【文章內(nèi)容簡介】 （一）編制依據(jù)本項目投資估算的編制依據(jù)主要有：項目設(shè)計方案；類似項目的設(shè)備選型及裝修標(biāo)準(zhǔn)，某地區(qū)現(xiàn)行的人工、機械、材料價格水平和預(yù)算定額及相關(guān)文件；某地區(qū)類似工程經(jīng)濟技術(shù)指南；國家或地區(qū)規(guī)定的收費標(biāo)準(zhǔn)。（二）編制說明本估算包括在正常的設(shè)計、施工周期內(nèi)為完成該項目所需投入的建設(shè)費用。文中凡未特別注明的貨幣均為人民幣。（三）投資估算建設(shè)工程投資估算表序號項目規(guī)劃單位造價金額指標(biāo)單位（元）（萬元）1土地征地費20010㎡2土地整治及基礎(chǔ)工程20010㎡3土建工程77511㎡㎡建筑單位施工費77511㎡　3304主材費用77511㎡　4工程其他費用　　　勘察費20010㎡　設(shè)計費77511㎡16元 /㎡監(jiān)理費77511㎡㎡施工圖審查費77511㎡㎡環(huán)境影響評價費11招投標(biāo)代理服務(wù)費項目可研評估費　　　355工程設(shè)備設(shè)施費　　　制冷設(shè)備及設(shè)備有關(guān)的其他費用　　　3500叉車、升降平臺、及貨架1批　130電梯設(shè)備及安裝工程16臺250000460水、電、氣設(shè)施費　　　6建設(shè)期財務(wù)費用2年　7流動資金5508不可預(yù)見費　建設(shè)總投資　　　17600某永健某基業(yè)冷藏物流產(chǎn)業(yè)園總占地面積43144平方米，一期占地面積20010平方米，一期項目土地費用：一期占地面積土地出讓單價＝。該產(chǎn)業(yè)園前期土地整治工程總價2700萬元，一期占地面積20010平方米，一期用土地整治分攤費用：一期占地面積整治單價＝。一期項目承建單位為某建工第十一建筑工程有限責(zé)任公司、某南洋建筑安裝工程有限公司。根據(jù)申請人與承建單位簽訂的施工合同，承建單位承包范圍為1號、2號、4號樓房基礎(chǔ)、主體等按照設(shè)計施工圖標(biāo)明的全部工序及輔助材料，合同總價為3304萬元；建設(shè)工程所涉及到的主要材料則由申請人自己另行購買提供，預(yù)計主材費用按照承建單位全權(quán)承包報價扣除實際簽訂的合同總價估算：主材費用＝（*77511平方米）/10000－3304萬元＝。其他工程費用總要為設(shè)計費、監(jiān)理費等，該項目由信息產(chǎn)業(yè)電子第十一設(shè)計研究院科技工程股份有限公司某分公司設(shè)計，按照每平方米16元計收設(shè)計費：建筑面積設(shè)計單價＝。該項目監(jiān)理公司為中煤科工集團某設(shè)計研究院，：建筑面積監(jiān)理單價＝。工程設(shè)備主要為凍庫制冷設(shè)備，該項目采用了投標(biāo)人中基西南的報價方案，根據(jù)投標(biāo)文件可知，制冷設(shè)備總價為3500萬元。其他工程設(shè)備還有電梯、升降平臺、變壓器、發(fā)電機等。建設(shè)期財務(wù)費用為借款利息，該項目貸款本金為8000萬元，％；一期項目預(yù)計2014年5月竣工，該筆貸款預(yù)計2013年初發(fā)放。因此財務(wù)費用＝8000*％＋8000*％*5/12=。該項目的流動資金主要為建設(shè)期的管理費、工資及營銷費用，建設(shè)期2年；建設(shè)期現(xiàn)有員工15人，按照每人每年5萬元計算，建設(shè)期工資＝1552＝150萬元；建設(shè)期管理費按照2014年收入的10％計提，管理費預(yù)計為250萬元；建設(shè)期營銷費用參照2014年營銷費計提，建設(shè)期營銷費用為752＝150萬元。因此，建設(shè)期需要轉(zhuǎn)為固定資產(chǎn)的流動資金為150＋250＋150＝550萬元。不可預(yù)見費按照工程費用的2％計提，2％＝。 (四)資金籌措 資金來源（1）自有資金本項目自有資金8000萬元。（2）申請銀行貸款某國際冷鏈物流發(fā)展有限公司充分利用自身的優(yōu)勢和擁有的資源，構(gòu)建了良好的融資平臺。為保證本項目的順利開展，某國際冷鏈物流發(fā)展有限公司向商業(yè)銀行申請貸款8000萬元，從而保證本項目的順利進行。六、財務(wù)效益分析（一）財務(wù)評價的原則本項目財務(wù)評價遵循如下原則：可靠性原則基礎(chǔ)數(shù)據(jù)主要參照近期同類建設(shè)工程項目及調(diào)研項目數(shù)據(jù)，來源可靠；計算方法和原則依據(jù)行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)，財務(wù)測算人員為具有專業(yè)背景和資深經(jīng)驗的專業(yè)人員。穩(wěn)健性原則項目建設(shè)費用的確定考慮到不確定因素，基準(zhǔn)收益率取值高于資金成本，計算的財務(wù)指標(biāo)偏于保守、穩(wěn)健，從而使財務(wù)評價結(jié)論更可信。動態(tài)分析與靜態(tài)分析相結(jié)合，以動態(tài)分析為主的原則除了計算投資回收期外，根據(jù)資金的時間價值原理，采用現(xiàn)金流量分析的方法，計算內(nèi)部收益率、凈現(xiàn)值等動態(tài)評價指針，使得項目的財務(wù)評價更合理。