【正文】 年6月，國(guó)家發(fā)改委）； 5）《國(guó)務(wù)院關(guān)于推進(jìn)某市統(tǒng)籌城鄉(xiāng)改革和發(fā)展的若干意見》； 6）某市貫徹國(guó)家物流業(yè)調(diào)整和振興規(guī)劃的實(shí)施意見 （渝府發(fā)［2009］108 號(hào)）； 7）某市人民政府辦公廳《關(guān)于成立某市物流建設(shè)協(xié)調(diào)領(lǐng)導(dǎo)小組的通知》(渝辦[2010]12號(hào))； 8）某市發(fā)展和改革委員會(huì)出臺(tái)了《關(guān)于組織申報(bào)2010年和2011年某市經(jīng)貿(mào)流通領(lǐng)域儲(chǔ)備項(xiàng)目的通知》； 9）某市人民政府《關(guān)于加快某市農(nóng)產(chǎn)品冷鏈物流發(fā)展的實(shí)施意見》（渝府發(fā)［2011］95號(hào)）； 10）某市統(tǒng)計(jì)年鑒（2010年）； 11）中國(guó)冷鏈年鑒（2009），航空工業(yè)出版社； 12）建設(shè)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)方法與參數(shù)（第三版）； 13）《關(guān)于建設(shè)項(xiàng)目進(jìn)行可行性研究的試行管理辦法》（中華人民共和國(guó)國(guó)家發(fā)展計(jì)劃委員會(huì)，1983年2月）； 14）《工程建設(shè)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告增加招標(biāo)內(nèi)容和核準(zhǔn)招標(biāo)事項(xiàng)暫行規(guī)定》（中華人民共和國(guó)國(guó)家發(fā)展計(jì)劃委員會(huì)第9號(hào)令）； 15）國(guó)家頒布的有關(guān)政策、法規(guī)、法令、規(guī)范、定額、稅費(fèi)等； 16）業(yè)主提供的其它相關(guān)數(shù)據(jù)。近年來，某市畜牧生產(chǎn)全面增長(zhǎng)、漁業(yè)產(chǎn)量顯著提高、蔬菜生產(chǎn)供應(yīng)形勢(shì)好、水果產(chǎn)量逐年上升，農(nóng)產(chǎn)品已逐步進(jìn)入全國(guó)市場(chǎng)。其中，萬噸以上庫(kù)容的冷庫(kù)7座，公共性冷庫(kù)13座，庫(kù)容量13萬噸，現(xiàn)有冷鏈運(yùn)輸車170輛，年運(yùn)輸量35萬噸。國(guó)家有關(guān)部委也就農(nóng)副產(chǎn)品冷鏈物流發(fā)展出臺(tái)了一系列政策措施：國(guó)家發(fā)改委頒布了《農(nóng)產(chǎn)品冷鏈物流發(fā)展規(guī)劃》（發(fā)改經(jīng)貿(mào)［2010］1304號(hào)）；2011年8月19日，國(guó)務(wù)院正式出臺(tái)《國(guó)務(wù)院辦公廳關(guān)于促進(jìn)物流業(yè)健康發(fā)展政策措施的意見》（簡(jiǎn)稱“國(guó)九條”），具體內(nèi)容包括：切實(shí)減輕物流企業(yè)稅收負(fù)擔(dān)，加大對(duì)物流業(yè)的土地政策支持力度，促進(jìn)物流車輛便利通行，加快物流管理體制改革，鼓勵(lì)整合物流設(shè)施資源，推進(jìn)物流技術(shù)創(chuàng)新和應(yīng)用，加大對(duì)物流業(yè)的投入，優(yōu)先發(fā)展農(nóng)產(chǎn)品物流業(yè)，加強(qiáng)組織協(xié)調(diào)。西區(qū)項(xiàng)目為冷鏈物流產(chǎn)業(yè)園核心主體。同時(shí)，還擬定在本項(xiàng)目正式運(yùn)營(yíng)后，發(fā)展建設(shè)農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)上游端產(chǎn)業(yè)，形成農(nóng)副產(chǎn)品生產(chǎn)基地的戰(zhàn)略合作伙伴，延伸農(nóng)副產(chǎn)品產(chǎn)業(yè)鏈，形成農(nóng)副產(chǎn)品種養(yǎng)殖→農(nóng)副產(chǎn)品收購(gòu)→農(nóng)副產(chǎn)品深加工→冷藏、冷凍一物流配送→消費(fèi)終端市場(chǎng)完整的農(nóng)副產(chǎn)品生產(chǎn)的產(chǎn)業(yè)鏈，極大地增加農(nóng)副產(chǎn)品附加值，創(chuàng)造各產(chǎn)業(yè)鏈的利潤(rùn)和稅收，減少農(nóng)副產(chǎn)品各產(chǎn)業(yè)鏈之間的腐損率，提升某市食品加工業(yè)檔次，為農(nóng)民增收，為國(guó)家創(chuàng)稅，為企業(yè)增效。