【正文】 nvestment Consulting Co., Ltd. TEL： 01064843163 12 新技術(shù)產(chǎn)業(yè)發(fā)展進(jìn)入一個新的 歷史時期。經(jīng)濟(jì)總量在全國 53 個高新區(qū)中保持領(lǐng)先地位，以聯(lián)想、方正、同方為代表的近 7000 家高新技術(shù)企業(yè)群體在首都經(jīng)濟(jì)發(fā)展中起到重要作用。 Betterland Investment Consulting Co., Ltd. TEL： 01064843163 13 海淀區(qū)房地產(chǎn)市場分析 、 海淀區(qū)是北京市住宅開發(fā)熱點(diǎn)區(qū)域之一，銷售價格高于平均水平 近年來，海淀區(qū)的銷售套數(shù)和銷售面 積在北京市 十六 區(qū) 縣內(nèi) 居前列，中關(guān)村科技園區(qū)以及高校園區(qū)的形成和發(fā)展帶來強(qiáng)大的住宅有效需求，商品住宅的投資開發(fā)是北京市場最火爆的區(qū)域之一。 目前，前四大區(qū)域的現(xiàn)存量有限，土地供應(yīng)量已極為稀缺 ，而 本項目 所屬的 山 后地區(qū)， 其開發(fā)處于起始階段，具有較大的發(fā)展空間 。 B 萬柳大社區(qū)： 該區(qū)域緊靠昆玉河和百米綠化帶，北區(qū)將建起一座自然生態(tài)公園和高爾夫球場，西山遠(yuǎn)景、昆玉河 、頤和園、圓明園、玉泉山、香山公園、北京植物園等著名景觀將歷史與現(xiàn)代、人文與自然融為一體；北京大學(xué)、清華大學(xué)等高等學(xué)府近在咫尺，文化氛圍深厚濃郁。該區(qū)域的項目規(guī)模龐大，社區(qū)環(huán)境成熟，供應(yīng)量在一段時間將保持在較高的水平，受客觀條件的制約和居住熱點(diǎn)多點(diǎn)化的影響 該區(qū)域?qū)⒈３窒鄬ζ椒€(wěn)的態(tài)勢，各項目價格不會有大的變動 6000— 7500 元。本區(qū)域產(chǎn)品的價格由于缺乏新的支撐面的出現(xiàn)，在較長的時間內(nèi)應(yīng)不會有大的變動。其區(qū)位價格集中在 3000 元左右的普通住宅和 9000 元左右的別墅類產(chǎn)品上。Betterland Investment Consulting Co., Ltd. TEL： 01064843163 16 環(huán)境是這里的買點(diǎn)，有西山風(fēng)景區(qū)、頤和園、圓明園和東北旺苗圃等，是名副其實(shí)的中關(guān)村的后花園。位于西北旺鎮(zhèn)的百旺新城先期開發(fā)農(nóng)民搬遷房，容積率 ，銷售價格為 4300 元 /平方米。 E 香山地區(qū)：該區(qū)域市場受政策限制，供應(yīng)量較少，推出的樓盤也成兩極化發(fā)展，一部分以當(dāng)?shù)夭疬w居住為主，一部分是原有立項的別墅類項目。溫泉鎮(zhèn)的商品住宅開發(fā)還處于起始階段，在該區(qū)域取得土地開發(fā)權(quán)必須全面考慮未來市場的發(fā)展，在項目規(guī)劃、產(chǎn)品設(shè)計、園林景觀、建筑單元等方面做到市場創(chuàng)新與領(lǐng)先。其中，位于海淀區(qū)北五環(huán)外的山后地區(qū)，近年來是道路、市政設(shè)施和配套住宅建設(shè)的重點(diǎn)區(qū)域，在未來更加成為海淀區(qū)住宅建設(shè)的重中之重。而海淀區(qū)的北擴(kuò)趨勢，將更加縮短溫泉鎮(zhèn)與城市中心地帶的時間距離。作為 863 計劃 308主題的示范鎮(zhèn)，溫泉鎮(zhèn)將立完善的規(guī)劃、建設(shè)與管理體系，對溫泉鎮(zhèn)的發(fā)展將是很大的促進(jìn)。 、溫泉鎮(zhèn)的定位 在中關(guān)村科技園區(qū)總體規(guī)劃中，將海淀山后地區(qū)確定為中關(guān)村 溫泉鎮(zhèn) Betterland Investment Consulting Co., Ltd. TEL： 01064843163 22 科技園區(qū)海淀園的發(fā)展區(qū)，為協(xié)調(diào)發(fā)展區(qū)海淀山后地區(qū)的發(fā)展關(guān)系，海淀區(qū)將 山后地區(qū)數(shù)鄉(xiāng)的行政建制進(jìn)行適當(dāng)調(diào)整， 由七個變?yōu)楝F(xiàn)在的四個，這四 個小城鎮(zhèn) 又 分為兩個等級，溫泉鎮(zhèn)是中心鎮(zhèn)，是北部地區(qū)重點(diǎn)建設(shè)的小城鎮(zhèn)，其它三個小城鎮(zhèn)為一般建制鎮(zhèn)。