【正文】 本項(xiàng)目建設(shè)規(guī)模大，技術(shù)先進(jìn)，管理理念具有一定的前瞻性；建成后能夠有效完善區(qū)域產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)，帶動(dòng)相關(guān)產(chǎn)業(yè)，促進(jìn)區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展。據(jù)數(shù)據(jù)顯示，截至目前港城工業(yè)園區(qū)規(guī)劃建設(shè)的樓宇工業(yè)園項(xiàng)目18 個(gè)，已建成面積65萬(wàn)平方米，已引進(jìn)電子電器、服裝設(shè)計(jì)、機(jī)械加工及軟件開(kāi)發(fā)等行業(yè)企業(yè)105戶(hù)；在建面積50萬(wàn)平方米；擬建85萬(wàn)平方米（共200萬(wàn)平方米），預(yù)計(jì)建成后將增加銷(xiāo)售收入150億元。本項(xiàng)目建成后能完善并豐富港城工業(yè)園區(qū)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)，對(duì)實(shí)現(xiàn)區(qū)域產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的合理化、集約化起到積極的促進(jìn)作用。并且，港城園區(qū)管委會(huì)還計(jì)劃以本園區(qū)為依托，規(guī)劃建設(shè)大型、現(xiàn)代化的食品產(chǎn)業(yè)園和冷鏈物流。（五）增加政府稅收、促進(jìn)勞動(dòng)就業(yè)本項(xiàng)目不僅為政府創(chuàng)造稅收收入，更重要的是有效解決勞動(dòng)就業(yè)問(wèn)題。本項(xiàng)目建成后在2～5年時(shí)間逐步形成中小企業(yè)群體和就業(yè)市場(chǎng)，將為社會(huì)提供二千多個(gè)勞動(dòng)就業(yè)崗位，增加勞動(dòng)就業(yè)機(jī)會(huì)，成為某重要的人才就業(yè)基地，對(duì)促進(jìn)社會(huì)和諧穩(wěn)定發(fā)展，起到了積極的推進(jìn)作用。同時(shí)可以給政府創(chuàng)造較高的稅收收入。綜上所述，本項(xiàng)目建成后具有很好的社會(huì)效益和經(jīng)濟(jì)效益。八、風(fēng)險(xiǎn)分析（一）風(fēng)險(xiǎn)因素分析本項(xiàng)目建設(shè)及經(jīng)營(yíng)過(guò)程中存在的主要風(fēng)險(xiǎn)因素有：市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)、建設(shè)風(fēng)險(xiǎn)、經(jīng)營(yíng)管理風(fēng)險(xiǎn)、利率風(fēng)險(xiǎn)等。市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)本項(xiàng)目的市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)主要有如下幾個(gè)方面：（1）區(qū)域內(nèi)樓宇工業(yè)可能出現(xiàn)相互殺價(jià)的惡意競(jìng)爭(zhēng)風(fēng)險(xiǎn)。（2）區(qū)域內(nèi)現(xiàn)有低溫物流項(xiàng)目的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)風(fēng)險(xiǎn)。本項(xiàng)目的主要競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手為某（茄子溪）萬(wàn)噸凍品交易市場(chǎng)和萬(wàn)戈（盤(pán)溪）凍庫(kù)。