【導(dǎo)讀】有利于實(shí)現(xiàn)區(qū)內(nèi)的產(chǎn)業(yè)升級(jí)和轉(zhuǎn)型，提升清水河區(qū)域的整體形象...........-6-

　　

【正文】 銷售已與國際接軌， 而 汽車服務(wù)市場(chǎng)還有很大 的上升空間。深圳汽 車 產(chǎn)業(yè)的發(fā)展在逐年加快 和增大，并為汽車后 市 場(chǎng)帶來了巨大的發(fā)展空 間。 目前深圳整車銷售的利潤(rùn)已不如汽車后市場(chǎng) ， 越來越多的車商開始關(guān)注汽車后市 場(chǎng)領(lǐng)域并尋求新商機(jī) 如果按照汽車行業(yè)內(nèi)的說法：每臺(tái)車售后服務(wù)金額約為車價(jià)的２倍的標(biāo)準(zhǔn)， 目前深圳有近１ 3０萬的汽車保有量 ，以 1０萬元 /臺(tái)的平均車價(jià)計(jì)算的話，那深 圳的汽車后市場(chǎng)就擁有2021多億的潛在市場(chǎng)空間。 近期內(nèi)深圳市在發(fā)展汽車零部件產(chǎn)業(yè)上屢下大手筆 ， 出臺(tái)了大力發(fā)展汽車零 部件的產(chǎn)業(yè)規(guī)劃 ， 在未來 5~10 年內(nèi)把汽車零部件產(chǎn)業(yè)發(fā)展成為工業(yè)經(jīng)濟(jì)的重要 支柱產(chǎn)業(yè)，在深圳打造汽車零部件產(chǎn)業(yè)的聚集基地。 深圳汽車后市場(chǎng)的發(fā)展仍處于起步階段 ， 缺少成規(guī)模 、 上檔次 、 專業(yè)化的運(yùn)營中 心。因此，汽車后市場(chǎng)的開發(fā)運(yùn)營將帶來無限 的商機(jī)和廣闊的市場(chǎng)占有率。 深圳針對(duì)汽車后市場(chǎng)服務(wù)的專業(yè)市場(chǎng) 較少，汽車配件和汽車用品的銷售主要 是 通過傳統(tǒng)的汽車展場(chǎng)和 4S 店來完成的， 缺乏專營的聚集地。對(duì)于商家來說，汽車 后市場(chǎng)的開發(fā)運(yùn)營價(jià)值是值得大力挖掘 的。 結(jié)論 ： 汽車后市場(chǎng)與整車市場(chǎng)的關(guān)聯(lián)度非常 高 ， 因此在新車和二手車市場(chǎng)的推動(dòng) 下，深圳汽車后市場(chǎng)的市場(chǎng)容量和商業(yè)價(jià)值是值得挖掘的。 微觀市場(chǎng)需求分析 本項(xiàng)目汽車銷售市場(chǎng)需求預(yù)測(cè) 未 來 5 年內(nèi)本項(xiàng)目新增需求和存量轉(zhuǎn)移面 積 約為： 萬平方米（含新車交易 市場(chǎng)、二手車市場(chǎng)和汽車后市場(chǎng)） 通過深圳市新增需求量來預(yù)測(cè)本項(xiàng)目的 需 求量― ― 萬平方米 步驟一：預(yù)測(cè)未來 5 年 內(nèi)（至 2021 年）深圳汽車銷售額增量―― 億元 預(yù)測(cè)方法一：案例借鑒法，參考北 京市汽車保有量的數(shù)據(jù)。 表 23 2021 年 — 2021 年北京汽車保有量統(tǒng)計(jì) 數(shù)據(jù)來源：北京市統(tǒng)計(jì)部門 年份 2021 2021 2021 2021 2021 2021 2021 北京 保有量 （萬輛） 272 增長(zhǎng)比例 % % % % % ％ % 平均增長(zhǎng) 比例 ％ 通過統(tǒng)計(jì)得知 ， 2021年――2021年北京汽車保有量平均增長(zhǎng)比例為 １３ .６％。 根據(jù)案例比較可以得知： 2021 年深圳的汽車保有量已突破 130 萬輛，剛達(dá) 到北京 2021 年的發(fā)展水平 ， 通過測(cè)算 2021 年后北京市的汽車保有量平均增長(zhǎng)比 例，將會(huì)對(duì)深圳汽車銷售額增長(zhǎng)比例的測(cè)算起到參考作用。 