【正文】 見下表：表28：筍崗現(xiàn)有主要的汽車銷售市場(chǎng)名稱規(guī)模( m2)單位分隔檔次某汽車用品15000展廳式中檔大興汽車銷筍崗現(xiàn)有主要的汽車展銷市場(chǎng)20000劃分區(qū)域中高檔華南汽車展示中心60000劃分區(qū)域，室內(nèi)室外展場(chǎng)結(jié)合中檔合正舊車市場(chǎng)占地 10000 多劃分區(qū)域中低檔奧特城汽配26000商鋪式分割中檔其它汽車展銷市場(chǎng)20000劃分區(qū)域中低檔運(yùn)營面積合計(jì)151000目前，筍崗的汽車銷售市場(chǎng)以舊有倉庫和廠房改造為主，部分二手車市場(chǎng)占 用的露天的停車場(chǎng)地，整體的檔次有待提升。未來，筍崗將向現(xiàn)代物流中心、國 際物流總部基地等目標(biāo)升級(jí)和轉(zhuǎn)型，會(huì)帶動(dòng)本片區(qū)現(xiàn)有物業(yè)的改造和重建。保守估計(jì)本項(xiàng)目可吸納該片區(qū)存量轉(zhuǎn)移的比例為 50％，推算存量轉(zhuǎn)移面積:表 29：本項(xiàng)目可吸納的現(xiàn)有存量轉(zhuǎn)移筍崗――清水河片現(xiàn)有存量（m2）預(yù)計(jì)本項(xiàng)目可吸納的比例本項(xiàng)目新增需求（m2）15100050%75000結(jié)論：本項(xiàng)目汽車銷售專業(yè)市場(chǎng)的需求預(yù)測(cè)面積為 萬平方米需求面積＝ 新增運(yùn)營面積（約 萬）＋筍崗現(xiàn)有汽車市場(chǎng)存量轉(zhuǎn)移（約 萬）＝ 萬平方 本項(xiàng)目寫字樓需求預(yù)測(cè)本項(xiàng)目的寫字樓部分主要以汽車企業(yè)為核心目標(biāo)客戶，但由于汽車企業(yè)對(duì)寫 字樓辦公的需求相對(duì)有限，同時(shí)為了配合筍崗――清水河物流園區(qū)打造國際物流 總部基地的發(fā)展目標(biāo)，建議本項(xiàng)目可以考慮廣泛引進(jìn)其它行業(yè)的企業(yè)：核心目標(biāo)客戶汽車業(yè)廣泛引進(jìn)行業(yè)貿(mào)易業(yè)物流業(yè)商服業(yè)金融業(yè)汽車業(yè)：約有 7 萬平方米的辦公樓需求 13916 家主要包括汽車生產(chǎn)、汽車銷售、汽車服務(wù)、汽車用品、汽車貿(mào)易、汽車維修、汽 車電子等各細(xì)分行業(yè)的企業(yè)。，保守估計(jì)能夠吸引 10％的汽車及相關(guān)企業(yè)入駐總量 10％的企業(yè)約有 1392 家。，保守估計(jì)每家汽車企業(yè)的辦公面積約為 50 平方米/家。 根據(jù)此需求規(guī)模，本項(xiàng)目入駐企業(yè)的辦公需求約為 7 萬平方米。貿(mào)易業(yè)：約有 49500 平方米的辦公樓需求190。 貿(mào)易企業(yè)除了汽車行業(yè)以外，還在電子、物流等行業(yè)占據(jù)了很大一部分，將是本項(xiàng)目寫字樓的重要客戶；190。 其可能選擇高檔寫字樓或中檔公寓不等，如以電子商務(wù)為主的中小型電子貿(mào)易商多會(huì)選擇中低檔，而實(shí)力較強(qiáng)的一級(jí)代理商及貿(mào)易商會(huì)選擇代表形 象的高檔寫字樓；結(jié)論：貿(mào)易型企業(yè)對(duì)本項(xiàng)目寫字樓需求預(yù)測(cè)――49500 平方米190。 從全市汽車專業(yè)市場(chǎng)的運(yùn)營面積來看，本項(xiàng)目約占 1/3 的比例；190。 筍崗片區(qū)未來可預(yù)見的新增寫字樓項(xiàng)目主要包括長城國際電子采購中心（約 萬平方米）、某物流國際物流采購中心（約萬 平方米）、 城建梅園倉項(xiàng)目（約 18 萬平方米），本項(xiàng)目寫字樓的體量為 萬， 約占新增總面積的 30％：表 210目標(biāo)行業(yè)辦公需求 類型未來 5 年全市總需求量（m2）筍崗――清水河片占全 市比例本項(xiàng)目占筍崗――清水 河比例本項(xiàng)目新增 需求（m2）貿(mào)易企業(yè)高中低檔寫字樓500,00033%30%49500物流業(yè)：約有 39600 平方米的辦公樓需求190。 