【正文】 減少，但需求總量仍然較強2000年需求旺盛的互聯(lián)網(wǎng)公司由于多種因素導(dǎo)致對辦公面積縮減，或從租金較高的寫字樓搬遷至租金較低的寫字樓中辦公，但這類公司主要為實力較弱的發(fā)展型公司。對比未來年均供應(yīng)量67萬平方米，未來甲級寫字樓市場供大于求的狀況依然存在。19972003年，北京甲級寫字樓年均凈吸納量為40萬平方米。1999年下半年到2000年上半年是北京甲級寫字樓凈吸納量增長的高峰期。1999年底，隨著網(wǎng)絡(luò)公司需求增長的強勢，市場境況得到改善，空置率水平下降，最低達到8％。國際甲級標(biāo)準寫字樓的開發(fā)商通常具有豐富的房地產(chǎn)投資開發(fā)經(jīng)驗。此外，在長安街沿線、東直門交通樞紐地區(qū)以及宣武區(qū)建設(shè)的國際傳媒大道等地區(qū)，也有大量甲級寫字樓開發(fā)項目。預(yù)計20042008年北京的甲級寫字樓新增供應(yīng)量將達到402萬平方米，年均供給量67萬平方米。2002年北京甲級寫字樓市場供給有限。采用下述標(biāo)準對北京的寫字樓進行分類:圖表22 北京甲級寫字樓分類標(biāo)準一覽表標(biāo) 準 國際甲級 甲 級地點 主要商務(wù)區(qū)極好的可接近性 主要的辦公區(qū)好的可接近性開發(fā)商的背景 經(jīng)驗豐富并且資金雄厚 沒有具體的要求總建筑面積 超過50,000平方米 超過25,000平方米服務(wù)配套設(shè)施 滿足日常生活的商店適合商務(wù)會餐的飯店賓館銀行郵電局午間放松或娛樂設(shè)施其他如公園、運動設(shè)施和圖書館 至少有國際甲級寫字樓中所述服務(wù)配套設(shè)施的五種高質(zhì)量的裝修 70％ 與國際甲級物業(yè)相同的特征高檔次的內(nèi)外裝修銷售/出租 僅用于出租，或者整層銷售 在銷售和出租上沒有限制智能化系統(tǒng) 樓宇自動化系統(tǒng)綜合布線系統(tǒng)：寬帶專線、衛(wèi)星接收及數(shù)據(jù)傳送安防系統(tǒng)消防系統(tǒng)可供增加其它服務(wù)的預(yù)留空空間(例如：專線數(shù)據(jù)、網(wǎng)絡(luò)會議等) 安防系統(tǒng)消防系統(tǒng)綜合布線系統(tǒng)：寬帶專線或市政線、衛(wèi)星接收物業(yè)管理 由經(jīng)驗豐富的國際知名公司管理 由經(jīng)驗豐富的知名公司管理供給分析 現(xiàn)存和未來供給北京的甲級寫字樓存量自1996年大幅度增長。國際甲級寫字樓與國際上的甲級寫字樓標(biāo)準相符，國內(nèi)甲級是按照本地市場現(xiàn)行標(biāo)準劃分的。 中關(guān)村地區(qū)：根據(jù)中關(guān)村科技園的規(guī)劃，中關(guān)村核心區(qū)包括中關(guān)村西區(qū)、中關(guān)村科學(xué)城、北大科技園、清華科技園，邊緣地區(qū)的重點項目有中關(guān)村軟件園、中關(guān)村生命科技園和上地信息產(chǎn)業(yè)基地。168。 第三使館區(qū)：位于朝陽區(qū)，圍繞在機場高速路和東三環(huán)交匯處的東南，是北京寫字樓發(fā)展較早的區(qū)域。 朝外地區(qū)：位于朝陽區(qū)，由于毗鄰使館區(qū)為跨國公司從事商務(wù)活動提供了種種便利，因此，朝外商務(wù)區(qū)吸引了許多跨國公司。168。圖21 北京甲級寫字樓主要次市場分布圖168。 中央商務(wù)區(qū)（CBD）：中央商務(wù)區(qū)及周邊地區(qū)是北京涉外商務(wù)活動最集中的地區(qū)。 東長安街地區(qū)：北京甲級寫字樓發(fā)展較為成熟的地區(qū)，北京最早落成的甲級寫字樓國際大廈和亞洲最具實力的地產(chǎn)商開發(fā)的東方廣場均位于此區(qū)域。豐聯(lián)廣場、人壽大廈是該區(qū)域代表性寫字樓。京城中心、發(fā)展大廈、燕莎中心、亮馬大廈、南銀大廈等均分布在此。 