【正文】 年6月，國家發(fā)改委）； 5）《國務(wù)院關(guān)于推進(jìn)某市統(tǒng)籌城鄉(xiāng)改革和發(fā)展的若干意見》； 6）某市貫徹國家物流業(yè)調(diào)整和振興規(guī)劃的實施意見 （渝府發(fā)［2009］108 號）； 7）某市人民政府辦公廳《關(guān)于成立某市物流建設(shè)協(xié)調(diào)領(lǐng)導(dǎo)小組的通知》(渝辦[2010]12號)； 8）某市發(fā)展和改革委員會出臺了《關(guān)于組織申報2010年和2011年某市經(jīng)貿(mào)流通領(lǐng)域儲備項目的通知》； 9）某市人民政府《關(guān)于加快某市農(nóng)產(chǎn)品冷鏈物流發(fā)展的實施意見》（渝府發(fā)［2011］95號）； 10）某市統(tǒng)計年鑒（2010年）； 11）中國冷鏈年鑒（2009），航空工業(yè)出版社； 12）建設(shè)項目經(jīng)濟(jì)評價方法與參數(shù)（第三版）； 13）《關(guān)于建設(shè)項目進(jìn)行可行性研究的試行管理辦法》（中華人民共和國國家發(fā)展計劃委員會，1983年2月）； 14）《工程建設(shè)項目可行性研究報告增加招標(biāo)內(nèi)容和核準(zhǔn)招標(biāo)事項暫行規(guī)定》（中華人民共和國國家發(fā)展計劃委員會第9號令）； 15）國家頒布的有關(guān)政策、法規(guī)、法令、規(guī)范、定額、稅費(fèi)等； 16）業(yè)主提供的其它相關(guān)數(shù)據(jù)。近年來，某市畜牧生產(chǎn)全面增長、漁業(yè)產(chǎn)量顯著提高、蔬菜生產(chǎn)供應(yīng)形勢好、水果產(chǎn)量逐年上升，農(nóng)產(chǎn)品已逐步進(jìn)入全國市場。其中，萬噸以上庫容的冷庫7座，公共性冷庫13座，庫容量13萬噸，現(xiàn)有冷鏈運(yùn)輸車170輛，年運(yùn)輸量35萬噸。國家有關(guān)部委也就農(nóng)副產(chǎn)品冷鏈物流發(fā)展出臺了一系列政策措施：國家發(fā)改委頒布了《農(nóng)產(chǎn)品冷鏈物流發(fā)展規(guī)劃》（發(fā)改經(jīng)貿(mào)［2010］1304號）；2011年8月19日，國務(wù)院正式出臺《國務(wù)院辦公廳關(guān)于促進(jìn)物流業(yè)健康發(fā)展政策措施的意見》（簡稱“國九條”），具體內(nèi)容包括：切實減輕物流企業(yè)稅收負(fù)擔(dān)，加大對物流業(yè)的土地政策支持力度，促進(jìn)物流車輛便利通行，加快物流管理體制改革，鼓勵整合物流設(shè)施資源，推進(jìn)物流技術(shù)創(chuàng)新和應(yīng)用，加大對物流業(yè)的投入，優(yōu)先發(fā)展農(nóng)產(chǎn)品物流業(yè)，加強(qiáng)組織協(xié)調(diào)。西區(qū)項目為冷鏈物流產(chǎn)業(yè)園核心主體。同時，還擬定在本項目正式運(yùn)營后，發(fā)展建設(shè)農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)上游端產(chǎn)業(yè)，形成農(nóng)副產(chǎn)品生產(chǎn)基地的戰(zhàn)略合作伙伴，延伸農(nóng)副產(chǎn)品產(chǎn)業(yè)鏈，形成農(nóng)副產(chǎn)品種養(yǎng)殖→農(nóng)副產(chǎn)品收購→農(nóng)副產(chǎn)品深加工→冷藏、冷凍一物流配送→消費(fèi)終端市場完整的農(nóng)副產(chǎn)品生產(chǎn)的產(chǎn)業(yè)鏈，極大地增加農(nóng)副產(chǎn)品附加值，創(chuàng)造各產(chǎn)業(yè)鏈的利潤和稅收，減少農(nóng)副產(chǎn)品各產(chǎn)業(yè)鏈之間的腐損率，提升某市食品加工業(yè)檔次，為農(nóng)民增收，為國家創(chuàng)稅，為企業(yè)增效。