【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 牌：保證三大要道鎖定戶(hù)外廣告牌：保證三大要道鎖定 昆曲路段昆曲路段 ———— 本地豪客必殺本地豪客必殺 機(jī)場(chǎng)路段機(jī)場(chǎng)路段 ———— 世界及全國(guó)商務(wù)客流必殺世界及全國(guó)商務(wù)客流必殺 本地高端酒店本地高端酒店 ———— 截流客源截流客源 高爾夫主題活動(dòng)高爾夫主題活動(dòng) 一桿進(jìn)洞獎(jiǎng)一桿進(jìn)洞獎(jiǎng)水生活主題活動(dòng)水生活主題活動(dòng) 一水邊篝火紅酒晚會(huì)一水邊篝火紅酒晚會(huì)本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。結(jié)合本項(xiàng)目水資源特點(diǎn)，項(xiàng)目可借鑒的水的休閑、情調(diào)、服務(wù)和生態(tài)的價(jià)值點(diǎn)衍生價(jià)值體系建筑觀光生態(tài)產(chǎn)品休閑情調(diào)文化服務(wù)衍生價(jià)值點(diǎn) 項(xiàng)目可衍生的 價(jià)值點(diǎn)建筑觀光休閑情調(diào)文化服務(wù)產(chǎn)品2,水資源價(jià)值總結(jié)本項(xiàng)目?jī)r(jià)值衍生方向感性知性原則一：水景觀資源與參與式經(jīng)營(yíng)主題的充分結(jié)合，充分提升物業(yè)價(jià)值。本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。通過(guò)贈(zèng)送高爾夫球卡促進(jìn)物業(yè)銷(xiāo)售為市場(chǎng)高爾夫地產(chǎn)重要的營(yíng)銷(xiāo)手段，針對(duì)本項(xiàng)目多階段復(fù)雜的客戶(hù)群，項(xiàng)目可采用靈活創(chuàng)新型贈(zèng)卡方式球卡終身卡非終身卡不限時(shí)不限時(shí)年 /半年卡季卡分時(shí)卡次卡記球卡練習(xí)分時(shí)卡市場(chǎng)高爾夫與權(quán)益：以贈(zèng)送終身卡為主，部分項(xiàng)目采用限量贈(zèng)送，與限時(shí)采購(gòu)的營(yíng)銷(xiāo)手段來(lái)營(yíng)造營(yíng)銷(xiāo)分為，加快銷(xiāo)售。高爾夫贈(zèng)送權(quán)益約占物業(yè)價(jià)值的 10%云南高爾夫與權(quán)益：云南本土市場(chǎng)相對(duì)北京、深圳等有穩(wěn)定高爾夫客戶(hù)來(lái)源的成熟高爾夫市場(chǎng)不同，為保證高爾夫運(yùn)營(yíng)的市場(chǎng)基礎(chǔ)，通常采用贈(zèng)送多張球卡的方式提高市場(chǎng)吸引力。高爾夫贈(zèng)送權(quán)益約占物業(yè)價(jià)值的 30%216。針對(duì)不同階段不同的客戶(hù)群體與其核心價(jià)值關(guān)注點(diǎn)，采用不同的贈(zèng)卡方式，促進(jìn)項(xiàng)目銷(xiāo)售216。高爾夫贈(zèng)送權(quán)益不能超過(guò)昆明市場(chǎng)平均水平 30%權(quán)益總體原則結(jié)合市場(chǎng)狀況與項(xiàng)目特點(diǎn)3,高爾夫資源利用高爾夫球卡贈(zèng)送類(lèi)別： 1不限時(shí)終身卡， 2分時(shí)終身卡， 3年卡， 4季卡，5分時(shí)卡， 6練習(xí)分時(shí)卡。 原則二：高爾夫權(quán)益資源與物業(yè)的充分結(jié)合，打造項(xiàng)目核心競(jìng)爭(zhēng)力，提高項(xiàng)目性?xún)r(jià)比。本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。