【正文】 見下表：表28：筍崗現(xiàn)有主要的汽車銷售市場名稱規(guī)模( m2)單位分隔檔次某汽車用品15000展廳式中檔大興汽車銷筍崗現(xiàn)有主要的汽車展銷市場20000劃分區(qū)域中高檔華南汽車展示中心60000劃分區(qū)域，室內室外展場結合中檔合正舊車市場占地 10000 多劃分區(qū)域中低檔奧特城汽配26000商鋪式分割中檔其它汽車展銷市場20000劃分區(qū)域中低檔運營面積合計151000目前，筍崗的汽車銷售市場以舊有倉庫和廠房改造為主，部分二手車市場占 用的露天的停車場地，整體的檔次有待提升。未來，筍崗將向現(xiàn)代物流中心、國 際物流總部基地等目標升級和轉型，會帶動本片區(qū)現(xiàn)有物業(yè)的改造和重建。保守估計本項目可吸納該片區(qū)存量轉移的比例為 50％，推算存量轉移面積:表 29：本項目可吸納的現(xiàn)有存量轉移筍崗――清水河片現(xiàn)有存量（m2）預計本項目可吸納的比例本項目新增需求（m2）15100050%75000結論：本項目汽車銷售專業(yè)市場的需求預測面積為 萬平方米需求面積＝ 新增運營面積（約 萬）＋筍崗現(xiàn)有汽車市場存量轉移（約 萬）＝ 萬平方 本項目寫字樓需求預測本項目的寫字樓部分主要以汽車企業(yè)為核心目標客戶，但由于汽車企業(yè)對寫 字樓辦公的需求相對有限，同時為了配合筍崗――清水河物流園區(qū)打造國際物流 總部基地的發(fā)展目標，建議本項目可以考慮廣泛引進其它行業(yè)的企業(yè)：核心目標客戶汽車業(yè)廣泛引進行業(yè)貿易業(yè)物流業(yè)商服業(yè)金融業(yè)汽車業(yè)：約有 7 萬平方米的辦公樓需求 13916 家主要包括汽車生產、汽車銷售、汽車服務、汽車用品、汽車貿易、汽車維修、汽 車電子等各細分行業(yè)的企業(yè)。，保守估計能夠吸引 10％的汽車及相關企業(yè)入駐總量 10％的企業(yè)約有 1392 家。，保守估計每家汽車企業(yè)的辦公面積約為 50 平方米/家。 根據(jù)此需求規(guī)模，本項目入駐企業(yè)的辦公需求約為 7 萬平方米。貿易業(yè)：約有 49500 平方米的辦公樓需求190。 貿易企業(yè)除了汽車行業(yè)以外，還在電子、物流等行業(yè)占據(jù)了很大一部分，將是本項目寫字樓的重要客戶；190。 其可能選擇高檔寫字樓或中檔公寓不等，如以電子商務為主的中小型電子貿易商多會選擇中低檔，而實力較強的一級代理商及貿易商會選擇代表形 象的高檔寫字樓；結論：貿易型企業(yè)對本項目寫字樓需求預測――49500 平方米190。 從全市汽車專業(yè)市場的運營面積來看，本項目約占 1/3 的比例；190。 筍崗片區(qū)未來可預見的新增寫字樓項目主要包括長城國際電子采購中心（約 萬平方米）、某物流國際物流采購中心（約萬 平方米）、 城建梅園倉項目（約 18 萬平方米），本項目寫字樓的體量為 萬， 約占新增總面積的 30％：表 210目標行業(yè)辦公需求 類型未來 5 年全市總需求量（m2）筍崗――清水河片占全 市比例本項目占筍崗――清水 河比例本項目新增 需求（m2）貿易企業(yè)高中低檔寫字樓500,00033%30%49500物流業(yè)：約有 39600 平方米的辦公樓需求190。 國際航運公司的區(qū)域辦公總部一般選擇較為高檔的寫字樓；190。 第三方/第四方物流公司選擇寫字樓的標準不一，部分會選擇靠近服務客 戶；190。 過去 3 年，國際物流業(yè)企業(yè)辦公面積的平均年增長率約為 15~25%；190。 預計 5 年后，國際及本土物流企業(yè)的寫字樓總需求面積約 300,000 平方米。 表 211：某主要物流企業(yè)租賃情況物流企業(yè)列舉目前辦公地點寫字樓面積（平方米）船運公司馬士基 Maersk（文件中心）羅湖商務中心3,000美國總統(tǒng)輪船公司 APL嘉里中心897商船三井 MOL世界金融中心680Expeditors地王大廈3,000赫伯羅特 HapagLloyd華潤中心625長榮 Evergreen免稅大廈3,000第三方/第四方 物流公司怡亞通 EA國際文化大廈2000環(huán)球物流進達大廈700中遠物流商務大廈2000招商物流新時代廣場3000東方海外地王大廈2500海格物流國際商貿中心800合計44,343結論：物流型企業(yè)對本項目寫字樓需求預測――39600 平方米 筍崗片區(qū)簡歷現(xiàn)代物流服務中心和國際物流總部基地，將會產生大量的物流服務需求，這將吸引很大一部分物流企業(yè)入駐本項目。