（二）財務(wù)評價的依據(jù)國家計委、建設(shè)部《建設(shè)項目經(jīng)濟評價方法與參數(shù)（第三版）》；《投資項目可行性研究指南》；近期已建成的類似工程基礎(chǔ)經(jīng)濟評價數(shù)據(jù)。（三）財務(wù)評價主要參數(shù)基準(zhǔn)收益率%，為使財務(wù)評價指標(biāo)穩(wěn)健起見，同時考慮風(fēng)險補貼等因素，將本項目的基準(zhǔn)收益率Ic定為8%。項目計算期計算期取22年，其中1～2年為項目建設(shè)期，第3年投產(chǎn)，第3～22年為項目經(jīng)營期，經(jīng)營期取20年。 基準(zhǔn)點本項目的基準(zhǔn)點為計算期的第一年即第1年年初。（四）財務(wù)效益分析營業(yè)收入預(yù)測租賃物業(yè)管理經(jīng)營收益租賃物業(yè)管理經(jīng)營收益主要包括冷庫、交易中心，倒班樓，辦公區(qū)，地下停車位租賃經(jīng)營收益及園區(qū)物業(yè)管理費。 （詳見――《租賃物業(yè)管理經(jīng)營預(yù)測表》） 租賃物業(yè)管理經(jīng)營預(yù)測表 單位：萬元序號項目名稱規(guī)模㎡2014年40%2015年70%2016年90%2017年95%2018年95%收入收入收入收入收入(萬元)(萬元)(萬元)(萬元)(萬元)1凍庫381062交易市場70003辦公用房194974倒班樓22345地下停車位2176物業(yè)管理668277合計①租賃價格參照周邊物流中心的租賃價格取最低數(shù)，其中凍庫按平均100元/m2/月，交易市場按80元/m2/月，辦公用房按35元/ m2/月，宿舍按10元/ m2/月，車位按每個150元/位/月。 ②該項目預(yù)計2014年5月建成投產(chǎn)后，租金價格按照附近同行業(yè)價格從低取數(shù)，且租金價格按照每年5％的速度增加。凍庫、交易市場及辦公用房等出租率按照2014年40％、2015年70％、2016年90％、2017年95％預(yù)測收入。預(yù)計收入的計算方法充分考慮了申請人的建設(shè)經(jīng)營情況，符合物流行業(yè)的發(fā)展規(guī)律。③2019年及以后的租賃收入以2018年的收入為基數(shù)按照每年5%遞增。成本分析經(jīng)營期內(nèi)的總成本費用包括工資及福利、修理費、銷售費用、管理費用、財務(wù)費用、折舊費和攤銷費。（1）工資及福利、維修費該項目在建設(shè)期員工按照15人計算工資及福利，在項目建設(shè)竣工投入運營后預(yù)計員工為110人，每人每年按照5萬元計算工資及福利，并且每年以5％的增長率增加工資及福利。維修費按照折舊費的5％計提。（2）營銷費用營銷費用按照營業(yè)收入的3％提取。（3）管理費用管理費用按照營業(yè)收入的10%綜合提取(含冷庫運行電費)。（4）財務(wù)費用財務(wù)費用為長期借款利息，%。本項目貸款預(yù)計2013年初發(fā)放，然后從2014年開始還款。還款計劃為：2014年還款500萬元，2015年還款1000萬元，2016年還款1000萬元，2017年還款1000萬元，2018年還款1000萬元，2019年還款1500萬元；2020年還款2000萬元；還款方式為：2014年末還款一次，以后貸款年限每年還款兩次，分別為年中和年底各還一次，每次償還金額為當(dāng)年應(yīng)償還金額的50％。（5）折舊費用及攤銷費用按平均年限法折舊，機械設(shè)備和房屋預(yù)計凈殘值率10％，機械設(shè)備按5年折舊，折舊率為18％；房屋按20年折舊，％。土地?zé)o形資產(chǎn)攤銷按照50年攤銷，攤銷率為2％。因此，土地攤銷費＝*＝29萬元；前5年折舊費＝*+*=1047萬元，5年以后的折舊費＝*=524萬元。（詳見財務(wù)報表――《項目成本費用分析表》） 項目成本費用分析表 單位：萬元序號項目貸款期間經(jīng)營期間20122013201420152016201720182019202020212022202320242025202620272028202920302031203220331外購材料00000000000000000000002工資及福利　　550 578 606 637 669 702 737 774 813 853 896 941 988 1037 1089 1143 1201 1261 1324 1390 3修理費0 0 52 52 52 52 52 26 26 26 26 26 26 26 26 26 26 26 26 26 26 26 4管理費用　　250 459 620 687 722 758 796 835 877 921 967 1015 1066 1120 1176 1234 1296 1361 1429 1500 5營銷費用　　75 138 186 206 217 227 239 251 263 276 290 305 320 336 353 370 389 408 429 429 6折舊費001047 1047 1047 1047 1047 524 524 524 524 524 524 524 524 524 524 524 524 524 524 524 7攤銷費0 0 29 29 29 29 29 29 29 29 29 29 29 29 29 29 29 29 29 29 29 29 8利息支出　　306 475 409 344 278 205 98 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 9總成本費用0 0 2309 2778 2950 3002 3013 2471 2