果嶺上層圈子強(qiáng)勢(shì)主題形象建立水生態(tài) 活別墅灣區(qū)富貴生活法權(quán)時(shí)代豪宅關(guān)鍵詞 :山 水 運(yùn)動(dòng)讓世界向往的故鄉(xiāng) 中國(guó)曲靖 山水美地本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。第一階段 第二階段 第三階段階段開(kāi)發(fā)目標(biāo) 項(xiàng)目成功啟動(dòng)實(shí)現(xiàn)資金安全 保證持續(xù)開(kāi)發(fā)建立項(xiàng)目品牌 實(shí)現(xiàn)高額利潤(rùn)建立企業(yè)品牌階段資源特點(diǎn)具有高知名度的水主題資源良好的環(huán)境資源高爾夫價(jià)值尚未體現(xiàn)高爾夫景觀價(jià)值體現(xiàn)配套設(shè)施完善高爾夫運(yùn)營(yíng)價(jià)值體現(xiàn)高端社區(qū)建立資源整合價(jià)值 水生態(tài)和運(yùn)動(dòng)配套為核心價(jià)值 高爾夫景觀價(jià)值、山水價(jià)值、品牌價(jià)值的復(fù)合價(jià)值 高爾夫運(yùn)營(yíng)價(jià)值為核心價(jià)值資源利用策略?將水資源作為項(xiàng)目核心競(jìng)爭(zhēng)力，實(shí)現(xiàn)水資源最大化?啟動(dòng)高爾夫，奠定高端定位和實(shí)現(xiàn)價(jià)值最大化的基礎(chǔ)?通過(guò)市場(chǎng)進(jìn)入門(mén)檻的控制，保證項(xiàng)目旺銷(xiāo)，以建立項(xiàng)目品牌?通過(guò)高爾夫景觀價(jià)值、營(yíng)銷(xiāo)價(jià)值和成功市場(chǎng)項(xiàng)目的品牌影響力，提高項(xiàng)目客戶(hù)級(jí)別和項(xiàng)目檔次，實(shí)現(xiàn)向高爾夫地產(chǎn)高端品牌的成功過(guò)渡?建成并開(kāi)始運(yùn)營(yíng)高爾夫，實(shí)現(xiàn)高爾夫資源價(jià)值的最大化?通過(guò)高端的客戶(hù)定位和產(chǎn)品供應(yīng)，實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目高端品牌主題階段利用策略本報(bào)告是嚴(yán)格保密的?？蛻?hù) 特征主要主要為曲靖市內(nèi)生意人滇東地區(qū)礦老板、私營(yíng)企業(yè)主。貴州盤(pán)縣等地礦務(wù)局官員、礦老板、生意人等；購(gòu)買(mǎi)力強(qiáng)；對(duì)價(jià)格不敏感；大部分為多次置業(yè)；有固定社交圈，喜歡拉朋友入伙，低調(diào)。曲靖市內(nèi)中高收入人群：公務(wù)員、銀行職員、醫(yī)生、電廠煙廠職員、教師、及曲靖市內(nèi)普通工薪階層對(duì)價(jià)格敏感；追求舒適生活；多為二次置業(yè)。次要 昆明及省外客戶(hù) 購(gòu)買(mǎi)力強(qiáng)；對(duì)價(jià)格敏感；多次置業(yè)；喜愛(ài)高爾夫球；以度假為主。核心客戶(hù)重要客戶(hù)游離客戶(hù)區(qū)域內(nèi)私營(yíng)企業(yè)主，礦老板地州私營(yíng)企業(yè)主，礦老板對(duì)區(qū)域有認(rèn)同感的城中心客戶(hù)貴州部分地區(qū)私營(yíng)業(yè)主，礦老板昆明及省外客戶(hù)，投資客營(yíng)銷(xiāo)攻略 —— 目標(biāo)客戶(hù)：客戶(hù)群鎖定客戶(hù)鎖定 客戶(hù)特征 : 多元化本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。