這兩家冷庫(kù)特別是某（茄子溪）萬(wàn)噸凍品交易市場(chǎng)，已積累大量客戶(hù)資源，對(duì)本項(xiàng)目形成主要競(jìng)爭(zhēng)。但現(xiàn)規(guī)劃某(茄子溪)萬(wàn)噸冷庫(kù)和交易市場(chǎng)和萬(wàn)戈(盤(pán)溪)市場(chǎng)及冷庫(kù)2015年搬遷至江津雙福和北市驛，本項(xiàng)目區(qū)位交通優(yōu)勢(shì)更加凸顯。因此，該項(xiàng)目市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)較小。建設(shè)風(fēng)險(xiǎn)本項(xiàng)目的建設(shè)風(fēng)險(xiǎn)主要存在于：（1）建設(shè)資金：本項(xiàng)目建設(shè)資金需求大，在項(xiàng)目建設(shè)過(guò)程中，如果資金不及時(shí)到位，將可能導(dǎo)致項(xiàng)目建設(shè)停滯甚至中斷，從而影響項(xiàng)目的順利建設(shè)與投入運(yùn)營(yíng)，進(jìn)而影響建設(shè)目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)；（2）項(xiàng)目管理：在項(xiàng)目實(shí)施中無(wú)法有效控制各項(xiàng)開(kāi)發(fā)建設(shè)成本費(fèi)用和建設(shè)的進(jìn)度，將造成投資成本的增加以及工期的延長(zhǎng)，增加項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)；（3）人工及材料價(jià)格波動(dòng)：如項(xiàng)目開(kāi)發(fā)所涉及的人工費(fèi)、材料費(fèi)和設(shè)備費(fèi)等價(jià)格的上漲，將引起建造成本的增加，進(jìn)而影響項(xiàng)目的財(cái)務(wù)效益。經(jīng)營(yíng)、管理風(fēng)險(xiǎn)本項(xiàng)目的經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)主要存在于：項(xiàng)目市場(chǎng)擬引進(jìn)大型知名企業(yè)，若項(xiàng)目招商、市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)、管理不善，將會(huì)影響樓宇工業(yè)和冷凍倉(cāng)儲(chǔ)的利用率以及租金收入（銷(xiāo)售收入），造成投資無(wú)法按預(yù)期回籠，甚至出現(xiàn)虧損，影響項(xiàng)目的長(zhǎng)期持續(xù)運(yùn)營(yíng)。利率風(fēng)險(xiǎn)本項(xiàng)目的投資估算約為16000萬(wàn)元，其中50%的資金需要通過(guò)向銀行貸款來(lái)獲得，因此利率的變動(dòng)對(duì)項(xiàng)目的收益影響較大。利率上升時(shí)將會(huì)導(dǎo)致融資成本的增大，從而減少了投資者的收益，影響項(xiàng)目的償債能力。銀行貸款利率波動(dòng)不大，因此，該項(xiàng)目利率風(fēng)險(xiǎn)較小。（二）風(fēng)險(xiǎn)防范措施爭(zhēng)取政府給予支持發(fā)展樓宇工業(yè)和冷鏈物流產(chǎn)業(yè)，政府的支持必不可少。政府的支持除制定發(fā)展規(guī)劃、明確發(fā)展目標(biāo)、規(guī)劃園區(qū)之外，還體現(xiàn)政策方面的支持。 本項(xiàng)目符合國(guó)家對(duì)某的戰(zhàn)略定位。因此，爭(zhēng)取政府在政策上予以適當(dāng)?shù)闹С?