【正文】 療和生活配套愈不完善，城市特征愈不明顯—— 別墅的 城市價(jià)值 越低。西街庭院近郊別墅位于城市近郊，生活配套較為完善，交通便利，城市價(jià)值中等。中新森林海、南山蘇迪亞諾等　別墅分類分析：萬(wàn)科 山湖城等?？蛻魜?lái)源：區(qū)域性特征不明顯，基本為全城置業(yè)。案例：盈峰翠邸首批推售區(qū)域基本情況項(xiàng)目名稱 盈峰翠邸 項(xiàng)目位置 長(zhǎng)沙市金星北路四段229號(hào)（望城 ）開 發(fā) 商 和記黃埔地產(chǎn)（長(zhǎng)沙望城）有限公司 建筑設(shè)計(jì) /物業(yè)管理 和記黃埔物業(yè) 代理銷售 自銷建筑形態(tài) 雙拼、聯(lián)排、疊拼、洋房 售樓電話 07318588888 占地面積 835畝 建筑面積 68萬(wàn)㎡容 積 率 戶型面積（一期）聯(lián)排 200240㎡ ；疊拼： 106150已推總量 3萬(wàn)左右（ 100套） 銷售均價(jià) 預(yù)計(jì) 50005500元 /㎡銷售率 / 預(yù)計(jì)上市量 34萬(wàn)㎡規(guī)劃總戶數(shù) 4225戶（一期第一期規(guī)劃逾 500套雙拼，聯(lián)排及疊加戶型 ）在售 一期一批開盤時(shí)間 2023年 7月下旬 交房時(shí)間 2023年 12月項(xiàng)目動(dòng)態(tài)p2023年 3月 14日，市內(nèi)展銷中心于河西通程商業(yè)廣場(chǎng)開幕。結(jié)論：該類型項(xiàng)目自身無(wú)突出資源優(yōu)勢(shì)，開發(fā)商開發(fā)經(jīng)驗(yàn)非常豐富，經(jīng)濟(jì)實(shí)力較強(qiáng)，企業(yè)品牌市場(chǎng)號(hào)召力均相對(duì)較高；無(wú)論是現(xiàn)場(chǎng)包裝、會(huì)所以及相關(guān)推廣活動(dòng)等，都強(qiáng)調(diào)項(xiàng)目的高形象、高品牌印象；市場(chǎng)突破點(diǎn)主要是兩個(gè)：產(chǎn)品本身和開發(fā)商企業(yè)品牌；目前和黃項(xiàng)目的客戶積累情況并不理想，整體價(jià)格和銷售壓力均較大。p 青竹園 07年 7月到 08年 2月，價(jià)格從 8000元 / ㎡ 拉升到 14000元 / ㎡ ，采取低開高走的營(yíng)銷策略，每月的銷售量在 8— 10套，銷售尚可。銷售走勢(shì) :延續(xù)高端價(jià)位，穩(wěn)健去化結(jié)論：綠城青竹園通過(guò)嫁接高爾夫球場(chǎng)資源，和頂級(jí)的產(chǎn)品打造湖南最高檔別墅社區(qū)，所有獨(dú)棟別墅布局均以環(huán)繞高爾夫球場(chǎng)布局，保證所有別墅的景觀資源；開發(fā)商開發(fā)經(jīng)驗(yàn)非常豐富，經(jīng)濟(jì)實(shí)力較強(qiáng)，企業(yè)品牌市場(chǎng)號(hào)召力均相對(duì)較高；市場(chǎng)突破點(diǎn)主要是三個(gè)：自身資源、高檔次產(chǎn)品和開發(fā)商企業(yè)品牌；盡管市場(chǎng)上對(duì)綠城青竹園項(xiàng)目相當(dāng)認(rèn)可，但是客戶群體總量較少，成交緩慢。本案占地面積： 建筑面積： 總棟數(shù)： 400 總套數(shù)： 4595 容積率： 綠化率： % 太陽(yáng)星城天景湖該項(xiàng)目與本項(xiàng)目的容積率基本相同，目前為籌建階段，將對(duì)本項(xiàng)目形成長(zhǎng)期競(jìng)爭(zhēng)壓力。將對(duì)本想形成長(zhǎng)期同質(zhì)化競(jìng)爭(zhēng)壓力。從區(qū)域來(lái)看，客戶區(qū)域性比較強(qiáng)，地域性逐步擴(kuò)大化。別墅客戶的置業(yè)目的以自住為主，投資客較少，購(gòu)買獨(dú)立別墅主要用于居住。