【文章內(nèi)容簡介】 。 指標項目區(qū)域 總體量 (㎡ ) 09—10 年產(chǎn)品構(gòu)成 目前進度金科 東方大院 望城 420230 聯(lián)排、雙拼 市內(nèi)形象展示廳已開放 —— 百聯(lián)東方廣場北廣場 盈峰翠邸 望城 690000 聯(lián)排、小高層 別墅主題結(jié)構(gòu)已經(jīng)封頂西岸麓港 岳麓區(qū) 450000 聯(lián)排、洋房、小高 層 /國會山官邸 暮云 588448 聯(lián)排、洋房 即將上市沙河世紀城 開福區(qū) 1500000 聯(lián)排、疊加、洋 房、小高層 / 指標項目花園面積 (㎡ ) 買 /送是否有產(chǎn)權(quán)碧桂園 山湖城 200 送 無卓越 蔚藍海岸 80200 送 無南山 蘇迪亞諾 3040 送 無鵬基諾亞山林 60150 送 無迪亞溪谷 80200 送 無托斯卡納 50100 送 無中新森林海 2040 送 無愿景 山水灣 50130 送 無大花園產(chǎn)品成為主力供應產(chǎn)品。別墅產(chǎn)品：以大面積花園贈送成為市場主流。20232023年上半年，在歷經(jīng)淡市下的一次次碰壁之后，開發(fā)商普遍放低心態(tài)，逐漸認識到充分的、高品質(zhì)感的園林展示，對實現(xiàn)別墅產(chǎn)品的順利去化起到關(guān)鍵性的推動作用。開發(fā)策略：以務實心態(tài)做好營銷展示。l案例一：卓越麓山別墅作為香格里麓山別墅二期地塊，本項目自然景觀極佳，開發(fā)方為國內(nèi)一線品牌開發(fā)商，可謂坐享天時地利。然 08年下半年入市，意向客戶寥寥無幾，市場反響冷至冰點。業(yè)內(nèi)人士驚詫之余，普遍認為無充足的園林展示、現(xiàn)場工地形象不佳是其推售失敗的主因。該項目目前正大力推進園林展示工程建設，除每月發(fā)布一兩次短信，其余推廣工作均計劃在園林展示工程完成后蓄勢爆發(fā)。l案例二：好望谷好望角入市以來，銷售一直較為理想。這一方面歸功其卓有成效的宣傳策略與活動造勢，另一方面也歸功其良好的園林展示效果，為成功銷售進行了實實在在的鋪墊。本章小結(jié)：長沙別墅開發(fā)從 “四面開花 ”逐步集中至麓南、麓北、南城三大板塊；其他板塊競爭相對較好；別墅產(chǎn)品類型供應以聯(lián)排、疊拼產(chǎn)品為主，獨棟供應相對較少； 目前聯(lián)排別墅主體價格波動于 40007000元 /平米左右，面積在 200270平米之間；大面積花園贈送成為別墅市場主流；各個項目以務實心態(tài)做好營銷展示，通過園林實景等促進銷售。?別墅市場基本情況?別墅市場分類與特征?區(qū)域競爭分析?客戶分析依據(jù)別墅與中心城區(qū)的距離，長沙別墅可以分為城市別墅、近郊別墅和遠郊別墅三類；距離越遠，交通、教育、醫(yī)療和生活配套愈不完善，城市特征愈不明顯—— 別墅的 城市價值 越低。遠郊別墅城市別墅近郊別墅中心城區(qū)距離別墅類型 城市價值 置業(yè)用途 市場突破點 典型項目城市別墅距離中心城區(qū)最近，生活配套完善，城市價值最高。主要為第一居所使用以城市價值作為市場突破點，以高容積率別墅產(chǎn)品實現(xiàn)利潤最大化。萬科 西街庭院近郊別墅位于城市近郊，生活配套較為完善，交通便利，城市價值中等。主要為第一居所使用 區(qū)域價值 /產(chǎn)品價值托斯卡納、美洲故事等遠郊別墅位于城市遠郊，交通一般，配套極不完善，城市價值最低。主要為第二或第三居所使用。不同類型，市場突破點有所不同。中新森林海、南山蘇迪亞諾等　別墅分類分析：萬科 西街庭院 托斯卡納 美洲故事依據(jù)所處的區(qū)域，本項目為城市遠郊別墅類型；為給本項目提供明確的營銷競爭方向，需要對城市遠郊型別墅做進一步的深入分析。城市遠郊型別墅的深入思考：① 經(jīng)濟型別墅；產(chǎn)品價值和資源價值均相對較低；② 奢華型別墅；資源價值一般，但自身產(chǎn)品價值較高；③ 資源型別墅；資源價值較高，主要是自然資源；而且產(chǎn)品自身價值也較高。弱 一般 強一般強產(chǎn)品價值資源價值① 經(jīng)濟型別墅② 奢華型別墅 ③ 資源型別墅暫無經(jīng)濟型別墅： 如中新森林海、碧桂園 山湖城等。本案金星大道一期二期總規(guī)劃圖占地面積： 1089畝建筑面積： 100萬平方米（一期 32萬平方米；二期 68萬平方米）物業(yè)類型：退臺洋房、小高層；聯(lián)排及雙拼別墅項目地址：雷鋒大道北段案例：中新 森林海目前聯(lián)排的銷售均價約 3500元 /平米，聯(lián)排的面積區(qū)間為 220280平米，總價在 70100萬。目前整體銷售情況較為一般，月銷售套數(shù)約 58套左右?？蛻魜碓矗簠^(qū)域性特征不明顯，基本為全城置業(yè)。