【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 2023年 12月推售 高利潤(rùn)試探，高價(jià)格 3期部分、 4期，獨(dú)立建造 高利潤(rùn)，高價(jià)格 推售逐步放緩，體現(xiàn)稀缺價(jià)值 配套 九年制學(xué)校 商業(yè) 會(huì)所 總平面圖 人文軸線 景觀軸線 交通軸線 山頂高爾夫練習(xí)場(chǎng) 酒店 公共綠化水景 1期配套： 1期會(huì)所 林蔭大道 山頂公園 人工湖 2期配套： 山頂會(huì)所 商業(yè) 高爾夫練習(xí)場(chǎng) 3期配套： 五星級(jí)酒店 多語教學(xué)國(guó)際學(xué)校 本項(xiàng)目富人區(qū)發(fā)展計(jì)劃 1期配套及展示 入口廣場(chǎng) 會(huì)所 樓王 會(huì)所與山體公園的連接部分 （即會(huì)所的外部延展部分） 山體公園 本項(xiàng)目富人區(qū)發(fā)展計(jì)劃 配套及格調(diào) —— 會(huì)所 主要會(huì)所功能： 銷售、展示 休閑餐飲服務(wù) 運(yùn)動(dòng)設(shè)施 會(huì)所亮點(diǎn)： 入口精致的特色雕塑 建筑具備西班牙特色風(fēng)格 多空間組合 別致的側(cè)門（細(xì)節(jié)） 空間通透，與自然結(jié)合 休閑餐飲為主題 后院寬闊的廣場(chǎng)與孖松山相連 本項(xiàng)目富人區(qū)發(fā)展計(jì)劃 配套及格調(diào) —— 山頂公園及山道 建議： 注意雨天污水問題； 更衣室、沖涼房距離不要太遠(yuǎn)； 小游泳池是否增加按摩功能，增加娛樂性； 有柵欄隔離，心理有安全感； 最好樣板區(qū)通道經(jīng)過； 游泳池是否可以有部分遮陽或遮雨的建筑，同時(shí)作為該區(qū)的主題亮點(diǎn)； 會(huì)所有相應(yīng)的配置： 餐飲服務(wù)等。 細(xì)節(jié)非常重要； 須設(shè)置燈光，供晚間所用； 植被修整、蚊蟲等處理； 露天電影院（傍晚可以泡在水里欣賞露天電影） 1 服務(wù) 本項(xiàng)目富人區(qū)發(fā)展計(jì)劃 格調(diào)展示 —— 樣板區(qū) 亮點(diǎn)建議： 大樹、導(dǎo)示牌、入口、樓梯、半地下室、墻外綠化、特色建筑、庭院、西班牙風(fēng)格的裝修 本項(xiàng)目富人區(qū)發(fā)展計(jì)劃 格調(diào)展示 —— 樣板區(qū) 樣板區(qū)細(xì)節(jié)： 門牌 門口戶型說明牌 信箱 房號(hào)導(dǎo)視牌 庭院門（鐵藝、拱門、門鈴） 院燈 屋頂細(xì)節(jié)（廊、落水管） 裝飾性的墻體畫 本項(xiàng)目富人區(qū)發(fā)展計(jì)劃 格調(diào)展示 —— 其他細(xì)節(jié) 其他細(xì)節(jié)： 扶手樓梯 墻面 IC電話 停車位 自行車停車處（車可出租） 裝飾小品 區(qū)域名標(biāo)志 本項(xiàng)目富人區(qū)發(fā)展計(jì)劃 安全 安全主要來自于項(xiàng)目外圍，內(nèi)部物業(yè)較為純粹，客戶群較為接近，鄰里安全指數(shù)較高。 目前最緊要解決的是外圍安全。 安全問題處理不好，會(huì)導(dǎo)致富人逃離該區(qū)。 安全第一道防線 安全第二道防線 本項(xiàng)目富人區(qū)發(fā)展計(jì)劃 安全 人防設(shè)計(jì)： 邊界線：圍墻（利用穿孔鋼板） 邊界巡邏隊(duì)：根據(jù)項(xiàng)目特殊位置，在安防第一道防線，配置巡邏隊(duì)和巡邏犬， 24小時(shí)巡邏。