規(guī)劃設(shè)計中的海爾路復(fù)線路、唐家沱長江大橋、寸灘長江大橋一旦投入使用，該項目可方便快捷輻射整個某主要商業(yè)中心。項目基地周邊港城工業(yè)園區(qū)、出口加工區(qū)、寸灘港保稅區(qū)、江北嘴CBD、觀音橋商圈等功能配套優(yōu)勢突出，倉儲物流產(chǎn)業(yè)依托某寸灘深水港、某鐵路貨運(yùn)編組站等大型交通運(yùn)輸基礎(chǔ)設(shè)施而蓬勃發(fā)展。本項目專業(yè)綜合冷鏈物流產(chǎn)業(yè)的定位優(yōu)勢顯著，該項目以冷鏈物流、冷凍食品、速凍食品、休閑食品的分裝、分撥、包裝、物流配送為基礎(chǔ)，以區(qū)域獨(dú)特的信息流、人才流、資金流、現(xiàn)代物流為依托，以產(chǎn)品設(shè)計、技術(shù)研發(fā)、總部經(jīng)濟(jì)、信息處理、產(chǎn)品展示、物流配送為主題，以強(qiáng)大的信息和市場為依托，發(fā)展與城市生活和生態(tài)環(huán)境相協(xié)調(diào)的科技含量高、低碳環(huán)保、節(jié)能減排的現(xiàn)代化綠色冷鏈物流產(chǎn)業(yè)園。 規(guī)模效應(yīng)優(yōu)勢：項目建設(shè)規(guī)模較大，形成一定的規(guī)模效應(yīng)和集聚效應(yīng)。 相容并蓄 融合多樣性市場元素，有機(jī)組合多樣化的樓宇工業(yè)，塑造豐富的空間景觀，營造多樣宜人的場所空間。 彈性成長 充分考慮現(xiàn)狀條件和開發(fā)建設(shè)的實際情況，注重超前性和長效性，通過具有彈性的整體結(jié)構(gòu)，使項目具有良好的可操作性，以利于起步建設(shè)和分期開發(fā)。 廢氣（揚(yáng)塵）： 施工時的廢氣污染源主要來自場地周圍堆放建筑材料和工程廢土產(chǎn)生的揚(yáng)塵，運(yùn)輸過程中建材散落的揚(yáng)塵，拆除建筑物、清理平整場地產(chǎn)生的揚(yáng)塵，應(yīng)嚴(yán)格執(zhí)行環(huán)境保護(hù)的有關(guān)條例，此外還有施工機(jī)械車輛及運(yùn)輸車輛行駛時排放的尾氣。 噪聲： 施工中采用的大型施工機(jī)械設(shè)備，主要有推土機(jī)、挖掘機(jī)、裝載機(jī)、各種類型打樁機(jī)、混凝土攪拌機(jī)、振搗棒、移動式吊車、升降機(jī)、鏟土機(jī)、平土機(jī)及電鋸、夯土機(jī)等等，還有運(yùn)輸車輛、拖拉機(jī)、卡車等產(chǎn)生的機(jī)械振動噪聲和行駛噪聲。 廢水（污水）防治措施： （1）在集中施工區(qū)域修建污水集中池和沉淀處理池，將施工污水收集起來，經(jīng)沉淀處理后再排入附近市政污水管網(wǎng)； （2）施工機(jī)械廢油應(yīng)采用廢油桶收集起來、集中保管，定期送給有能力處理的單位進(jìn)行回收； （3）在施工人員相對集中的臨時生活區(qū)里修建化糞池或生活污水處理一體機(jī)，把生活污水集中進(jìn)行處理，去除污水中的部分有機(jī)負(fù)荷； （4）下雨時將施工原料遮蓋，并在施工場地臨時建立雨水收集系統(tǒng)將雨水進(jìn)行簡易處理后排放，以免泥水橫溢，污染環(huán)境。 噪聲防治措施： （1）施工期間選擇低噪音設(shè)備，采取隔聲措施如對施工場地用廣告欄封閉，夜間禁止開啟打樁機(jī)等； （2）合理布線，采取綜合性減振、降噪等措施，確保項目內(nèi)部環(huán)境噪音達(dá)到《城市區(qū)環(huán)境噪音標(biāo)準(zhǔn)》（GB309693）標(biāo)準(zhǔn)。