【正文】 多樣推廣，軟硬傳播結合：千佛公園與別墅人居高端論壇、 SP活動、傳統(tǒng)性傳播媒體、銷售活動結合， 在達到效率最大化的同時避免單調乏味，在口碑及話題傳播中促進項目知名度和美譽度的最大化實現(xiàn)及形象的提高； 考慮了項目主要時間節(jié)點及推廣節(jié)奏的控制與平衡。 ? 第三階段： 時 間 — 銷售產(chǎn)品 剩余少量保留別墅、洋房 工程進度： 別墅基本呈現(xiàn)，社區(qū)景觀大部分呈現(xiàn)，實景感受強烈 銷售任務 基本清盤（銷售率達到 95%左右） 階段 起止 月份 持續(xù)時長 銷售目標 準備 /蓄勢期 09年 12月 01日 — 10年 04月 15日 ； 5個月 前期準備、推廣、蓄客 開盤期 04月 16日 05月 16日 1個月（利用前期蓄客熱銷 開盤） 30% 強銷期 10年 6月 — 10年 8月； 3個月（借開盤會后強銷） 25% 持續(xù)期 10年 9月 — 10年 10月； 2個月 20% 尾盤期 （暨二批次開盤期） 10年 11月 — 與 二批次同步進行（嫁接 2期產(chǎn)品） 25% 合計 一期一批次總銷售周期約 8個月（開盤起計） 林海山莊一期 銷售任務 林海山莊開盤前推廣計劃 廣告投放戰(zhàn)略 投放策略 主要推廣 銷售階段 廣告導入期 （ — ） 側重項目知名度擴大 著重項目賣點的建立 在市場形成一個固定而清晰的概念 傳播新項目入市訊息 選擇傳播面廣的媒體 廣告頻率和力度小 廣告猛攻期 （ —：開盤前后一月內） 廣告頻率和媒體選擇大幅度增加 以鮮明形象和強烈廣告攻勢撼動市場，吸引客戶到來 廣告意圖是全面凸顯項目優(yōu)勢 廣告形式進行創(chuàng)意和突破 廣告鞏固期 （ —） 新增客戶維持在一個相對平衡的曲線上 廣告相應降溫，保持一定穩(wěn)定的頻率 達到現(xiàn)階段銷售目的并為第二批次強銷期作準備 推廣項目實體形象 報紙、戶外、路牌亮相； 網(wǎng)絡、雜志、分眾傳媒 亮相； 資料、樓書、戶型單頁等 準備 資料側重形象主題推廣 加大報媒、車身等廣告； 延續(xù)前期主要媒體； 開盤前九院客戶專項活動； 產(chǎn)品推介會； 開盤活動。 ? 綜合以上考慮，前期推售房源應該以聯(lián)排、雙拼為主，洋房暫不在一期考慮推售，在位置選擇上應該考慮臨湖公園及小區(qū)內部價值較差處各選一部分，達到拉開價格區(qū)間，品質高低配置的原則。 ? 先期推售房源應具備較高之性價比，以樹立口碑及吸引后來客戶。 1月 15日 綿州酒店市內接待點開放 市內接待點選點、裝飾完成并開放 蓄客方案、 推廣計劃擬定完成 VI系統(tǒng)、形象宣傳片、 DM、樓書等基礎資料裝備及完成 銷售團隊的組建與培訓 尊享卡會員卡發(fā)放 3月 15日 現(xiàn)場銷售中心正式對外開放 2月 10日 意向客戶春節(jié)聯(lián)誼活動 2月 20日 接受預約登記、發(fā)放 VIP會員金卡 3月 4月 完成所有銷售道具準備 銷售五證等手續(xù)辦理 4月初 舉行產(chǎn)品發(fā)布酒會 4月中旬 1．積累客戶 2．開盤準備 項目盛大開盤 春交會 參加春交會 房源推售 房源推售原則： ? 前期推售房源要建立項目和企業(yè)品牌美譽度。 2. 制定銷售策略計劃。通過售樓部、體驗中心、樣板間、景觀示范區(qū)、獨有的尊榮服務等方式，運用 “體念式營銷”，其目的就是在于深層次的把握消費者興趣點，再來不斷的挖掘其真實購買力 ? 我們要做到的，是讓客戶在親眼所見和親身所感中體驗到項目的尊榮與便捷，讓客戶切身的感受來促成其下單。 二、隱性客群的把握： 周邊媒體的廣告適量投入； 綿陽進出城通道的廣告訴求。 營銷通路的確定 本項目客群主要集中在以下幾個群體： 綿陽大中 型企業(yè) 領導 中高 收入私 企業(yè)主 九院 中高收 入群 異地 投資 群體 政府高收 入公務員 綿陽近 郊高收 入客群 顯性客群 隱性客群 顯性客群：喜歡城市別墅的高端人群，更喜歡城市別墅而不是郊區(qū)別墅群體的綿陽高收入群體； 隱性客群：周邊郊縣客群及看重別墅稀缺業(yè)態(tài)的投資群體。 2023年 3月中旬開盤銷售， 2023年底全案銷售完畢，實現(xiàn)總銷售額 。 – 實現(xiàn)企業(yè)的市場戰(zhàn)略目標。 – 城市別墅的成功運營者。 – 為公司后續(xù)開發(fā)項目拓展打下良好市場基礎與口碑效應，并建立成功運營模式。 競爭對手研析 ? 半山藍灣 ? 主題：城市山水別墅 ? 預計價格： 65008000元 /㎡ ? 盧卡美郡 ? 主題：威尼斯水岸別墅 ? 銷售價格 5500元 /㎡ ——7500元 /㎡ 現(xiàn)有市場主要營銷主題 ? 就別墅市場主流而言，就產(chǎn)品核心賣點的整合特別是別墅山水環(huán)境的整合而營造項目主題的手法運用已經(jīng)非常普遍。 綿洲酒店接待點最晚于 2023年 1月 15日啟用； 景觀示范區(qū)域（代征地景觀及湖的打造、別墅地塊基本景觀、洋房地塊植被景觀）于春節(jié)前完成部分景觀區(qū)； 三、目前須確定的準備工作 （二）、 銷售道具準備 基本銷售道具類 銷售辦公業(yè)務電話申請于 2023年 12月 1日前完成； 市內接待點用小沙盤于 2023年 12月 30日前完成； 單體模型制作最晚于 2023年 12月 30日前完成； 樓書制作最晚于 2023年 1月 30日前完成； 戶型單頁、手提袋、信封袋、信箋紙、紙杯、名片、胸牌等基礎道具 2023年 1月 15日前完成； 第二章 項目營銷策略 項目賣點梳理 ? 樓市在短短兩年時間內經(jīng)歷了大起大落的起伏，未來的走向也不可預估，綿陽市場也在這兩年樓市的調整中快速進步與發(fā)展，開發(fā)水平不斷上升，新產(chǎn)品和新樓盤營銷模式不斷出現(xiàn)，大盤、新營銷主題概念、創(chuàng)新產(chǎn)品的出現(xiàn)加大了市場項目的更新?lián)Q代及消費觀念更新！ ? 消費市場變得越來越理性與眼界開闊，市場供應量的加大導致在未來一年內綿陽別墅競爭將會加劇，好的項目不僅需要營銷模式的先進與細致，更需要產(chǎn)品本身的實際支撐，以不被快速進步的市場所淘汰！ ? 綿陽房市及別墅市場的快速進步需要我們找準我們林海山莊的最佳核心價值點，打造精致產(chǎn)品，并找到適合我們項目的最佳價值支撐點及