名稱(chēng) 鳳凰水榭 山水緣 水岸盛世 盛華苑 福蓉凰 錦湘南郡物業(yè)檔次 中檔 中高檔 中檔 中檔 中高檔 ——各類(lèi)別物業(yè)均價(jià) 聯(lián)排別墅 3300獨(dú)棟別墅 5300 雙拼別墅 4200 獨(dú)棟別墅 180萬(wàn) /套（僅一套）聯(lián)排別墅 4000 ——聯(lián)排別墅 3390 聯(lián)排別墅 3500 上疊加 —— ——雙拼別墅 4500 疊加別墅 2800 下疊加 —— ——名稱(chēng) 陽(yáng)光花園 御苑 瀟湘新區(qū) 鼎盛世家物業(yè)檔次 中高檔 中高檔 中高檔各類(lèi)別物業(yè)均價(jià) 獨(dú)棟別墅 —— 雙拼均價(jià) 4000 獨(dú)棟均價(jià) 最高價(jià)： 7000 最低價(jià)： 5000（總共只推十套，水份過(guò)高）聯(lián)排別墅 —— 聯(lián)排均價(jià) 3500（開(kāi)盤(pán)2800） 雙拼 4000 元 /㎡u曲靖比較有代表性的別墅物業(yè)u物業(yè)類(lèi)型據(jù)參考價(jià)值市場(chǎng)整體均價(jià)約為 3970元獨(dú)棟別墅均價(jià)約為 /平米雙拼別墅均價(jià)約為 4175元 /平米聯(lián)排別墅均價(jià)約為 3538元 /平米疊加別墅均價(jià)約為 2800元 /平米綜合均價(jià)約為 /平米價(jià)格策略本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。n遵循的原則：n目標(biāo)客戶(hù)相似、推售時(shí)機(jī)接近、區(qū)位特征類(lèi)同、賣(mài)點(diǎn)類(lèi)似n比較樓盤(pán)：n盛世錦華 山水緣n福蓉凰n官房瀟湘新區(qū)比較樣本價(jià)格策略本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。項(xiàng)目 建筑規(guī)模 區(qū)域位置 外部環(huán)境 社區(qū)景觀 附加值 配套設(shè)施 價(jià)格金麟灣 404戶(hù)別墅 南市區(qū)公務(wù)員小區(qū)周邊為高檔住宅區(qū)，入住率較低，居住氛圍不濃球場(chǎng)，金麟湖，山景私家花園，露臺(tái)，半地下室，會(huì)員會(huì)所（待建）、購(gòu)物街（待建）、體育館（待建）盛世錦華 山水緣1051戶(hù)284套別墅曲靖西片區(qū)中心地段臨主干道，區(qū)位較好大規(guī)模園林水景超大樓間距，建筑密度低學(xué)校、星級(jí)酒店（現(xiàn)有）、購(gòu)物中心、 500畝人工湖（待建）、湖心會(huì)所（現(xiàn)有）獨(dú)棟5300雙拼4500測(cè)算均價(jià) 4900官房瀟湘新區(qū) 700戶(hù)聯(lián)排南市區(qū)南城門(mén)瀟湘河地處鬧市區(qū)邊，居住氛圍濃以節(jié)點(diǎn)式景觀為主，環(huán)境一般。高建筑品質(zhì)；星級(jí)物管；附贈(zèng) 40－100㎡私家花園學(xué)校、星級(jí)酒店、圖書(shū)館、劇院、美食城、購(gòu)物廣場(chǎng)（均現(xiàn)有）聯(lián)排3500－4000測(cè)算均價(jià) 3750福蓉凰 150戶(hù)聯(lián)排廖廓北路白石江公園對(duì)面臨公園及數(shù)個(gè)中高檔樓盤(pán)號(hào)稱(chēng)曲靖造景王，小區(qū)內(nèi)植樹(shù)超過(guò) 1萬(wàn)棵送大面積私家花園及一車(chē)庫(kù)一車(chē)位學(xué)校、公園、文化廣場(chǎng)（現(xiàn)有）、寫(xiě)字樓（待建）聯(lián)排4000測(cè)算均價(jià) 4000比較樣本價(jià)格策略本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。目標(biāo)均價(jià)＝市場(chǎng)比準(zhǔn)價(jià) /區(qū)間浮動(dòng)價(jià)比較內(nèi)容 權(quán)重 盛世錦華 山水緣 福蓉凰 官房瀟湘新區(qū)擬合程度比較系數(shù)擬合程度比較系數(shù) 擬合程度比較系數(shù)建筑規(guī)模 12% 區(qū)域位置 15% 1 外部環(huán)境 15% 社區(qū)景觀 15% 立面設(shè)計(jì) 15% 1 產(chǎn)品設(shè)計(jì) 10% 配套設(shè)施 10% 主題提煉 8% 合計(jì) 100% / / / 通過(guò)市場(chǎng)比較進(jìn)行住宅價(jià)值測(cè)算，選取其中具有參考價(jià)值的個(gè)案作為本案的比較對(duì)象來(lái)進(jìn)行計(jì)算：營(yíng)銷(xiāo)攻略 —— 價(jià)格策略：樣本比較價(jià)格策略本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。