小結(jié)：該類型項目一般自身無突出資源優(yōu)勢，如景觀資源等，開發(fā)商企業(yè)品牌相對一般，市場號召力有限；以價格戰(zhàn)為主，價格一般不高，項目彼此差異性不明顯，通過性價比作為銷售突破口。奢華型別墅： 如和黃 盈峰翠邸、保利閬峰云墅等。案例：盈峰翠邸首批推售區(qū)域基本情況項目名稱 盈峰翠邸 項目位置 長沙市金星北路四段229號（望城 ）開 發(fā) 商 和記黃埔地產(chǎn)（長沙望城）有限公司 建筑設計 /物業(yè)管理 和記黃埔物業(yè) 代理銷售 自銷建筑形態(tài) 雙拼、聯(lián)排、疊拼、洋房 售樓電話 07318588888 占地面積 835畝 建筑面積 68萬㎡容 積 率 戶型面積（一期）聯(lián)排 200240㎡ ；疊拼： 106150已推總量 3萬左右（ 100套） 銷售均價 預計 50005500元 /㎡銷售率 / 預計上市量 34萬㎡規(guī)劃總戶數(shù) 4225戶（一期第一期規(guī)劃逾 500套雙拼，聯(lián)排及疊加戶型 ）在售 一期一批開盤時間 2023年 7月下旬 交房時間 2023年 12月項目動態(tài)p2023年 3月 14日，市內(nèi)展銷中心于河西通程商業(yè)廣場開幕。 p2023年 9月 4日在長沙喜來登酒店舉行新聞發(fā)布會 ，確認項目案名 ”盈峰翠邸 “p盈峰翠邸 星級生活典范之旅 2023年 3月 2829日在瀟湘華天大酒店舉辦，開始辦理 VIP購房卡。p5月底現(xiàn)場營銷中心與樣板房開放；目前認籌 3萬抵 6萬，預計 7月中下旬開盤銷售。結(jié)論：該類型項目自身無突出資源優(yōu)勢，開發(fā)商開發(fā)經(jīng)驗非常豐富，經(jīng)濟實力較強，企業(yè)品牌市場號召力均相對較高；無論是現(xiàn)場包裝、會所以及相關(guān)推廣活動等，都強調(diào)項目的高形象、高品牌印象；市場突破點主要是兩個：產(chǎn)品本身和開發(fā)商企業(yè)品牌；目前和黃項目的客戶積累情況并不理想，整體價格和銷售壓力均較大。資源型別墅： 如本項目隔壁的綠城青竹園等?？偲綀D○南區(qū)（規(guī)劃中）北區(qū)棲霞苑目前在售臨風苑已售望峰苑 未開攬秀苑已售聽泉苑 未開枕云苑 未開項 目名稱 綠城青竹園 項 目位置 開福區(qū)青竹湖高 爾 夫球 場 旁開 發(fā) 商 湖南綠城投資置業(yè)有限 公司 建筑 設計 美國道林建筑與城市 規(guī) 劃 設計 集 團 物 業(yè) 管理 綠城物業(yè)管理公司 代理 銷 售 自銷建筑形 態(tài) 別墅（純獨棟） 售樓 電話 07314871222占地面 積 1000畝 建筑面 積 約 14萬㎡容 積 率 戶 型面 積 4001200㎡ （ 40余種戶型）已推 總 量 78萬㎡ 銷 售均價 /㎡銷 售率 80% 上市量 2萬㎡規(guī) 劃 總戶數(shù) 286 戶 在售 棲霞苑開 盤時間 一期： 2023年 6月 18日二期： 2023年 3月 30日 交房 時間 一期 基本情況p 青竹園主推產(chǎn)品為 400— 600㎡ 的中獨棟產(chǎn)品；另有部分 800— 1000㎡ 大獨棟 產(chǎn)品。p 青竹園 07年 7月到 08年 2月，價格從 8000元 / ㎡ 拉升到 14000元 / ㎡ ，采取低開高走的營銷策略，每月的銷售量在 8— 10套，銷售尚可。 3月份漲至 16000元 / ㎡ ，價格達到峰值 ，其后一直保持此價格，但走量艱難。p 09年別墅市場出現(xiàn)回暖勢頭，青竹園每月均能實現(xiàn)少量去化，較 08年好轉(zhuǎn)； 4月份，其價值 4000萬的樓王成功售出，引發(fā)業(yè)界轟動。p 當前優(yōu)惠：一次性付款 98折，按揭 99折。銷售走勢 :延續(xù)高端價位，穩(wěn)健去化結(jié)論：綠城青竹園通過嫁接高爾夫球場資源，和頂級的產(chǎn)品打造湖南最高檔別墅社區(qū)，所有獨棟別墅布局均以環(huán)繞高爾夫球場布局，保證所有別墅的景觀資源；開發(fā)商開發(fā)經(jīng)驗非常豐富，經(jīng)濟實力較強，企業(yè)品牌市場號召力均相對較高；市場突破點主要是三個：自身資源、高檔次產(chǎn)品和開發(fā)商企業(yè)品牌；盡管市場上對綠城青竹園項目相當認可，但是客戶群體總量較少，成交緩慢。分析總結(jié)：經(jīng)濟型別墅 一般自身無突出資源優(yōu)勢，如景觀資源等，開發(fā)商企業(yè)品牌相對一般，市場號召力有限；項目彼此差異性不明顯，以價格戰(zhàn)為主，價格一般不高，通過性價比作為銷售突破口。奢華型別墅 項目自身無突出資源優(yōu)勢，開發(fā)商開發(fā)經(jīng)驗非常豐富，經(jīng)濟實力較強，企業(yè)品牌市場號召力均相對較高；市場突破點主要是兩個：產(chǎn)品本身和開發(fā)商企