，比如在土地價(jià)格、基礎(chǔ)配套設(shè)施、建設(shè)資金貸款、工程審批、用電、稅收等方面給予適當(dāng)?shù)膬?yōu)惠或支持，有利于順利完成本項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)建設(shè)，并盡快步入項(xiàng)目的正常經(jīng)營(yíng)期，盡早發(fā)揮項(xiàng)目的社會(huì)效益和經(jīng)濟(jì)效益。在這方面某市政府已有很好的政策，需努力把優(yōu)惠政策落實(shí)到實(shí)處。 確保招商進(jìn)度和質(zhì)量本項(xiàng)目是集資本、技術(shù)、市場(chǎng)于一體的項(xiàng)目，目標(biāo)客戶(hù)定位于國(guó)家級(jí)、各省市級(jí)龍頭企業(yè)。（1）注意選擇吸引更多更好的、科技含量高的速凍食品、冷凍食品、休閑食品、高科技有機(jī)食品、生物醫(yī)藥、電子商務(wù)、國(guó)際國(guó)內(nèi)大型食品企業(yè)區(qū)域性總部經(jīng)濟(jì)等的中小企業(yè)入駐本園區(qū)；（2）注意選擇吸引高質(zhì)量低溫物流倉(cāng)儲(chǔ)服務(wù)的冷凍冷藏企業(yè)、冷凍冷藏食品一級(jí)代理商、批發(fā)商、品牌產(chǎn)業(yè)合作組織、各省市名特優(yōu)產(chǎn)品生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)企業(yè)。（3）在本項(xiàng)目招商過(guò)程中，一方面要注重考慮客戶(hù)資金的安全可靠性，盡快引進(jìn)高質(zhì)量客戶(hù)；同時(shí)還應(yīng)兼顧其在市場(chǎng)開(kāi)拓、經(jīng)營(yíng)管理等方面的綜合能力，從而提高項(xiàng)目的成功率，降低項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)。（4）風(fēng)險(xiǎn)和機(jī)遇并存。據(jù)了解，現(xiàn)規(guī)劃某(茄子溪)萬(wàn)噸冷庫(kù)和交易市場(chǎng)和萬(wàn)戈(盤(pán)溪)市場(chǎng)及冷庫(kù)2015年搬遷至江津雙福和北市驛。因此，本項(xiàng)目在主城區(qū)發(fā)展機(jī)遇很好。加強(qiáng)項(xiàng)目管理中的控制在項(xiàng)目實(shí)施過(guò)程中要優(yōu)化設(shè)計(jì)，采取切實(shí)可行的工程技術(shù)措施和施工方案，滿(mǎn)足功能性的同時(shí)要注重項(xiàng)目建設(shè)的經(jīng)濟(jì)性；在施工管理中，要做好三控制，盡可能地提高工程質(zhì)量，縮短開(kāi)發(fā)周期，降低工程造價(jià)，從而控制投資成本，使項(xiàng)目盡早完成，以降低項(xiàng)目建設(shè)風(fēng)險(xiǎn)。吸引優(yōu)秀的管理專(zhuān)業(yè)人才本項(xiàng)目的健康快速發(fā)展需要專(zhuān)業(yè)管理人才；而現(xiàn)代冷藏、冷鏈物流體系的運(yùn)轉(zhuǎn)離不開(kāi)包括貯運(yùn)保鮮、管理信息化、裝備自動(dòng)化等新技術(shù)新工藝的研發(fā)應(yīng)用，更離不開(kāi)專(zhuān)業(yè)人才隊(duì)伍的有效操控。本項(xiàng)目在建設(shè)建立各項(xiàng)基礎(chǔ)設(shè)施、信息系統(tǒng)的同時(shí)，更需要要引進(jìn)具有職業(yè)資質(zhì)的管理人才，為本項(xiàng)目的良好運(yùn)轉(zhuǎn)提供堅(jiān)實(shí)的保障。 加大市場(chǎng)宣傳及穩(wěn)定客戶(hù)的力度通?？蛻?hù)需要較長(zhǎng)的培育期和開(kāi)發(fā)期，因此本項(xiàng)目在建設(shè)階段，盡早開(kāi)展市場(chǎng)宣傳工作，樹(shù)立項(xiàng)目的品牌形象，吸引并儲(chǔ)備客戶(hù)至關(guān)重要；本項(xiàng)目在經(jīng)營(yíng)階段要采取策略一方面穩(wěn)定現(xiàn)有客戶(hù)，另一方面積極開(kāi)拓新的客戶(hù)。