【正文】 24 一月 20236:05:43 下午 18:05:43一月 21? 1最具挑戰(zhàn)性的挑戰(zhàn)莫過于提升自我。 2023/1/24 18:05:4318:05:4324 January 2023? 1空山新雨后，天氣晚來秋。 一月 21一月 21Sunday, January 24, 2023? 很多事情努力了未必有結果，但是不努力卻什么改變也沒有。 一月 2118:05:4318:05Jan2124Jan21? 1故人江海別，幾度隔山川。 青竹湖國際高爾夫 溫泉本身提供的是一種中高檔休閑生活方式：健康、養(yǎng)生和休閑是三大核心價值；216。 規(guī)模 占地面積 500公頃，現(xiàn)有兩個高爾夫球場，一個山景球場和一個湖景球場配套一個 5星級酒店級高爾夫會所（ 6間套房 43間客房）； 公寓和三種類型別墅多幢 :單價約 16000元 /平米銷售 觀瀾湖曾舉辦過近 60項國際大賽，通過這些比賽，觀瀾湖的品牌效應不斷提高，從當初的每月不足 100人打球，發(fā)展為現(xiàn)在最多每天超過 3000人；2023年 4月 8日，觀瀾湖 內部無突出核心資源；216。?項目體量大，存在規(guī)模優(yōu)勢；?東接青竹湖高爾夫球場和太陽山森林公園 ；?建筑風格和園林形象較高；?戶型面積合理，存在面積贈送等附加值?板塊發(fā)展不成熟，政府公共配套設施建設滯后，生活配套不足； ?周邊形象相對一般；地塊之間存在規(guī)劃路；?啟動期的形象一般，缺少景觀優(yōu)勢；?開發(fā)商自身品牌拉力相對一般。項目一期項目一期：項目一期建筑占地面積為 23682平米，容積率為 ，總住宅棟數(shù)為 21棟。青竹湖高爾夫球場和太陽山森林公園 為項目區(qū)域的兩個核心價值點。心理： 由于成功人士的工作在都市中心，每天的工作量與壓力非常之大，所以他們希望能利用周末的時間，到遠郊渡假進行放松身心和心情?？蛻袈殬I(yè)構成中：私營企業(yè)主（ 50％）、企事業(yè)單位中高層（ 32％）、公務員 (4%)；私營企業(yè)主占絕對比重。如何避免該兩個項目對本項目的同質化競爭是本項目營銷定位的關鍵所在。分析總結：經(jīng)濟型別墅 一般自身無突出資源優(yōu)勢，如景觀資源等，開發(fā)商企業(yè)品牌相對一般，市場號召力有限；項目彼此差異性不明顯，以價格戰(zhàn)為主，價格一般不高，通過性價比作為銷售突破口。資源型別墅： 如本項目隔壁的綠城青竹園等。小結：該類型項目一般自身無突出資源優(yōu)勢，如景觀資源等，開發(fā)商企業(yè)品牌相對一般，市場號召力有限；以價格戰(zhàn)為主，價格一般不高，項目彼此差異性不明顯，通過性價比作為銷售突破口。西街庭院 托斯卡納 美洲故事依據(jù)所處的區(qū)域，本項目為城市遠郊別墅類型；為給本項目提供明確的營銷競爭方向，需要對城市遠郊型別墅做進一步的深入分析。遠郊別墅城市別墅近郊別墅中心城區(qū)距離別墅類型 城市價值 置業(yè)用途 市場突破點 典型項目城市別墅距離中心城區(qū)最近，生活配套完善，城市價值最高。l案例一：卓越麓山別墅作為香格里麓山別墅二期地塊，本項目自然景觀極佳，開發(fā)方為國內一線品牌開發(fā)商，可謂坐享天時地利。 東方大院 望城 420230 聯(lián)排、雙拼 市內形象展示廳已開放 —— 百聯(lián)東方廣場北廣場 盈峰翠邸 望城 690000 聯(lián)排、小高層 別墅主題結構已經(jīng)封頂西岸麓港 岳麓區(qū) 450000 聯(lián)排、洋房、小高 層 /國會山官邸 暮云 588448 聯(lián)排、洋房 即將上市沙河世紀城 開福區(qū) 1500000 聯(lián)排、疊加、洋 房、小高層 / 指標項目花園面積 (㎡ ) 買 /送是否有產(chǎn)權碧桂園 別墅產(chǎn)品類型供應：聯(lián)排、雙拼產(chǎn)品唱主角。 山水灣御邦1早安星城1陽光 1001比華力山1格蘭小鎮(zhèn)1橘郡1綠城青竹園1美洲故事1鵬基諾亞山林123456789典型在售樓盤12314415東方大院盈峰翠邸 西岸麓港 沙河 多核化的發(fā)展模式，以南向和西向為主。2023年 12月 7日長株潭城市群和武漢城市圈同時獲國務院批準，成為 “ 全國資源節(jié)約型和環(huán)境友好型社會 (簡稱 “ 兩型社會” )建設綜合配套改革試驗區(qū) ”。第一階段：單核心擴張 第二階段：多核化發(fā)展 第三階段：都市群形成2023年以前，長沙的發(fā)展方式是典型的單核心發(fā)展模式，五一廣場是城市唯一的核心區(qū)，承載整個城市的核心功能。長沙住宅市場價格穩(wěn)中有升。但隨著市場銷售持續(xù)回暖， 4月份房地產(chǎn)市場投資增速明顯加快， 14月累計投資增速達到 17%，開發(fā)商投資力度明顯加強。