在第二道防線的各出入口設(shè)置保安廳； 沿線一定距離設(shè)崗，穿插巡邏，重點(diǎn)布防，全方位控制社區(qū)； 對(duì)整個(gè)小區(qū)第二道防線內(nèi)實(shí)行封閉管理，訪客進(jìn)入小區(qū)需要征得業(yè)主同意。 技防設(shè)計(jì)： 邊界設(shè)置具有聯(lián)動(dòng)報(bào)警監(jiān)視功能的防越報(bào)警系統(tǒng)或閉路電視監(jiān)控系統(tǒng)； 本項(xiàng)目富人區(qū)發(fā)展計(jì)劃 身份識(shí)別系統(tǒng)：客人來訪，訪客在大門處被影像留底，同時(shí)發(fā)放一張專有的社區(qū)門禁卡，該門禁卡只能通過前往指定住宅的沿路屏障。當(dāng)訪客離開社區(qū)時(shí)，將門禁卡交回大門安全員，安全員根據(jù)儲(chǔ)存資料鑒別持卡人是否為同一人，核對(duì)后方可離開小區(qū)。 臨時(shí)停車場(chǎng)管理： 消防管理： （ 1）每套房配備中央控制系統(tǒng)，可供連接保安 /警報(bào)系統(tǒng)、燃?xì)夥缆└袘?yīng)、煙感和緊急警報(bào)按鈴、并配視屏對(duì)講機(jī)。 建立業(yè)主防火責(zé)任制、組織義務(wù)消防隊(duì)； （ 2）后期可考慮組織業(yè)主防火責(zé)任制，組織義務(wù)消防隊(duì)； 物防設(shè)計(jì)： 在山體可能會(huì)出現(xiàn)大雨滑坡位置，建造擋土墻； 在有噪音區(qū)域，房屋門窗采用隔音玻璃，有效隔音。 安全 本項(xiàng)目富人區(qū)發(fā)展計(jì)劃 宏觀環(huán)境，不可大勢(shì)推廣 別墅物業(yè)，渠道傳播為主 富人區(qū)發(fā)展，引入先行目標(biāo)客戶很關(guān)鍵 別墅誠(chéng)意客戶，重規(guī)劃、輕展示 客戶傳播渠道擴(kuò)展 先行客戶導(dǎo)入 持續(xù)的長(zhǎng)期工作 近期重點(diǎn) 目標(biāo)客戶先行計(jì)劃 本項(xiàng)目富人區(qū)發(fā)展計(jì)劃 長(zhǎng)期目標(biāo)客戶發(fā)展計(jì)劃 —— 俱樂部 引入頂級(jí)商務(wù)俱樂部，在尖崗山設(shè)點(diǎn)。 或者 俱樂部成員：成功的企業(yè)家，在行業(yè)內(nèi)具有影響力； 俱樂部成員的加入需已其他成員認(rèn)可； 個(gè)人會(huì)費(fèi)： ，公司會(huì)籍 ，年費(fèi) 1500美元； 推廣方式：口碑傳播、內(nèi)部刊物； 地址：尖崗山商務(wù)區(qū) 特色：為會(huì)員定期組織國(guó)內(nèi)、國(guó)外旅游活動(dòng)，提供高品質(zhì)的旅游度假服務(wù)，提供最奢華的旅游項(xiàng)目，以及提供具有特色的旅游項(xiàng)目。 參考：附件三《頂級(jí)商務(wù)四大俱樂部》 本項(xiàng)目富人區(qū)發(fā)展計(jì)劃 設(shè)立“旅游”俱樂部 解決一期銷售問題？ 市場(chǎng)推售 銷售難點(diǎn) 項(xiàng)目推廣 宏觀政策 宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境 魚翅 — 白菜 暴風(fēng)雨 — 人定勝天 詳見附件一：宏觀經(jīng)濟(jì)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響 202 04年深圳別墅市場(chǎng)供應(yīng)情況 2 0 0 3 、0 4 年深圳T H 供應(yīng)量197484353 0 0 以下 300~600 600~1000萬科城 1期的 TH開盤一周售罄（價(jià)格 ，數(shù)量 43套） 瑞河耶納的 TH開盤當(dāng)天售罄（價(jià)格 ，數(shù)量 60套） 萬科 17英里 8月 23日開盤，年底基本賣完（價(jià)格 ，數(shù)量 107） 2 0 0 3 、0 4 年深圳獨(dú)棟供應(yīng)量3013381300~600 600~1000 1 0 0 0 以上供不應(yīng)求，觀瀾別墅消化慢 平均每個(gè)月消化 26套。 