表 212目標行業(yè)辦公需求類型未來 5 年全市總需求量（m2）筍崗――清水河 片占全市比例本項目占筍崗――清水 河比例本項目新增需 求（m2）物流企業(yè)中高檔寫字樓400,00033%30%39600金融業(yè)：約有 6000 平方米的辦公樓需求190。 持有方式：中資銀行總部多選擇自建或購置大廈，外資銀行的辦事處幾 乎全部租用頂級大廈；190。 底商要求：銀行營業(yè)廳要求 600 平米以上的大開間，位置必須臨街，一 般分布在新社區(qū)的底商和新建寫字樓的底商，要有廣告位；190。 持有方式：中資總部一般會投資建樓，分部可租可買；中外合資和外資保險公司僅選擇租賃模式；190。 地理區(qū)位：中資一般會選擇在交通便利的乙級寫字樓中；中外合資和外資保險公司一般都分布在片區(qū)的甲級寫字樓中；保險經紀公司從甲級物 業(yè)到商住公寓都有這類公司的分布；190。 需求面積：面積從 10003000 平米左右；保險經紀公司的規(guī)模大小不一， 面積大多在 400 平米以下；結論：金融業(yè)企業(yè)對本項目寫字樓需求預測――6000 平方米 表 213行業(yè)辦公需求類型本項目潛在寫字樓需求金融（保險、銀行）中高檔寫字樓6,000商服業(yè)：約有 16900 平方米的辦公樓需求（1）跨國生產采購基地轉移成為趨勢跨國生產采購基地轉移成為趨勢，其主要考慮因素包括金融市場體系、產 業(yè)聚集程度、物流條件、電子商務、會展業(yè)。（2）越來越多國際采購商進入中國直接采購 以獲得廉價優(yōu)質產品的供應，建立更有效的供應鏈體系，減少供應環(huán)節(jié)， 提高在全球的競爭力。（3）某具備發(fā)展采購基地的優(yōu)勢190。 區(qū)位優(yōu)勢，物流業(yè)、金融業(yè)發(fā)達；190。 制造業(yè)發(fā)達，產業(yè)聚集，擁有龍頭生產企業(yè)、零售企業(yè)、大批經銷商、 代理商、進出口貿易商；190。 中國（某）消費商品采購大會是某政府確定的三大重點展會之一， 促進某成為采購基地；190。 臨近珠三角發(fā)達的制造業(yè)市場和消費市場，有效需求的增長和相對比較成本優(yōu)勢，對于某成為國際供應鏈的核心節(jié)點極其有利；190。 某零售業(yè)保持穩(wěn)定高速增長，是眾多商品采購的供應基地和中轉地；190。 目前，某共有 146 家世界五百強企業(yè)，其中沃爾瑪、Target、家樂福、 TESCO、百安居、宜家、永旺、IBM、通用、索尼、三洋電機、麥當勞、 肯德基、歐姆龍、松下、飛利浦、Home Depot 等已在某設立采購中心。表 214：某主要跨國采購企業(yè)租賃情況部分企業(yè)列舉目前辦公地點寫字樓面積（平方米）QVC圣廷苑 B 座寫字樓300WalMart嘉信茂+嘉里中心30,000Target嘉里建設廣場5,500Yum (KFC)某發(fā)展銀行大廈1,000Home Depot光大銀行大廈2,000合計39,900主要包括會計師事務所及律師事務所等，為其它入駐商家提供法律及會計等方面的服務。單個企業(yè)所需面積幾百至幾千平米不等。提供廣告方面的服務，一般單個企業(yè)的面積幾百平方米左右。目標行業(yè)辦公需求類型未來 5 年 全市總需求量（m2）筍崗――清水河 片占全市比例本項目占筍 崗――清水 河比例本項目新增需 求（m2）國際采購企業(yè)高檔寫字樓100,00033%30%9900其它行業(yè)中高檔寫字樓——7000：商服業(yè)企業(yè)對本項目寫字樓需求預測――16900 平方米 表 215寫字樓需求結論：未來 5 年本項目寫字樓市場需求面積約為 萬平方米表 216目標客戶行業(yè)本項目潛在寫字樓需求汽車及相關企業(yè)70000貿易企業(yè)49500物流企業(yè)39600金融業(yè)企業(yè)6000商服業(yè)企業(yè)16900合計182000 微觀市場供應分析 某及筍崗汽車銷售市場供給現(xiàn)狀本項目 位、福田香密湖、南山前海三大區(qū)域某主要汽車專業(yè)市場分布圖1 筍崗華南汽車市場、大興汽車交 易市場、二手車交易市場2 八卦嶺汽車配件市場、售后維修店3 新秀東益華鵬汽車交易廣場4 紅樹林鵬城堡汽車交 易廣場5 梅林中汽南方總部 6 僑香路兆方汽車片區(qū) 7 后海路片區(qū)4S店 8 月亮灣大道嘉進隆西鄉(xiāng)鶴州寶安世紀車城 10 寶安前進路聯(lián)信汽車 交易市場11 龍崗橫崗東都汽車交 易中心市場汽車廣場目前某汽車專業(yè)市場的運營面積約為 46 萬平方米，大部分集中在某關內。