因此，它必將為中關(guān)村科技園區(qū)提供高技術(shù)工業(yè)生產(chǎn)用地和科研發(fā)展用地；同時也 為中關(guān)村科技園區(qū)的科技人員提供生活休閑度假旅游服務(wù)等用地。在百亭魚樂Betterland Investment Consulting Co., Ltd. TEL： 01064843163 23 園的南部東埠頭村附近，不久前已開發(fā)出溫泉資源，水溫在 40 度以上。 Betterland Investment Consulting Co., Ltd. TEL： 01064843163 24 鎮(zhèn)中心規(guī)劃 具體用地范圍是：東起太舟塢、溫泉鎮(zhèn)衛(wèi)生院和敬老院、北京市衛(wèi)生干部培訓(xùn)中心；西到溫泉村、高立掌村；北到北清路，不含中關(guān)村科技園區(qū)海淀園組團(tuán)之一的溫泉產(chǎn)業(yè)園的京密引水渠以北部分；南到西山北麓山下的海淀區(qū)第二水廠。規(guī)劃在安陽路與溫泉路之間，安排溫泉鎮(zhèn)行政辦公、商業(yè)服務(wù)、文化體育等用地。在新西村的東側(cè)，規(guī)劃企業(yè)用地，建設(shè)溫泉鎮(zhèn)的工業(yè)小區(qū)。 在這主要說一下 溫泉鎮(zhèn)中心區(qū) 的情況 ： A、 用地范圍 總占地 公頃，位于安陽路以南的溫泉路兩側(cè)及南部山前地區(qū)。 東部地區(qū)主要單位有溫泉鎮(zhèn)衛(wèi)生院、敬老院及溫泉鎮(zhèn)屬企業(yè)、石灰廠等。 鎮(zhèn)中心有鎮(zhèn)外單位 10 多個，它們是北京地震基準(zhǔn)臺 、北大制藥廠、溫泉造林隊、京密引水渠管理所、北京市衛(wèi)生干部培訓(xùn)中心、電話局等等。而且還有一定數(shù)量的自建別墅。 。 本地區(qū)道路條件的改善，交通輻射能力的提高，市政基礎(chǔ)設(shè)施和商業(yè)設(shè)施的不斷完善，使得本地區(qū)有了開發(fā)普通商品住宅的可能。交通 較方便，有多 路公交可達(dá)社區(qū)。各種樓體自西向東依次增高，層次分明，錯落有致。項目西方緊挨京密引水渠、百旺山森林公園和百米綠化帶，形成了一個天然的公園。即使入住以后，透過朝西的房間窗戶，看到的風(fēng)景將十分“單調(diào)” —— 除了綠色還是綠色。社 區(qū)以高檔低密度花園洋房為主，包括舒適實(shí)用的板式小高層、超豪華雙拼別墅和深具豪華品質(zhì)的雙躍宅邸。 C、 科技人文氛圍濃厚 百旺家苑周邊高科技園區(qū)林立。盡管在中關(guān)村科技 園區(qū)范圍內(nèi)，以后單純的住宅不會發(fā)展很多，尤其是能擁有中關(guān)村的發(fā)展、西Betterland Investment Consulting Co., Ltd. TEL： 01064843163 32 山的幽靜、五環(huán)路的便捷，且真正親山親水、交通方便、戶型時尚、居住品質(zhì)、服務(wù)水準(zhǔn)都很到位的自然小區(qū)更是難得，但開發(fā)商僅將價位定在 5500 元每平米的均價檔次。前景比現(xiàn)在會更加看好 海淀山后地區(qū)有著無可比擬的山水優(yōu) 勢，隨著道路交通和周邊市政基礎(chǔ)設(shè)施的改善，相信這塊土地會慢慢體現(xiàn)出自身蘊(yùn)藏的巨大價值。 Betterland Investment Consulting Co., Ltd. TEL： 01064843163 33 第三部分、市場定位 一、優(yōu)劣勢分析 優(yōu)勢分析 ? 項目周邊景色優(yōu)美，環(huán)境極佳。其他指標(biāo)，我們假定 可售面積占地上建筑面積 97%、其他具體指標(biāo)詳見下表： 溫泉 D1 項目技術(shù)指標(biāo) 內(nèi)容 面積（平 方米） 其中 面積（平方 米） 備注 (數(shù)據(jù)來源） 規(guī)劃容積 率 一、總占地面積 298991 可開發(fā)用地 158337 代征地面積 140654 二、總建筑面積 230589 地上面積 230589 可售面積 三、居住建筑面積 172932 地上面積 172932 四、辦公建筑面積 36957 地上面積 36957 五、商業(yè)建筑面積 11250 地上面積 11250 六、其他配套建筑面積 9450 地上面積 9450 七、銷售面積 住宅 