【正文】 相應(yīng)工業(yè)園區(qū)集中布置，方便居民就近工作，減少通勤交通。 居住用地：根據(jù)揚(yáng)州城市的規(guī)模特點(diǎn),居住用地在南繞城線以北相對(duì)集中布置,提高公共設(shè)施的利用率，方便居民生活，在沿江結(jié)合現(xiàn)有瓜洲、施橋、八里鎮(zhèn)區(qū)適當(dāng)布置一定規(guī)模的居住用地，就近服務(wù)沿江工業(yè)生產(chǎn)。三、揚(yáng)州城市規(guī)劃發(fā)展研究揚(yáng)州市總體規(guī)劃（2001年2020年）■□歷史文化名城，具有傳統(tǒng)特色的風(fēng)景旅游城市，適宜人居的生態(tài)園林城市和長江三角洲北翼中心城市。旅游人口和旅游收入增幅明顯■□2002－2006年，揚(yáng)州旅游人口和旅游收入增幅明顯，%；，%；■□隨著揚(yáng)州政府對(duì)“聯(lián)合國人居城市”的打造，揚(yáng)州的旅游業(yè)將會(huì)不斷向前發(fā)展。消費(fèi)金額的不斷擴(kuò)大表明了揚(yáng)州居民收入的改善和消費(fèi)能力的提高，居民消費(fèi)能力更強(qiáng)。農(nóng)村市場增速加快，%。%，%；，%。%。揚(yáng)州居民收入水平的提高，對(duì)當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)和消費(fèi)市場起到了根本的促進(jìn)作用，居民的消費(fèi)理念和意識(shí)也發(fā)生了根本的改變，其中對(duì)占居民生活主體地位的住房的品質(zhì)、環(huán)境等提出了更高的要求。根據(jù)國際研究經(jīng)驗(yàn)，人均GDP在10004000美元時(shí)，城市房地產(chǎn)市場處于快速發(fā)展階段。GDP自“十五”以來至今就一直保持了兩位數(shù)的增長率。工業(yè)基礎(chǔ)比較雄厚，經(jīng)濟(jì)實(shí)力明顯增強(qiáng)，工業(yè)產(chǎn)業(yè)快速擴(kuò)大，工業(yè)吸引大批農(nóng)業(yè)人口。‰。邗江、江都、高郵一帶有豐富的油、氣資源。夏季多為從海洋吹來的濕熱的東南到東風(fēng)，以東南風(fēng)居多。沿江和沿湖一帶為平原。除長江和京杭大運(yùn)河以外，主要河流還有東西向的寶射河、大潼河、北澄子河、通揚(yáng)運(yùn)河、新通揚(yáng)運(yùn)河。城市規(guī)模及地形地貌■□全市總面積6634平方公里。 受南京都市圈輻射力矩較大，決定城市發(fā)展的西向性特征；216。 蘇中腹地前沿；216。340 地 塊 市 場 研 究 報(bào) 告 國 商 機(jī) 構(gòu)目 錄第一章、項(xiàng)目投資背景 5一、揚(yáng)州城市概況 5區(qū)位 5城市規(guī)模及地形地貌 8氣候、資源及行政劃分 9城市人口和城市化率 10二、揚(yáng)州市宏觀經(jīng)濟(jì)運(yùn)行狀況 11經(jīng)濟(jì)總量高速增長，增幅未出現(xiàn)明顯減緩的態(tài)勢 11人均GDP即將越過3000美元門檻，經(jīng)濟(jì)提速處于醞釀期 12第二產(chǎn)業(yè)所占比重較高，工業(yè)化進(jìn)程迅速，產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)持續(xù)良性調(diào)整 13人均可支配收入再創(chuàng)新高，居民收入水平明顯提高 15財(cái)政總收入不斷增長，城鄉(xiāng)居民儲(chǔ)蓄存款余額增多 16金融運(yùn)行態(tài)勢良好，保險(xiǎn)業(yè)務(wù)不斷拓展 18社會(huì)消費(fèi)品零售總額加大，居民消費(fèi)能力更強(qiáng) 18固定資產(chǎn)投資依然保持快速增長，但其占GDP的比重增幅放緩 20旅游人口和旅游收入增幅明顯 212007年揚(yáng)州全市國民經(jīng)濟(jì)主要統(tǒng)計(jì)指標(biāo) 22三、揚(yáng)州城市規(guī)劃發(fā)展研究 24揚(yáng)州市總體規(guī)劃（2001年2020年） 24揚(yáng)州規(guī)劃發(fā)展目標(biāo) 29第二章、揚(yáng)州市區(qū)房地產(chǎn)市場研究 31一、揚(yáng)州市區(qū)房地產(chǎn)板塊劃分 31二、揚(yáng)州市區(qū)房地產(chǎn)市場總體結(jié)構(gòu) 32房地產(chǎn)開發(fā)投資不斷增長，其增幅在今年又有提高 