預(yù)測(cè)方法二：線性法預(yù)測(cè)，根據(jù)深圳市汽車 銷 售總額的歷史數(shù)據(jù)預(yù)測(cè)。 根據(jù)深圳市統(tǒng)計(jì)局的數(shù)據(jù)顯示， 2021 年深圳汽車銷售總額約為 298 億元， 同比增長(zhǎng) ％。下列數(shù)據(jù)為深圳近年的汽車銷售總額統(tǒng)計(jì)： 年份 2021 2021 2021 2021 2021 銷售額 增長(zhǎng)比例 % % % % % 平均增長(zhǎng) 比例 ％ 表 24 2021－ 2021 年深圳汽車 銷 售總額統(tǒng)計(jì)（單位：億元） 數(shù)據(jù)來源：深圳市統(tǒng)計(jì)部門 年份 2021 2021 2021 2021 銷售額 298 增長(zhǎng)比例 % % % % 在現(xiàn)有銷售額和增長(zhǎng)率的基礎(chǔ)上 ， 通過線性法預(yù)測(cè)未來 5 年內(nèi)深圳汽車銷售 總額的變化： 表 25 2021－ 2021 年深圳汽車 銷 售總額預(yù)測(cè)（單位：億元） （線性 法預(yù)測(cè)） 700 600 500 400 300 200 100 0 2021 2021 2021 2021 2021 2021 2021 2021 2021 預(yù)計(jì) 2021 年深圳汽車銷售總額將達(dá)到 億元 ， 與 2021 年相比較 ， 銷售總額增量 為 億 元。 推算公 式 ： y = + R2 = 同時(shí) ， 與北京市汽車保有量在 130 萬輛的發(fā)展階段相比 ， 深圳市平均增長(zhǎng)率 (％ )與 北京市平均增長(zhǎng)率 （ ％）基本在同一水平 ，因此，深圳汽車銷 售總額增量為 億的推測(cè)是科學(xué)和可信 的。 步驟二：統(tǒng)計(jì)目前深圳汽車銷售市場(chǎng)的運(yùn)營 面 積―― 約 46 萬平方米 表 26： 深圳汽車銷售市場(chǎng)分類統(tǒng)計(jì)表 數(shù)據(jù)來源：深圳市建筑設(shè)計(jì)總院統(tǒng)計(jì) 展場(chǎng)類型 數(shù)量 銷售單 位數(shù) 占地面 積 （ m2 建筑面 積 （ m2） 品牌 專賣店 4S 店 41 41 225674 其他專賣店 20 20 59534 12631 交易市場(chǎng) 15 561 220263 合計(jì) 76 622 458568 根據(jù)汽車銷售市場(chǎng)的調(diào)研情況來看，深圳目前約有 46 萬平方米的市場(chǎng)展銷 建筑面積。 步驟三：測(cè)算當(dāng)前深圳汽車銷售市場(chǎng)的商業(yè)坪效―― 64782 元 /平方米 2021 年深圳汽車銷售額為 298 億元 ， 汽車銷售市場(chǎng)的運(yùn)營面積為 46 萬平方 米 ， 因此深圳汽車銷售市場(chǎng)的商業(yè)坪效為 ： 298 億 /460000 平方米＝ 64782 元 /平 方米。 步驟四：利用商業(yè)坪效推算未來 5 年內(nèi)深圳 全 市新增的運(yùn)營面積―― 428360 平 方米 全市新增面積 ： 未來 5 年新增銷售額 億元 / 商業(yè)坪效 64782＝ 428360 平方米 步驟五：推算本項(xiàng)目可吸納全市新增的面積 ― ―約 萬平方米 190。 根據(jù)羅湖區(qū)筍崗物流辦的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)， 2021 年羅湖區(qū)的汽車銷售額占全市 1/2，主要集中在筍崗和羅芳。同時(shí)，按實(shí)際的運(yùn)營規(guī)模來看，全市約有 46 萬平方米汽車專業(yè)市場(chǎng) ， 筍崗主要專業(yè)市場(chǎng)約為 15 萬平方米占全市 1/3 的份額 。 綜合上述兩個(gè)因素 ， 預(yù)計(jì)筍崗－清水河可占全市汽車專業(yè)市場(chǎng)份 額的 33％左右； 190。 