【正文】 本項(xiàng)目總投資8億元人民幣，包括工程及設(shè)備費(fèi)用、工程建設(shè)其它費(fèi)用、不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)。本項(xiàng)目流動(dòng)資金按物流配送中心運(yùn)轉(zhuǎn)需求情況進(jìn)行估算。三、主要經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)本項(xiàng)目主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)詳見(jiàn)表10－1。表10－1　項(xiàng)目主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)表序號(hào)指標(biāo)名稱單位數(shù)值備注一主要技術(shù)指標(biāo)1總用地面積畝5002總建筑面積萬(wàn)m178。26冷藏中心萬(wàn)m178。4物流配送中心萬(wàn)m178。2批發(fā)展示中心萬(wàn)m178。8食品加工園萬(wàn)m178。8輔助配套設(shè)施用房萬(wàn)m178。4包括行政辦公樓、變電室、泵房、發(fā)電機(jī)房等用房3綠化率%204建設(shè)周期年5勞動(dòng)定員人1800二主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)1項(xiàng)目總投資億元82固定資產(chǎn)投資總額億元3鋪底流動(dòng)資金億元4營(yíng)業(yè)收入萬(wàn)元21000正常年5營(yíng)業(yè)稅金及附加萬(wàn)元正常年6總成本費(fèi)用萬(wàn)元5321正常年7利潤(rùn)總額萬(wàn)元正常年8所得稅萬(wàn)元正常年9稅后利潤(rùn)萬(wàn)元正常年10主要財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)指標(biāo)全部投資財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率所得稅前%所得稅后%自有資金內(nèi)部收益率%全部投資回收期所得稅前年含建設(shè)期1年所得稅后年含建設(shè)期1年自有資金內(nèi)部回收期年含建設(shè)期1年盈虧平衡點(diǎn)（生產(chǎn)能力）%備注為方便核算，各項(xiàng)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)已折合成人民幣四、主體及輔助配套設(shè)施工程擬建設(shè)的XX林?，F(xiàn)代農(nóng)副產(chǎn)品物流產(chǎn)業(yè)園項(xiàng)目主體工程及輔助配套設(shè)施工程總建筑面積約26萬(wàn)m178。，鋼筋混凝土框架結(jié)構(gòu)，包括倉(cāng)儲(chǔ)及配送、辦公等用房。項(xiàng)目占地面積500畝，由四部分構(gòu)成：（1）冷藏中心面積4萬(wàn)m178。；（2）批發(fā)展示中心面積8萬(wàn)m178。；（3）物流配送中心面積2萬(wàn)m178。；（4）食品加工園面積8萬(wàn)m178。；（5）室外廣場(chǎng)、停車場(chǎng)、道路及輔助配套設(shè)施占地面積2萬(wàn)m178。；（6）集中及分散綠化，178。表10－2輔助配套設(shè)施工程功能與面積分配表序號(hào)名稱單位面積備注一配套設(shè)施用房m178。1冷凍機(jī)房m178。7002變電室m178。8003泵房m178。6504鍋爐房m178。10005發(fā)電機(jī)房m178。8506行政辦公大樓m178。80007餐飲娛樂(lè)設(shè)施m178。4200*小計(jì)m178。16200二其它1多功能廣場(chǎng)m178。