u 從置業(yè)次數(shù)看，基本都是兩次與多次置業(yè)。功能： 受地理位置的局限性，遠(yuǎn)郊別墅一般用于做第二居所和第三居所使用。受遠(yuǎn)郊別墅特征影響，客戶群體為 注重身體、追求自然、享受生活的都市富人，多為第二居所和第三居所使用。區(qū)域發(fā)展不成熟，交通、配套相對(duì)滯后，鄉(xiāng)村特征明顯，整體居住環(huán)境一般。北面為山體和過(guò)山隧道；216。本項(xiàng)目的東面整體景觀資源突出。n省會(huì)城市：長(zhǎng)沙在湖南屬于省會(huì)中心城市；n城市遠(yuǎn)郊：距離城市中心城區(qū)約 1520公里；n一定景觀資源：青竹湖高爾夫球場(chǎng)和太陽(yáng)山森林公園。戶型存在一定的贈(zèng)送面積，但是戶型本身中規(guī)中矩，缺少亮點(diǎn)。 盈峰翠邸項(xiàng)目依托其母公司的強(qiáng)大品牌和現(xiàn)場(chǎng)豪華包裝展示，價(jià)格僅為 50005500元 /平米；本項(xiàng)目如果要實(shí)現(xiàn)價(jià)格突破，有一定難度。擁有二線青竹湖高爾夫球場(chǎng)和太陽(yáng)山森林公園資源；216。無(wú)論經(jīng)濟(jì)型別墅還是奢華型別墅方向均存在發(fā)展瓶頸。配套 亞洲最大，擁有 51片網(wǎng)球場(chǎng)的鄉(xiāng)村俱樂(lè)部，多家五星級(jí)酒店、會(huì)所、大型國(guó)際會(huì)議中心、中國(guó)第一所大衛(wèi)利百特高爾夫?qū)W院、俱樂(lè)部、 SPA、高尚別墅以及完善的餐飲、休閑、商務(wù)項(xiàng)目?？蛻羧后w 港澳臺(tái)、大陸和國(guó)際人士分別占 6成、 3成和 1成。? 案例二：高爾夫休閑度假村 — 昆明春城– 春城湖畔高爾夫度假村，距昆明市區(qū)約 48公里，坐落于清澈迷人的陽(yáng)宗海湖畔，群山懷抱，湖水清麗，一年四季春光明媚，氣候宜人，是世界最優(yōu)美的高爾夫球度假村之一，堪稱亞洲的高爾夫天堂。 C型別墅 600平米： 1單人間 +2雙人間 +1客廳 或 1雙人間 +2單人間 +1客廳 休閑度假的水上活動(dòng)中心；高爾夫?qū)W院、雀巢餐廳、 19洞餐廳、 溫泉 等。如何重新再構(gòu)建一個(gè)稀缺資源？ —— 建立溫泉?jiǎng)e墅社區(qū)原因如下：216。如地質(zhì)條件許可，建議構(gòu)建溫泉生活館，以會(huì)所的方式進(jìn)行運(yùn)營(yíng)。填補(bǔ)長(zhǎng)沙溫泉?jiǎng)e墅市場(chǎng)空白！長(zhǎng)沙首個(gè)國(guó)際高爾夫溫泉?jiǎng)e墅社區(qū)項(xiàng)目整體定位：形象定位語(yǔ)：1000畝 第五章 價(jià)格和產(chǎn)品建議本項(xiàng)目入市價(jià)格建議：鑒于目前市場(chǎng)行情以及區(qū)域同質(zhì)樓盤價(jià)格情況，建議本項(xiàng)目采用的價(jià)格策略為：前期推出少量中檔和中低檔產(chǎn)品，以較低價(jià)格進(jìn)行進(jìn)行市場(chǎng)摸底，然后在后期通過(guò)現(xiàn)場(chǎng)實(shí)景的成熟，項(xiàng)目品牌的不斷提升，逐步提升價(jià)格。 18:05:4318:05:4318:051/24/2023 6:05:43 PM? 1以我獨(dú)沈久，愧君相見頻。 24 一月 20236:05:43 下午 18:05:43一月 21? 1比不了得就不比，得不到的就不要。 6:05:43 下午 6:05 下午 18:05:43一月 21? 沒(méi)有失敗，只有暫時(shí)停止成功！。 18:05:4318:05:4318:05Sunday, January 24, 2023? 1不知香積寺，數(shù)里入云峰。 一月 216:05 下午 一月 2118:05January 24, 2023? 