金融街地區(qū)：金融街地區(qū)西自西二環(huán)路、東臨太平橋大街、南起復(fù)興門內(nèi)大街、北至阜成門內(nèi)大街，規(guī)劃用地103公頃，是中國金融業(yè)最高管理機構(gòu)及全國最具實力的金融機構(gòu)的集聚中心。依據(jù)中關(guān)村科技園發(fā)展規(guī)劃，未來10年中關(guān)村科技園的功能定位為具有國際競爭力的國家級科技創(chuàng)新示范基地。北京甲級寫字樓與國際甲級寫字樓有一些顯著的差距。截止到2003年底，甲級寫字樓總供應(yīng)量約為360萬平方米。北京市具有國際標(biāo)準的甲級寫字樓數(shù)量更加有限，且主要集中在東部地區(qū)。根據(jù)各區(qū)域規(guī)劃，中央商務(wù)區(qū)寫字樓的建筑面積將占總體規(guī)劃建設(shè)規(guī)模的50％，達到500萬平方米。盡管計劃建設(shè)的寫字樓項目和建設(shè)規(guī)?？捎^，但由于市場機制的自我調(diào)節(jié)和政府的政策控制，寫字樓的實際供應(yīng)量會比計劃的數(shù)量有一定程度的減少。這些開發(fā)商或者是海外公司如來自香港、南韓、美國、馬來西亞，或者是有海外經(jīng)營成功經(jīng)驗的國內(nèi)企業(yè)如華潤。2001年受北京甲級寫字樓新增供給增加以及全球經(jīng)濟衰退等因素的影響，空置率水平上升。主要原因是IT及相關(guān)公司的快速發(fā)展，導(dǎo)致對甲級寫字樓需求量的大量增加，促使凈吸納量上升。圖表25 北京甲級寫字樓市場年凈吸納量一覽表年 度 1997 1998 1999 2000 2001 2002年凈吸納量(平方米) 159,569 277,033 552,553 695,434 415,346 312，000年 度 2003 2004 2005 2006 年凈吸納量(平方米) 北京甲級寫字樓的需求未來仍將穩(wěn)步增長。圖表26 北京甲級寫字樓市場年凈吸納量歷史表現(xiàn)和未來展望（19972008年）　需求來源北京甲級寫字樓的需求主要分為租賃需求和購買需求。對于一些實力較強的公司，例如世界500強的外資公司對辦公面積的需求仍然較高。168。 教育類企業(yè)、房地產(chǎn)公司和影視娛樂業(yè)的需求有一定的增加這三類公司對甲級寫字樓需求的增加，主要由于它們在近期快速發(fā)展決定的。隨著北京房地產(chǎn)市場國際化程度的提高，中長期甲級寫字樓需求會有大幅增長。168。168。考慮到采光和內(nèi)部分割等因素，承租人通常不喜歡超大型樓層（5,000平方米）。自然光是評估核心筒體至窗戶的最佳距離時的關(guān)鍵因素，最大距離一般不超過15米。墊高地板安裝與公司控制成本策略和人員更換頻率等因素有關(guān)。比如，可以根據(jù)需要在樓層間改變電力供應(yīng)，而不是整個大樓采用一個平均值供電。因此，金融機構(gòu)傾向于租用安裝有發(fā)電機和有額外豎井的寫字樓。1999年第四季度租金止跌回升，中央商務(wù)區(qū)寫字樓租金的上漲帶動了其它地區(qū)的租金水平的提升?！懽謽鞘蹆r甲級寫字樓的買家以國內(nèi)客戶為主。圖表27 北京甲級寫字樓租金和售價歷史表現(xiàn)（19922002年）注：租金為凈使用租金，即寫字樓租金為考慮了免租期因素的實際成交價格轉(zhuǎn)化為使用面積計算所得圖表28 北京甲級寫字樓的平均租金和售價一覽表 （19982004年）時 間 平均成交租金(USD/使用面積/月, 不包含物業(yè)管理費) 平均售價(USD/建筑平方米)1998年01月 2,8001999年01月 2,1892000年01月 1,8952001年01月 2,4002001年04月 2,4002001年07月 2,3152001年10月 2,2862002年01月 2,3502002年04月 2,3502002年07月 2,3002003年05月 2,3002004年05月 2,340 租售活動目前北京甲級寫字樓的市場較為平穩(wěn)，平均初始投資回報率在10－13％之間?！∽饨鹞磥碲厔蓊A(yù)測應(yīng)發(fā)展商要求對北京未來甲級寫字樓的租金趨勢進行的預(yù)測。