某別墅豪宅項目營銷推廣策略(編輯修改稿)
2025-01-30 00:10 本頁面
【文章內容簡介】 綿陽高收入群體； 隱性客群：周邊郊縣客群及看重別墅稀缺業(yè)態(tài)的投資群體。 項目營銷通路 一、顯性客群的把握： 大眾營銷：報版、雜志、戶外等； 渠道營銷或專項營銷：如車友會、行業(yè)協(xié)會、九院專項活動及廣告渠道推廣 顯性客群的把握是林海山莊的主要推廣方向和重點。 二、隱性客群的把握： 周邊媒體的廣告適量投入； 綿陽進出城通道的廣告訴求。 項目營銷模式 ? 項目的特性不僅僅是圖片、多媒體、示范景觀以及樣板間的搶眼球效應能夠充分表達完的。通過售樓部、體驗中心、樣板間、景觀示范區(qū)、獨有的尊榮服務等方式，運用 “體念式營銷”，其目的就是在于深層次的把握消費者興趣點，再來不斷的挖掘其真實購買力 ? 我們要做到的，是讓客戶在親眼所見和親身所感中體驗到項目的尊榮與便捷，讓客戶切身的感受來促成其下單。 “體驗營銷” — 感受營銷模式 營銷框架 推廣主題的重點導入 現(xiàn)場接待對于項目基礎的演繹 產品特點的感知 示范園林、售樓中心的初步感受 項目核心賣點的輸出，產品能力表達（ 3D、戶型模型） 生活模式的感悟 生活體驗區(qū)的情調環(huán)境 表達（功夫茶、懸挑式 景觀洽談區(qū)、樓書、一 次貼心的服務） 答案尋找 實景樣板間，項目生活模式的產品表達 臺地公園的感悟，外景催化劑 林海山莊 城市中央森林別墅！ 開盤前重要時間節(jié)點 時間 執(zhí)行目標 銷售工作安排 12月 1日 1. 為正式開盤銷售做準備。 2. 制定銷售策略計劃。 3. 建立并培訓銷售隊伍 戶外大牌廣告出臺，項目前期亮相。 1月 15日 綿州酒店市內接待點開放 市內接待點選點、裝飾完成并開放 蓄客方案、 推廣計劃擬定完成 VI系統(tǒng)、形象宣傳片、 DM、樓書等基礎資料裝備及完成 銷售團隊的組建與培訓 尊享卡會員卡發(fā)放 3月 15日 現(xiàn)場銷售中心正式對外開放 2月 10日 意向客戶春節(jié)聯(lián)誼活動 2月 20日 接受預約登記、發(fā)放 VIP會員金卡 3月 4月 完成所有銷售道具準備 銷售五證等手續(xù)辦理 4月初 舉行產品發(fā)布酒會 4月中旬 1．積累客戶 2．開盤準備 項目盛大開盤 春交會 參加春交會 房源推售 房源推售原則： ? 前期推售房源要建立項目和企業(yè)品牌美譽度。 ? 確保項目的持續(xù)熱銷，以暢銷的銷售評價在業(yè)界和客戶中形成良性傳播，確保一定的熱銷力度。 ? 先期推售房源應具備較高之性價比，以樹立口碑及吸引后來客戶。 ? 樹立項目良好形象，為后期洋房價值的提升樹立標桿。 ? 綜合以上考慮，前期推售房源應該以聯(lián)排、雙拼為主，洋房暫不在一期考慮推售，在位置選擇上應該考慮臨湖公園及小區(qū)內部價值較差處各選一部分，達到拉開價格區(qū)間，品質高低配置的原則。 項目主要推售階段 項目銷售分為三個階段 ? 第一階段： 時 間 — 銷售產品 雙拼、聯(lián)排 工程進度 示范區(qū)呈現(xiàn)、體驗中心、銷售中心呈現(xiàn) 銷售任務 首批次開盤銷售，消化率達一期別墅產品 75% ? 第二階段： 時 間 — 銷售產品 雙拼、聯(lián)排、洋房 工程進度 一期別墅現(xiàn)房呈現(xiàn)、部分社區(qū)園林景觀呈現(xiàn) 銷售任務 二批次強銷期銷售，消化率達整個項目 60%以上，二期推售前 準備。 ? 第三階段： 時 間 — 銷售產品 剩余少量保留別墅、洋房 工程進度： 別墅基本呈現(xiàn)，社區(qū)景觀大部分呈現(xiàn)，實景感受強烈 銷售任務 基本清盤（銷售率達到 95%左右） 階段 起止 月份 持續(xù)時長 銷售目標 準備 /蓄勢期 09年 12月 01日 — 10年 04月 15日 ； 5個月 前期準備、推廣、蓄客 開盤期 04月 16日 05月 16日 1個月（利用前期蓄客熱銷 開盤） 30% 強銷期 10年 6月 — 10年 8月； 3個月（借開盤會后強銷） 25% 持續(xù)期 10年 9月 — 10年 10月； 2個月 20% 尾盤期 （暨二批次開盤期） 10年 11月 — 與 二批次同步進行（嫁接 2期產品） 25% 合計 一期一批次總銷售周期約 8個月（開盤起計） 林海山莊一期 銷售任務 林海山莊開盤前推廣計劃 廣告投放戰(zhàn)略 投放策略 主要推廣 銷售階段 廣告導入期 （ — ） 側重項目知名度擴大 著重項目賣點的建立 在市場形成一個固定而清晰的概念 傳播新項目入市訊息 選擇傳播面廣的媒體 廣告頻率和力度小 廣告猛攻期 （ —：開盤前后一月內） 廣告頻率和媒體選擇大幅度增加 以鮮明形象和強烈廣告攻勢撼動市場，吸引客戶到來 廣告意圖是全面凸顯項目優(yōu)勢 廣告形式進行創(chuàng)意和突破 廣告鞏固期 （ —） 新增客戶維持在一個相對平衡的曲線上 廣告相應降溫，保持一定穩(wěn)定的頻率 達到現(xiàn)階段銷售目的并為第二批次強銷期作準備 推廣項目實體形象 報紙、戶外、路牌亮相； 網絡、雜志、分眾傳媒 亮相； 資料、樓書、戶型單頁等 準備 資料側重形象主題推廣 加大報媒、車身等廣告； 延續(xù)前期主要媒體； 開盤前九院客戶專項活動； 產品推介會； 開盤活動。 廣告投放的間斷持續(xù)； 銷售活動間斷推廣； 二批次推廣 開盤期結束，進入加推強銷期 開盤前主要推廣安排 工程節(jié)點配合： 10年 1月中旬 —— 市內接待點開放，保持 3個月的蓄客期，前期盡量多積蓄客戶，保障開盤順利熱銷； 10年 3月 —
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