【正文】 高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)化等重大產(chǎn)業(yè)化項(xiàng)目；行政中心遷移、中小學(xué)標(biāo)準(zhǔn)化建設(shè)、公共衛(wèi)生體系建設(shè)、文化設(shè)施改造等社會(huì)事業(yè)項(xiàng)目；周秦漢唐遺址保護(hù)、城墻整治、國(guó)際港務(wù)區(qū)、浐灞渭三角洲、中央商務(wù)區(qū)等現(xiàn)代服務(wù)業(yè)項(xiàng)目。（2）西安市總體規(guī)劃布局：l 為了做好城市總體規(guī)劃調(diào)整，西安市的規(guī)劃布局采取了兩大思路： 一是遵循拉大城市骨架，發(fā)展外圍新區(qū)；優(yōu)化布局結(jié)構(gòu)，完善城市功能；降低中心密度，保護(hù)古城風(fēng)貌；顯山露水增綠，塑造城市個(gè)性；南北拓展空間，東西延伸發(fā)展的布局原則，優(yōu)化城市的空間布局。 “十一五”期間其經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展的總體目標(biāo)是：建設(shè)世界性的歷史文化名城、世界性的文物旅游名城和全國(guó)性的科技教育名城；構(gòu)筑全國(guó)性國(guó)防軍工基地、中國(guó)西部重要的裝備工業(yè)基地和中國(guó)西部重要的高新技術(shù)研發(fā)和產(chǎn)業(yè)基地；打造全國(guó)性的交通通訊信息中心、中國(guó)西部重要的商貿(mào)物流會(huì)展中心和中國(guó)西部重要的金融中心。 影響：“第二套房”認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)不統(tǒng)一，可能使購(gòu)房者在實(shí)際操作中有較大的“活動(dòng)空間”來規(guī)避 “房貸新政”的調(diào)控作用，備受關(guān)注的“第二套房”認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)結(jié)束了各商業(yè)銀行版本不一的混亂局面，以家庭為單位認(rèn)定既符合現(xiàn)實(shí)又有利于強(qiáng)化調(diào)控。 影響：11月份出臺(tái)的這一系列與保障性住房相關(guān)的政策、細(xì)則，讓老百姓在購(gòu)買經(jīng)濟(jì)適用房及享受廉租房時(shí)終于“有據(jù)可查、有法可依”。 ④關(guān)鍵詞：緊縮地根 政策名稱：《招標(biāo)拍賣掛牌出讓國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)規(guī)定》(39號(hào)令) 出臺(tái)時(shí)間：2007年10月 內(nèi)容：2007年10月9日，國(guó)土資源部正式發(fā)布了《招標(biāo)拍賣掛牌出讓國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)規(guī)定》(39號(hào)令)，強(qiáng)調(diào)建設(shè)用地使用權(quán)證書必須在完全付清土地款的情況下才能獲得，不得進(jìn)行按比例分期發(fā)放。③關(guān)鍵詞：二套房首付40% 政策名稱：《中國(guó)銀行業(yè)監(jiān)督管理委員會(huì)關(guān)于加強(qiáng)商業(yè)性房地產(chǎn)信貸管理的通知》 出臺(tái)時(shí)間：2007年9月 內(nèi)容：中國(guó)人民銀行、中國(guó)銀監(jiān)會(huì)9月27日聯(lián)合下發(fā)《關(guān)于加強(qiáng)商業(yè)性房地產(chǎn)信貸管理的通知》。而受加息影響的不只是購(gòu)房者，大批仍然沒有擺脫銀行依賴的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)正在面臨越來越大的還貸壓力以及信貸收緊環(huán)境下的資金緊缺。（3）宏觀政策環(huán)境：①關(guān)鍵詞：加息 政策名稱：央行6次加息 政策時(shí)間：2007年3月18日到12月21日 內(nèi)容：2007年是央行加息最為密集的一年：3月18日、5月19日、7月21日、8月22日、9月14日、12月21日，央行先后6次上調(diào)存貸款利率。