1少年十五二十時(shí)，步行奪得胡馬騎。 18:05:4318:05:4318:051/24/2023 6:05:43 PM? 1越是沒(méi)有本領(lǐng)的就越加自命不凡。 一月 21一月 2118:05:4318:05:43January 24, 2023? 1意志堅(jiān)強(qiáng)的人能把世界放在手中像泥塊一樣任意揉捏。 6:05:43 下午 6:05 下午 18:05:43一月 21MOMODA POWERPOINTLorem ipsum dolor sit amet, consectetur adipiscing elit. Fusce id urna blandit, eleifend nulla ac, fringilla purus. Nulla iaculis tempor felis ut cursus. 感謝您的下載觀看專家告訴。 一月 216:05 下午 一月 2118:05January 24, 2023? 1業(yè)余生活要有意義，不要越軌。 18:05:4318:05:4318:05Sunday, January 24, 2023? 1知人者智，自知者明。 6:05:43 下午 6:05 下午 18:05:43一月 21? 楊柳散和風(fēng)，青山澹吾慮。 24 一月 20236:05:43 下午 18:05:43一月 21? 1楚塞三湘接，荊門九派通。 18:05:4318:05:4318:051/24/2023 6:05:43 PM? 1成功就是日復(fù)一日那一點(diǎn)點(diǎn)小小努力的積累。 一月 216:05 下午 一月 2118:05January 24, 2023? 1行動(dòng)出成果，工作出財(cái)富。 18:05:4318:05:4318:05Sunday, January 24, 2023? 1乍見翻疑夢(mèng)，相悲各問(wèn)年。建議將 立面顏色稍微調(diào)淺 ，參考如下：祝項(xiàng)目取得圓滿成功！ ? 靜夜四無(wú)鄰，荒居舊業(yè)貧。 天然溫泉?jiǎng)e墅社區(qū)客戶定位：基礎(chǔ)市場(chǎng)：全市性客源 （主攻方向）客戶屬性：改善型自住 /投資保值特點(diǎn)描述：u改善型自住 —— 以私營(yíng)企業(yè)主、企事業(yè)單位中高層為主，他們注重身體、追求自然、享受生活，隨著項(xiàng)目的逐步完善，這類消費(fèi)群比重將逐步加大。填補(bǔ)兩大市場(chǎng)空白：216。長(zhǎng)沙人喜歡泡天然溫泉，如每個(gè)周末均有眾多客戶前往寧鄉(xiāng)泡灰湯溫泉，熱衷于天然溫泉；216。會(huì)員免付果嶺費(fèi)、入會(huì)費(fèi)及月費(fèi)，會(huì)員同時(shí)享有 15%專賣店的折扣， 45%會(huì)所客房折扣。 A型別墅 400平米： 1雙人間 +1客廳或 1單人間 +1客廳 啟示一：高爾夫球場(chǎng)為頂級(jí)豪宅的價(jià)值提供絕對(duì)的支撐；啟示二：以高爾夫球?yàn)槠脚_(tái)不僅僅促進(jìn)別墅的發(fā)展，還將為提供餐飲、休閑和商務(wù)等，為不同消費(fèi)者提供一個(gè)國(guó)際高端時(shí)尚休閑生活方式。 翡翠灣 103棟獨(dú)立別墅一日售罄；2023年 12月 3日，觀瀾湖 168套長(zhǎng)堤別墅 3個(gè)小時(shí)內(nèi)售罄；2023年 7月 8日，觀瀾湖 十年前的荒山野嶺，如今已建成中國(guó)規(guī)模最大，檔次最高，配套最齊全，影響力最大的216洞高爾夫球會(huì)；擁有 51個(gè)網(wǎng)球場(chǎng)的鄉(xiāng)村俱樂(lè)部也是亞洲之最；以及中國(guó)首屈一指的體育休閑產(chǎn)業(yè)社區(qū)；– 觀瀾湖目前主要有三大業(yè)務(wù)：高爾夫、房地產(chǎn)和綜合休閑（會(huì)議、餐飲、 SPA及網(wǎng)球場(chǎng)等）。開發(fā)商品