【正文】 本項目建設(shè)規(guī)模大，技術(shù)先進，管理理念具有一定的前瞻性；建成后能夠有效完善區(qū)域產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)，帶動相關(guān)產(chǎn)業(yè)，促進區(qū)域經(jīng)濟發(fā)展。據(jù)數(shù)據(jù)顯示，截至目前港城工業(yè)園區(qū)規(guī)劃建設(shè)的樓宇工業(yè)園項目18 個，已建成面積65萬平方米，已引進電子電器、服裝設(shè)計、機械加工及軟件開發(fā)等行業(yè)企業(yè)105戶；在建面積50萬平方米；擬建85萬平方米（共200萬平方米），預(yù)計建成后將增加銷售收入150億元。本項目建成后能完善并豐富港城工業(yè)園區(qū)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)，對實現(xiàn)區(qū)域產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的合理化、集約化起到積極的促進作用。并且，港城園區(qū)管委會還計劃以本園區(qū)為依托，規(guī)劃建設(shè)大型、現(xiàn)代化的食品產(chǎn)業(yè)園和冷鏈物流。（五）增加政府稅收、促進勞動就業(yè)本項目不僅為政府創(chuàng)造稅收收入，更重要的是有效解決勞動就業(yè)問題。本項目建成后在2～5年時間逐步形成中小企業(yè)群體和就業(yè)市場，將為社會提供二千多個勞動就業(yè)崗位，增加勞動就業(yè)機會，成為某重要的人才就業(yè)基地，對促進社會和諧穩(wěn)定發(fā)展，起到了積極的推進作用。同時可以給政府創(chuàng)造較高的稅收收入。綜上所述，本項目建成后具有很好的社會效益和經(jīng)濟效益。八、風(fēng)險分析（一）風(fēng)險因素分析本項目建設(shè)及經(jīng)營過程中存在的主要風(fēng)險因素有：市場風(fēng)險、建設(shè)風(fēng)險、經(jīng)營管理風(fēng)險、利率風(fēng)險等。市場風(fēng)險本項目的市場風(fēng)險主要有如下幾個方面：（1）區(qū)域內(nèi)樓宇工業(yè)可能出現(xiàn)相互殺價的惡意競爭風(fēng)險。（2）區(qū)域內(nèi)現(xiàn)有低溫物流項目的市場競爭風(fēng)險。本項目的主要競爭對手為某（茄子溪）萬噸凍品交易市場和萬戈（盤溪）凍庫。這兩家冷庫特別是某（茄子溪）萬噸凍品交易市場，已積累大量客戶資源，對本項目形成主要競爭。但現(xiàn)規(guī)劃某(茄子溪)萬噸冷庫和交易市場和萬戈(盤溪)市場及冷庫2015年搬遷至江津雙福和北市驛，本項目區(qū)位交通優(yōu)勢更加凸顯。因此，該項目市場風(fēng)險較小。建設(shè)風(fēng)險本項目的建設(shè)風(fēng)險主要存在于：（1）建設(shè)資金：本項目建設(shè)資金需求大，在項目建設(shè)過程中，如果資金不及時到位，將可能導(dǎo)致項目建設(shè)停滯甚至中斷，從而影響項目的順利建設(shè)與投入運營，進而影響建設(shè)目標(biāo)的實現(xiàn)；（2）項目管理：在項目實施中無法有效控制各項開發(fā)建設(shè)成本費用和建設(shè)的進度，將造成投資成本的增加以及工期的延長，增加項目的風(fēng)險；（3）人工及材料價格波動：如項目開發(fā)所涉及的人工費、材料費和設(shè)備費等價格的上漲，將引起建造成本的增加，進而影響項目的財務(wù)效益。經(jīng)營、管理風(fēng)險本項目的經(jīng)營風(fēng)險主要存在于：項目市場擬引進大型知名企業(yè)，若項目招商、市場經(jīng)營、管理不善，將會影響樓宇工業(yè)和冷凍倉儲的利用率以及租金收入（銷售收入），造成投資無法按預(yù)期回籠，甚至出現(xiàn)虧損，影響項目的長期持續(xù)運營。