32住宅開發(fā)依然是房地產(chǎn)開發(fā)投資的主體，商業(yè)營業(yè)用房的開發(fā)投資有所提高 33市區(qū)房地產(chǎn)土地成交面積不斷增長，但總體增幅比較平穩(wěn) 34市區(qū)商品房施工、竣工面積逐年增長，其中住宅是其主要增長點(diǎn) 35市區(qū)商品房供應(yīng)和需求量呈雙向增長，商品房市場健康有序 36西區(qū)依然占據(jù)市場供應(yīng)的主體地位 39市區(qū)商品房銷售價(jià)格平穩(wěn)上漲 40三、揚(yáng)州市區(qū)普通住宅市場分析 41揚(yáng)州市區(qū)普通住宅市場運(yùn)行特征 41揚(yáng)州市區(qū)普通住宅市場未來走勢及展望 50第三章、項(xiàng)目競爭市場研究 53一、西區(qū)住宅競爭市場研究 53西區(qū)發(fā)展規(guī)劃研究 53西區(qū)土地市場研究 56西區(qū)在售普通住宅項(xiàng)目研究 57西區(qū)未來競爭市場分析 63二、揚(yáng)州小戶型產(chǎn)品市場研究 63發(fā)展歷程 63小戶型產(chǎn)品類型及特征 64第四章、項(xiàng)目定位 66一、項(xiàng)目地塊研究 66地塊概述 66項(xiàng)目控制性規(guī)劃 68周邊環(huán)境資源 70二、項(xiàng)目swot分析 71優(yōu)勢 71劣勢 72機(jī)會(huì) 72威脅 72三、目標(biāo)客戶群定位 73項(xiàng)目區(qū)域內(nèi)客戶群 73本項(xiàng)目目標(biāo)客戶群定位 74四、項(xiàng)目定位 75第五章、產(chǎn)品定位 75一、定位原則 75第六章、價(jià)格預(yù)測 77第一章、項(xiàng)目投資背景一、揚(yáng)州城市概況區(qū)位揚(yáng)州城市區(qū)位（一）■□揚(yáng)州市地處蘇中腹地，具有承南啟北，連接蘇南蘇北的特殊區(qū)位優(yōu)勢；■□隨著揚(yáng)州火車客運(yùn)站建成、潤揚(yáng)大橋通車、328國道（揚(yáng)州段寧通公路）投入使用，揚(yáng)州的對(duì)外開放程度將不斷提升；■□位列長三角沿江經(jīng)濟(jì)帶城市開發(fā)的前沿，沿江經(jīng)濟(jì)開發(fā)將成為其下一階段區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展的重要地位；■□區(qū)域位置上是南京都市圈、蘇南蘇錫常都市圈、上海（蘇北）經(jīng)濟(jì)輻射圈的交集區(qū)域。 沿江經(jīng)濟(jì)開發(fā)將成為經(jīng)濟(jì)主導(dǎo)；216。 南京都市圈與蘇南都市圈的不斷壯大，決定城市整體發(fā)展將呈現(xiàn) 西南指向性發(fā)展特征。市區(qū)面積980平方公里?！觥鯎P(yáng)州市境內(nèi)地形西高東低，儀征境內(nèi)丘陵山區(qū)為最高，從西向東呈扇形逐漸傾斜，高郵市、寶應(yīng)縣與泰州興化市交界一帶最低，為淺水湖蕩地區(qū)。氣候、資源及行政劃分■□揚(yáng)州市屬于亞熱帶濕潤氣候區(qū)。春季多東南風(fēng)，秋季多東北風(fēng)。江都境內(nèi)有相當(dāng)?shù)拿禾刻N(yùn)藏量。全市登記出生人口31638人，‰；死亡人口25367人，‰。工業(yè)產(chǎn)業(yè)成為城市絕對(duì)的經(jīng)濟(jì)支柱，城市經(jīng)濟(jì)的乘數(shù)效應(yīng)迅速刺激第三產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，城市經(jīng)濟(jì)進(jìn)入高速發(fā)展階段。■□2001年揚(yáng)州GDP總額510億元，至2006年已上升到1100億元，基本上以12%15%的年增長率遞增，尤其是2005年及2006年，GDP增長率分別達(dá)15%和 %。發(fā)展階段啟動(dòng)階段 