未來發(fā)展趨勢北京甲級寫字樓未來發(fā)展趨勢主要表現(xiàn)如下方面：168。租金水平則會因?qū)懽謽堑馁|(zhì)量和物業(yè)管理水平的不同呈現(xiàn)差異化的趨勢。 需求基礎(chǔ)穩(wěn)定，投資趨于活躍中國經(jīng)濟的持續(xù)增長、中國加入WTO和主辦奧運會等的積極因素的作用下，對甲級寫字樓需求將穩(wěn)步增長。中央商務(wù)區(qū)內(nèi)現(xiàn)有工企業(yè)用地149公頃、居住用地84公頃、公建用地55公頃、市政用地13公頃、教育科研用地14公頃、道路及其他用地84公頃。核心區(qū)位于大北窯立交橋東北角，占地約30公頃。由于政府的參與，合理適當(dāng)控制土地的投放，有利于保障已獲有土地的開發(fā)商的利益。核心區(qū)將是一個超高層建筑較為集中的區(qū)域，該區(qū)域的主要建筑將會成為整個CBD的地標(biāo)性建筑。道路用地約為155公頃，占CBD總用地面積的39%。其中地鐵十號線在太陽宮沿東北三環(huán)向南，將在2008年前完成。 CBD物業(yè)市場狀況CBD已建和擬保留項目34項，總建筑面積為309萬平方米，其他45萬平方米。隨后的幾年里，燕莎商圈、機場輔路等周邊區(qū)域陸續(xù)有一些甲級寫字樓投入市場。未來2002－2004年CBD甲級寫字樓供給呈現(xiàn)短缺態(tài)勢，這與CBD區(qū)域內(nèi)的多數(shù)物業(yè)項目在初期大量建設(shè)公寓有關(guān)，預(yù)計到2006年以后CBD的甲級寫字樓供給將再一次出現(xiàn)高峰。CBD竣工的寫字樓項目在1999－2003年期間共計4個。圖39 CBD地區(qū)主要待建擬建項目分布圖圖表35 CBD區(qū)域內(nèi)寫字樓待建項目表項目名稱 發(fā)展商 位置 寫字樓建筑面積（平方米） 預(yù)計完工期戀日國際 華野投資管理公司 大北窯 4400 陽光100（P2） 銀信光華 光華路 20000 2004藍堡國際中心 建華時代 大望路 45000 金地國際中心（P2） 金地集團 建國路 59000 2006溫莎大道 怡禾房地產(chǎn)公司 光華路 70000 2005財富中心（P1） 香江國際 關(guān)東店 90000 2005世紀財富中心 香港世源 光華路 150000 2006央視大廈 中央電視臺 東三環(huán) 180000 2006建外SOHO（PI） 紅石公司 大北窯 86000 2006國貿(mào)三期 國貿(mào)物業(yè) 光華路 95000 2006銀泰世貿(mào)中心 中國銀泰投資集團 大北窯 147000 2006北京電視臺 北京電視臺 建國路 165000 2006世紀城市 城建集團 關(guān)東店 178000 2007萬通中心 萬通集團 關(guān)東店 130000 2006京澳中心 恒基地產(chǎn) 關(guān)東店 25000 2006百富國際大廈 百富地產(chǎn) 東大橋 60000 尚都國際 華遠地產(chǎn)、SOHO中國 東大橋 130000 2006SOHO尚都 SOHO中國 關(guān)東店 125000 2007萬達廣場 大連萬達集團 建國路 84000 2007財富中心（P2） 香江國際 關(guān)東店 191000 2007光華國際 中房集團五礦集團 光華路 150000 2007首創(chuàng)地產(chǎn) 首創(chuàng)地產(chǎn) 呼家樓 440000 2006以太廣場 以太房地產(chǎn)公司 光華路 110000 2007中環(huán)廣場 中環(huán)廣場公司 大北窯 待定 2007住邦2000 住邦房地產(chǎn)開發(fā) 慈云寺 72000 2006東區(qū)國際 總 計 圖表35所列的寫字樓中包括了自用、甲級和乙級等不同類別的寫字樓。則未來2004－2007年CBD內(nèi)甲級寫字樓的新增供應(yīng)量為250萬平方米。本項目競爭物業(yè)對比分析選取了與本項目臨近和與本項目存在競爭關(guān)系的物業(yè)。