l 旅游收入情況：時(shí)間范圍接待境外旅游者人數(shù)（萬人次）旅游外匯收入（億美元）接待國(guó)內(nèi)旅游者人數(shù)（萬人次）旅游業(yè)總收入（億元）2001年6716851132002年7419101312003年3416142004年6520842005年7823462006年872652 資料來源：西安市統(tǒng)計(jì)局u 2003年各項(xiàng)指標(biāo)的大幅度下降是受“非典”的影響，2004年各項(xiàng)指標(biāo)全面回升。l 城鄉(xiāng)居民年末存款狀況：資料來源：西安市統(tǒng)計(jì)局u 2001～2004年，%，增長(zhǎng)速度較快。（2）各項(xiàng)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)分析l 地區(qū)生產(chǎn)總值： 資料來源：西安市統(tǒng)計(jì)局u 自2000年以來，西安市經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)連續(xù)7年保持了13%及以上的速度，高于全國(guó)的增長(zhǎng)速度，反映了宏觀經(jīng)濟(jì)較好的增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)。線路穿越古城墻后沿蓮湖路、西五路、東五路經(jīng)北大街、解放路至朝陽門，穿越古城墻后，沿長(zhǎng)樂路經(jīng)康復(fù)路、西京醫(yī)院、金花北路、萬壽路，西行跨浐河后沿紡北路至終點(diǎn)紡織城車站。全市擁有出租車1萬多輛,用于接待海外旅游者的大中型豪華轎車近千輛。西安火車站不僅是中國(guó)特等客運(yùn)站之一,而且是歐亞大陸橋在中國(guó)境內(nèi)重要站點(diǎn),如今西安的鐵路建設(shè)已日趨成為連接長(zhǎng)江流域和隴海蘭新鐵路兩大動(dòng)脈十字網(wǎng)架的交通樞紐。中華人民共和國(guó)成立后，西安迅速發(fā)展成為中國(guó)重要的工業(yè)尤其是國(guó)防工業(yè)基地、科技研究基地和高等教育基地。③氣候：西安屬暖溫帶半濕潤(rùn)的季風(fēng)氣候，氣候溫和，四季分明，雨量適宜，日照充足。西安市現(xiàn)轄新城、碑林、蓮湖，雁塔、灞橋、未央、閻良、長(zhǎng)安、臨潼九個(gè)區(qū)及藍(lán)田、周至、戶縣、高陵四個(gè)縣。東西長(zhǎng)約204公里，南北寬約116公里。辦公部分在2010年1月2010年12月進(jìn)行銷售，價(jià)格定為7000元/平方米。這個(gè)原則必須堅(jiān)決貫徹。二. 項(xiàng)目研究前提 1. 項(xiàng)目研究的前提原則測(cè)算一般按照一個(gè)規(guī)范的程序進(jìn)行，測(cè)算過程中要使用許多基礎(chǔ)數(shù)據(jù)，因此首先必須盡可能保證基礎(chǔ)數(shù)據(jù)的準(zhǔn)確性。四至——東至：翠華路；南側(cè)：西安曲江國(guó)際會(huì)展產(chǎn)業(yè)園北區(qū)N11地塊；西側(cè)：江新路；北側(cè)：會(huì)議中心預(yù)留地；2．項(xiàng)目現(xiàn)狀宗地現(xiàn)狀為新小寨村村民房屋及村辦企業(yè)倉(cāng)庫(kù)，地塊內(nèi)尚未進(jìn)行拆遷。依據(jù)項(xiàng)目自身?xiàng)l件和區(qū)域市場(chǎng)狀況，我們將土地成本和住宅售價(jià)定為風(fēng)險(xiǎn)因素，據(jù)此進(jìn)行分析。2. 主要財(cái)務(wù)分析假設(shè)條件以下分析旨在根據(jù)甲方提供的相關(guān)基礎(chǔ)數(shù)據(jù)，以及待開發(fā)項(xiàng)目地塊的相關(guān)資料就項(xiàng)目之財(cái)務(wù)可行性進(jìn)行簡(jiǎn)單評(píng)價(jià),特將以下之基本假設(shè)作特別說明：v 銷售比例：辦公、公寓、配套商業(yè)部分采用銷售模式，酒店部分依后期市場(chǎng)情況考慮整售與自持。