提供優(yōu)越的客戶(hù)服務(wù)現(xiàn)代樓宇工業(yè)和冷鏈物流產(chǎn)業(yè)應(yīng)具備的“4S” 精神：service (服務(wù))、speed (速度)、standardization (規(guī)范)、superiority(卓越)；而服務(wù)永遠(yuǎn)排在第一位。目前冷庫(kù)行業(yè)的同業(yè)競(jìng)爭(zhēng)也較激烈，在同一收費(fèi)區(qū)間內(nèi)，其服務(wù)能力、功能及服務(wù)質(zhì)量，對(duì)吸引與穩(wěn)定客戶(hù)非常重要。不斷提供有價(jià)值的增值服務(wù)、多元化服務(wù)，是未來(lái)行業(yè)的發(fā)展趨勢(shì)之一。因此本項(xiàng)目首先通過(guò)加強(qiáng)冷庫(kù)硬件投入，如采用全自動(dòng)化控制的制冷設(shè)備及工藝、利降月臺(tái)、叉車(chē)(進(jìn)出)卸貨、貨物進(jìn)出庫(kù)實(shí)行條碼管理等先進(jìn)技術(shù)；同時(shí)加強(qiáng)團(tuán)隊(duì)內(nèi)部管理、提高服務(wù)范圍、服務(wù)質(zhì)量與水平，樹(shù)立良好的口碑，贏取客戶(hù)、業(yè)主的信任，維持客戶(hù)、業(yè)主的穩(wěn)定合作，從而最大限度地減少項(xiàng)目的經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)。 通過(guò)以上對(duì)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)的分析，并針對(duì)各類(lèi)風(fēng)險(xiǎn)采取了各類(lèi)防范措施，但項(xiàng)目在實(shí)現(xiàn)過(guò)程中具有復(fù)雜性、一次性、創(chuàng)新性和獨(dú)特性等特性和在這一過(guò)程所涉及的內(nèi)部、外部的許多關(guān)系與變量造就了在項(xiàng)目實(shí)施和運(yùn)行中存在各種各樣的風(fēng)險(xiǎn)，我們把以上項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)如人工費(fèi)上漲、材料費(fèi)上調(diào)、建設(shè)工期延長(zhǎng)、經(jīng)營(yíng)管理費(fèi)增加、利率調(diào)整引起費(fèi)用成本增加、市場(chǎng)售價(jià)波動(dòng)等風(fēng)險(xiǎn)用項(xiàng)目的成本增加和收入的下降來(lái)綜合量化分析，并將風(fēng)險(xiǎn)假設(shè)為極端不利化得出結(jié)論： 項(xiàng)目成本上升10%，收入下降10%通過(guò)計(jì)算可知，該項(xiàng)目在成本上升10％，收入下降10％的時(shí)候，％。其銀行貸款期限為8年，因此，該項(xiàng)目在成本上升10％，收入下降10％的情況下仍然具備較強(qiáng)的清償能力。由此認(rèn)為，本冷鏈物流產(chǎn)業(yè)園項(xiàng)目在風(fēng)險(xiǎn)假設(shè)為極端不利化條件下 (項(xiàng)目成本上升10%，收入下降10%)仍然能取得較好的收益，償債能力較強(qiáng)；因此，該項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)較小。 綜上所述，本項(xiàng)目建設(shè)過(guò)程中雖然存在一定風(fēng)險(xiǎn)，但通過(guò)采取有效的風(fēng)險(xiǎn)防范措施，可將風(fēng)險(xiǎn)降低到可控范圍內(nèi)，從而保證本項(xiàng)目的順利實(shí)施。因此，該項(xiàng)目可行。