【正文】 觀設(shè)計均由知名企業(yè)打造。物業(yè)服務(wù)也較為完善。別墅、小高、高層 高檔公寓 u 占地面積： 90,u 建筑面積： 237,u 銷售情況：項目別墅以一棟 9聯(lián)排和一棟 6聯(lián)排組成，別墅整體體量較少，目前也已售罄，市場二手房均價在 11000－ 12023元 /平方米左右。u 小區(qū)北部為成熟居民聚集區(qū)，生活配套完善。建筑及景觀有其特色?！∧壳皠e墅產(chǎn)品在市場上較為稀缺，但未來在東、南、西三板塊各將有一定供　　應(yīng)量，其中城西板塊供應(yīng)最為集中，新的別墅個案在產(chǎn)品品質(zhì)與內(nèi)部空間上 都將有較大的提升與創(chuàng)新 ，而對于基本建成的本項目而言，產(chǎn)品品質(zhì)與內(nèi)部 空間上都有較大差距?！∧壳笆袌錾蟿e墅產(chǎn)品多參雜在混合型社區(qū)中，純別墅社區(qū)形態(tài)較少，對于樹 立高檔別墅社區(qū)以及推動產(chǎn)品品質(zhì)受到較大限制?！∥磥戆鍓K內(nèi)的新盤別墅產(chǎn)品較少，難以對本項目形成較大的競爭壓力。項目認(rèn)知Cognitive projects本項目位于張家港經(jīng)濟開發(fā)區(qū)內(nèi)，東靠育才路，南臨哈彌湖，緊接新豐路，西臨金港大道，北依湯聯(lián)路，外部交通較為一般。張家港市區(qū)本案10分鐘車程區(qū)位分析西： 小馬路，道路情況較 好，車流量較少北： 美加美針織等一些針 織廠及公司東： 百順雅居，旗桿花 苑、蘆莊花苑等住 宅小區(qū)南： 哈彌湖，景觀資源 較好項目目前外立面已基本建設(shè)完畢，內(nèi)部交通及綠化還在打造之中，地塊內(nèi)部東面有政府回遷房，品質(zhì)較好?；噩F(xiàn)狀地塊現(xiàn)狀項目平面圖項目外立面產(chǎn)品類型 戶型面積 (m2) 備注聯(lián)排 300 有 45平方米的車庫雙拼 310 有 70平方米的車庫疊加 250 有 34平方米的車庫本項目總建筑面積 20230平方米左右，由聯(lián)排、雙拼和疊加三種別墅產(chǎn)品組成，總計 68套，樓距 19米，帶有 60平方米左右的花園。產(chǎn)品分析n 項目周邊目前配套相對匱乏，也沒有很好的商業(yè)氛圍，只有一些小型的超市以及零散的社區(qū)街面房為主；n 項目周邊多以一些針織、衣帽的工廠分布為主，社區(qū)環(huán)境以及居住環(huán)境較為一般；n 項目東北面 “百順商城 ”已基本建設(shè)完工，計劃以菜場和社區(qū)型日常配套為主，只能基本解決區(qū)域內(nèi)居民的日常生活需要，商業(yè)配套較不完善；n 項目西北面緊靠金港大道有張家港大型的建材綜合市場－九洲裝飾城。價格定位Price position說明： 市場基價 ：通過對項目周邊區(qū)域內(nèi)以及城區(qū)內(nèi)別墅的比較，通過專業(yè)的房地產(chǎn)市場比較法來確定市場基準(zhǔn)價格。市場基礎(chǔ)價格南湖苑別墅最終價值市場動態(tài)幅度價格組成市場基礎(chǔ)價格 216?！‰p拼市場比較法定價216。 疊加市場比較法定價216。