30002室外停車場(chǎng)m178。80040個(gè)停車位**小計(jì)3800五、投資估算說(shuō)明根據(jù)工程建設(shè)方案，本項(xiàng)目需新建物流配送中心建筑面積約2萬(wàn)m178。；冷藏中心4萬(wàn)m178。；批發(fā)展示中心8萬(wàn)m178。；食品加工園8萬(wàn)m178。；冷凍機(jī)房、變電室、泵房、鍋爐房、發(fā)電機(jī)房等輔助配套設(shè)施用房4萬(wàn)m178。建筑工程費(fèi)根據(jù)XX市的實(shí)際情況，主體工程按每平方米建筑面積1000元造價(jià)估算；冷藏中心按每平方米建筑面積3800元造價(jià)估算；輔助配套設(shè)施工程按每平方米建筑面積1000元造價(jià)估算。專業(yè)工程中的給排水工程（包括消防設(shè)施）按每平方米130元估算；電氣工程包括消防電設(shè)施按每平方米380元估算；暖通工程按每平方米450元估算；室外工程按建筑工程與給排水及消防、電氣、暖通等專業(yè)工程費(fèi)用之和的12%估算。本項(xiàng)目所需設(shè)備包括物流配送中心所需的物流設(shè)備、運(yùn)輸車輛、計(jì)算機(jī)及網(wǎng)絡(luò)設(shè)備系統(tǒng)、自動(dòng)扶梯、電梯、辦公用具等有關(guān)設(shè)備設(shè)施，設(shè)備購(gòu)置費(fèi)需24750萬(wàn)元。土地費(fèi)用的構(gòu)成包括收購(gòu)或租賃興建物流配送中心所占用的土地及其附屬建筑設(shè)備，總面積500畝。另計(jì)有關(guān)手續(xù)及其它相關(guān)費(fèi)用約400萬(wàn)元，本項(xiàng)目土地費(fèi)用按2000萬(wàn)元計(jì)。本項(xiàng)目電增容5000KVA，供電貼費(fèi)按300元/KVA估算；水增容費(fèi)按Dn300計(jì)，需水增容費(fèi)240萬(wàn)元。市政公用基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)按190元/m178。計(jì)取。新型墻體材料發(fā)展基金按18元/m178。計(jì)算。消防設(shè)施建設(shè)費(fèi)按5元/m178。計(jì)算。結(jié)建人防費(fèi)按40元/m178。計(jì)算。教育地方附加費(fèi)按30元/m178。計(jì)算。178。計(jì)算。1%估算。1工程監(jiān)理、質(zhì)監(jiān)、%估算。1%估算。1%估算。1不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)按工程費(fèi)用和工程建設(shè)其它費(fèi)用之和的5%估算。六、固定資產(chǎn)及流動(dòng)資金投資總額構(gòu)成，其中：，%；工程建設(shè)其它費(fèi)用2600萬(wàn)元人民幣，占固定資產(chǎn)投資總額的4%。不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)2400萬(wàn)元人民幣，%。本項(xiàng)目流動(dòng)資金按物流配送中心運(yùn)轉(zhuǎn)需求情況進(jìn)行估算。第二節(jié)　資金籌措一、固定資產(chǎn)投資來(lái)源資金籌措根據(jù)投資估算，本項(xiàng)目固定資產(chǎn)投資總額為8億元人民幣。本項(xiàng)目投資的資金來(lái)源有：。盈利能力分析%，可見(jiàn)項(xiàng)目盈利能力較強(qiáng)。第十一章　財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)本項(xiàng)目財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)確定計(jì)算期為11年，其中：建設(shè)期1年，經(jīng)營(yíng)期10年。