國際航運(yùn)公司的區(qū)域辦公總部一般選擇較為高檔的寫字樓；190。 第三方/第四方物流公司選擇寫字樓的標(biāo)準(zhǔn)不一，部分會(huì)選擇靠近服務(wù)客 戶；190。 過去 3 年，國際物流業(yè)企業(yè)辦公面積的平均年增長率約為 15~25%；190。 預(yù)計(jì) 5 年后，國際及本土物流企業(yè)的寫字樓總需求面積約 300,000 平方米。 表 211：某主要物流企業(yè)租賃情況物流企業(yè)列舉目前辦公地點(diǎn)寫字樓面積（平方米）船運(yùn)公司馬士基 Maersk（文件中心）羅湖商務(wù)中心3,000美國總統(tǒng)輪船公司 APL嘉里中心897商船三井 MOL世界金融中心680Expeditors地王大廈3,000赫伯羅特 HapagLloyd華潤中心625長榮 Evergreen免稅大廈3,000第三方/第四方 物流公司怡亞通 EA國際文化大廈2000環(huán)球物流進(jìn)達(dá)大廈700中遠(yuǎn)物流商務(wù)大廈2000招商物流新時(shí)代廣場(chǎng)3000東方海外地王大廈2500海格物流國際商貿(mào)中心800合計(jì)44,343結(jié)論：物流型企業(yè)對(duì)本項(xiàng)目寫字樓需求預(yù)測(cè)――39600 平方米 筍崗片區(qū)簡歷現(xiàn)代物流服務(wù)中心和國際物流總部基地，將會(huì)產(chǎn)生大量的物流服務(wù)需求，這將吸引很大一部分物流企業(yè)入駐本項(xiàng)目。表 212目標(biāo)行業(yè)辦公需求類型未來 5 年全市總需求量（m2）筍崗――清水河 片占全市比例本項(xiàng)目占筍崗――清水 河比例本項(xiàng)目新增需 求（m2）物流企業(yè)中高檔寫字樓400,00033%30%39600金融業(yè)：約有 6000 平方米的辦公樓需求190。 持有方式：中資銀行總部多選擇自建或購置大廈，外資銀行的辦事處幾 乎全部租用頂級(jí)大廈；190。 底商要求：銀行營業(yè)廳要求 600 平米以上的大開間，位置必須臨街，一 般分布在新社區(qū)的底商和新建寫字樓的底商，要有廣告位；190。 持有方式：中資總部一般會(huì)投資建樓，分部可租可買；中外合資和外資保險(xiǎn)公司僅選擇租賃模式；190。 地理區(qū)位：中資一般會(huì)選擇在交通便利的乙級(jí)寫字樓中；中外合資和外資保險(xiǎn)公司一般都分布在片區(qū)的甲級(jí)寫字樓中；保險(xiǎn)經(jīng)紀(jì)公司從甲級(jí)物 業(yè)到商住公寓都有這類公司的分布；190。 需求面積：面積從 10003000 平米左右；保險(xiǎn)經(jīng)紀(jì)公司的規(guī)模大小不一， 面積大多在 400 平米以下；結(jié)論：金融業(yè)企業(yè)對(duì)本項(xiàng)目寫字樓需求預(yù)測(cè)――6000 平方米 表 213行業(yè)辦公需求類型本項(xiàng)目潛在寫字樓需求金融（保險(xiǎn)、銀行）中高檔寫字樓6,000商服業(yè)：約有 16900 平方米的辦公樓需求（1）跨國生產(chǎn)采購基地轉(zhuǎn)移成為趨勢(shì)跨國生產(chǎn)采購基地轉(zhuǎn)移成為趨勢(shì)，其主要考慮因素包括金融市場(chǎng)體系、產(chǎn) 業(yè)聚集程度、物流條件、電子商務(wù)、會(huì)展業(yè)。（2）越來越多國際采購商進(jìn)入中國直接采購 以獲得廉價(jià)優(yōu)質(zhì)產(chǎn)品的供應(yīng)，建立更有效的供應(yīng)鏈體系，減少供應(yīng)環(huán)節(jié)， 提高在全球的競(jìng)爭力。（3）某具備發(fā)展采購基地的優(yōu)勢(shì)190。 區(qū)位優(yōu)勢(shì)，物流業(yè)、金融業(yè)發(fā)達(dá)；190。 制造業(yè)發(fā)達(dá)，產(chǎn)業(yè)聚集，擁有龍頭生產(chǎn)企業(yè)、零售企業(yè)、大批經(jīng)銷商、 代理商、進(jìn)出口貿(mào)易商；190。 