九、綜合評(píng)價(jià)及結(jié)論本次可行性研究報(bào)告的主要結(jié)論及建議如下：（一）結(jié)論項(xiàng)目的建設(shè)符合國(guó)家及某市加快發(fā)展冷藏冷鏈行業(yè)的產(chǎn)業(yè)發(fā)展導(dǎo)向。國(guó)家發(fā)改委頒布了《農(nóng)產(chǎn)品冷鏈物流發(fā)展規(guī)劃》發(fā)改經(jīng)貿(mào)［2010］1304號(hào)），某市政府也高度重視現(xiàn)代物流業(yè)的發(fā)展，為實(shí)現(xiàn)某發(fā)展現(xiàn)代物流業(yè)的總體目標(biāo)，某市人民政府出臺(tái)了《關(guān)于印發(fā)某市貫徹國(guó)家物流業(yè)調(diào)整和振興規(guī)劃實(shí)施意見(jiàn)的通知》，《關(guān)于加快某市農(nóng)產(chǎn)品冷鏈物流的實(shí)施意見(jiàn)》（渝府發(fā)［2011］95號(hào)）。本項(xiàng)目建設(shè)為推動(dòng)物流、商流、資金流、信息流高效聯(lián)動(dòng)，促進(jìn)物流與加工制造業(yè)的高效聯(lián)動(dòng)，提升某市冷鏈物流業(yè)發(fā)展的整體水平具有重要意義。項(xiàng)目建設(shè)符合某市加快樓宇工業(yè)的發(fā)展導(dǎo)向。為推動(dòng)某市樓宇工業(yè)發(fā)展，為中小企業(yè)的發(fā)展搭建平臺(tái)，2005年某市人民政府發(fā)布了《關(guān)于推進(jìn)都市工業(yè)園（樓宇）建設(shè)的意見(jiàn)》（渝府發(fā)［2005］20號(hào)），2007年某市人民政府辦公廳出臺(tái)了《關(guān)于印發(fā)某市特色工業(yè)園區(qū)標(biāo)準(zhǔn)廠(chǎng)房建設(shè)實(shí)施意見(jiàn)的通知》（渝辦發(fā)［2007］325號(hào)），2009年某市江北區(qū)人民政府發(fā)布了《關(guān)于印發(fā)某市江北區(qū)工業(yè)經(jīng)濟(jì)扶持政策暫行辦法的通知》（江北府發(fā)［2009］19號(hào)）。 2011年3月，為進(jìn)一步規(guī)范港城園區(qū)的建設(shè)發(fā)展，培育特色經(jīng)濟(jì)與優(yōu)勢(shì)產(chǎn)業(yè)，某港城工業(yè)園區(qū)管理委員會(huì)辦公室結(jié)合園區(qū)實(shí)際情況，出臺(tái)了《某港城工業(yè)園區(qū)標(biāo)準(zhǔn)廠(chǎng)房（都市工業(yè)區(qū)）管理暫行辦法》（工管委發(fā)［2011］4 號(hào)）。這一系列政策的出臺(tái)，必將吸引更多的中小企業(yè)入駐園區(qū)。項(xiàng)目的市場(chǎng)發(fā)展前景廣闊港城工業(yè)園區(qū)作為某市樓宇工業(yè)發(fā)展的領(lǐng)頭羊，為全市樓宇工業(yè)的建設(shè)發(fā)展做了許多好的探索和嘗試，已然成為某市都市樓宇工業(yè)發(fā)展的典范。項(xiàng)目建成后將吸引更多更好的科技含量高的中小型企業(yè)入駐港城工業(yè)園，它必將極大促進(jìn)園區(qū)樓宇工業(yè)有序、健康的發(fā)展。我國(guó)目前的冷鏈物流產(chǎn)業(yè)發(fā)展總體落后，隨著居民消費(fèi)能力的不斷提高，人們的消費(fèi)結(jié)構(gòu)與消費(fèi)方式發(fā)生了巨大變革。某港城園區(qū)管委會(huì)擬以本項(xiàng)目為依托，規(guī)劃建設(shè)繼上海、河南后的第三大冷鏈物流園及食品工業(yè)園；再加上該項(xiàng)目位于某市兩江新區(qū)的核心區(qū)域，周邊交通便利，運(yùn)輸成本較低；而申請(qǐng)人主要的兩大競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手某(茄子溪)萬(wàn)噸凍品交易市場(chǎng)和萬(wàn)戈(盤(pán)溪)凍庫(kù)預(yù)計(jì)2015年將搬遷至江津雙福和北市驛。