【導讀】本項目位于重慶市兩江新區(qū)核心區(qū)——重慶港城工業(yè)園A區(qū)內(nèi)，地塊編號F03—01—01/05，土地面積畝，緊鄰唐家沱鐵路貨。運編組站，距寸灘港3公里、郭家沱滾裝船碼頭2公里、魚嘴果園港大型碼頭5公里、空港10公里、高速。公路外環(huán)線江北收費站6公里、渝長高速入口500米。此地塊位置優(yōu)越，隨著寸灘大橋、唐家沱大橋的建設(shè)，將形成水、陸、空、鐵。兩江新區(qū)是繼上海浦東新區(qū)、天津濱海新區(qū)之后，由國務(wù)院批復成立的重慶兩江新區(qū)，它已成為我國第三個國家級開發(fā)、開放的。重點新區(qū)，被商界美譽為“中國第三區(qū)”。本項目位于重慶市兩江新區(qū)核心區(qū)，交通網(wǎng)絡(luò)、區(qū)位優(yōu)勢突出，它將給海內(nèi)外投資者帶來了巨大的商機。過程控制；確保各類凍品，食品安全）。工程于2020年5月全部竣工驗收完畢，2020年6月投入運營使用階段。

　　

【正文】 重慶凱爾國際冷鏈物流產(chǎn)業(yè)園建設(shè)可行性研究報告 25 本項 目通 過 園區(qū)加工→冷藏→銷售→配送 農(nóng) 副 產(chǎn) 品、水 產(chǎn) 品冷藏冷凍食品等，能提高 區(qū) 域 經(jīng)濟綜 合 競爭 力。預(yù)計該產(chǎn)業(yè)園年均實現(xiàn) 營業(yè) 收入 48 億 元，稅收 億。 據(jù)調(diào)查，重 慶 市曙光都市工 業(yè)園區(qū) 及北部新 區(qū) 最新工 業(yè)樓 宇 產(chǎn) 值情 況 如下： （二） 節(jié)約 土地 資 源， 緩 解重 慶 市工 業(yè) 用地 緊張問題 改革 開 放以 來 ，我 國 城 鎮(zhèn) 化 進 程提速，城市 數(shù) 量、 規(guī) 模和城市 經(jīng)濟 社 會 建 設(shè) 得到了 長 足 發(fā) 展。預(yù)計未 來 10 年，我 國 城 鎮(zhèn) 化仍 將處于高速 發(fā) 展期。城市 發(fā) 展是 動態(tài) 的、持 續(xù) 的，城市 發(fā) 展必 須 占用一定的 農(nóng) 地，包括耗用部分耕地。不 過 ，守住 18 億畝 耕地是必 須 遵循的一 條鐵 律。 今后，城市 發(fā) 展用地增量的空 間 非常有限， 盤 活存量 將 成 為滿 足城市 發(fā) 展用地需求的主要配 置方式。 積極轉(zhuǎn)變 建 設(shè) 用地配置方式，節(jié)約 、集 約 存量用地，提高存量土地配置效率，可以起到有效保 護 耕地、支 撐 城市 擴張 的 雙 重作用。 隨著國 家土地宏 觀 政策的 調(diào) 整，重 慶 市的工 業(yè) 用地日益吃 緊 ， 樓 宇工 業(yè) 模式 為緩 解用地 緊張問題 提供了 較 好的途徑。本 項 目冷庫區(qū) 和加工配套區(qū)均采用小高層框架結(jié)構(gòu)，利用有限的土地 資 源 卻創(chuàng) 造了 較 高的 樓 宇 產(chǎn) 值，有利于 節(jié)約 土地 資 源， 緩 解重 慶 市工 業(yè) 用地序號 區(qū) 位 建筑面 積 （萬平方米） 年 產(chǎn) 值 億 元） 樓 宇 產(chǎn) 值 （萬元 /平方米） 備 注 1 曙光都市 工業(yè)園區(qū) E 區(qū) 