中國（某）消費(fèi)商品采購大會(huì)是某政府確定的三大重點(diǎn)展會(huì)之一， 促進(jìn)某成為采購基地；190。 臨近珠三角發(fā)達(dá)的制造業(yè)市場(chǎng)和消費(fèi)市場(chǎng)，有效需求的增長和相對(duì)比較成本優(yōu)勢(shì)，對(duì)于某成為國際供應(yīng)鏈的核心節(jié)點(diǎn)極其有利；190。 某零售業(yè)保持穩(wěn)定高速增長，是眾多商品采購的供應(yīng)基地和中轉(zhuǎn)地；190。 目前，某共有 146 家世界五百強(qiáng)企業(yè)，其中沃爾瑪、Target、家樂福、 TESCO、百安居、宜家、永旺、IBM、通用、索尼、三洋電機(jī)、麥當(dāng)勞、 肯德基、歐姆龍、松下、飛利浦、Home Depot 等已在某設(shè)立采購中心。表 214：某主要跨國采購企業(yè)租賃情況部分企業(yè)列舉目前辦公地點(diǎn)寫字樓面積（平方米）QVC圣廷苑 B 座寫字樓300WalMart嘉信茂+嘉里中心30,000Target嘉里建設(shè)廣場(chǎng)5,500Yum (KFC)某發(fā)展銀行大廈1,000Home Depot光大銀行大廈2,000合計(jì)39,900主要包括會(huì)計(jì)師事務(wù)所及律師事務(wù)所等，為其它入駐商家提供法律及會(huì)計(jì)等方面的服務(wù)。單個(gè)企業(yè)所需面積幾百至幾千平米不等。提供廣告方面的服務(wù)，一般單個(gè)企業(yè)的面積幾百平方米左右。目標(biāo)行業(yè)辦公需求類型未來 5 年 全市總需求量（m2）筍崗――清水河 片占全市比例本項(xiàng)目占筍 崗――清水 河比例本項(xiàng)目新增需 求（m2）國際采購企業(yè)高檔寫字樓100,00033%30%9900其它行業(yè)中高檔寫字樓——7000：商服業(yè)企業(yè)對(duì)本項(xiàng)目寫字樓需求預(yù)測(cè)――16900 平方米 表 215寫字樓需求結(jié)論：未來 5 年本項(xiàng)目寫字樓市場(chǎng)需求面積約為 萬平方米表 216目標(biāo)客戶行業(yè)本項(xiàng)目潛在寫字樓需求汽車及相關(guān)企業(yè)70000貿(mào)易企業(yè)49500物流企業(yè)39600金融業(yè)企業(yè)6000商服業(yè)企業(yè)16900合計(jì)182000 微觀市場(chǎng)供應(yīng)分析 某及筍崗汽車銷售市場(chǎng)供給現(xiàn)狀本項(xiàng)目 位、福田香密湖、南山前海三大區(qū)域某主要汽車專業(yè)市場(chǎng)分布圖1 筍崗華南汽車市場(chǎng)、大興汽車交 易市場(chǎng)、二手車交易市場(chǎng)2 八卦嶺汽車配件市場(chǎng)、售后維修店3 新秀東益華鵬汽車交易廣場(chǎng)4 紅樹林鵬城堡汽車交 易廣場(chǎng)5 梅林中汽南方總部 6 僑香路兆方汽車片區(qū) 7 后海路片區(qū)4S店 8 月亮灣大道嘉進(jìn)隆西鄉(xiāng)鶴州寶安世紀(jì)車城 10 寶安前進(jìn)路聯(lián)信汽車 交易市場(chǎng)11 龍崗橫崗東都汽車交 易中心市場(chǎng)汽車廣場(chǎng)目前某汽車專業(yè)市場(chǎng)的運(yùn)營面積約為 46 萬平方米，大部分集中在某關(guān)內(nèi)。除了清水河物流園是某未來規(guī)劃的三大永久性汽車市場(chǎng)外，位于南山前海 的平方汽車城將是某乃至華南地區(qū)最大的汽車市場(chǎng)之一。平方汽車城簡介平方汽車城位于南山月亮灣片區(qū)平方園區(qū)，我市最大的永久性汽車交易市場(chǎng)。該汽車城 總投資約 18 億元人民幣，園區(qū)面積達(dá) 100 萬平方米。平方汽車城分三期開發(fā)，一期工程為 33 萬平方米的新車交易市場(chǎng)；二期工程為 24 萬平 方米的汽車交易市場(chǎng)，增設(shè)二手車交易區(qū)和汽車文化娛樂區(qū)；三期工程以建設(shè)國家級(jí)的進(jìn)口 汽車保稅市場(chǎng)為目標(biāo)。