利率風(fēng)險本項目的投資估算約為16000萬元，其中50%的資金需要通過向銀行貸款來獲得，因此利率的變動對項目的收益影響較大。利率上升時將會導(dǎo)致融資成本的增大，從而減少了投資者的收益，影響項目的償債能力。銀行貸款利率波動不大，因此，該項目利率風(fēng)險較小。（二）風(fēng)險防范措施爭取政府給予支持發(fā)展樓宇工業(yè)和冷鏈物流產(chǎn)業(yè)，政府的支持必不可少。政府的支持除制定發(fā)展規(guī)劃、明確發(fā)展目標(biāo)、規(guī)劃園區(qū)之外，還體現(xiàn)政策方面的支持。 本項目符合國家對某的戰(zhàn)略定位。因此，爭取政府在政策上予以適當(dāng)?shù)闹С?，比如在土地價格、基礎(chǔ)配套設(shè)施、建設(shè)資金貸款、工程審批、用電、稅收等方面給予適當(dāng)?shù)膬?yōu)惠或支持，有利于順利完成本項目的開發(fā)建設(shè)，并盡快步入項目的正常經(jīng)營期，盡早發(fā)揮項目的社會效益和經(jīng)濟效益。在這方面某市政府已有很好的政策，需努力把優(yōu)惠政策落實到實處。 確保招商進度和質(zhì)量本項目是集資本、技術(shù)、市場于一體的項目，目標(biāo)客戶定位于國家級、各省市級龍頭企業(yè)。（1）注意選擇吸引更多更好的、科技含量高的速凍食品、冷凍食品、休閑食品、高科技有機食品、生物醫(yī)藥、電子商務(wù)、國際國內(nèi)大型食品企業(yè)區(qū)域性總部經(jīng)濟等的中小企業(yè)入駐本園區(qū)；（2）注意選擇吸引高質(zhì)量低溫物流倉儲服務(wù)的冷凍冷藏企業(yè)、冷凍冷藏食品一級代理商、批發(fā)商、品牌產(chǎn)業(yè)合作組織、各省市名特優(yōu)產(chǎn)品生產(chǎn)經(jīng)營企業(yè)。（3）在本項目招商過程中，一方面要注重考慮客戶資金的安全可靠性，盡快引進高質(zhì)量客戶；同時還應(yīng)兼顧其在市場開拓、經(jīng)營管理等方面的綜合能力，從而提高項目的成功率，降低項目風(fēng)險。（4）風(fēng)險和機遇并存。據(jù)了解，現(xiàn)規(guī)劃某(茄子溪)萬噸冷庫和交易市場和萬戈(盤溪)市場及冷庫2015年搬遷至江津雙福和北市驛。因此，本項目在主城區(qū)發(fā)展機遇很好。加強項目管理中的控制在項目實施過程中要優(yōu)化設(shè)計，采取切實可行的工程技術(shù)措施和施工方案，滿足功能性的同時要注重項目建設(shè)的經(jīng)濟性；在施工管理中，要做好三控制，盡可能地提高工程質(zhì)量，縮短開發(fā)周期，降低工程造價，從而控制投資成本，使項目盡早完成，以降低項目建設(shè)風(fēng)險。吸引優(yōu)秀的管理專業(yè)人才本項目的健康快速發(fā)展需要專業(yè)管理人才；而現(xiàn)代冷藏、冷鏈物流體系的運轉(zhuǎn)離不開包括貯運保鮮、管理信息化、裝備自動化等新技術(shù)新工藝的研發(fā)應(yīng)用，更離不開專業(yè)人才隊伍的有效操控。本項目在建設(shè)建立各項基礎(chǔ)設(shè)施、信息系統(tǒng)的同時，更需要要引進具有職業(yè)資質(zhì)的管理人才，為本項目的良好運轉(zhuǎn)提供堅實的保障。 加大市場宣傳及穩(wěn)定客戶的力度通?？蛻粜枰^長的培育期和開發(fā)期，因此本項目在建設(shè)階段，盡早開展市場宣傳工作，樹立項目的品牌形象，吸引并儲備客戶至關(guān)重要；本項目在經(jīng)營階段要采取策略一方面穩(wěn)定現(xiàn)有客戶，另一方面積極開拓新的客戶。提供優(yōu)越的客戶服務(wù)現(xiàn)代樓宇工業(yè)和冷鏈物流產(chǎn)業(yè)應(yīng)具備的“4S” 精神：service (服務(wù))、speed (速度)、standardization (規(guī)范)、superiority(卓越)；而服務(wù)永遠排在第一位。目前冷庫行業(yè)的同業(yè)競爭也較激烈，在同一收費區(qū)間內(nèi)，其服務(wù)能力、功能及服務(wù)質(zhì)量，對吸引與穩(wěn)定客戶非常重要。