筍崗汽車專業(yè)市場(chǎng)目前有 15 萬平方米的 存量，根據(jù)筍崗未來改造計(jì)劃來 看 ， 暫時(shí)只有本項(xiàng)目是以汽車展銷市場(chǎng)為發(fā)展方向 。 因此 ， 預(yù)計(jì)未來 5 年 內(nèi) ， 筍崗――清水河共擁有汽車展銷市場(chǎng)約 25 萬平方 米 （存量 15 萬＋本 項(xiàng)目汽車展銷面積 10 萬） ,本項(xiàng)目占整個(gè)片區(qū)的份額為 40％。 190。 根據(jù)上述比例，可推算未來本項(xiàng)目新增的需求量 : 表 27：本項(xiàng)目新增需求量預(yù)測(cè) 未 來 5 年 全市 新增需 求量 （ m2） 筍崗― ―清 水 河 片占全 市比例 本項(xiàng)目 占筍 崗―― 清水河 比例 本項(xiàng)目 新增 需 求 （ m2） 428,360 33% 40% 56544 筍崗現(xiàn)有汽車銷售市場(chǎng)存量轉(zhuǎn)移―― 萬平方米 筍崗是深圳規(guī)模最大的新車和二手車交易市場(chǎng)之一 ， 服務(wù)范圍覆蓋整個(gè)深圳 市。主要項(xiàng)目見下表： 表 28： 筍崗現(xiàn)有主要的汽車銷售市場(chǎng) 名稱 規(guī)模 ( m2) 單位分隔 檔次 深業(yè)汽車用品 15000 展廳式 中檔 大興汽車銷筍崗現(xiàn)有主要的 汽車展銷市場(chǎng) 20210 劃分區(qū)域 中高檔 華南汽車展示中心 60000 劃分區(qū)域 ， 室內(nèi) 室外展場(chǎng)結(jié)合 中檔 合正舊車市場(chǎng) 占地 10000 多 劃分區(qū)域 中低檔 奧特城汽配 26000 商鋪式分割 中檔 其 它汽車展銷市場(chǎng) 20210 劃分區(qū)域 中低檔 運(yùn)營面積合計(jì) 151000 目前 ， 筍崗的汽車銷售市場(chǎng)以舊有倉庫和廠房改造為主 ， 部分二手車市場(chǎng)占 用的露天的停車場(chǎng)地 ， 整體的檔次有待提升 。 未來 ， 筍崗將向現(xiàn)代物流中心 、 國 際物流總部基地等目標(biāo)升級(jí)和轉(zhuǎn)型，會(huì)帶動(dòng)本片區(qū)現(xiàn)有物業(yè)的改造和重建。 保守估計(jì)本項(xiàng)目可吸納該片區(qū)存量轉(zhuǎn)移的比例為 50％ ， 推算存量轉(zhuǎn)移面積 : 表 29： 本項(xiàng)目可吸納的現(xiàn)有存量轉(zhuǎn)移 筍崗― ―清 水河片 現(xiàn)有 存量 （ m2） 預(yù)計(jì)本 項(xiàng)目 可吸納的 比例 本項(xiàng)目 新增 需求 （ m2） 151000 50% 75000 結(jié)論：本項(xiàng)目汽車銷售專業(yè)市場(chǎng)的需求預(yù)測(cè)面積 為 萬平方米 需求面積＝ 新增運(yùn)營面積（約 萬）＋筍崗現(xiàn)有汽車市場(chǎng)存量轉(zhuǎn)移（約 萬）＝ 萬平方 本項(xiàng)目寫字樓需求預(yù)測(cè) 本項(xiàng)目的寫字樓部分主要以汽車企業(yè)為核心目標(biāo)客戶 ， 但由于汽車企業(yè)對(duì)寫 字樓辦公的需求相對(duì)有限 ， 同時(shí)為了配合筍崗――清水河物流園區(qū)打造國際物流 總部基地的發(fā)展目標(biāo)，建議本項(xiàng)目可以考慮廣泛引進(jìn)其它行業(yè)的企業(yè)： 核心目標(biāo)客戶 汽車業(yè) 廣泛引進(jìn)行 業(yè) 貿(mào)易業(yè) 物流業(yè) 商服業(yè) 金融業(yè) 汽車業(yè)：約 有 7 萬平方米的辦公樓需求 有 13916 家 主要包括汽車生產(chǎn) 、 汽車銷售 、 汽車服務(wù) 、 汽車用品 、 汽車貿(mào)易 、 汽車維修 、 汽 車電子等各細(xì)分行業(yè)的企業(yè)。 ，保守估計(jì)能夠吸引 10％的汽車及相關(guān)企業(yè)入駐 總量 10％的企業(yè)約有 1392 家。 ，保守估計(jì)每家汽車 企 業(yè)的辦公面積約為 50 平方米 /家。 根據(jù)此需求規(guī)模，本項(xiàng)目入駐企業(yè)的辦公需 求約為 7 萬平方米。 貿(mào)易業(yè)：約有 49500 平方米的辦公樓需求 190。 貿(mào)易企業(yè)除了汽車行業(yè)以外，還在電子、物流等行業(yè)占據(jù)了很大一部分， 將是本項(xiàng)目寫字樓的重要客戶； 190。 其可能選擇高檔寫字樓或中檔公寓不等 ， 如以電子商務(wù)為主的中小型電子 貿(mào)易商多會(huì)選擇中低檔 ， 而實(shí)力較強(qiáng)的一級(jí)代理商及貿(mào)易商會(huì)選擇代表形 象的高檔寫字樓； 結(jié)論： 貿(mào)易型 企業(yè)對(duì)本項(xiàng)目寫字樓需求預(yù)測(cè)―― 49500 平方米 190。 從全市汽車專業(yè)市場(chǎng)的運(yùn)營面積來看，本項(xiàng)目約占 1/3 的比例； 190。 筍崗片區(qū)未來可預(yù)見的新增寫字樓 項(xiàng)目主要包括長(zhǎng)城國際電子采購中心 （約 萬平方米 ）、 深業(yè)物流國際物流采購中 心 （約萬 平方米 ） 、 城建梅園倉項(xiàng)目（約 18 萬平方米），本項(xiàng)目寫字樓的體量為 萬， 約占新增總面積的 30％： 表 210 目標(biāo)行業(yè) 辦公需求 類型 未 來 5 年 全市總 需求量 （ m2） 筍崗― ―清 水河片 占全 市比例 本項(xiàng)目 占筍 崗―― 清水 河比例 本項(xiàng)目 新增 需求 （ m2） 貿(mào)易企業(yè) 高中低檔 寫字樓 500,000 33% 30% 49500 物流業(yè)：約 有 39600 平 方米的辦公樓需求 190。 國際航運(yùn)公司的區(qū)域辦公總部一般選擇較為高檔的寫字樓； 190。 第三方 /第四方物流公司選擇寫字樓的標(biāo)準(zhǔn)不一，部分會(huì)選擇靠近服務(wù)客 戶； 190。 過去 3 年，國際物流業(yè)企業(yè)辦公面積的平均年增長(zhǎng)率約為 15~25%； 190。 預(yù)計(jì) 5 年后 ， 國際及本土物流企業(yè)的寫字樓總需求面積約 300,000 平方米。 表 211：深圳主要物流企業(yè)租賃情況 物流企 業(yè)列舉 目前辦 公地點(diǎn) 寫字樓 面積 （平方 米） 船運(yùn)公司 馬士基 Maersk （文件中心） 羅湖商務(wù)中心 3,000 美國總統(tǒng)輪 船公司 APL 嘉里中心 897 商船三井 MOL 世界金融中心 680 Expeditors 地王大廈 3,000 赫伯羅特 HapagLloyd 華潤(rùn)中心 625 長(zhǎng)榮 Evergreen 免稅大廈 3,000 第三方 /第 四 方 物流公司 怡亞通 EA 國際文化大廈 2021 環(huán)球物流 進(jìn)達(dá)大廈 700 中遠(yuǎn)物流 商務(wù)大廈 2021 招商物流 新時(shí)代廣場(chǎng) 3000 東方海外 地王大廈 2500 海格物流 國際商貿(mào)中心 800 合計(jì) 44,343 結(jié)論： 物流型企業(yè)對(duì)本項(xiàng)目寫字樓需求預(yù)測(cè)―― 39600 平方米 筍崗片區(qū)簡(jiǎn)歷現(xiàn)代物流服務(wù)中心和國際物流總部基地 ， 將會(huì)產(chǎn)生大量的物流服務(wù) 需求，這將吸引很大一部分物流企業(yè)入駐本項(xiàng)目。 表 212 目標(biāo)行業(yè) 辦公需 求類型 未 來 5 年 全市總 需求量 （ m2） 筍崗― ―清 水 河 片占全 市比例 本項(xiàng)目 占筍 崗―― 清水 河比例 本項(xiàng)目 新增