平方汽車城的建設(shè)，將成為本項(xiàng)目最大的競(jìng)爭項(xiàng)目。而本項(xiàng)目要充分發(fā)揮毗鄰筍崗現(xiàn)有汽車市場(chǎng)的優(yōu)勢(shì)，借勢(shì)已有的商圈基礎(chǔ)，走高端化、精品化的發(fā)展路 線。190。 平方汽車城的總體規(guī)模達(dá) 100 萬平方米，要高于本項(xiàng)目；190。 平方汽車城位于規(guī)劃中的前海中心區(qū)，區(qū)位優(yōu)勢(shì)明顯；190。 月亮灣大道沿線已經(jīng)形成了新濠、嘉進(jìn)隆等汽車城聚集區(qū)，有一定的影響 力和輻射能力。，未來片區(qū)內(nèi)改造僅有本項(xiàng)目是以汽車專業(yè)市場(chǎng)為發(fā)展方向，再加上本項(xiàng)目為永久性汽車產(chǎn)業(yè)用地，是汽車 商家大力開拓的目標(biāo)，因而市場(chǎng)資源的稀缺優(yōu)勢(shì)凸顯。筍崗目前是某最大的汽車交易市場(chǎng)之一，包括了新車交易、二手車交易、汽車用品、汽車維修等汽車產(chǎn)業(yè)鏈服務(wù)環(huán)節(jié)。由于其位于城市副中心、交通區(qū)位 相對(duì)便利、商業(yè)氛圍濃厚、汽車專業(yè)市場(chǎng)聚集，因此吸引了大量的汽車消費(fèi)群體。表 217：筍崗主要汽車專業(yè)市場(chǎng)名稱規(guī)模( m2)單位分隔價(jià)格(元/ m2)占用率檔次某汽車用品15000展廳式自營100%高、中檔大興汽車銷售中心20000劃分區(qū)域自有物業(yè)100%高、中檔華南汽車展示中心60000劃分區(qū)域，室內(nèi)室外展場(chǎng)結(jié)合40－80100%高、中檔合正舊車市場(chǎng)占地 10000多平米劃分區(qū)域自營100%高檔奧特城汽配26000商鋪式分割高、中檔上述汽車專業(yè)市場(chǎng)經(jīng)營狀況良好，但供應(yīng)量十分有限。由于筍崗舊區(qū)的規(guī)劃 已不能適應(yīng)未來城市中心化的發(fā)展，幾乎沒有新的空間來發(fā)展汽車專業(yè)市場(chǎng)。因 此，筍崗――清水河片區(qū)只有通過改造才能承載新的汽車市場(chǎng)需求。根據(jù)羅湖區(qū)政府提供的資料，可以大致了解筍崗現(xiàn)有項(xiàng)目未來改造的方向：表 218：筍崗－－清水河片區(qū)現(xiàn)有項(xiàng)目未來發(fā)展方向 用地企業(yè) 發(fā)展方向 廣深鐵路股份有限公司 東貨場(chǎng)、北貨場(chǎng)和客運(yùn)站 某物流集團(tuán)股份有限公司 總部基地和物流電子市場(chǎng) 某物流股份有限公司清水河：國際汽車物流城筍崗：國際物流總部基地、采購中心中糧集團(tuán)（某）有限公司 食品冷鏈加工市場(chǎng) 某進(jìn)智物流發(fā)展有限公司 倉鐵現(xiàn)代物流中心 某市城建梅園實(shí)業(yè)有限公司 物流中心 某市農(nóng)產(chǎn)品股份有限公司 農(nóng)產(chǎn)品配送 某市長城物流有限公司 電子市場(chǎng) 某市中外運(yùn)物流有限公司 總部基地 某市燃?xì)饧瘓F(tuán)有限公司 定位燃?xì)馀涮自O(shè)施用地 某市深華勝儲(chǔ)運(yùn)有限公司 專業(yè)大米糧油市場(chǎng) 某燃料公司 醫(yī)藥機(jī)械交易市場(chǎng)、配送、倉儲(chǔ) 某市深長實(shí)業(yè)股份有限公司 石化配套市場(chǎng) 某市金運(yùn)達(dá)國際物流有限公司 國際物流、拆拼箱、監(jiān)管倉 某市騰邦物流股份有限公司 倉儲(chǔ)、貨運(yùn)市場(chǎng)、貨代管理 某安吉爾飲水集團(tuán)有限公司 研展中心 從上表中可得知，未來僅有本項(xiàng)目是以汽車專業(yè)市場(chǎng)為發(fā)展方向的，片區(qū)內(nèi) 的競(jìng)爭性不強(qiáng)，同時(shí)筍崗本身就具備汽車行業(yè)發(fā)展的基礎(chǔ)，可以不斷吸引新增的 需求并轉(zhuǎn)移現(xiàn)有的市場(chǎng)存量到本項(xiàng)目。因此，從長期來看，本項(xiàng)目