項目在地段、銷售及尋找投資合作方面對本項目威脅較大。項目推向市場的時間、開發(fā)規(guī)模、開發(fā)時間、開發(fā)品質(zhì)和地段等將是決定項目競爭力的主要因素。對本項目周邊較成功的寫字樓項目優(yōu)劣勢的分析，為本項目寫字樓的開發(fā)提供了很好的借鑒作用。 如：盈科大廈、鵬潤大廈、豐聯(lián)廣場等。168。 智能化水平該地區(qū)寫字樓無論在通訊設(shè)施和樓宇管理上，都達到了北京寫字樓的最高水平。跨國公司對于寫字樓的硬件設(shè)施要求較高，如：為電腦機房提供備用電機；能夠提供充足新風(fēng)量的空調(diào)設(shè)施；充足數(shù)量的電梯和等候時間短等。原因在租戶行業(yè)不同，自行裝修可體現(xiàn)自身特色。主要原因是該地區(qū)土地開發(fā)成本較高，可用于地上和地下停車場的面積有限，造成停車位相對緊張的局面。如：國貿(mào)中心、嘉里中心、盈科中心等。 租金走勢從1995年三季度開始，CBD內(nèi)的寫字樓的租金和售價從巔峰水平一直下降到1999年底的低谷，租金下降了77％。168。通過圖表311得出，、新增供應(yīng)量數(shù)值均小于等于相應(yīng)年度的凈吸納量。 銷售市場分析CBD地區(qū)可供銷售的寫字樓數(shù)量有限，因此，選取了其周邊地區(qū)的物業(yè)進行分析。到1996－1997年，許多外資企業(yè)的需求面積已超過1000平方米，有的接近10000平方米。而在CBD及周邊地區(qū)租用甲級寫字樓的世界500強企業(yè)共占用約13萬平方米的辦公面積。2000－2001年境外的投資機構(gòu)繼續(xù)投資CBD地區(qū)的高檔寫字樓。圖表313 2000 – 2003年CBD及周邊地區(qū)購買寫字樓主要案例公司名稱 寫字樓名稱 面積（平方米） 售價(美元/平方米)GIC集團 京匯大廈 39000 2100漢斯公司 盛世大廈 68400 2000三峽國際招標(biāo)公司 鵬潤大廈 1500 2100* 中國一汽集團 南銀大廈 4500 1900中國工商聯(lián)合會 華普中心 10000 1800中國民航航空管理局 銀通大廈 12000 1000金杜律師事務(wù)所 建外SOHO第一大道 5000 1800某國有大型企業(yè)集團 華貿(mào)中心 25000 2200* 從小業(yè)主購買168。2000年寫字樓售價隨著市場租金的攀升和可銷售面積的下降，銷售價格上漲，成交量也趨減少。除1999年一些境外投資人以散購的方式購買了10,575平方米的寫字樓，2000年成交的39,000平方米的京匯大廈，2001年成交的68,400平方米盛世大廈，購買行為則以境外公司整購為主。2000年市場上銷售的寫字樓項目除整棟新推出的項目外，還有一定的寫字樓存量銷售。如東海中心寫字樓推出時銷售價格在每平方米2800美元，后雖然售價和租金價格下降，剩余面積只能進行出租。2001年可供銷售的物業(yè)面積不多，除去盛世大廈以外，幾乎沒有多少物業(yè)可供選擇。2002年以來市場上出現(xiàn)了的可供銷售的寫字樓項目，這些項目首要考慮吸引或銷售給大規(guī)模的企業(yè)、集團和投資者，其次再零散出售?！⊥赓Y公司168。 需求偏好這些公司對物業(yè)的各項要求如下：－ 層面積：用于出售或大面積出租的寫字樓，一般在2500平方米以上　　　　只用于出租寫字樓，層面積在2000平方米左右－ 凈高：－ 智能化水平：有先進的通訊設(shè)施和樓宇管理控制系統(tǒng)上，并預(yù)留可拓展的空間。 需求特征各行業(yè)選擇CBD甲級寫字樓辦公的原因：外資金融機構(gòu)：這些機構(gòu)注重公司的形象，多半愿意租用高檔寫字樓且聚集在一起辦公。168。面積在1000－3000平方米的公司中制造、石油化工、醫(yī)藥等傳統(tǒng)行業(yè)數(shù)量明顯增加。根據(jù)對未來CBD地區(qū)寫字樓需求的預(yù)測，國內(nèi)需求者將有大幅增加的可能性。而外地企業(yè)和駐京機構(gòu)由于已經(jīng)購買或者自有寫字樓，最近成交