（二）編制說明本估算包括在正常的設(shè)計、施工周期內(nèi)為完成該項目所需投入的建設(shè)費(fèi)用。一期項目承建單位為某建工第十一建筑工程有限責(zé)任公司、某南洋建筑安裝工程有限公司。工程設(shè)備主要為凍庫制冷設(shè)備，該項目采用了投標(biāo)人中基西南的報價方案，根據(jù)投標(biāo)文件可知，制冷設(shè)備總價為3500萬元。該項目的流動資金主要為建設(shè)期的管理費(fèi)、工資及營銷費(fèi)用，建設(shè)期2年；建設(shè)期現(xiàn)有員工15人，按照每人每年5萬元計算，建設(shè)期工資＝1552＝150萬元；建設(shè)期管理費(fèi)按照2014年收入的10％計提，管理費(fèi)預(yù)計為250萬元；建設(shè)期營銷費(fèi)用參照2014年營銷費(fèi)計提，建設(shè)期營銷費(fèi)用為752＝150萬元。（2）申請銀行貸款某國際冷鏈物流發(fā)展有限公司充分利用自身的優(yōu)勢和擁有的資源，構(gòu)建了良好的融資平臺。動態(tài)分析與靜態(tài)分析相結(jié)合，以動態(tài)分析為主的原則除了計算投資回收期外，根據(jù)資金的時間價值原理，采用現(xiàn)金流量分析的方法，計算內(nèi)部收益率、凈現(xiàn)值等動態(tài)評價指針，使得項目的財務(wù)評價更合理。 基準(zhǔn)點本項目的基準(zhǔn)點為計算期的第一年即第1年年初。凍庫、交易市場及辦公用房等出租率按照2014年40％、2015年70％、2016年90％、2017年95％預(yù)測收入。（1）工資及福利、維修費(fèi)該項目在建設(shè)期員工按照15人計算工資及福利，在項目建設(shè)竣工投入運(yùn)營后預(yù)計員工為110人，每人每年按照5萬元計算工資及福利，并且每年以5％的增長率增加工資及福利。（4）財務(wù)費(fèi)用財務(wù)費(fèi)用為長期借款利息，%。土地?zé)o形資產(chǎn)攤銷按照50年攤銷，攤銷率為2％。序號項目貸款期間經(jīng)營期間20122013201420152016201720182019202020212022202320242025202620272028202920302031203220331經(jīng)營收入00 2500 4594 6201 6873 7217 7578 7957 8354 8772 9211 9671 10155 10662 11196 11755 12343 12960 13608 14289 15003 2經(jīng)營稅金00 137 253 341 378 397 417 438 459 482 507 532 559 586 616 647 679 713 748 786 825 營業(yè)稅00 125 230 310 344 361 379 398 418 439 461 484 508 533 560 588 617 648 680 714 750 城市維護(hù)建設(shè)稅00 9 16 22 24 25 27 28 29 31 32 34 36 37 39 41 43 45 48 50 53 教育費(fèi)附加00 4 7 9 10 11 11 12 13 13 14 15 15 16 17 18 19 19 20 21 23 3房產(chǎn)稅00 134 134 134 134 134 134 134 134 134 134 134 134 134 134 134 134 134 134 134 134 （2）所得稅所得稅按應(yīng)納所得稅額的25%計算（本可研報告未采用業(yè)主提供所得稅優(yōu)惠政策15﹪計算）。