【正文】 牌號召力一般；216。走低價競爭方式，將面臨巨大的競爭壓力。?撈霞組團經(jīng)濟的不斷發(fā)展，將給本區(qū)域提供契機；?綠城 項目屬性項目主要價值點：規(guī)模和容積率：本項目總占地面積將近 1000畝，容積率僅 ；資源：本項目東接青竹湖高爾夫球場和太陽山森林公園；建筑風(fēng)格：本項目采用的意大利托斯卡納風(fēng)情，整體想象較高，符合長沙人民的別墅居住的尊貴感、身份感要求；園林特征：本項目的整體園林水系面積較大，同時整體布局考慮了水系與山體的結(jié)合；但是 一期的園林景觀 相對不足。啟動期的交通較為便利，昭示性較好，但是園林景觀一般，產(chǎn)品表現(xiàn)力不足。西面為湯加湖路。216。地塊面積： 641953平米；總建筑面積： 411573平米容積率： 建筑密度： 25%；會所： 6600平米；商業(yè)： 10370平米；幼兒園： 3600平米。注重身體、追求自然、享受生活的都市富人。u 從家庭結(jié)構(gòu)看，基本都是三至五口之家或者三代同堂。u 從職業(yè)層次看，中端、中高端客戶明顯增加。 從置業(yè)目的看，置業(yè)以自住為主，但投資客戶較以前有所減少，購買獨立別墅基本屬于自住。?別墅市場基本情況?別墅市場分類與特征?區(qū)域競爭分析?客戶分析根據(jù)春季房交會調(diào)查：別墅市場為外向型市場，全市型客源和外地客源為主要部分，年齡集中在 3545歲。凸出價值點： 大面積天然湖。奢華型別墅 項目自身無突出資源優(yōu)勢，開發(fā)商開發(fā)經(jīng)驗非常豐富，經(jīng)濟實力較強，企業(yè)品牌市場號召力均相對較高；市場突破點主要是兩個：產(chǎn)品本身和開發(fā)商企業(yè)品牌。p 09年別墅市場出現(xiàn)回暖勢頭，青竹園每月均能實現(xiàn)少量去化，較 08年好轉(zhuǎn)； 4月份，其價值 4000萬的樓王成功售出，引發(fā)業(yè)界轟動?？偲綀D○南區(qū)（規(guī)劃中）北區(qū)棲霞苑目前在售臨風(fēng)苑已售望峰苑 未開攬秀苑已售聽泉苑 未開枕云苑 未開項 目名稱 綠城青竹園 項 目位置 開福區(qū)青竹湖高 爾 夫球 場 旁開 發(fā) 商 湖南綠城投資置業(yè)有限 公司 建筑 設(shè)計 美國道林建筑與城市 規(guī) 劃 設(shè)計 集 團 物 業(yè) 管理 綠城物業(yè)管理公司 代理 銷 售 自銷建筑形 態(tài) 別墅（純獨棟） 售樓 電話 0731星級生活典范之旅 2023年 3月 2829日在瀟湘華天大酒店舉辦，開始辦理 VIP購房卡。奢華型別墅： 如和黃 森林海目前聯(lián)排的銷售均價約 3500元 /平米，聯(lián)排的面積區(qū)間為 220280平米，總價在 70100萬。城市遠郊型別墅的深入思考：① 經(jīng)濟型別墅；產(chǎn)品價值和資源價值均相對較低；② 奢華型別墅；資源價值一般，但自身產(chǎn)品價值較高；③ 資源型別墅；資源價值較高，主要是自然資源；而且產(chǎn)品自身價值也較高。主要為第二或第三居所使用。主要為第一居所使用以城市價值作為市場突破點，以高容積率別墅產(chǎn)品實現(xiàn)利潤最大化。這一方面歸功其卓有成效的宣傳策略與活動造勢，另一方面也歸功其良好的園林展示效果，為成功銷售進行了實實在在的鋪墊。然 08年下半年入市，意向客戶寥寥無幾，市場反響冷至冰點。別墅產(chǎn)品：以大面積花園贈送成為市場主流。 山湖城 200 送 無卓越 山水灣 星沙 563119 聯(lián)排別墅等 170260 4800御邦 南城 300000 聯(lián)排別墅等 200—220 5000早安星城 星沙 1000000 聯(lián)排別墅等 220——240 4500陽光 100 岳麓區(qū) 1000000 聯(lián)排別墅等 200—250 未定比華利山 南城 500000 聯(lián)排別墅等 240—280 5300目前聯(lián)排別墅主體價格波動于 40007000元 /平米左右，面積在 200270平米之間。n 表 5：長沙主要別墅項目產(chǎn)品類型一覽表 指標項目所在區(qū)域 總體量 (㎡) 建筑類型 聯(lián)排上市時 間 主力面積段 價格 (元 /㎡ )碧桂園 山湖城 √綠城 世紀城國會山官邸水印加州預(yù)期即將上市51661718板塊 別墅代表 區(qū)域優(yōu)勢 發(fā)展預(yù)測 麓南板塊 麓山別墅、汀湘十里、岳簏山公館 岳麓書院 、大學(xué)城、文脈 高檔別墅集中區(qū) 麓北板塊 和浦黃記 、蔚藍海岸，長沙玫瑰援、蘇迪亞諾、山水 蔚藍海岸星語林 南北發(fā)展的重點明顯，產(chǎn)業(yè)分布明確城市北部的撈霞、星沙組團將發(fā)展城市的主要高新產(chǎn)業(yè)，南部新城將以居住和生態(tài)綠化產(chǎn)業(yè)為主，南北錯位發(fā)展；當前長沙城市發(fā)展三大核心：融城、河西先導(dǎo)區(qū)和地鐵交通網(wǎng)，對與本項目區(qū)域的積極影響不大。