第一節(jié)　營(yíng)業(yè)收入和營(yíng)業(yè)稅金及附加估算本項(xiàng)目的營(yíng)業(yè)收入根據(jù)現(xiàn)有物流中心的實(shí)際運(yùn)轉(zhuǎn)情況并結(jié)合項(xiàng)目的具體情況進(jìn)行估算。一、營(yíng)業(yè)額估算2007年，XX市區(qū)人口220多萬(wàn)人，全市社會(huì)消費(fèi)品零售總額實(shí)現(xiàn)420億元，食品支出占消費(fèi)性支出的比重（恩格爾系數(shù)）為34. 4%。則市年食品銷售總額約為145億元，公司項(xiàng)年需要5年的培育期才能達(dá)到正常運(yùn)營(yíng)年，按照每年10%的增長(zhǎng)率，5年后，食品的銷售額將達(dá)到228億元。其中，農(nóng)副產(chǎn)品銷售占所有食品總額的50%，即約有114億元的市場(chǎng)規(guī)模。本項(xiàng)目在XX市場(chǎng)上有較強(qiáng)的優(yōu)勢(shì)，將占有市場(chǎng)的40%，即約有50億元的市場(chǎng)占有量。在XX市周邊200公里的輻射范圍內(nèi)，有周邊200公里左右,大概范圍:有XXXX、鄂爾多斯、焦作、烏海、白云鄂博、二連浩特等城市及山西、陜西、河北、北京的部分地區(qū)覆蓋圈，按照1：2的比例擴(kuò)大公司業(yè)務(wù)覆蓋，該項(xiàng)目每年的營(yíng)業(yè)額交易額約達(dá)到108億元。二、營(yíng)業(yè)收入估算冷庫(kù)倉(cāng)儲(chǔ)收入，正常運(yùn)營(yíng)年利用率以90%計(jì)。估算可知本項(xiàng)目正常年庫(kù)房倉(cāng)儲(chǔ)收入為2897萬(wàn)元。裝卸費(fèi)收入商品年周轉(zhuǎn)期約為6天，裝卸費(fèi)用按10元/噸計(jì)算；本項(xiàng)目正常年裝卸費(fèi)收入為2535萬(wàn)元。配送業(yè)務(wù)收入本項(xiàng)目貨物配送分短途及長(zhǎng)途配送，短途配送主要為哈爾濱市區(qū)，長(zhǎng)途配送主要考慮周邊輻射，平均半徑以160公里計(jì)算。，每個(gè)臺(tái)班按296元收入計(jì)算，；長(zhǎng)途運(yùn)輸需20噸運(yùn)輸車輛150輛，另需20噸和15噸冷藏車各120輛，按每天一個(gè)來(lái)回，運(yùn)輸里程平均按160公里，空載率按10%計(jì)算，正常年長(zhǎng)途運(yùn)輸收入為10782萬(wàn)元。本項(xiàng)目正常年配送業(yè)務(wù)收入共計(jì)為2949萬(wàn)元。批發(fā)交易中心租金和管理服務(wù)收入本項(xiàng)目正式運(yùn)營(yíng)五年之后，批發(fā)交易中心年交易額達(dá)到108億元，%計(jì)算，收入為9720萬(wàn)元。食品加工配送區(qū)本項(xiàng)目為第二期建設(shè)項(xiàng)目，建成試營(yíng)業(yè)之后，主要營(yíng)業(yè)收入在廠房的出租和管理，178。，預(yù)計(jì)5年以后年收入為2900萬(wàn)元。項(xiàng)目在正常運(yùn)營(yíng)年的主營(yíng)業(yè)務(wù)收入約為21000萬(wàn)元。三、營(yíng)業(yè)稅金及附加估算根據(jù)國(guó)家有關(guān)的稅收規(guī)定，本項(xiàng)目裝卸費(fèi)收入營(yíng)業(yè)稅率為3%，庫(kù)房倉(cāng)儲(chǔ)、配送業(yè)務(wù)、分揀配貨、批發(fā)交易中心租金及管理服務(wù)等收入營(yíng)業(yè)稅率為5%，城市維護(hù)建設(shè)稅按營(yíng)業(yè)稅額的7%計(jì)算，教育費(fèi)附加按營(yíng)業(yè)稅額的4%計(jì)算?！　