（五）財務(wù)評價結(jié)論綜合以上財務(wù)數(shù)據(jù)分析，該項目是可行的。 據(jù)調(diào)查，某市曙光都市工業(yè)園區(qū)及北部新區(qū)最新工業(yè)樓宇產(chǎn)值情況如下：序號區(qū) 位建筑面積（萬平方米）年產(chǎn)值億元）樓宇產(chǎn)值（萬元/平方米）備 注1曙光都市工業(yè)園區(qū)E區(qū)不過，守住18億畝耕地是必須遵循的一條鐵律。本項目冷庫區(qū)和加工配套區(qū)均采用小高層框架結(jié)構(gòu)，利用有限的土地資源卻創(chuàng)造了較高的樓宇產(chǎn)值，有利于節(jié)約土地資源，緩解某市工業(yè)用地緊張的問題。本項目建的設(shè)樓宇工業(yè)和冷鏈物流基地，不僅節(jié)約了有限的土地資源，創(chuàng)造了較高的樓宇產(chǎn)值，而且該項目建成后將實現(xiàn)我國冷藏產(chǎn)品企業(yè)與冷鏈物流企業(yè)的有效鏈接，加快建設(shè)一體化的冷藏、冷鏈物流服務(wù)體系。并且，港城園區(qū)管委會還計劃以本園區(qū)為依托，規(guī)劃建設(shè)大型、現(xiàn)代化的食品產(chǎn)業(yè)園和冷鏈物流。綜上所述，本項目建成后具有很好的社會效益和經(jīng)濟(jì)效益。本項目的主要競爭對手為某（茄子溪）萬噸凍品交易市場和萬戈（盤溪）凍庫。建設(shè)風(fēng)險本項目的建設(shè)風(fēng)險主要存在于：（1）建設(shè)資金：本項目建設(shè)資金需求大，在項目建設(shè)過程中，如果資金不及時到位，將可能導(dǎo)致項目建設(shè)停滯甚至中斷，從而影響項目的順利建設(shè)與投入運(yùn)營，進(jìn)而影響建設(shè)目標(biāo)的實現(xiàn)；（2）項目管理：在項目實施中無法有效控制各項開發(fā)建設(shè)成本費(fèi)用和建設(shè)的進(jìn)度，將造成投資成本的增加以及工期的延長，增加項目的風(fēng)險；（3）人工及材料價格波動：如項目開發(fā)所涉及的人工費(fèi)、材料費(fèi)和設(shè)備費(fèi)等價格的上漲，將引起建造成本的增加，進(jìn)而影響項目的財務(wù)效益。銀行貸款利率波動不大，因此，該項目利率風(fēng)險較小。因此，爭取政府在政策上予以適當(dāng)?shù)闹С?，比如在土地價格、基礎(chǔ)配套設(shè)施、建設(shè)資金貸款、工程審批、用電、稅收等方面給予適當(dāng)?shù)膬?yōu)惠或支持，有利于順利完成本項目的開發(fā)建設(shè)，并盡快步入項目的正常經(jīng)營期，盡早發(fā)揮項目的社會效益和經(jīng)濟(jì)效益。（3）在本項目招商過程中，一方面要注重考慮客戶資金的安全可靠性，盡快引進(jìn)高質(zhì)量客戶；同時還應(yīng)兼顧其在市場開拓、經(jīng)營管理等方面的綜合能力，從而提高項目的成功率，降低項目風(fēng)險。加強(qiáng)項目管理中的控制在項目實施過程中要優(yōu)化設(shè)計，采取切實可行的工程技術(shù)措施和施工方案，滿足功能性的同時要注重項目建設(shè)的經(jīng)濟(jì)性；在施工管理中，要做好三控制，盡可能地提高工程質(zhì)量，縮短開發(fā)周期，降低工程造價，從而控制投資成本，使項目盡早完成，以降低項目建設(shè)風(fēng)險。提供優(yōu)越的客戶服務(wù)現(xiàn)代樓宇工業(yè)和冷鏈物流產(chǎn)業(yè)應(yīng)具備的“4S” 精神：service (服務(wù))、speed (速度)、standardization (規(guī)范)、superiority(卓越)；而服務(wù)永遠(yuǎn)排在第一位。 通過以上對項目風(fēng)險的分析，并針對各類風(fēng)險采取了各類防范措施，但項