由于在項(xiàng)目測(cè)算過程中所采用的數(shù)據(jù)，大部分都來自于預(yù)測(cè)和估算，有一定程度的不確定性。財(cái)務(wù)測(cè)算需要根據(jù)基礎(chǔ)數(shù)據(jù)進(jìn)行一系列基本報(bào)表的制作，根據(jù)報(bào)表制作完成的數(shù)據(jù)結(jié)果進(jìn)行財(cái)務(wù)指標(biāo)計(jì)算及分析。目 錄摘要 3一. 可行性分析的目的 3二. 分析方法及主要假設(shè)條件和風(fēng)險(xiǎn)因素 41. 分析方法 42. 主要財(cái)務(wù)分析假設(shè)條件 43. 風(fēng)險(xiǎn)因素 5三. 結(jié)論和建議 6第一部分 項(xiàng)目概況 7一. 項(xiàng)目簡(jiǎn)介 71．項(xiàng)目位置 72．項(xiàng)目現(xiàn)狀 83．土地相關(guān)指標(biāo) 84．周邊交通及基礎(chǔ)設(shè)施現(xiàn)狀 9二. 項(xiàng)目研究前提 101. 項(xiàng)目研究的前提原則 10 103. 各項(xiàng)成本費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn) 114. 銷售價(jià)格標(biāo)準(zhǔn) 11第二部分 市場(chǎng)研究分析 12一．宏觀市場(chǎng)環(huán)境分析 121．西安市總體經(jīng)濟(jì)環(huán)境分析 122．西安市發(fā)展規(guī)劃 223．西安房地產(chǎn)市場(chǎng)分析 25二．區(qū)域市場(chǎng)環(huán)境分析 491．項(xiàng)目所屬大區(qū)域曲江新區(qū)介紹： 492．研究區(qū)域的界定 523．區(qū)域道路構(gòu)成及主要配套設(shè)施 524．區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)分析： 54第三部分 會(huì)展經(jīng)濟(jì)與區(qū)域房地產(chǎn)關(guān)系 57一. 會(huì)展經(jīng)濟(jì) 57二．會(huì)展經(jīng)濟(jì)的作用與功能 581. 產(chǎn)品交易與展示的平臺(tái) 582. 信息聚集和播散的窗口 583. 城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展的“推手”和城市推介的“名片” 584. 有效節(jié)約企業(yè)的營(yíng)銷成本 58三．會(huì)展經(jīng)濟(jì)對(duì)區(qū)劃與經(jīng)濟(jì)的影響 591. 產(chǎn)生可觀的直接經(jīng)濟(jì)效益 592. 傳播區(qū)域之間的信息、知識(shí)和觀念 593. 有較高的相關(guān)產(chǎn)業(yè)帶動(dòng)作用 594. 促進(jìn)區(qū)域間經(jīng)濟(jì)貿(mào)易的合作 605. 緩解區(qū)域內(nèi)的就業(yè)壓力 606. 帶動(dòng)城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，提高知名度 60四．西安會(huì)展經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r 621. 基本情況 622. 西安會(huì)展經(jīng)濟(jì)特點(diǎn) 63五．區(qū)域會(huì)展概況 641. 西安曲江國(guó)際會(huì)展中心 642. 陜西國(guó)際展覽中心 663. 中國(guó)西部國(guó)際車城 674. 陜西工業(yè)展覽館 68第四部分 項(xiàng)目發(fā)展方向及實(shí)施計(jì)劃 69一. 項(xiàng)目發(fā)展方向 691. SWOT分析 692．項(xiàng)目市場(chǎng)定位 703．目標(biāo)客群定位 70二. 項(xiàng)目運(yùn)作思路 71三. 項(xiàng)目銷售價(jià)格評(píng)估建議 731. 