〉诙?jié)　總成本費(fèi)用估算一、成本費(fèi)用估算范圍本項(xiàng)目總成本費(fèi)用估算包括運(yùn)營(yíng)成本、外購(gòu)燃料費(fèi)、水電費(fèi)、房產(chǎn)費(fèi)、土地使用費(fèi)、職工工資及福利、折舊攤銷費(fèi)用、修理費(fèi)用、財(cái)務(wù)費(fèi)用、其它費(fèi)用等。本項(xiàng)目總成本費(fèi)用主要依據(jù)國(guó)家計(jì)委、建設(shè)部頒發(fā)的《建設(shè)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)方法與參數(shù)（第二版）》及有關(guān)物流配送公司的實(shí)際運(yùn)營(yíng)情況進(jìn)行估算。二、成本費(fèi)用估算依據(jù)外購(gòu)燃料、動(dòng)力費(fèi)用參照有關(guān)標(biāo)準(zhǔn)，本項(xiàng)目燃料費(fèi)按配送及裝卸收入的5%估算，%估算。房產(chǎn)稅和土地使用費(fèi)房產(chǎn)稅率按固定資產(chǎn)投資70%%估算。職工工資及福利項(xiàng)目投入營(yíng)業(yè)后預(yù)計(jì)定員1800人，其中配送中心職工為150人、批發(fā)交易中心職工為200人。本項(xiàng)目正常年職工工資及福利為2700萬(wàn)元。折舊、攤銷費(fèi)固定資產(chǎn)折舊按照國(guó)家有關(guān)規(guī)定，采用分類直線折舊計(jì)算，房屋建筑按35年折舊，殘值率為4%，機(jī)器設(shè)備按10年折舊，殘值率為4%。土地使用權(quán)攤銷年限按35年，無(wú)形資產(chǎn)及遞延資產(chǎn)均按10年攤銷。維修費(fèi)用維修費(fèi)用按年折舊費(fèi)用的10%估算。財(cái)務(wù)費(fèi)用本項(xiàng)目財(cái)務(wù)費(fèi)用主要為流動(dòng)資金銀行貸款利息，%，%。銷售費(fèi)用參照商業(yè)物流企業(yè)并結(jié)合股份公司目前的銷售費(fèi)用水平測(cè)算。其它費(fèi)用其它費(fèi)用包括辦公費(fèi)、差旅費(fèi)、交際應(yīng)酬費(fèi)、會(huì)議費(fèi)、工會(huì)經(jīng)費(fèi)等費(fèi)用，參照以往物流企業(yè)有關(guān)費(fèi)用綜合水平及股份公司的實(shí)際情況，%估算。三、總成本費(fèi)用構(gòu)成本項(xiàng)目正常年總成本費(fèi)用為5321萬(wàn)元?！　〉谌?jié) 項(xiàng)目盈利能力分析一、項(xiàng)目損益情況分析本項(xiàng)目正常年收入總額為21000萬(wàn)元，總成本費(fèi)用為5321萬(wàn)元。根據(jù)國(guó)務(wù)院發(fā)布的《企業(yè)所得稅條例》規(guī)定，本項(xiàng)目所得稅率為25%，所得稅后利潤(rùn)提取10%的盈余公積金和5%的盈余公益金。二、投資利潤(rùn)率和投資利稅率本項(xiàng)目投資利潤(rùn)率和投資利稅率如下：　　　　　　　 年利潤(rùn)總額投資利潤(rùn)率＝―――――――――――――――=%項(xiàng)目總投資（投資總額＋流動(dòng)資金）年利潤(rùn)總額＋銷售稅金及附加投資利稅率=―――――――――――――――＝%　　　　　　 項(xiàng)目總投資（投資總額＋流動(dòng)資金）三、財(cái)務(wù)現(xiàn)金流量分析根據(jù)現(xiàn)金流量分析。計(jì)算求得結(jié)果見(jiàn)表111。表111現(xiàn)金流量分析結(jié)果表序號(hào)指標(biāo)名稱單位全部投資自有資金所得稅前所得稅后1財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率%2投資回收期年以上結(jié)果表明：%，大于基準(zhǔn)內(nèi)部收益率，說(shuō)明企業(yè)盈利能力能滿足基準(zhǔn)要求。