計(jì)算出比準(zhǔn)均價(jià)約為 4496元 /平方米項(xiàng)目名稱(chēng) 目標(biāo)均價(jià) 權(quán)益系數(shù) 比準(zhǔn)價(jià) 權(quán)重 權(quán)重值盛世錦華 山水緣 4900元 2 2 25% 2福蓉凰 4000元 2 4364元 2 25% 1091元 2官房瀟湘新區(qū) 3750元 2 2 50% 2合計(jì) 100% 4496元 / M2比準(zhǔn)價(jià)確定價(jià)格策略本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。目標(biāo)均價(jià)＝市場(chǎng)比準(zhǔn)價(jià)＋品牌溢價(jià) +產(chǎn)品溢價(jià)市場(chǎng)比較法 發(fā)展商品牌項(xiàng)目品牌強(qiáng)調(diào)產(chǎn)品特色與價(jià)值溢價(jià)空間價(jià)格策略本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。l 果嶺上的上層別墅 —— 項(xiàng)目品牌l 敏大地產(chǎn) —— 發(fā)展商品牌品牌溢價(jià)直接來(lái)自于宣傳推廣對(duì)于品牌的投入，隨時(shí)間而增長(zhǎng)。品牌溢價(jià)挑戰(zhàn)的關(guān)鍵點(diǎn) ——優(yōu)質(zhì)的產(chǎn)品獨(dú)特的資源頂級(jí)物業(yè)服務(wù)景觀資源的均好性發(fā)展商的責(zé)任品牌溢價(jià)價(jià)格策略本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。時(shí)間 T品牌溢價(jià)品牌溢價(jià)品牌投入品牌投入l 導(dǎo)入期：品牌溢價(jià)率取 1%，即 44961 ％＝ 45元；l 推廣期：品牌溢價(jià)率取 3%，即 44963 ％＝ 135元；l 成熟期：品牌溢價(jià)率取 5%，即 44965 ％＝ 225元；整體均價(jià)：市場(chǎng)比準(zhǔn)價(jià)＋品牌溢價(jià) = 4631元品牌溢價(jià)率取比準(zhǔn)價(jià)格的 1％ 5％。理想狀態(tài)品牌溢價(jià)增幅價(jià)格策略本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。產(chǎn)品溢價(jià)點(diǎn)及可溢價(jià)標(biāo)準(zhǔn)：216。 滇東唯一灣區(qū)高爾夫球場(chǎng)216。 獨(dú)一無(wú)二的自然資源216。 超大運(yùn)動(dòng)主題館溢價(jià)金額：每平方米 200元。整體均價(jià)：市場(chǎng)比準(zhǔn)價(jià)＋品牌溢價(jià)＋ 產(chǎn)品溢價(jià) = 4831元產(chǎn)品溢價(jià)價(jià)格策略本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。平面調(diào)差考慮因素因素 噪音 景觀 戶(hù)型格局 視野 產(chǎn)品類(lèi)型 朝向權(quán)重 9％ 21％ 18％ 15％ 22％ 15％環(huán)境景觀、產(chǎn)品類(lèi)型，為本項(xiàng)目?jī)r(jià)格最大影響因素，給予最大權(quán)重值。平面調(diào)差價(jià)格策略本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。戶(hù)型統(tǒng)計(jì)表戶(hù)型