長沙市國內生產(chǎn)總值的穩(wěn)步增長，為房地產(chǎn)的發(fā)展提供了良好的整體經(jīng)濟環(huán)境。 土地閑置兩年無償收回252。整體市場： 政府通過宏觀政策積極救市，利好消息不斷落實，樓市已經(jīng)開始回升。在啟動期，回籠資金極為重要，速度和利潤是核心所在，尤其是速度。“萬業(yè) 項目關鍵思考點：市場大勢如何？市場機會在哪里？項目成本較高，如何提升價值解決銷售速度和價格問題？作為上千畝的項目，如何構建核心競爭力以保證項目長期持續(xù)發(fā)展？市場大勢別墅市場和客戶分析 項目營銷定位項目價值分析價格和產(chǎn)品建議解決思路：?宏觀經(jīng)濟分析?長沙房地產(chǎn)市場分析?長沙城市發(fā)展分析第一章 市場大勢5月份 CPI同比下降 % PPI同比降 % 交行報告：物價運行臨近拐點 年內將回正增長 下半年翹尾因素將逐步減弱，經(jīng)濟回暖跡象正在不斷顯現(xiàn)，預計未來國內 CPI、 PPI降幅將不斷收窄，在四季度可能摘掉 “雙負 ”的帽子 .摩根大通： CPI和 PPI下半年有望正增長 經(jīng)濟環(huán)比已經(jīng)告別了過去的最低點，如果按照目前的速度，接下來二、三、四季度實現(xiàn)同比 7%、 8%、9%的增速是可能的。中央和長沙市政府均出臺救市政策，全面刺激房地產(chǎn)業(yè)的復蘇。 規(guī)范土地審批秩序252。 政府相繼出臺多項刺激市場政策，在一定程度上滿足了房地產(chǎn)市場發(fā)展的要求。資料來源：湖南統(tǒng)計局長沙市房地產(chǎn)開發(fā)及住宅開發(fā)投資累計增長走勢圖 圖 3：長沙市土地市場供應走勢? 土地市場成交率大幅提高，土地市場快速回暖? 5月土地市場成交 8宗，成交面積較上月有較大增長，土地市場成交率達到 100%，成交率大幅提高，在經(jīng)過幾個月的徘徊后，土地市場開始回暖。 近幾年來的商品住宅成交均價來看，其 總體呈平穩(wěn)上漲態(tài)勢，但增長幅度有所下降。主城核心核心核心核心多核心發(fā)展有利于城市的均衡發(fā)展，分散城市發(fā)展的壓力，新核心區(qū)發(fā)展成為城市發(fā)展的動力源，將拉動城市快速發(fā)展。216。南北發(fā)展的重點明顯，產(chǎn)業(yè)分布明確城市北部的撈霞、星沙組團將發(fā)展城市的主要高新產(chǎn)業(yè)，南部新城將以居住和生態(tài)綠化產(chǎn)業(yè)為主，南北錯位發(fā)展；當前長沙城市發(fā)展三大核心：融城、河西先導區(qū)和地鐵交通網(wǎng)，對與本項目區(qū)域的積極影響不大。 世紀城國會山官邸水印加州預期即將上市51661718板塊 別墅代表 區(qū)域優(yōu)勢 發(fā)展預測 麓南板塊 麓山別墅、汀湘十里、岳簏山公館 岳麓書院 、大學城、文脈 高檔別墅集中區(qū) 麓北板塊 和浦黃記 、蔚藍海岸，長沙玫瑰援、蘇迪亞諾、山水 n 表 5：長沙主要別墅項目產(chǎn)品類型一覽表 指標項目所在區(qū)域 總體量 (㎡) 建筑類型 聯(lián)排上市時 間 主力面積段 價格 (元 /㎡ )碧桂園 山湖城 200 送 無卓越 然 08年下半年入市，意向客戶寥寥無幾，市場反響冷至冰點。主要為第一居所使用以城市價值作為市場突破點，以高容積率別墅產(chǎn)品實現(xiàn)利潤最大化。城市遠郊型別墅的深入思考：① 經(jīng)濟型別墅；產(chǎn)品價值和資源價值均相對較低；② 奢華型別墅；資源價值一般，但自身產(chǎn)品價值較高；③ 資源型別墅；資源價值較高，主要是自然資源；而且產(chǎn)品自身價值也較高。奢華型別墅： 如和黃 總平圖○南區(qū)（規(guī)劃中）北區(qū)棲霞苑目前在售臨風苑已售望峰苑 未開攬秀苑已售聽泉苑 未開枕云苑 未開項 目名稱 綠城青竹園 項 目位置 開福區(qū)青竹湖高 爾 夫球 場 旁開 發(fā) 商 湖南綠城投資置業(yè)有限 公司 建筑 設計 美國道林建筑與城市 規(guī) 劃 設計 集 團 物 業(yè) 管理 綠城物業(yè)管理公司 代理 銷 售 自銷建筑形 態(tài) 別墅（純獨棟） 售樓 電話 0731奢華型別墅 項目自身無突出資源優(yōu)勢，開發(fā)商開發(fā)經(jīng)驗非常豐富，經(jīng)濟實力較強，企業(yè)品牌市場號召力均相對較高；市場突破點主要是兩個：產(chǎn)品本身和開發(fā)商企業(yè)品牌。?別墅市場基本情況?別墅市場分類與特征?區(qū)域競爭分析?客戶分析根據(jù)春季房交會調查：別墅市場為外向型市場，全市型客源和外地客源為主要部分，年齡集中在 354