長 安都市 工業(yè)樓 宇 22 45 位于港城 工業(yè)園區(qū) D 區(qū) ，與 寸灘保稅 港 區(qū)僅 有一 橋之 隔 2 北 部新區(qū) “星系列 ”產(chǎn)業(yè)樓 宇 100 200 5 年 內(nèi) ，北 部新區(qū)將 建成 1500萬平方米 產(chǎn)業(yè)樓 宇，成 為 重 慶市產(chǎn)業(yè)樓 宇最密集 區(qū) 域 3 本項目（冷鏈物流產(chǎn)業(yè)園） 48 重慶凱爾國際冷鏈物流產(chǎn)業(yè)園建設(shè)可行性研究報告 26 緊張 的 問題 。 （三）有助于加快一體化冷 鏈 物流服 務(wù) 體系建 設(shè) 傳統(tǒng)的物流僅僅包括貨物的運輸與倉儲的簡單原始服務(wù)，目前我國大部分物流企業(yè)都停留在這個階段。然而，目前歐 美發(fā)達國家的物流服務(wù)則已經(jīng)發(fā)展到了供應(yīng)鏈管理的階段，即：“第四方物流” 階段。供應(yīng)鏈管理是比傳統(tǒng)的儲運服務(wù)更為高級的物流發(fā)展階段，這是我國向現(xiàn)代冷鏈物流發(fā)展的必由之路。 本項目建的設(shè)樓宇工業(yè)和冷鏈物流基地，不僅節(jié)約了有限的土地資源，創(chuàng)造了較高的樓宇產(chǎn)值，而且該項目建成后將實現(xiàn)我國冷藏產(chǎn)品企業(yè)與冷鏈物流企業(yè)的有效鏈接，加快建設(shè)一體化的冷藏、冷鏈物流服務(wù)體系。 （四）完善 區(qū) 域 產(chǎn)業(yè)結(jié) 構(gòu)， 帶動 相 關(guān)產(chǎn)業(yè) ，促 進區(qū) 域 經(jīng)濟發(fā) 展 本 項 目建 設(shè)規(guī) 模大，技 術(shù) 先 進 ，管理理念具有一定的前瞻性；建成后能夠有效完善 區(qū) 域 產(chǎn)業(yè)結(jié) 構(gòu)， 帶動 相 關(guān) 產(chǎn)業(yè) ，促 進區(qū) 域 經(jīng)濟發(fā) 展。 據(jù) 數(shù) 據(jù) 顯 示，截至目前港城工 業(yè)園區(qū)規(guī) 劃建 設(shè) 的 樓 宇工 業(yè)園項 目 18 個 ，已建成面 積 65 萬平方米，已引 進電 子 電 器、服裝 設(shè)計 、機械加工及 軟 件 開發(fā) 等行 業(yè) 企 業(yè) 105 戶 ；在建面 積 50 萬平方米； 擬 建 85 萬平方米（共 200 萬平方米）， 預(yù)計 建成后 將 增加 銷 售收入150 億 元。 本 項 目建成后能完善并豐富港城工 業(yè)園區(qū)產(chǎn)業(yè)結(jié) 構(gòu)，對 實現(xiàn)區(qū) 域 產(chǎn)業(yè)結(jié) 構(gòu)的合理化、集 約 化起到 積極 的促 進 作用。并且，港城園區(qū)管委會還計劃以本園區(qū)為依托，規(guī)劃建設(shè)大型、現(xiàn)代化的食品產(chǎn)業(yè)園和冷鏈物流。 （五）增加政府 稅 收、促 進勞動 就 業(yè) 本 項 目不 僅為 政府 創(chuàng) 造 稅 收收入，更重要的是有效解決勞動就業(yè)問題。