項(xiàng)目銷售價(jià)格評(píng)估建議 73第五部分 經(jīng)濟(jì)效益分析 74 74 74三. 項(xiàng)目租賃收入預(yù)測(cè)表 74四. 項(xiàng)目投資成本估算表 74五. 項(xiàng)目建設(shè)期間資金支出計(jì)劃表 74六. 項(xiàng)目敏感性分析表 74第六部分 結(jié)論和建議 75一. 項(xiàng)目可行性研究結(jié)論 75二. 項(xiàng)目存在問題及相關(guān)建議 761. 存在的問題 762. 相關(guān)建議 76摘要一. 可行性分析的目的 可行性研究是通過對(duì)市場(chǎng)需求、資源供應(yīng)、建設(shè)規(guī)模、環(huán)境影響、資金籌措、盈利能力等方面進(jìn)行調(diào)查研究，從技術(shù)、經(jīng)濟(jì)等方面進(jìn)行分析比較，并對(duì)項(xiàng)目建成以后可能取得的財(cái)務(wù)、經(jīng)濟(jì)效益進(jìn)行預(yù)測(cè)，從而提出該項(xiàng)目是否值得投資，是為項(xiàng)目決策提供依據(jù)的一種綜合性的系統(tǒng)分析方法。測(cè)算的基本報(bào)表主要包括：基礎(chǔ)數(shù)據(jù)表、橫道圖表、投資成本估算表、銷售收入估算表、敏感性分析表等。為了分析不確定性因素對(duì)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)的影響，我們需要進(jìn)行不確定性分析，來估計(jì)項(xiàng)目可能承擔(dān)的風(fēng)險(xiǎn)，確定項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)可靠性。v 銷售率：根據(jù)市場(chǎng)反映以及現(xiàn)階段的分析目的，辦公、公寓、配套商業(yè)部分暫時(shí)按照100%銷售考慮。三. 結(jié)論和建議 基于市場(chǎng)層面和財(cái)務(wù)層面兩個(gè)方面，顧問認(rèn)為本項(xiàng)目在市場(chǎng)方面具備市場(chǎng)預(yù)期，雖在一定程度上有不可預(yù)見的風(fēng)險(xiǎn)因素，但具備可行性；財(cái)務(wù)層面各項(xiàng)數(shù)據(jù)指標(biāo)表明本項(xiàng)目可行。3．土地相關(guān)指標(biāo)土地性質(zhì)：綜合用地土地使用年限：50年土地面積：約為75畝建筑密度≤30%綜合容積率≤綠地率：≥35%規(guī)劃要求：滿足1停車位/100平方米，套型建筑面積90平方米以下住宅面積占總住宅建筑面積的70%以上。具體說來，包括項(xiàng)目的建設(shè)實(shí)施進(jìn)度計(jì)劃，各項(xiàng)成本費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn)，收入計(jì)算標(biāo)準(zhǔn)，以及其他的參考數(shù)據(jù)，應(yīng)當(dāng)盡可能符合項(xiàng)目的實(shí)際情況和區(qū)域的市場(chǎng)情況，某些數(shù)據(jù)根據(jù)市場(chǎng)比較和預(yù)測(cè)給出，或者采用合理的經(jīng)驗(yàn)數(shù)據(jù)。圖表：規(guī)劃控制指標(biāo)分項(xiàng)編號(hào)總用地面積(㎡)凈用地面積(㎡)計(jì)入容積率建筑面積(㎡)容積率層數(shù)標(biāo)準(zhǔn)層面積(㎡)建筑密度N81(酒店)10052754137016 28 1322 %N82(公寓)8267495137016 32 1157 %N83(寫字樓)6461485857408 28 2050 %N84(寫字樓)6096483857408 28 2050 %N85(公寓)10653757537016 32 1157 %N86(寫字樓)8761497637016 28 1322 %合計(jì)5029034739262880 29 9058 %3. 各項(xiàng)成本費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn)土地出讓金依據(jù)甲方所提供的數(shù)據(jù)，我們將項(xiàng)目整體收購(gòu)價(jià)格暫定為樓面價(jià)1200元/平方米，%。