快速發(fā)展階段平穩(wěn)發(fā)展階段減緩發(fā)展階段人均GDP（美元）0—10001000—40004000—80008000以上需求特征生存需求生存、改善需求兼有改善需求為主改善需求為主發(fā)展特征超速發(fā)展，單純數(shù)量型快速發(fā)展，以數(shù)量為主，數(shù)量和質(zhì)量并重半穩(wěn)定發(fā)展，以質(zhì)量為主，數(shù)量和質(zhì)量并重緩慢發(fā)展，綜合發(fā)展型第二產(chǎn)業(yè)所占比重較高，工業(yè)化進(jìn)程迅速，產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)持續(xù)良性調(diào)整■□從歷年揚(yáng)州市產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)演變趨勢來看，一產(chǎn)比重在逐漸降低，二產(chǎn)比重增加趨勢明顯；■□第二產(chǎn)業(yè)，尤其是工業(yè)基礎(chǔ)的壯大為城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展奠定堅(jiān)實(shí)基礎(chǔ)；■□第三產(chǎn)業(yè)比重基本保持在 35％左右，第三產(chǎn)業(yè)占城市總產(chǎn)業(yè)比重較高，第三產(chǎn)業(yè)的發(fā)達(dá)對(duì)城市經(jīng)濟(jì)的增長起到了促進(jìn)作用。財(cái)政總收入不斷增長，城鄉(xiāng)居民儲(chǔ)蓄存款余額增多■□揚(yáng)州財(cái)政總收入的不斷增長給揚(yáng)州的國民經(jīng)濟(jì)帶來了活力，同比2005年增長達(dá)35％，為歷史最高增長水平；■□從城鄉(xiāng)居民儲(chǔ)蓄余額來看，其發(fā)展幅度基本平穩(wěn)。%。隨著股市的日益火爆，越來越多的資金投入股市?！觥跏艿缴i疫情的影響，生豬存欄量降低，豬源吃緊，自4月份以來，豬肉價(jià)格出現(xiàn)大幅上漲。同時(shí)，物價(jià)的上漲，勢必會(huì)引起新一輪房價(jià)的攀升。旅游人口和收入的增長在帶動(dòng)當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)增長的同時(shí)增長了本地及外地投資客的投資需求，其中房地產(chǎn)業(yè)作為投資回報(bào)較高的行業(yè)逐漸成為投資的主體，這對(duì)開發(fā)具有投資價(jià)值的產(chǎn)品帶來了市場有力支撐。 城市布局■□揚(yáng)州市目前的城市布局為“一主三副”；■□“一主”是指原來的老城區(qū)，規(guī)劃以保護(hù)為主。216。 城市發(fā)展方向揚(yáng)州目前的城市發(fā)展方向主要是“主導(dǎo)向南，拓展東西”。 東部分區(qū)注重對(duì)現(xiàn)有居住用地進(jìn)行整合和改造，提高居住環(huán)境質(zhì)量和各類服務(wù)設(shè)施配套水平。216。216。 一橫：（鐵路客站）文昌西路——揚(yáng)子江中路——江陽中路——江陽東路——江都路——文昌東路——江都市區(qū)：總長度約為24公里。 環(huán)線：沿城區(qū)東環(huán)路、南環(huán)路、西環(huán)路、江陽工業(yè)園區(qū)中心路、漕河路。 揚(yáng)州城市特殊的地理區(qū)位、資源及高城市化率注定其城市經(jīng)濟(jì)將進(jìn)入高速發(fā)展期；216。 老城區(qū)：東至古運(yùn)河，西至二道河，北至北護(hù)城河，南至古運(yùn)河一線；216。 北區(qū)：東至古運(yùn)河，南至北護(hù)城河、沿山河、揚(yáng)冶路一線，西至西北繞城公路，北至西北繞城公路、寧啟鐵路一線。住宅的持續(xù)增長一方面說明揚(yáng)州住宅市場供銷兩旺，另一方面也說明未來競爭將會(huì)愈加激烈。市區(qū)商品房供應(yīng)和需求量呈雙向增長，商品房市場健康有序■□市區(qū)商品房供求量的不斷增長表明當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場的活躍；■□2005年至今，揚(yáng)州市區(qū)實(shí)際成交商品房面積略大于竣工面積，商品房市場發(fā)展比較良好；■□供銷比即為批準(zhǔn)預(yù)售面積與實(shí)際成交面積的比值，從揚(yáng)州市區(qū)商品房供銷比來看，比值不斷降低，；■□普通住宅和別墅的供銷比發(fā)展較好，而商業(yè)營業(yè)用房和辦公用房的供銷比明顯偏高，市場存在風(fēng)險(xiǎn)。但東區(qū)和北區(qū)供應(yīng)量逐步上升，東區(qū)和北區(qū)的大力開發(fā)，將分流很大一部分購房者；■□老城區(qū)由于受到政府老城保護(hù)、限制開發(fā)的原則，目前供應(yīng)量很少，而南區(qū)由于比較偏遠(yuǎn)，房地產(chǎn)市場還處于起步階段，因此供應(yīng)量也較少。揚(yáng)州市區(qū)普通住宅市場供求的基本平衡表明市場發(fā)展的穩(wěn)定和健康，在這樣的市場形勢下，揚(yáng)州市區(qū)普通住宅市場必然會(huì)長期穩(wěn)定的