因此，該項(xiàng)目市場(chǎng)前景廣闊。項(xiàng)目的綜合優(yōu)勢(shì)顯著（1）區(qū)位優(yōu)勢(shì)：項(xiàng)目處于某市兩江新區(qū)之中心，即港城工業(yè)園區(qū)的中心區(qū)域。該項(xiàng)目緊鄰唐家沱鐵路貨運(yùn)樞紐，距寸灘集裝箱港口3公里、空港10公里；距渝長(zhǎng)高速路唐家沱入口500米、距郭家沱散裝碼頭3公里、魚(yú)嘴果園港大型碼頭5公里；距高速公路外環(huán)江北收費(fèi)站5公里。規(guī)劃設(shè)計(jì)中的海爾路復(fù)線(xiàn)路、唐家沱長(zhǎng)江大橋、寸灘長(zhǎng)江大橋一旦投入使用，該項(xiàng)目可方便快捷輻射整個(gè)某主要商業(yè)中心。（2）交通優(yōu)勢(shì)：項(xiàng)目周邊交通網(wǎng)絡(luò)完善，運(yùn)輸成本低，市場(chǎng)輻射快； （3）規(guī)模效應(yīng)優(yōu)勢(shì)：本項(xiàng)目建設(shè)規(guī)模較大，形成一定的規(guī)模效應(yīng)和集聚效應(yīng)。我國(guó)兩大食品基地一是上海，二是河南，目前港城園區(qū)管委會(huì)擬以本項(xiàng)目為依托，規(guī)劃建設(shè)繼上海，河南后的第三大冷鏈物流園及食品工業(yè)園。（4）政策優(yōu)勢(shì)：該項(xiàng)目符合國(guó)家及某市政府關(guān)于冷鏈物流發(fā)展的指導(dǎo)導(dǎo)向。某市政府在冷鏈物流項(xiàng)目上將重點(diǎn)給予政策支持。項(xiàng)目的財(cái)務(wù)效益良好該項(xiàng)目FIRR=％，F(xiàn)NPV=16776萬(wàn)元，Pt=。因此該項(xiàng)目盈利能力強(qiáng)，償還銀行貸款有保障，從財(cái)務(wù)角度看是可行的。項(xiàng)目的社會(huì)經(jīng)濟(jì)效益良好本項(xiàng)目建設(shè)運(yùn)營(yíng)能完善區(qū)域產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)，帶動(dòng)相關(guān)產(chǎn)業(yè)，促進(jìn)區(qū)域經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展；增加政府的稅收、解決當(dāng)?shù)財(cái)?shù)以千計(jì)勞動(dòng)就業(yè)崗位；提高農(nóng)產(chǎn)品綜合收益，增加農(nóng)民收入；改善居民生活質(zhì)量、保障食品消費(fèi)安全；滿(mǎn)足消費(fèi)需求。因此，本項(xiàng)目的社會(huì)效益和經(jīng)濟(jì)效益顯著。（二）建議通過(guò)對(duì)本項(xiàng)目的綜合分析與論證，研究認(rèn)為本項(xiàng)目的建設(shè)是可行的，建議有關(guān)部門(mén)盡快批復(fù)本項(xiàng)目，使其盡早發(fā)揮社會(huì)效益和經(jīng)濟(jì)效益。十、規(guī)劃設(shè)計(jì)方案項(xiàng)目設(shè)計(jì)方案： 某國(guó)際冷鏈物流產(chǎn)業(yè)園——（從北向南）鳥(niǎo)瞰圖 某國(guó)際冷鏈物流產(chǎn)業(yè)園——（從南向北）鳥(niǎo)瞰圖某國(guó)際冷鏈物流產(chǎn)業(yè)園——“冷鏈物流區(qū)”效果圖 某國(guó)際冷鏈物流產(chǎn)業(yè)園——總平面布置圖 經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)圖36