本 項 目建成后在 2～ 5 年 時間 逐步形成中小企 業(yè) 群體和就 業(yè)市 場 ， 將為 社 會 提供二千多 個勞動 就 業(yè)崗 位，增加 勞動 就 業(yè) 機 會 ，成 為 重 慶 重要的人才就 業(yè) 基地， 對 促 進 社 會 和 諧穩(wěn) 定 發(fā) 展，起到了積極 的推 進 作用。同時可以給政府創(chuàng)造較高的稅收收入。 綜 上所述，本 項 目建成后具有很好的社 會 效益和 經(jīng)濟 效益。 重慶凱爾國際冷鏈物流產(chǎn)業(yè)園建設(shè)可行性研究報告 27 八、 風險 分析 （一） 風險 因素分析 本 項 目建 設(shè) 及 經(jīng)營過 程中存在的主要 風險 因素有：市 場風險 、建 設(shè)風險 、 經(jīng)營 管理 風險 、利率 風險 等。 市場風險 本 項 目的市 場風險 主要有如下幾 個 方面： （ 1） 區(qū) 域 內(nèi)樓 宇工 業(yè) 可能出 現(xiàn) 相互 殺 價的惡意 競爭風險 。 （ 2） 區(qū) 域 內(nèi)現(xiàn) 有低 溫 物流 項 目的市 場競爭風險 。 本 項 目的主要 競爭對 手 為 重 慶 （茄子溪）萬噸 凍 品交易市 場 和萬戈（ 盤 溪） 凍庫 。 這兩 家冷 庫 特 別 是重 慶 （茄子溪）萬噸 凍 品交易市 場 ，已 積 累大量客 戶資 源， 對 本 項 目形成主要 競爭 。但現(xiàn)規(guī)劃重慶 (茄子溪 )萬噸冷庫和交易市場和萬戈 (盤溪 )市場及冷庫 2020 年搬遷至江津雙福和北市驛，本項目區(qū)位交通優(yōu)勢更加凸顯。因此，該項目市場風險較小。 建設(shè)風險 本 項 目的建 設(shè)風險 主要存在于： （ 1）建 設(shè)資 金：本 項 目建 設(shè)資 金需求大，在 項 目建 設(shè)過 程中，如果 資 金不及 時 到位， 將 可能 導 致 項 目建 設(shè) 停 滯 甚至中 斷 ， 從 而影響項 目的 順 利建 設(shè) 與投入 運營 ， 進 而影 響 建 設(shè) 目 標 的 實現(xiàn) ； （ 2） 項 目管理：在 項 目 實 施中 無 法有效控制各 項開發(fā) 建 設(shè) 成本 費 用和建 設(shè) 的 進 度， 將 造成投 資 成本的增加以及工期的延 長 ，增加項 目的 風險 ； （ 3）人工及材料價格波 動 ：如 項 目 開發(fā) 所涉及的人工 費 、材料 費 和 設(shè)備費 等價格的上 漲 ， 將 引起建造成本的增加， 進 而影 響項 目的 財務(wù) 效益。 經(jīng)營、管理風險 本 項 目的 經(jīng)營風險 主要存在于： 項 目市 場擬 引 進 大型知名企 業(yè) ，若 項 目招商、市 場經(jīng)營 、管理不善， 將會 影 響樓 宇工 業(yè) 和冷 凍倉儲 的利用率以及租 金收入（ 銷 售收入），造成投 資無 法按 預(yù) 期回 籠 ，甚至出 現(xiàn) 虧 損 ，影 響項 目的 長 期持 續(xù)運營 。 重慶凱爾國際冷鏈物流產(chǎn)業(yè)園建設(shè)可行性研究報告 28 利率風險 本 項 目的投 資 估算 約為 16000 萬元，其中 50%的 資 金需要通 過 向 銀 行 貸 款 來獲 得，因此利率的 變動對項 目的收益影 響較 大。利率上升 時將會導 致融 資 成本的增大， 從 而 減 少了投 資 者的收益，影 響項 目的 償債 能力。銀行貸款利率波動不大，因此，該項目利率風險較小。 （二） 風險 防范措施 爭取政府給予支持 發(fā) 展 樓 宇工 業(yè) 和冷 鏈 物流 產(chǎn)業(yè) ，政府的支持必不可少。政府的支持除制定 發(fā) 展 規(guī) 劃、明確 發(fā) 展目 標 、 規(guī) 劃 園區(qū) 之外， 還 體 現(xiàn) 政策方面的支持。 本 項 目符合 國 家 對 重 慶 的 戰(zhàn) 略定位。因此， 爭 取政府在政策上予以適 當 的支持，比如在土地價格、基 礎(chǔ) 配套 設(shè) 施、建 設(shè)資 金 貸 款、工程 審 批、用 電 、 稅 收等方面 給 予適 當 的優(yōu)惠或支持，有利于 順 利完成本 項 目的 開發(fā) 建 設(shè) ，并 盡 快步入 項 目的正常 經(jīng)營 期， 盡 早 發(fā)揮項 目的社 會 效益和 經(jīng)濟 效益。在這方面重慶市政府已有很好的政策，需努力把優(yōu)惠政策落實到實處。 確保招商進度和質(zhì)量 本 項 目是集 資 本、技 術(shù) 、市 場 于一體的 項 目，目 標 客 戶 定位于 國 家 級 、各省市 級龍頭 企 業(yè) 。 （ 1）注意 選擇 吸引更多更好的、科技含量高的速凍食品、冷凍食品、休閑食品、高科技有機食品 、生物醫(yī)藥、電子商務(wù)、國際國內(nèi)大型食品企業(yè)區(qū)域性總部經(jīng)濟等的中小企 業(yè) 入 駐 本 園區(qū) ； （ 2）注意選擇吸引高 質(zhì) 量低 溫 物流 倉儲 服 務(wù) 的冷 凍 冷藏企 業(yè) 、冷 凍 冷藏食品一 級 代理商、批 發(fā) 商、品牌 產(chǎn)業(yè) 合作 組織 、各省市名特 優(yōu)產(chǎn) 品生 產(chǎn)經(jīng)營 企 業(yè) 。 （ 3）在本 項 目招商 過 程中，一方面要注重考 慮 客 戶資 金的安全可靠性， 盡 快引 進 高質(zhì)量客 戶 ；同 時還應(yīng) 兼 顧 其在市 場開 拓、 經(jīng)營管理等方面的 綜 合能力， 從 而提高 項 目的成功率，降低 項 目 風險 。 （ 4） 風險 和機遇并存。據(jù)了解，現(xiàn)規(guī)劃重慶 (茄子溪 )萬噸冷庫和交易市場和萬戈 (盤溪 )市場及冷庫 2020 年搬遷至江津雙福和 北市驛。因此，本 項 目在主城 區(qū) 發(fā)展機遇很好。 加強項目管理中的控制 重慶凱爾國際冷鏈物流產(chǎn)業(yè)園建設(shè)可行性研究報告 29 在 項 目 實 施 過 程中要優(yōu)化 設(shè)計 ，采取切 實 可行的工程技 術(shù) 措施和施工方案， 滿 足功能性的同 時 要注重 項 目建 設(shè) 的 經(jīng)濟 性；在施工管理中，要做好三控制， 盡 可能地提高工程 質(zhì) 量， 縮 短 開發(fā) 周期，降低工程造價， 從 而控制投 資 成本，使 項 目 盡 早完成，以降低 項 目建 設(shè)風險 。 吸引優(yōu)秀的管理專業(yè)人才 本項目的健康快速 發(fā) 展需要 專業(yè) 管理人才；而 現(xiàn) 代冷藏、冷 鏈 物流體系的 運轉(zhuǎn) 離不 開 包括 貯運 保 鮮 、管理信息化、裝 備 自 動 化等新技 術(shù) 新工 藝 的 研發(fā)應(yīng) 用，更離不 開專業(yè) 人才 隊 伍的有效操控。