依據(jù)一定數(shù)量的觀察樣本得出最終的價格 定價依據(jù)案名 /權(quán)重 雙拼別墅產(chǎn)品競爭力比較外部條件 45% 項目表現(xiàn) 55% 綜合分值地段 交通條件生活機能居住氛圍周邊環(huán)境社區(qū)規(guī)劃景觀規(guī)劃單體產(chǎn)品力附加值7% 8% 12% 10% 8% 10% 10% 15% 20% 100%萬紅苑 湖濱國際 蘆莊花苑 (二手房 ) 本項目 雙拼市場比較法定價序號 樓盤名稱 樓盤得分（ X） 樓盤單價（ Y）1 萬紅苑 125002 湖濱國際 107003 蘆莊花苑 (二手房 ) 61004 本項目 /通過一元回歸方程的預(yù)測得出：Y=+當(dāng) X=； Y=5565雙拼市場比較法定價即：南湖苑雙拼別墅市場基價為 5565元 /m2案名 /權(quán)重 聯(lián)排別墅產(chǎn)品競爭力比較外部條件 45% 項目表現(xiàn) 55% 綜合分值地段 交通條件生活機能居住氛圍周邊環(huán)境社區(qū)規(guī)劃景觀規(guī)劃單體產(chǎn)品力附加值7% 8% 12% 10% 8% 10% 10% 15% 20% 100%麗景華都 湖濱國際 雅美閣 蘆莊花苑 (二手房 ) 本項目 聯(lián)排市場比較法定價序號 樓盤名稱 樓盤得分（ X） 樓盤單價（ Y）1 麗景華都 110002 湖濱國際 100003 雅美閣 93004 蘆莊花苑 (二手房 ) 56005 本項目 /通過一元回歸方程的預(yù)測得出：Y=+當(dāng) X=； Y=5102聯(lián)排市場比較法定價即：南湖苑聯(lián)排別墅市場基價為 5102元 /m24聯(lián)體市場比較法定價案名 /權(quán)重 4聯(lián)體別墅產(chǎn)品競爭力比較外部條件 45% 項目表現(xiàn) 55% 綜合分值地段 交通條件生活機能居住氛圍周邊環(huán)境社區(qū)規(guī)劃景觀規(guī)劃單體產(chǎn)品力附加值7% 8% 12% 10% 8% 10% 10% 15% 20% 100%麗景華都 湖濱國際 雅美閣 蘆莊花苑 (二手房 ) 本項目 4聯(lián)體市場比較法定價序號 樓盤名稱 樓盤得分（ X） 樓盤單價（ Y）1 麗景華都 115002 湖濱國際 108003 雅美閣 95004 蘆莊花苑 (二手房 ) 58005 本項目 /通過一元回歸方程的預(yù)測得出：Y=+當(dāng) X=； Y=5172即：南湖苑 4聯(lián)體別墅市場基價為 5172元 /m2案名 /權(quán)重 疊加別墅產(chǎn)品競爭力比較外部條件 45% 項目表現(xiàn) 55% 綜合分值地段 交通條件生活機能居住氛圍周邊環(huán)境社區(qū)規(guī)劃景觀規(guī)劃單體產(chǎn)品力附加值7% 8% 12% 10% 8% 10% 10% 15% 20% 100%湖濱國際 雅美閣 本項目 疊加市場比較法定價序號 樓盤名稱 樓盤得分（ X） 樓盤單價（ Y）1 湖濱國際 97002 雅美閣 93003 本項目 /通過一元回歸方程的預(yù)測得出：Y=+當(dāng) X=； Y=4530疊加市場比較法定價即：南湖苑疊加別墅市場基價為 4530元 /m2雙拼 5565元 /㎡ 聯(lián)排 5102元 /㎡4聯(lián)體 5172元 /㎡疊加 4530元 /㎡綜上所述，張家港南湖苑別墅項目綜合 市場現(xiàn)值 定價如下：考慮到本案目前尚未銷售，因此為保證定價的精準(zhǔn)性，將測算動態(tài)比例，從而得出本案的價格范圍段以供參考?！r格動態(tài)幅度216。n 項目自身劣勢較為明顯，價格市場推動力不足考慮到本項目別墅產(chǎn)品品質(zhì)一般，競爭優(yōu)勢不明顯，因此其價格增長幅度很小，本司預(yù)測下半年別墅市場價格增長在 %－ %。 考慮市場上漲空間增幅： 5565* （ 1+%－ 1+%） =5298－ 5351216。 