配套商業(yè)部分2010年7月2010年12月進(jìn)行銷售，銷售價(jià)格為10000元/平方米。平均海拔424米。②人口：常住人口823萬人，戶籍人口753萬人。具有豐富的動(dòng)、植物資源，水資源，礦產(chǎn)資源以及地?zé)豳Y源。⑤交通：西安是西部地區(qū)航空、鐵路、公路運(yùn)輸樞紐。公路建設(shè)形成了一個(gè)以西安為中心,貫通全省、輻射周邊省市的高等級(jí)“米”字型輻射狀干線公路系統(tǒng),有公路2800多公里, 是僅次于北京的全國(guó)第二大公路交通樞紐，共有9條國(guó)道呈放射狀通往全國(guó)各地，有5條國(guó)道干線通過?，F(xiàn)在西安地鐵建設(shè)已全面展開。設(shè)車站17座。u 經(jīng)濟(jì)的加速發(fā)展必將促進(jìn)居民收入水平的提高，促進(jìn)商業(yè)、房地產(chǎn)、旅游等行業(yè)的發(fā)展。居民收入的快速增加為改善生活質(zhì)量創(chuàng)造了條件，也為城市房地產(chǎn)、商業(yè)發(fā)展帶來機(jī)遇，為人們投資行為的增加提供了可能。u 旅游收入在西安的國(guó)民生產(chǎn)總值里占相當(dāng)大的比重，西安作為中國(guó)的十三朝古都，擁有著眾多的文化古跡，旅游資源得天獨(dú)厚，地方政府在大力發(fā)展旅游業(yè)的同時(shí)也有力的推動(dòng)了房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，以古遺跡命名或與古文化相嫁接的房地產(chǎn)項(xiàng)目在西安比比皆是，也成了古城一大特色。②關(guān)鍵詞：保護(hù)公民私有財(cái)產(chǎn) 政策名稱：《物權(quán)法》 出臺(tái)時(shí)間：2007年3月 內(nèi)容：《物權(quán)法》對(duì)與房地產(chǎn)行業(yè)息息相關(guān)的問題做了明確的解釋。對(duì)已利用貸款購(gòu)買住房、又申請(qǐng)購(gòu)買第二套(含)以上住房的，貸款首付款比例不得低于40％，貸款利率不得低于中國(guó)人民銀行公布的同期同檔次基準(zhǔn)利率的1．1倍。也就是說，開發(fā)商將不可能再以分期付款的方式分期獲得土地證。隨著明后兩年大批保障性住房的入市，這些政策也將迎來最終政策驗(yàn)收。⑦關(guān)鍵詞：商品房明碼標(biāo)價(jià) 政策名稱：《西安市物價(jià)局關(guān)于實(shí)行商品房銷售價(jià)格備案制度的通知》和《西安市物價(jià)局關(guān)于進(jìn)一步明確商品房銷售中有關(guān)價(jià)格問題的通知》 出臺(tái)時(shí)間：2007年11月 內(nèi)容：2007年11月，西安市物價(jià)局出臺(tái)了商品房銷售價(jià)格備案新政，決定從12月1日起，在全市范圍內(nèi)實(shí)行商品房銷售價(jià)格備案制度，商品房銷售實(shí)行明碼標(biāo)價(jià)。并以西安都市圈和關(guān)中經(jīng)濟(jì)帶為主體，以黃河中上游地區(qū)為輻射區(qū)，加快推進(jìn)“西咸一體化”（西安、咸陽一體化），加強(qiáng)與關(guān)中各市和陜南、陜北的合作，擴(kuò)大與西北五省區(qū)和黃河中上游地區(qū)的省會(huì)、首府城市的經(jīng)濟(jì)合作，發(fā)揮西安的輻射帶動(dòng)作用。二是將城市空間和產(chǎn)業(yè)布局緊密結(jié)合起來，以產(chǎn)業(yè)布局調(diào)整引領(lǐng)構(gòu)建新的城市功能分區(qū)，引導(dǎo)區(qū)域內(nèi)產(chǎn)業(yè)梯度布局和集群發(fā)展，逐步形成分工合理、相互促進(jìn)的區(qū)域產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)新格局。l 西安傾力打造四區(qū)兩基地，城市規(guī)劃建設(shè)為房地產(chǎn)發(fā)展提供持久推進(jìn)力07年西安市全年共安排重點(diǎn)建設(shè)項(xiàng)目280個(gè)。伴隨著城市建設(shè)改造的