【正文】 .... 43 項目土地利用和建筑現(xiàn)狀 ......................................................................... 43 項目綜合條件評價.................................................................................... 45 項目SWOT分析..................................................................................................... 46 項目總體定位分析 ............................................................................................. 48 總體定位原則 ........................................................................................... 48 功能定位分析 ........................................................................................... 49 價格定位分析 .......................................................................................... 55 項目經(jīng)濟效益評價 ..................................................................................................... 60 經(jīng)濟效益評價依據(jù) ............................................................................................. 60 開發(fā)節(jié)奏 .................................................................................................. 60 經(jīng)營模式 ................................................................................................. 60 資金來源 ................................................................................................. 61 基準(zhǔn)收益率.............................................................................................. 62 關(guān)鍵數(shù)據(jù)來源一覽表 ............................................................................... 62 項目建設(shè)內(nèi)容與建設(shè)規(guī)模................................................................................... 62 項目投資估算..................................................................................................... 63 項目開發(fā)建設(shè)成本 ................................................................................... 63 開發(fā)建設(shè)階段的期間費用 ........................................................................ 65 項目總投資額 .......................................................................................... 65 項目收入預(yù)測..................................................................................................... 66 各物業(yè)經(jīng)營預(yù)測....................................................................................... 66 項目收入預(yù)測 .......................................................................................... 69 項目成本費用測算 ............................................................................................. 72 運營成本 .................................................................................................. 72 稅費 ........................................................................................................ 72 企業(yè)所得稅............................................................................................... 72 土地增值稅............................................................................................... 72 項目支出 ................................................................................................. 73 項目經(jīng)濟效益評價 .............................................................................................. 74 財務(wù)評價指標(biāo) .......................................................................................... 74 敏感性分析.............................................................................................. 