假定可售面積占地上建筑面積97% 商業(yè) 假定可售面積占地上建筑面積97% 辦公 假定可售面積占地上建筑面積97% 其他商業(yè) 4725 假定可售面積占地上建筑面積50% 八、綜合容積率 九、居住總戶數(shù) 戶均面積 平方米 Betterland Investment Consulting Co., Ltd. TEL： 01064843163 37 十、居住人數(shù) 戶均 Betterland Investment Consulting Co., Ltd. TEL： 01064843163 38 第 四 部分 、經(jīng)濟(jì)測算 一 、開發(fā)經(jīng)營期與銷售計劃假定 初步假定開發(fā)經(jīng)營期為 3 年，銷售計劃為房屋建成后銷售完畢，具體參見附件 二 “ 溫泉 D1 項目可研分析動態(tài)資金測算表（施工及銷售進(jìn)度表）” 二 、主要成本假定 ? 土地取得費(fèi)： 元人民幣 ? 前期費(fèi)用： 可 研 費(fèi)： 45萬元 勘察設(shè)計費(fèi)： 50元 /平方米 ? 建安費(fèi)用： 住 宅： 1,400 元 /平方米 寫字樓： 1,800元 /平方米 商 業(yè) ： 1,800元 /平方米 其他配套： 1,800元 /平方米 ? 小市政： 200元 /平方米 ? 銷售費(fèi)用：取銷售收入的 3% Betterland Investment Consulting Co., Ltd. TEL： 01064843163 39 ? 財務(wù)費(fèi)用： 按貸款 6%計息 ? 不可預(yù)見費(fèi)：取附件 三 “ 溫泉 D1可研項目成本測算表” 前四大項和 的 3% ? 管理費(fèi)用：取附件 三 “ 溫泉 D1可研項目成本測算表” 前三大項和的 3% ? 折現(xiàn)率： 6% 三 、具體測算 參見附件 二 “ 溫泉 D1項目可研分析動態(tài)資金測算表（施工及銷售進(jìn)度表） ”，附件 三 “ 溫泉 D1可研項目成本測算表” 四 、現(xiàn)金流量分析 根據(jù)動態(tài)資金測算分析，安排現(xiàn)金流，具體見附件 四 “ 溫泉 D1可研項目現(xiàn)金流量測算表 ”，并作出相應(yīng)的現(xiàn)金流量圖： Betterland Investment Consulting Co., Ltd. TEL： 01064843163 40 現(xiàn)金流量表25,00020,00015,00010,0005,0005,00010,00015,00020,0002021年 2021年 2021年 2021年 2021年年凈現(xiàn)金流量( 萬元) 圖 3：現(xiàn)金流量 圖 對圖 3 分 析 知 ： 2021年 、 2021年由于凈現(xiàn)金流為負(fù) ，通過銷售回款， 2021年起現(xiàn)金流為正 。 Betterland Investment Consulting Co., Ltd. TEL： 01064843163 42 銷售均價對投資利潤率與稅后利潤率影響20%10%0%10%20%30%40%50%60%70%30% 20% 10% 5% 0% 5% 10% 20% 30%稅后利潤率 投資利潤率 圖 五 ： 銷售 價格保本點(diǎn)分析圖 土地取得費(fèi)用對投資利潤率與稅后利潤率影響10%0%10%20%30%40%50%30% 20% 10% 0% 10% 20% 30% 40% 50%稅后利潤率 投資利潤率 圖十八： 土地取得費(fèi)用 的保本點(diǎn)分析圖 通過分析知 ： 在其他因素 及關(guān)系配比 不變 的 情況下 ,最低銷售價格住宅為 元 /平方米 、寫字樓為 元 /平方米 、商業(yè)為 元 /平方米 ,最高土地取得費(fèi)用 億元 。 本公司已推出北京吉普車廠地塊和常營等地塊可行性研究報告，如有所需請致電 聯(lián)系電話： 64843163， 13801235417 Betterland Investment Consulting Co., Ltd. TEL： 01064843163 44 第五部分、附件 附件一 溫泉鎮(zhèn)周圍旅游資源 鳳凰嶺自然風(fēng)景區(qū)： 位于溫泉鎮(zhèn)的西北方向，占地面積 973 公頃，背靠神山，面向朝陽。這里四季交替，生態(tài)平衡。 陽臺山自然風(fēng)景區(qū) ： 位于山后地區(qū)北安河鄉(xiāng)境內(nèi)，面積 26 平方公里。 Betterland Investment Consulting Co., Ltd. TEL： 010