本案建筑體量小，因此以快打慢將會(huì)使得本案降低銷售的各種風(fēng)險(xiǎn)。１、以快打慢營(yíng)銷策略 —— 營(yíng)銷原則張家港的房地產(chǎn)市場(chǎng) 已經(jīng)步入產(chǎn)品時(shí)代，產(chǎn)品成為購(gòu)房者重點(diǎn)關(guān)注的因素，產(chǎn)品競(jìng)爭(zhēng)成為主要的競(jìng)爭(zhēng)手段，而本項(xiàng)目的主要優(yōu)勢(shì)恰恰是在產(chǎn)品上，因此在產(chǎn)品本位將是本項(xiàng)目營(yíng)銷推廣的關(guān)鍵所在。２、產(chǎn)品本位營(yíng)銷策略 —— 營(yíng)銷原則張家港是一個(gè)休閑性的城市，張家港的市民喜好交流，注重生活質(zhì)量。一個(gè)即能符合社會(huì)發(fā)展、又能滿足傳統(tǒng)生活要求的社區(qū)是受市場(chǎng)歡迎的小區(qū)。適當(dāng)?shù)脑黾由罘绞降膬?nèi)容有助于增強(qiáng)本項(xiàng)目的競(jìng)爭(zhēng)力。本項(xiàng)目應(yīng)在產(chǎn)品本位的基礎(chǔ)上增加社區(qū)居民親鄰親水親自然的生活價(jià)值，營(yíng)造其樂融融的生活氛圍。虛實(shí)結(jié)合，賦予產(chǎn)品更多的人文內(nèi)涵。３、生活方式營(yíng)銷策略 —— 營(yíng)銷原則項(xiàng)目所在區(qū)域?qū)儆趶埣腋劢紖^(qū)，城市化水平較低，目前居住 配套尚未完全健全。這是本項(xiàng)目最大的劣勢(shì)，未來購(gòu)房者的最大抗性就在于區(qū)域、位置。應(yīng)在營(yíng)銷前期，通過各種手段，消除位置抗性，讓購(gòu)房者接受這一區(qū)域。１、如何讓購(gòu)房者接受營(yíng)銷策略 —— 營(yíng)銷要點(diǎn)人氣是郊區(qū)樓盤的關(guān)鍵，接受 本案區(qū)域與帶旺項(xiàng)目人氣是一個(gè)相輔相成、相互遞進(jìn)的過程。雖然目前項(xiàng)目周邊的車流量比較大，但基本沒有市民在此停留，因此本項(xiàng)目應(yīng)通過各種手段，設(shè)置市民感興趣的設(shè)施，使市民進(jìn)入本項(xiàng)目并因此而停留，聚集項(xiàng)目周邊的人氣。２、如何帶旺項(xiàng)目周邊的人氣營(yíng)銷策略 —— 營(yíng)銷要點(diǎn)本項(xiàng)目 由于體量較小，所以在小區(qū)服務(wù)配套相對(duì)比較欠缺，而業(yè)主生活涉及方方面面，點(diǎn)點(diǎn)滴滴。買家是要看得見的生活方便，不是要臆想的生活空間，把社區(qū)的服務(wù)配套做到實(shí)處細(xì)處，解決居住者的后顧之憂，是項(xiàng)目最能得到贊譽(yù)和口碑的地方。因此，本案應(yīng)當(dāng)致力于充分利用項(xiàng)目周邊的配套來說服客戶。３、如何解決未來業(yè)主的實(shí)際生活需要營(yíng)銷策略 —— 營(yíng)銷要點(diǎn)第六章 銷售時(shí)機(jī)Sales time對(duì)于本項(xiàng)目來講，影響入市時(shí)機(jī)的因素主要有以下幾方面：1）對(duì)項(xiàng)目?jī)?nèi)部意向客戶的梳理情況2）拿到預(yù)售 /銷售許可證的時(shí)間3）同類競(jìng)爭(zhēng)樓盤對(duì)本項(xiàng)目的影響 據(jù)對(duì)張家港競(jìng)爭(zhēng)樓盤的調(diào)研， 08年下半年會(huì)有大量樓盤相繼入市。如本 項(xiàng)目在這些樓盤之前推出，將會(huì)形成先入為住的優(yōu)勢(shì)；如在這些樓盤之后推出，可根據(jù)競(jìng)爭(zhēng)者的實(shí)際情況對(duì)本項(xiàng)目做針對(duì)性的調(diào)整，使本項(xiàng)目更容易被市場(chǎng)接受。開盤時(shí)機(jī)的選擇216。 8兩月天氣炎熱，購(gòu)房者對(duì)市場(chǎng)的關(guān)注度會(huì)降低，不利于項(xiàng)目推出即形成熱銷效應(yīng)；而 10月份為傳統(tǒng)的銷售黃金期，有利于項(xiàng)目完成預(yù)期的銷售目標(biāo)。216。 按照 7月底～ 8月銷售人員進(jìn)場(chǎng)，到 8月底～ 9月初，已有足夠時(shí)間對(duì)內(nèi)部客戶進(jìn)行梳理。216。 項(xiàng)目已接近交房，市場(chǎng)時(shí)機(jī)不容錯(cuò)失；216。 張家港地區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)將越來越激烈；216。 