規(guī)劃設(shè)計(jì)中的海爾路復(fù)線路、唐家沱長(zhǎng)江大橋、寸灘長(zhǎng)江大橋一旦投入使用，該項(xiàng)目可方便快捷輻射整個(gè)某主要商業(yè)中心。項(xiàng)目基地周邊港城工業(yè)園區(qū)、出口加工區(qū)、寸灘港保稅區(qū)、江北嘴CBD、觀音橋商圈等功能配套優(yōu)勢(shì)突出，倉(cāng)儲(chǔ)物流產(chǎn)業(yè)依托某寸灘深水港、某鐵路貨運(yùn)編組站等大型交通運(yùn)輸基礎(chǔ)設(shè)施而蓬勃發(fā)展。本項(xiàng)目專業(yè)綜合冷鏈物流產(chǎn)業(yè)的定位優(yōu)勢(shì)顯著，該項(xiàng)目以冷鏈物流、冷凍食品、速凍食品、休閑食品的分裝、分撥、包裝、物流配送為基礎(chǔ)，以區(qū)域獨(dú)特的信息流、人才流、資金流、現(xiàn)代物流為依托，以產(chǎn)品設(shè)計(jì)、技術(shù)研發(fā)、總部經(jīng)濟(jì)、信息處理、產(chǎn)品展示、物流配送為主題，以強(qiáng)大的信息和市場(chǎng)為依托，發(fā)展與城市生活和生態(tài)環(huán)境相協(xié)調(diào)的科技含量高、低碳環(huán)保、節(jié)能減排的現(xiàn)代化綠色冷鏈物流產(chǎn)業(yè)園。 規(guī)模效應(yīng)優(yōu)勢(shì)：項(xiàng)目建設(shè)規(guī)模較大，形成一定的規(guī)模效應(yīng)和集聚效應(yīng)。 相容并蓄 融合多樣性市場(chǎng)元素，有機(jī)組合多樣化的樓宇工業(yè)，塑造豐富的空間景觀，營(yíng)造多樣宜人的場(chǎng)所空間。 彈性成長(zhǎng) 充分考慮現(xiàn)狀條件和開發(fā)建設(shè)的實(shí)際情況，注重超前性和長(zhǎng)效性，通過具有彈性的整體結(jié)構(gòu)，使項(xiàng)目具有良好的可操作性，以利于起步建設(shè)和分期開發(fā)。 廢氣（揚(yáng)塵）： 施工時(shí)的廢氣污染源主要來自場(chǎng)地周圍堆放建筑材料和工程廢土產(chǎn)生的揚(yáng)塵，運(yùn)輸過程中建材散落的揚(yáng)塵，拆除建筑物、清理平整場(chǎng)地產(chǎn)生的揚(yáng)塵，應(yīng)嚴(yán)格執(zhí)行環(huán)境保護(hù)的有關(guān)條例，此外還有施工機(jī)械車輛及運(yùn)輸車輛行駛時(shí)排放的尾氣。 噪聲： 施工中采用的大型施工機(jī)械設(shè)備，主要有推土機(jī)、挖掘機(jī)、裝載機(jī)、各種類型打樁機(jī)、混凝土攪拌機(jī)、振搗棒、移動(dòng)式吊車、升降機(jī)、鏟土機(jī)、平土機(jī)及電鋸、夯土機(jī)等等，還有運(yùn)輸車輛、拖拉機(jī)、卡車等產(chǎn)生的機(jī)械振動(dòng)噪聲和行駛噪聲。 廢水（污水）防治措施： （1）在集中施工區(qū)域修建污水集中池和沉淀處理池，將施工污水收集起來，經(jīng)沉淀處理后再排入附近市政污水管網(wǎng)； （2）施工機(jī)械廢油應(yīng)采用廢油桶收集起來、集中保管，定期送給有能力處理的單位進(jìn)行回收； （3）在施工人員相對(duì)集中的臨時(shí)生活區(qū)里修建化糞池或生活污水處理一體機(jī)，把生活污水集中進(jìn)行處理，去除污水中的部分有機(jī)負(fù)荷； （4）下雨時(shí)將施工原料遮蓋，并在施工場(chǎng)地臨時(shí)建立雨水收集系統(tǒng)將雨水進(jìn)行簡(jiǎn)易處理后排放，以免泥水橫溢，污染環(huán)境。 噪聲防治措施： （1）施工期間選擇低噪音設(shè)備，采取隔聲措施如對(duì)施工場(chǎng)地用廣告欄封閉，夜間禁止開啟打樁機(jī)等； （2）合理布線，采取綜合性減振、降噪等措施，確保項(xiàng)目?jī)?nèi)部環(huán)境噪音達(dá)到《城市區(qū)環(huán)境噪音標(biāo)準(zhǔn)》（GB309693）標(biāo)準(zhǔn)。（二）編制說明本估算包括在正常的設(shè)計(jì)、施工周期內(nèi)為完成該項(xiàng)目所需投入的建設(shè)費(fèi)用。一期項(xiàng)目承建單位為某建工第十一建筑工程有限責(zé)任公司、某南洋建筑安裝工程有限公司。工程設(shè)備主要為凍庫(kù)制冷設(shè)備，該項(xiàng)目采用了投標(biāo)人中基西南的報(bào)價(jià)方案，根據(jù)投標(biāo)文件可知，制冷設(shè)備總價(jià)為3500萬元。