不斷提供有價值的增值服務(wù)、多元化服務(wù)，是未來行業(yè)的發(fā)展趨勢之一。因此本項目首先通過加強冷庫硬件投入，如采用全自動化控制的制冷設(shè)備及工藝、利降月臺、叉車(進出)卸貨、貨物進出庫實行條碼管理等先進技術(shù)；同時加強團隊內(nèi)部管理、提高服務(wù)范圍、服務(wù)質(zhì)量與水平，樹立良好的口碑，贏取客戶、業(yè)主的信任，維持客戶、業(yè)主的穩(wěn)定合作，從而最大限度地減少項目的經(jīng)營風(fēng)險。 通過以上對項目風(fēng)險的分析，并針對各類風(fēng)險采取了各類防范措施，但項目在實現(xiàn)過程中具有復(fù)雜性、一次性、創(chuàng)新性和獨特性等特性和在這一過程所涉及的內(nèi)部、外部的許多關(guān)系與變量造就了在項目實施和運行中存在各種各樣的風(fēng)險，我們把以上項目風(fēng)險如人工費上漲、材料費上調(diào)、建設(shè)工期延長、經(jīng)營管理費增加、利率調(diào)整引起費用成本增加、市場售價波動等風(fēng)險用項目的成本增加和收入的下降來綜合量化分析，并將風(fēng)險假設(shè)為極端不利化得出結(jié)論： 項目成本上升10%，收入下降10%通過計算可知，該項目在成本上升10％，收入下降10％的時候，％。其銀行貸款期限為8年，因此，該項目在成本上升10％，收入下降10％的情況下仍然具備較強的清償能力。由此認(rèn)為，本冷鏈物流產(chǎn)業(yè)園項目在風(fēng)險假設(shè)為極端不利化條件下 (項目成本上升10%，收入下降10%)仍然能取得較好的收益，償債能力較強；因此，該項目風(fēng)險較小。 綜上所述，本項目建設(shè)過程中雖然存在一定風(fēng)險，但通過采取有效的風(fēng)險防范措施，可將風(fēng)險降低到可控范圍內(nèi)，從而保證本項目的順利實施。因此，該項目可行。九、綜合評價及結(jié)論本次可行性研究報告的主要結(jié)論及建議如下：（一）結(jié)論項目的建設(shè)符合國家及某市加快發(fā)展冷藏冷鏈行業(yè)的產(chǎn)業(yè)發(fā)展導(dǎo)向。國家發(fā)改委頒布了《農(nóng)產(chǎn)品冷鏈物流發(fā)展規(guī)劃》發(fā)改經(jīng)貿(mào)［2010］1304號），某市政府也高度重視現(xiàn)代物流業(yè)的發(fā)展，為實現(xiàn)某發(fā)展現(xiàn)代物流業(yè)的總體目標(biāo)，某市人民政府出臺了《關(guān)于印發(fā)某市貫徹國家物流業(yè)調(diào)整和振興規(guī)劃實施意見的通知》，《關(guān)于加快某市農(nóng)產(chǎn)品冷鏈物流的實施意見》（渝府發(fā)［2011］95號）。本項目建設(shè)為推動物流、商流、資金流、信息流高效聯(lián)動，促進物流與加工制造業(yè)的高效聯(lián)動，提升某市冷鏈物流業(yè)發(fā)展的整體水平具有重要意義。項目建設(shè)符合某市加快樓宇工業(yè)的發(fā)展導(dǎo)向。為推動某市樓宇工業(yè)發(fā)展，為中小企業(yè)的發(fā)展搭建平臺，2005年某市人民政府發(fā)布了《關(guān)于推進都市工業(yè)園（樓宇）建設(shè)的意見》（渝府發(fā)［2005］20號），2007年某市人民政府辦公廳出臺了《關(guān)于印發(fā)某市特色工業(yè)園區(qū)標(biāo)準(zhǔn)廠房建設(shè)實施意見的通知》（渝辦發(fā)［2007］325號），2009年某市江北區(qū)人民政府發(fā)布了《關(guān)于印發(fā)某市江北區(qū)工業(yè)經(jīng)濟扶持政策暫行辦法的通知》（江北府發(fā)［2009］19號）。 