除了清水河物流園是某未來規(guī)劃的三大永久性汽車市場外，位于南山前海 的平方汽車城將是某乃至華南地區(qū)最大的汽車市場之一。平方汽車城簡介平方汽車城位于南山月亮灣片區(qū)平方園區(qū)，我市最大的永久性汽車交易市場。該汽車城 總投資約 18 億元人民幣，園區(qū)面積達 100 萬平方米。平方汽車城分三期開發(fā)，一期工程為 33 萬平方米的新車交易市場；二期工程為 24 萬平 方米的汽車交易市場，增設二手車交易區(qū)和汽車文化娛樂區(qū)；三期工程以建設國家級的進口 汽車保稅市場為目標。平方汽車城的建設，將成為本項目最大的競爭項目。而本項目要充分發(fā)揮毗鄰筍崗現(xiàn)有汽車市場的優(yōu)勢，借勢已有的商圈基礎，走高端化、精品化的發(fā)展路 線。190。 平方汽車城的總體規(guī)模達 100 萬平方米，要高于本項目；190。 平方汽車城位于規(guī)劃中的前海中心區(qū)，區(qū)位優(yōu)勢明顯；190。 月亮灣大道沿線已經形成了新濠、嘉進隆等汽車城聚集區(qū)，有一定的影響 力和輻射能力。，未來片區(qū)內改造僅有本項目是以汽車專業(yè)市場為發(fā)展方向，再加上本項目為永久性汽車產業(yè)用地，是汽車 商家大力開拓的目標，因而市場資源的稀缺優(yōu)勢凸顯。筍崗目前是某最大的汽車交易市場之一，包括了新車交易、二手車交易、汽車用品、汽車維修等汽車產業(yè)鏈服務環(huán)節(jié)。由于其位于城市副中心、交通區(qū)位 相對便利、商業(yè)氛圍濃厚、汽車專業(yè)市場聚集，因此吸引了大量的汽車消費群體。表 217：筍崗主要汽車專業(yè)市場名稱規(guī)模( m2)單位分隔價格(元/ m2)占用率檔次某汽車用品15000展廳式自營100%高、中檔大興汽車銷售中心20000劃分區(qū)域自有物業(yè)100%高、中檔華南汽車展示中心60000劃分區(qū)域，室內室外展場結合40－80100%高、中檔合正舊車市場占地 10000多平米劃分區(qū)域自營100%高檔奧特城汽配26000商鋪式分割高、中檔上述汽車專業(yè)市場經營狀況良好，但供應量十分有限。由于筍崗舊區(qū)的規(guī)劃 已不能適應未來城市中心化的發(fā)展，幾乎沒有新的空間來發(fā)展汽車專業(yè)市場。因 此，筍崗――清水河片區(qū)只有通過改造才能承載新的汽車市場需求。根據(jù)羅湖區(qū)政府提供的資料，可以大致了解筍崗現(xiàn)有項目未來改造的方向：表 218：筍崗－－清水河片區(qū)現(xiàn)有項目未來發(fā)展方向 用地企業(yè) 發(fā)展方向 廣深鐵路股份有限公司 東貨場、北貨場和客運站 某物流集團股份有限公司 總部基地和物流電子市場 某物流股份有限公司清水河：國際汽車物流城筍崗：國際物流總部基地、采購中心中糧集團（某）有限公司 食品冷鏈加工市場 某進智物流發(fā)展有限公司 倉鐵現(xiàn)代物流中心 某市城建梅園實業(yè)有限公司 物流中心 某市農產品股份有限公司 農產品配送 某市長城物流有限公司 電子市場 某市中外運物流有限公司 總部基地 某市燃氣集團有限公司 定位燃氣配套設施用地 某市深華勝儲運有限公司 專業(yè)大米糧油市場 某燃料公司 醫(yī)藥機械交易市場、配送、倉儲 某市深長實業(yè)股份有限公司 石化配套市場 某市金運達國際物流有限公司 國際物流、拆拼箱、監(jiān)管倉 某市騰邦物流股份有限公司 倉儲、貨運市場、貨代管理 某安吉爾飲水集團有限公司 研展中心 從上表中可得知，未來僅有本項目是以汽車專業(yè)市場為發(fā)展方向的，片區(qū)內 的競爭性不強，同時筍崗本身就具備汽車行業(yè)發(fā)展的基礎，可以不斷吸引新增的 需求并轉移現(xiàn)有的市場存量到本項目。因此，從長期來看，本項目