該項(xiàng)目的流動(dòng)資金主要為建設(shè)期的管理費(fèi)、工資及營(yíng)銷費(fèi)用，建設(shè)期2年；建設(shè)期現(xiàn)有員工15人，按照每人每年5萬元計(jì)算，建設(shè)期工資＝1552＝150萬元；建設(shè)期管理費(fèi)按照2014年收入的10％計(jì)提，管理費(fèi)預(yù)計(jì)為250萬元；建設(shè)期營(yíng)銷費(fèi)用參照2014年?duì)I銷費(fèi)計(jì)提，建設(shè)期營(yíng)銷費(fèi)用為752＝150萬元。（2）申請(qǐng)銀行貸款某國(guó)際冷鏈物流發(fā)展有限公司充分利用自身的優(yōu)勢(shì)和擁有的資源，構(gòu)建了良好的融資平臺(tái)。動(dòng)態(tài)分析與靜態(tài)分析相結(jié)合，以動(dòng)態(tài)分析為主的原則除了計(jì)算投資回收期外，根據(jù)資金的時(shí)間價(jià)值原理，采用現(xiàn)金流量分析的方法，計(jì)算內(nèi)部收益率、凈現(xiàn)值等動(dòng)態(tài)評(píng)價(jià)指針，使得項(xiàng)目的財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)更合理。 基準(zhǔn)點(diǎn)本項(xiàng)目的基準(zhǔn)點(diǎn)為計(jì)算期的第一年即第1年年初。凍庫(kù)、交易市場(chǎng)及辦公用房等出租率按照2014年40％、2015年70％、2016年90％、2017年95％預(yù)測(cè)收入。（1）工資及福利、維修費(fèi)該項(xiàng)目在建設(shè)期員工按照15人計(jì)算工資及福利，在項(xiàng)目建設(shè)竣工投入運(yùn)營(yíng)后預(yù)計(jì)員工為110人，每人每年按照5萬元計(jì)算工資及福利，并且每年以5％的增長(zhǎng)率增加工資及福利。（4）財(cái)務(wù)費(fèi)用財(cái)務(wù)費(fèi)用為長(zhǎng)期借款利息，%。土地?zé)o形資產(chǎn)攤銷按照50年攤銷，攤銷率為2％。序號(hào)項(xiàng)目貸款期間經(jīng)營(yíng)期間20122013201420152016201720182019202020212022202320242025202620272028202920302031203220331經(jīng)營(yíng)收入00 2500 4594 6201 6873 7217 7578 7957 8354 8772 9211 9671 10155 10662 11196 11755 12343 12960 13608 14289 15003 2經(jīng)營(yíng)稅金00 137 253 341 378 397 417 438 459 482 507 532 559 586 616 647 679 713 748 786 825 營(yíng)業(yè)稅00 125 230 310 344 361 379 398 418 439 461 484 508 533 560 588 617 648 680 714 750 城市維護(hù)建設(shè)稅00 9 16 22 24 25 27 28 29 31 32 34 36 37 39 41 43 45 48 50 53 教育費(fèi)附加00 4 7 9 10 11 11 12 13 13 14 15 15 16 17 18 19 19 20 21 23 3房產(chǎn)稅00 134 134 134 134 134 134 134 134 134 134 134 134 134 134 134 134 134 134 134 134 （2）所得稅所得稅按應(yīng)納所得稅額的25%計(jì)算（本可研報(bào)告未采用業(yè)主提供所得稅優(yōu)惠政策15﹪計(jì)算）。（五）財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)結(jié)論綜合以上財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)分析，該項(xiàng)目是可行的。 據(jù)調(diào)查，某市曙光都市工業(yè)園區(qū)及北部新區(qū)最新工業(yè)樓宇產(chǎn)值情況如下：序號(hào)區(qū) 位建筑面積（萬平方米）年產(chǎn)值億元）樓宇產(chǎn)值（萬元/平方米）備 注1曙光都市工業(yè)園區(qū)E區(qū)不過，守住18億畝耕地是必須遵循的一條鐵律。