202 06年深圳別墅市場(chǎng)供應(yīng)情況 2 0 0 5 、0 6 深圳T H 物業(yè)供應(yīng)量121739834 453 0 0 以下 300~600 600~1000 1000~20232 0 0 5 、0 6 年深圳獨(dú)棟別墅供應(yīng)1352133320300~600 600~1000 1000~2023 2 0 0 0 萬以上波托菲諾 別墅當(dāng)天全部售完 中信綠色高爾夫 7月推出預(yù)計(jì)今年底全部售完 TH低端產(chǎn)品將形成較為激烈的競(jìng)爭(zhēng)， 獨(dú)棟產(chǎn)品在 600~1000萬區(qū)間雖有大幅度的增長(zhǎng)，但總的基數(shù)較小，市場(chǎng)需求旺盛，不會(huì)形成過度競(jìng)爭(zhēng)。 平均每個(gè)月消化 25套。 北京別墅市場(chǎng)供應(yīng)案例 西山美廬 推出 套 消化 套 第一批推出量 72 20 第二批推出量 13 58（ 80％） 平均每月 8套 回款額： 4000萬 /月 影響客戶購買的因素： 區(qū)域，客戶認(rèn)可大西山 大獨(dú)棟形式 產(chǎn)品，庭院 客戶考慮最多的問題： 前期： 成熟區(qū)域認(rèn)可 價(jià)格認(rèn)可（ 550萬起，西 山?jīng)]有） 后期： ?位臵、面積、戶型、庭 院、價(jià)格 西山美廬 獨(dú)棟 占地面積： 220230m2 7米挑高的玄關(guān)和客廳 .贈(zèng)送200m2的地下室 均價(jià) 2800美元 /m2 面積 35010000m2 容積率： 綠化率： 70% 套數(shù)： 100套 北京別墅市場(chǎng)發(fā)展比較成熟，相對(duì)比較穩(wěn)定，可參考性強(qiáng)。 北京別墅市場(chǎng)供應(yīng)案例 上海銀湖二期 事件 時(shí)間 推出套數(shù) 消化情況 接盤 2023年 6月 宣傳 2023年 9月 開盤 2023年 12月 39 2天賣完 第二次推售 2023年 3月 33 當(dāng)天 31套 地理位置： 傳統(tǒng)別墅區(qū) 佘山， 周邊有十幾個(gè)別墅項(xiàng)目 總套數(shù)： 130套 面積： 270～ 650m2 均價(jià)： 14300元 /m2 客戶認(rèn)可： ?位置： 高檔別墅區(qū) ?品質(zhì)： 自然水域、北美風(fēng)格（受歡迎）、園林好 ?價(jià)格： 性價(jià)比高 上海目前市場(chǎng)成交比較活躍，短期炒作行為比較嚴(yán)重，其別墅消化速度僅供參考。 競(jìng)爭(zhēng)分析 樓盤情況 項(xiàng)目 區(qū)位 物業(yè)定位 稀缺資源 占地面積 戶數(shù) 容積率 建筑形式 別墅面積區(qū)間 總價(jià)區(qū)間 一期推出套數(shù) 推出時(shí)間 香蜜湖1號(hào) 香蜜湖 第一居所 城市別墅 土地 400 TH、多層、高層 200～ 260 600～ 800 45 2023年 8月 星河丹堤 梅林關(guān)口 第一居所 山水景 12萬 1000多 TH、多層、高層 200左右 300左右 100 2023年 11月 圣莫麗斯 梅林關(guān)口 第一居所 山水資源 萬 1427 TH、洋房、高層 200～ 300 200～ 350 140 2023年 11月 萬科第五園 四季花城 第一居所 品牌、產(chǎn)品 16萬 2500 TH、洋房、多層