79 盈虧平衡分析 .......................................................................................... 80 項目開發(fā)總體評價 ..................................................................................................... 81 項目社會效益和經(jīng)濟效益評價............................................................................ 81 項目風(fēng)險及規(guī)避策略.......................................................................................... 82 風(fēng)險描述 .................................................................................................. 82 風(fēng)險規(guī)避策略 ........................................................................................... 82 附錄 .......................................................................................................................... 84 項目總論 項目概況由某市建筑設(shè)計研究總院編制的《某汽車物流產(chǎn)業(yè)園規(guī)劃可行性研 究》已確定了本項目前期的總體定位和規(guī)劃方案，本次工作的目標(biāo)是在此基礎(chǔ)上 驗證本項目在經(jīng)濟上的可行性：作為某發(fā)源地之一的清水河片區(qū)，某政府明確提出了“高起點、大手筆、 現(xiàn)代化”的改造方針，而片區(qū)的產(chǎn)業(yè)定位也明確為“現(xiàn)代化大宗商品交易市場、 現(xiàn)代物流配送基地、現(xiàn)代物流公共信息平臺、國際物流總部基地”。 《某汽車物流產(chǎn)業(yè)園規(guī)劃可行性研究》190。 《筍崗清水河物流園區(qū)功能調(diào)整研究》（2006年4 月） 項目建設(shè)的必要性 有利于建立一個完善的現(xiàn)代汽車流通體系據(jù)資料顯示，在汽車產(chǎn)業(yè)的利潤中，制造業(yè)僅占 30%～40%，流通及售后服 務(wù)領(lǐng)域占 60%70%。筍崗—清水河物流園區(qū)調(diào)整后的功能定位為：“以信息化為基礎(chǔ)，以建設(shè)現(xiàn)代化國際大宗商品展示、采購、交易市場、 物流總部基地和現(xiàn)代物流配送基地為重點，抓住培育龍頭交易市場(家居 超市、汽車及汽配交易市場、電子產(chǎn)品專業(yè)市場、輕工產(chǎn)品市場、醫(yī)藥港、 冷凍食品配送中心、生鮮農(nóng)產(chǎn)品配送中心、文具玩具精品市場和工藝文化 傳播市場等)和集聚專門人才的關(guān)鍵，不斷提升現(xiàn)代物流業(yè)的層次、規(guī)劃 和能級。 有利于拉動羅湖區(qū)乃至某市的經(jīng)濟發(fā)展汽車產(chǎn)業(yè)涉及范圍廣，從汽車制造到汽車物流和銷售服務(wù)，包括后期的廢舊 汽車回收處理，已經(jīng)日益成為一個效益巨大的產(chǎn)業(yè)鏈條，對城市經(jīng)濟的發(fā)展具有 舉足輕重的影響。 某汽車物流產(chǎn)業(yè)園的規(guī)劃建設(shè)順應(yīng)了某市政府重點發(fā)展的現(xiàn)代物 流業(yè)的政策走勢，率先響應(yīng)城市對物流園區(qū)功能布局調(diào)整的要求，將對某 高端物流業(yè)的發(fā)展起到帶動與表率作用。當(dāng)前國際金融危機仍處在調(diào)整之中，但中國一季度的經(jīng)濟運行狀況已經(jīng)好于 預(yù)期的表現(xiàn)，有逐步啟穩(wěn)的趨勢，未來將有可能在全球范圍內(nèi)率先回暖。從全國的宏觀經(jīng)濟發(fā)展來看，隨著國內(nèi)新經(jīng)濟措施的逐步實施，將促使中國 經(jīng)濟迎來新一輪的發(fā)展機遇。調(diào)整和出臺鼓勵汽車消費、恢復(fù)市場信心的政策措施。 實施新能源汽車戰(zhàn)略 推動純電動汽車、充電式混合動力汽車及其關(guān)鍵零部件的產(chǎn)業(yè)化。 加快老舊汽車報廢更新2009 年老舊汽車報廢更新補貼資金總額由 2008 年的 6 億元增加到 10 億元。取消二手車交易市場的不合理收費，降低交易成 本。全面實行增值稅轉(zhuǎn) 型將有利于企業(yè)利潤的增加，也為企業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整提供空間。――以新車銷售和二手車銷售為主汽車銷售業(yè)主要包括汽車新品銷售和二手車銷售。但二手車市場的過渡繁榮，也會影響到新車的交易；（3）汽車后市場完全依賴于前市場的發(fā)展，但它也是前市場不可或缺的配套服 務(wù)，且利潤比例以及消費比例要遠高于前市場，擁有較高的發(fā)展?jié)摿?。目前，美國的千人汽車保有量?815 輛，而中國千人汽車保有量是 輛。截至到 2008 年底，某汽車保有量已突破 130 萬輛，但與國際發(fā)達城市 300－400 萬臺的容量相比，在考慮城市規(guī)模的前提下，仍有較大的市場空間。表22：某汽車銷售市場分類統(tǒng)計表數(shù)據(jù)來源：某市建筑設(shè)計總院統(tǒng)計展場類型數(shù)量銷售單位數(shù)占地面積（m2）建筑面積（m2品牌專賣店4S 店4141225674其他專賣店20205953412631交易市場15561220263合計76622458568）4S 店：指整車銷售（sale）、配件供應(yīng)（spare part）、維修服務(wù)（service）、信息反饋（survey） 四位一體的品牌專賣店；其他小型專賣店：指以整車銷售和車輛存放功能為主的品牌店。根據(jù)中國汽車流通協(xié)會獲悉，全國 31 個省市 2009 年一季度共交易二手車 萬輛，同比增長 %。目前美國新舊車的交易比例為 1：3，而中國僅僅是 3:1。但二手車專業(yè)市場無論在購車環(huán)境、舒適體驗、消費引導(dǎo)、專業(yè)服務(wù) 等方面，與新車交易市場仍然存在一定的差距。而此時我國汽車零部件配套規(guī)模已達 2000 多億元，汽車配 件和維修養(yǎng)護規(guī)模達 1500 億元左右，汽車用品達到 620 億元。近期內(nèi)某市在發(fā)展汽車零部件產(chǎn)業(yè)上屢下大手筆，出臺了大力發(fā)展汽車零部件的產(chǎn)業(yè)規(guī)劃，在未來 5~10 年內(nèi)把汽車零部件產(chǎn)業(yè)發(fā)展成為工業(yè)經(jīng)濟的重要 支柱產(chǎn)業(yè)，在某打造汽車零部件產(chǎn)業(yè)的聚集基地。根據(jù)案例比較可以得知：2008 年某的汽車保有量已突破 130 萬