長株潭經(jīng)濟一體化是長沙經(jīng)濟發(fā)展中最重要的話題之一；由于 “ 長株潭 ” 經(jīng)濟一體化話題還將繼續(xù)，天心區(qū)、雨花區(qū)繼續(xù)成為投資的熱點的趨勢不會改變。216。麓南板塊市府麓谷板塊中心板塊南城板塊.星沙板塊芙蓉北板塊金鷹月湖板塊武廣新城板塊.尚東板塊216。主城核心核心核心核心多核心發(fā)展有利于城市的均衡發(fā)展，分散城市發(fā)展的壓力，新核心區(qū)發(fā)展成為城市發(fā)展的動力源，將拉動城市快速發(fā)展。 長沙連續(xù)三個月成交均價回升。 近幾年來的商品住宅成交均價來看，其 總體呈平穩(wěn)上漲態(tài)勢，但增長幅度有所下降。 成交： 經(jīng)歷了 08年的市場成交低迷之后， 09年以來市場成交量持續(xù)上升，樓市已出現(xiàn)回暖的跡象。資料來源：湖南統(tǒng)計局長沙市房地產(chǎn)開發(fā)及住宅開發(fā)投資累計增長走勢圖 圖 3：長沙市土地市場供應(yīng)走勢? 土地市場成交率大幅提高，土地市場快速回暖? 5月土地市場成交 8宗，成交面積較上月有較大增長，土地市場成交率達到 100%，成交率大幅提高，在經(jīng)過幾個月的徘徊后，土地市場開始回暖。消費者需求增長趨于平穩(wěn)，發(fā)展商數(shù)量減少，產(chǎn)品成熟，住宅郊區(qū)化明顯，土地市場、商品房市場規(guī)范操作 ,政府對房地產(chǎn)業(yè)的調(diào)控主要通過城市規(guī)劃及土地供應(yīng)等手段間接進行 ,政府的住房福利少量存在。 政府相繼出臺多項刺激市場政策，在一定程度上滿足了房地產(chǎn)市場發(fā)展的要求。 貸款利率下調(diào)至 252。 規(guī)范土地審批秩序252。 長沙市經(jīng)濟 適用房貨幣補貼252。中央和長沙市政府均出臺救市政策，全面刺激房地產(chǎn)業(yè)的復(fù)蘇。長沙 GDP增長仍在 13%以上，遠高于全國 GDP增長水平，經(jīng)濟危機對長沙經(jīng)濟的影響尚未顯現(xiàn)。項目關(guān)鍵思考點：市場大勢如何？市場機會在哪里？項目成本較高，如何提升價值解決銷售速度和價格問題？作為上千畝的項目，如何構(gòu)建核心競爭力以保證項目長期持續(xù)發(fā)展？市場大勢別墅市場和客戶分析 項目營銷定位項目價值分析價格和產(chǎn)品建議解決思路：?宏觀經(jīng)濟分析?長沙房地產(chǎn)市場分析?長沙城市發(fā)展分析第一章 市場大勢5月份 CPI同比下降 % PPI同比降 % 交行報告：物價運行臨近拐點 年內(nèi)將回正增長 下半年翹尾因素將逐步減弱，經(jīng)濟回暖跡象正在不斷顯現(xiàn)，預(yù)計未來國內(nèi) CPI、 PPI降幅將不斷收窄，在四季度可能摘掉 “雙負 ”的帽子 .摩根大通： CPI和 PPI下半年有望正增長 經(jīng)濟環(huán)比已經(jīng)告別了過去的最低點，如果按照目前的速度，接下來二、三、四季度實現(xiàn)同比 7%、 8%、9%的增速是可能的。本案目前項目設(shè)計已經(jīng)基本完成，動工在即，預(yù)計在 2023年下半年上市?！叭f業(yè) 典型的城市遠郊型別墅，本項目位于北三環(huán)線以北，太陽山公園和青竹湖高爾夫球場區(qū)域。在啟動期，回籠資金極為重要，速度和利潤是核心所在，尤其是速度。長沙經(jīng)濟仍保持較高的增長速度，長沙社會消費品零售總額增速緩慢回升，經(jīng)濟快速發(fā)展的勢頭尚未改變。整體市場： 政府通過宏觀政策積極救市，利好消息不斷落實，樓市已經(jīng)開始回升。08年運行區(qū)位09年運行區(qū)位受積極政策影響調(diào)整周期將縮短未來市場走勢判斷252。 土地閑置兩年無償收回252。 首付降至二成252。長沙市國內(nèi)生產(chǎn)總值的穩(wěn)步增長，為房地產(chǎn)的發(fā)展提供了良好的整體經(jīng)濟環(huán)境。政府的住房福利依舊大量存在。但隨著市場銷售持續(xù)回暖， 4月份房地產(chǎn)市場投資增速明顯加快， 14月累計投資增速達到 17%，開發(fā)商投資力度明顯加強。價格走勢分析（單位：元 /平米）*數(shù)據(jù)來源：易居（中國）市調(diào)數(shù)據(jù)庫（ ） *數(shù)據(jù)來源：易居（中國）市調(diào)數(shù)據(jù)庫（ ）09年商品住宅市場：市場逐步回暖，成交率基本平穩(wěn)供應(yīng)： 自 08年 11月份達到高峰以后，受市場低迷影響，供應(yīng)量快速下跌， 09年傳統(tǒng)旺季來臨之前，供應(yīng)開始放量。長沙住宅市場價格穩(wěn)中有升。 09年 5月，長沙商品住宅成交均價為 3989元 /平米，同比上漲 %，環(huán)比增長 %。第一階段：單核心擴張 第二階段：多核化發(fā)展 第三階段：都