第四節(jié) 項(xiàng)目不確定性分析一、盈虧平衡分析投產(chǎn)年的固定成本不盡相同，按各處實(shí)際成本構(gòu)成計(jì)算，以項(xiàng)目年生產(chǎn)能力利用率表示的盈虧平衡點(diǎn)（BEP），其公式為：BEP=年固定成本/[營(yíng)業(yè)收入可變成本銷售（營(yíng)業(yè)）稅金]100%經(jīng)測(cè)算，本項(xiàng)目盈虧平衡點(diǎn)（BEP）%。由盈虧平衡分析可知，按基價(jià)計(jì)算，%時(shí)，即能達(dá)到盈虧平衡。超過(guò)該比率就有盈利，否則將產(chǎn)生虧損。本項(xiàng)目該項(xiàng)指標(biāo)表明，項(xiàng)目有一定的抗風(fēng)險(xiǎn)能力。二、項(xiàng)目敏感性分析項(xiàng)目的財(cái)務(wù)分析是在設(shè)定的財(cái)務(wù)條件下進(jìn)行的，為了考察項(xiàng)目適應(yīng)各種因素變化的能力，本評(píng)價(jià)對(duì)影響項(xiàng)目財(cái)務(wù)效益的項(xiàng)目投資、營(yíng)業(yè)收入、經(jīng)營(yíng)成本等因素在177。10%的范圍內(nèi)進(jìn)行了敏感性分析。 結(jié)果表明：運(yùn)營(yíng)收入、經(jīng)營(yíng)成本和建設(shè)投資對(duì)本項(xiàng)目影響均較大。建議在項(xiàng)目的建設(shè)、經(jīng)營(yíng)過(guò)程中注意加強(qiáng)工程建設(shè)管理，制定切實(shí)可行的營(yíng)銷策略，控制項(xiàng)目的運(yùn)行成本，以避免項(xiàng)目的固定資產(chǎn)投資、營(yíng)業(yè)收入和成本支出出現(xiàn)較大的負(fù)面波動(dòng)。第十二章 政策需求XXXX物流集團(tuán)有限公司投資8億元，建設(shè)占地500畝的XX林海農(nóng)副產(chǎn)品物流產(chǎn)業(yè)園是集現(xiàn)代化商品流轉(zhuǎn)和交易為一體的物流中心項(xiàng)目，對(duì)促進(jìn)XX市乃至內(nèi)蒙古自治區(qū)的物流產(chǎn)業(yè)向現(xiàn)代化、信息化、專業(yè)化發(fā)展具有積極的作用。對(duì)于解決各商貿(mào)企業(yè)多頭對(duì)外，向供貨廠（商）進(jìn)貨以及為銷售客戶、消費(fèi)者各自上門送貨服務(wù)所造成的人、財(cái)、物資源分散、成本倍增的問(wèn)題，具有十分重要的意義。項(xiàng)目進(jìn)入正常營(yíng)運(yùn)年，將每年為當(dāng)?shù)貛?lái)稅收約34億元，并解決約2萬(wàn)就業(yè)人口，同時(shí)拉動(dòng)當(dāng)?shù)叵嚓P(guān)產(chǎn)業(yè)發(fā)展，繁榮當(dāng)?shù)厣虡I(yè)和服務(wù)業(yè)。鑒于上述原因，希望政府在軟硬件環(huán)境上給予企業(yè)一定的政策支持，幫助企業(yè)做大做強(qiáng)，發(fā)揮預(yù)期效益，造福于廣大人民。表121 優(yōu)惠政策一覽表類別具體內(nèi)容項(xiàng)目用地該項(xiàng)目需商業(yè)建設(shè)用地500畝，請(qǐng)政府予以免費(fèi)提供稅費(fèi)減免給予新企業(yè)享受“五免五減半”的稅費(fèi)優(yōu)惠政策公共配套設(shè)施向新企業(yè)提供完整的“六通一平”公共配套設(shè)施行政管理對(duì)新企業(yè)給予扎口式管理和掛牌重點(diǎn)保護(hù)配套資金給予新企業(yè)固定投資10%