9月 是房地產(chǎn)傳統(tǒng)的旺季，以后有多個(gè)黃金節(jié)假日（如教師節(jié)、中秋節(jié)、國(guó)慶長(zhǎng)假、圣誕等等），此時(shí)項(xiàng)目推向市場(chǎng)，憑項(xiàng)目的優(yōu)勢(shì)，配合適當(dāng)推廣，能吸引眾多的注意力。結(jié)合實(shí)際情況，建議本項(xiàng)目在 8月底 9月初入市開盤時(shí)機(jī)的選擇說明：開盤時(shí)間最晚不要超過 9月底， 否則會(huì)錯(cuò)失旺季良機(jī)。 堅(jiān)定信心，全力爭(zhēng)取 九月中旬開盤！開盤時(shí)間l 客戶下訂的最大信心保障 —— 項(xiàng)目取得了預(yù)售證。l 必須的條件 —— 售樓部、周圍綠化環(huán)境和附近道路包裝：l 項(xiàng)目的地標(biāo) —— 會(huì)所廣場(chǎng)：l 需要最快動(dòng)手的工程 —— 沿路的社區(qū)圍墻以及工地廣告牌 。開盤條件第七章 推廣主題Promotion of the theme天寬地闊的生活意境 天地獨(dú)有的生活意境親水獨(dú)院的產(chǎn)品特點(diǎn) 親水親人的庭院生活 天寬地闊 親水獨(dú)院生活項(xiàng)目推廣主題大環(huán)境 —— 遠(yuǎn)眺青山，近撫綠水—— 天寬地闊，一覽無余的開闊視野 —— 優(yōu)美和諧的天際線中環(huán)境 —— 共享南湖苑社區(qū)優(yōu)美的環(huán)境—— 社區(qū)會(huì)所配套完善，為業(yè)主提供優(yōu)質(zhì)貼心服務(wù)小環(huán)境 —— 親水環(huán)境 水、天、人—— 住戶庭院 有天有地，自我自在 —— 水面 風(fēng)生水起的生活—— 其他景觀小品項(xiàng)目賣點(diǎn)提煉l 張家港 品質(zhì)水景 TOWNHOUSE社區(qū)l 低容積率精品社區(qū)l 入戶花園設(shè)計(jì) 生活就在花園里l 客廳挑空 生活的高度l 露臺(tái)設(shè)計(jì) 在自家的陽臺(tái)上開大自然的 PARTYl 私家車庫(kù) 買房就送私家車庫(kù)l …………項(xiàng)目賣點(diǎn)提煉216。 完善的生活配套 城市生活郊區(qū)版216。 周到的物業(yè)管理服務(wù) 全方位呵護(hù)你的生活： 會(huì)所與項(xiàng)目近在咫尺，融休閑健身、學(xué)習(xí)娛樂、信息服務(wù)為 一體的文化廣場(chǎng)、電子閱覽室、多功能影視廳、健身房、棋 牌室、乒乓室、社區(qū)綜合服務(wù)中心等，將為小區(qū)業(yè)主提供五 星級(jí)服務(wù) 216。 智能化的安防系統(tǒng) 24小時(shí)的私家保安 項(xiàng)目賣點(diǎn)提煉休閑的親水生活自在的獨(dú)院生活和睦的鄰里生活健康的自然生活項(xiàng)目賣點(diǎn)提煉南湖藝墅詮釋：南湖：延用項(xiàng)目前期名，保持后期與前期的整體性，避免割裂感。藝墅：既導(dǎo)入藝術(shù)感，與前期安居部分有機(jī)區(qū)分，同時(shí)突出項(xiàng)目乃有天有地的花樣別墅生活。項(xiàng)目 Logo、 SLOGAN等另行提供。推廣名建議第八章 營(yíng)銷策略Marketing Strategy策略擬定的出發(fā)點(diǎn)：綜合考慮以上兩個(gè)內(nèi)外因素，本項(xiàng)目的整體推廣策略概述為以下內(nèi)容：推廣基調(diào)：低調(diào)、務(wù)實(shí)，但不失高雅推廣方式：以小眾媒介（項(xiàng)目折頁(yè)）為主，在特定范圍內(nèi)快速攔截到目標(biāo)客群外部：目前，張家港別墅市場(chǎng)呈現(xiàn)供不應(yīng)求的狀態(tài)內(nèi)部：本項(xiàng)目?jī)?nèi)部客戶較多，情況較特殊 針對(duì)城市中有一定社會(huì)地位的中高端收入群體整體推廣策略別墅業(yè)主是各行各業(yè)的成功者，是物質(zhì)富有者，其中有很多人有著很高的文化水平與修養(yǎng)，即使是文化水平不高的人也同樣向往富有文化內(nèi)涵的生活，得到別人具有文化品位的評(píng)價(jià) ,渴望在精神上的充實(shí)。 目標(biāo)客戶特征 —— 推廣主題的思考依據(jù)□ 　關(guān)于目標(biāo)客群□ 　關(guān)于生活模式別墅生活不單單是居住環(huán)境的優(yōu)越性，更是生活心態(tài)的優(yōu)越，是生活一種符號(hào)，是滿足一種成功后追求更高精神境界的需求?！?　個(gè)性特點(diǎn)含蓄內(nèi)斂、深藏不露，不事張揚(yáng)，不愛露富；生活閱歷豐富，見多識(shí)廣，視