本項(xiàng)目冷庫(kù)區(qū)和加工配套區(qū)均采用小高層框架結(jié)構(gòu)，利用有限的土地資源卻創(chuàng)造了較高的樓宇產(chǎn)值，有利于節(jié)約土地資源，緩解某市工業(yè)用地緊張的問題。本項(xiàng)目建的設(shè)樓宇工業(yè)和冷鏈物流基地，不僅節(jié)約了有限的土地資源，創(chuàng)造了較高的樓宇產(chǎn)值，而且該項(xiàng)目建成后將實(shí)現(xiàn)我國(guó)冷藏產(chǎn)品企業(yè)與冷鏈物流企業(yè)的有效鏈接，加快建設(shè)一體化的冷藏、冷鏈物流服務(wù)體系。并且，港城園區(qū)管委會(huì)還計(jì)劃以本園區(qū)為依托，規(guī)劃建設(shè)大型、現(xiàn)代化的食品產(chǎn)業(yè)園和冷鏈物流。綜上所述，本項(xiàng)目建成后具有很好的社會(huì)效益和經(jīng)濟(jì)效益。本項(xiàng)目的主要競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手為某（茄子溪）萬噸凍品交易市場(chǎng)和萬戈（盤溪）凍庫(kù)。建設(shè)風(fēng)險(xiǎn)本項(xiàng)目的建設(shè)風(fēng)險(xiǎn)主要存在于：（1）建設(shè)資金：本項(xiàng)目建設(shè)資金需求大，在項(xiàng)目建設(shè)過程中，如果資金不及時(shí)到位，將可能導(dǎo)致項(xiàng)目建設(shè)停滯甚至中斷，從而影響項(xiàng)目的順利建設(shè)與投入運(yùn)營(yíng)，進(jìn)而影響建設(shè)目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)；（2）項(xiàng)目管理：在項(xiàng)目實(shí)施中無法有效控制各項(xiàng)開發(fā)建設(shè)成本費(fèi)用和建設(shè)的進(jìn)度，將造成投資成本的增加以及工期的延長(zhǎng)，增加項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)；（3）人工及材料價(jià)格波動(dòng)：如項(xiàng)目開發(fā)所涉及的人工費(fèi)、材料費(fèi)和設(shè)備費(fèi)等價(jià)格的上漲，將引起建造成本的增加，進(jìn)而影響項(xiàng)目的財(cái)務(wù)效益。銀行貸款利率波動(dòng)不大，因此，該項(xiàng)目利率風(fēng)險(xiǎn)較小。因此，爭(zhēng)取政府在政策上予以適當(dāng)?shù)闹С郑热缭谕恋貎r(jià)格、基礎(chǔ)配套設(shè)施、建設(shè)資金貸款、工程審批、用電、稅收等方面給予適當(dāng)?shù)膬?yōu)惠或支持，有利于順利完成本項(xiàng)目的開發(fā)建設(shè)，并盡快步入項(xiàng)目的正常經(jīng)營(yíng)期，盡早發(fā)揮項(xiàng)目的社會(huì)效益和經(jīng)濟(jì)效益。（3）在本項(xiàng)目招商過程中，一方面要注重考慮客戶資金的安全可靠性，盡快引進(jìn)高質(zhì)量客戶；同時(shí)還應(yīng)兼顧其在市場(chǎng)開拓、經(jīng)營(yíng)管理等方面的綜合能力，從而提高項(xiàng)目的成功率，降低項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)。加強(qiáng)項(xiàng)目管理中的控制在項(xiàng)目實(shí)施過程中要優(yōu)化設(shè)計(jì)，采取切實(shí)可行的工程技術(shù)措施和施工方案，滿足功能性的同時(shí)要注重項(xiàng)目建設(shè)的經(jīng)濟(jì)性；在施工管理中，要做好三控制，盡可能地提高工程質(zhì)量，縮短開發(fā)周期，降低工程造價(jià)，從而控制投資成本，使項(xiàng)目盡早完成，以降低項(xiàng)目建設(shè)風(fēng)險(xiǎn)。提供優(yōu)越的客戶服務(wù)現(xiàn)代樓宇工業(yè)和冷鏈物流產(chǎn)業(yè)應(yīng)具備的“4S” 精神：service (服務(wù))、speed (速度)、standardization (規(guī)范)、superiority(卓越)；而服務(wù)永遠(yuǎn)排在第一位。 通過以上對(duì)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)的分析，并針對(duì)各類風(fēng)險(xiǎn)采取了各類防范措施，但項(xiàng)