2011年3月，為進一步規(guī)范港城園區(qū)的建設(shè)發(fā)展，培育特色經(jīng)濟與優(yōu)勢產(chǎn)業(yè)，某港城工業(yè)園區(qū)管理委員會辦公室結(jié)合園區(qū)實際情況，出臺了《某港城工業(yè)園區(qū)標(biāo)準(zhǔn)廠房（都市工業(yè)區(qū)）管理暫行辦法》（工管委發(fā)［2011］4 號）。這一系列政策的出臺，必將吸引更多的中小企業(yè)入駐園區(qū)。項目的市場發(fā)展前景廣闊港城工業(yè)園區(qū)作為某市樓宇工業(yè)發(fā)展的領(lǐng)頭羊，為全市樓宇工業(yè)的建設(shè)發(fā)展做了許多好的探索和嘗試，已然成為某市都市樓宇工業(yè)發(fā)展的典范。項目建成后將吸引更多更好的科技含量高的中小型企業(yè)入駐港城工業(yè)園，它必將極大促進園區(qū)樓宇工業(yè)有序、健康的發(fā)展。我國目前的冷鏈物流產(chǎn)業(yè)發(fā)展總體落后，隨著居民消費能力的不斷提高，人們的消費結(jié)構(gòu)與消費方式發(fā)生了巨大變革。某港城園區(qū)管委會擬以本項目為依托，規(guī)劃建設(shè)繼上海、河南后的第三大冷鏈物流園及食品工業(yè)園；再加上該項目位于某市兩江新區(qū)的核心區(qū)域，周邊交通便利，運輸成本較低；而申請人主要的兩大競爭對手某(茄子溪)萬噸凍品交易市場和萬戈(盤溪)凍庫預(yù)計2015年將搬遷至江津雙福和北市驛。因此，該項目市場前景廣闊。項目的綜合優(yōu)勢顯著（1）區(qū)位優(yōu)勢：項目處于某市兩江新區(qū)之中心，即港城工業(yè)園區(qū)的中心區(qū)域。該項目緊鄰唐家沱鐵路貨運樞紐，距寸灘集裝箱港口3公里、空港10公里；距渝長高速路唐家沱入口500米、距郭家沱散裝碼頭3公里、魚嘴果園港大型碼頭5公里；距高速公路外環(huán)江北收費站5公里。規(guī)劃設(shè)計中的海爾路復(fù)線路、唐家沱長江大橋、寸灘長江大橋一旦投入使用，該項目可方便快捷輻射整個某主要商業(yè)中心。（2）交通優(yōu)勢：項目周邊交通網(wǎng)絡(luò)完善，運輸成本低，市場輻射快； （3）規(guī)模效應(yīng)優(yōu)勢：本項目建設(shè)規(guī)模較大，形成一定的規(guī)模效應(yīng)和集聚效應(yīng)。我國兩大食品基地一是上海，二是河南，目前港城園區(qū)管委會擬以本項目為依托，規(guī)劃建設(shè)繼上海，河南后的第三大冷鏈物流園及食品工業(yè)園。（4）政策優(yōu)勢：該項目符合國家及某市政府關(guān)于冷鏈物流發(fā)展的指導(dǎo)導(dǎo)向。某市政府在冷鏈物流項目上將重點給予政策支持。項目的財務(wù)效益良好該項目FIRR=％，F(xiàn)NPV=16776萬元，Pt=。因此該項目盈利能力強，償還銀行貸款有保障，從財務(wù)角度看是可行的。項目的社會經(jīng)濟效益良好本項目建設(shè)運營能完善區(qū)域產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)，帶動相關(guān)產(chǎn)業(yè)，促進區(qū)域經(jīng)濟快速發(fā)展；增加政府的稅收、解決當(dāng)?shù)財?shù)以千計勞動就業(yè)崗位；提高農(nóng)產(chǎn)品綜合收益，增加農(nóng)民收入；改善居民生活質(zhì)量、保障食品消費安全；滿足消費需求。因此，本項目的社會效益和經(jīng)濟效益顯著。（二）建議通過對本項目的綜合分析與論證，研究認(rèn)為本項目的建設(shè)是可行的，建議有關(guān)部門盡快批復(fù)本項目，使其盡早發(fā)揮社會效益和經(jīng)濟效益。十、規(guī)劃設(shè)計方案項目設(shè)計方案： 某國際冷鏈物流產(chǎn)業(yè)園——（從北向南）鳥瞰圖 某國際冷鏈物流產(chǎn)業(yè)園——（從南向北）鳥瞰圖某國際冷鏈物流產(chǎn)業(yè)園——“冷鏈物流區(qū)”效果圖 某國際冷鏈物流產(chǎn)業(yè)園——總平面布置圖 經(jīng)濟技術(shù)指標(biāo)圖36