本 項 目 在建 設(shè) 建立各 項 基 礎(chǔ)設(shè) 施、信息系 統(tǒng) 的同 時 ，更需要要引 進 具有 職業(yè)資質(zhì) 的管理人才， 為 本 項 目的良好 運轉(zhuǎn) 提供 堅實 的保障。 加大市場宣傳及穩(wěn)定客戶的力度 通?？?戶 需要 較長 的培育期和開發(fā)期，因此本項目在建 設(shè)階 段， 盡 早 開 展市 場 宣 傳 工作， 樹 立 項 目的品牌形象，吸引并 儲備 客 戶至關(guān)重要；本項目在 經(jīng)營階 段要采取策略一方面 穩(wěn) 定 現(xiàn) 有客 戶 ，另一方面 積極開 拓新的客 戶 。 提供優(yōu)越的客戶服務(wù) 現(xiàn) 代 樓 宇工 業(yè) 和冷 鏈 物流 產(chǎn)業(yè)應(yīng) 具 備 的“ 4S” 精神： service (服 務(wù) )、 speed (速度 )、 standardization (規(guī) 范 )、 superiority(卓越 )；而服務(wù) 永 遠 排在第一位。目前冷 庫 行 業(yè) 的同 業(yè)競爭 也 較 激烈，在同一收 費區(qū)間內(nèi) ，其服 務(wù) 能力、功能及服 務(wù)質(zhì) 量， 對 吸引與 穩(wěn) 定客 戶 非常重要。不 斷 提供有價值的增值服 務(wù) 、多元化服 務(wù) ，是未 來 行 業(yè) 的 發(fā) 展 趨勢 之一。因此本 項 目首先通 過 加強冷庫硬件投入，如采用全自動化控制的制冷設(shè)備及工藝、利降月臺、叉車 (進出 )卸貨、貨物進出庫實行條碼管理等先進技術(shù)；同時加 強 團隊內(nèi)部管理、提高服 務(wù)范 圍 、服 務(wù)質(zhì) 量與水平， 樹 立良好的口碑， 贏 取客 戶 、 業(yè) 主的信任， 維 持客 戶 、 業(yè) 主的 穩(wěn) 定合作， 從 而最大限度地 減 少 項 目的 經(jīng)營風險 。 通過以 上對項目風險的分析，并針對各類風險采取了各類防范措施，但項目在實現(xiàn)過程中具有復雜性、一次性、創(chuàng)新性和獨特性等特性和在這一過程所涉及的內(nèi)部、外部的許多關(guān)系與變量造就了在項目實施和運行中存在各種各樣的風險，我們把以上項目風險如人工費上漲、材料費上調(diào)、建設(shè)工期延長、經(jīng)營管理費增加、利率調(diào)整引起費用成本增加、市場售價波動等風險用項目的成本增加和收入的下降來綜合量化分析，并將風險假設(shè)為極端不利化得出結(jié)論： 項目成本上升 10%，收入下降 10% 重慶凱爾國際冷鏈物流產(chǎn)業(yè)園建設(shè)可行性研究報告 30 通過計算可知，該項目在成本上升 10％，收入下降 10％的時候，其內(nèi)部收益率為 ％，投資回收期為 年，貸款償還期為 年。其銀行貸款期限為 8 年，因此，該項目在成本上升 10％，收入下降 10％的情況下仍然具備較強的清償能力。 由此認為，本冷鏈物流產(chǎn)業(yè)園項目在風險假設(shè)為極端不利化條件下 (項目成本上升 10%，收入下降 10%)仍然能取得較好的收益，償債能力較強；因此，該項目風險較小。 綜 上所述，本 項 目建 設(shè)過 程中 雖 然存在一定 風險 ，但通 過 采取有效的 風險 防范措施，可 將風險 降低到