考慮市場上漲空間增幅： 5102* （ 1+%－ 1+%） =5127－ 5178216。 考慮市場上漲空間增幅： 5172* （ 1+%－ 1+%） =5199－ 5250216。 考慮市場上漲空間增幅： 4530* （ 1+%－ 1+%） =4553－ 4600216。項目定位Projects targeted最近幾年，張家港的房地產(chǎn)市場得到一個比較大的發(fā)展，產(chǎn)品更新?lián)Q代的速度會不斷提高，新的、有競爭力的產(chǎn)品不斷涌現(xiàn)。１、以快打慢營銷策略 —— 營銷原則張家港的房地產(chǎn)市場 已經(jīng)步入產(chǎn)品時代，產(chǎn)品成為購房者重點關(guān)注的因素，產(chǎn)品競爭成為主要的競爭手段，而本項目的主要優(yōu)勢恰恰是在產(chǎn)品上，因此在產(chǎn)品本位將是本項目營銷推廣的關(guān)鍵所在。一個即能符合社會發(fā)展、又能滿足傳統(tǒng)生活要求的社區(qū)是受市場歡迎的小區(qū)。本項目應(yīng)在產(chǎn)品本位的基礎(chǔ)上增加社區(qū)居民親鄰親水親自然的生活價值，營造其樂融融的生活氛圍。３、生活方式營銷策略 —— 營銷原則項目所在區(qū)域?qū)儆趶埣腋劢紖^(qū)，城市化水平較低，目前居住 配套尚未完全健全。應(yīng)在營銷前期，通過各種手段，消除位置抗性，讓購房者接受這一區(qū)域。雖然目前項目周邊的車流量比較大，但基本沒有市民在此停留，因此本項目應(yīng)通過各種手段，設(shè)置市民感興趣的設(shè)施，使市民進入本項目并因此而停留，聚集項目周邊的人氣。買家是要看得見的生活方便，不是要臆想的生活空間，把社區(qū)的服務(wù)配套做到實處細(xì)處，解決居住者的后顧之憂，是項目最能得到贊譽和口碑的地方。３、如何解決未來業(yè)主的實際生活需要營銷策略 —— 營銷要點第六章 如本 項目在這些樓盤之前推出，將會形成先入為住的優(yōu)勢；如在這些樓盤之后推出，可根據(jù)競爭者的實際情況對本項目做針對性的調(diào)整，使本項目更容易被市場接受。 8兩月天氣炎熱，購房者對市場的關(guān)注度會降低，不利于項目推出即形成熱銷效應(yīng)；而 10月份為傳統(tǒng)的銷售黃金期，有利于項目完成預(yù)期的銷售目標(biāo)。 按照 7月底～ 8月銷售人員進場，到 8月底～ 9月初，已有足夠時間對內(nèi)部客戶進行梳理。 項目已接近交房，市場時機不容錯失；216。 9月 是房地產(chǎn)傳統(tǒng)的旺季，以后有多個黃金節(jié)假日（如教師節(jié)、中秋節(jié)、國慶長假、圣誕等等），此時項目推向市場，憑項目的優(yōu)勢，配合適當(dāng)推廣，能吸引眾多的注意力。 l 必須的條件 —— 售樓部、周圍綠化環(huán)境和附近道路包裝：l 項目的地標(biāo) —— 會所廣場：l 需要最快動手的工程 —— 沿路的社區(qū)圍墻以及工地廣告牌 。推廣主題Promotion of the theme天寬地闊的生活意境 天地獨有的生活意境親水獨院的產(chǎn)品特點 親水親人的庭院生活 天寬地闊 完善的生活配套 城市生活郊區(qū)版216。 智能化的安防系統(tǒng) 24小時的私家保安 項目賣點提煉休閑的親水生活自在的獨院生活和睦的鄰里生活健康的自然生活項目賣點提煉南湖藝墅詮釋：南湖：延用項目前期名，保持后期與前期的整體性，避免割裂感。項目 Logo、 SLOGAN等另行提供。營銷策略Marketing