【正文】 蘇潤恒物流發(fā)展有限公司，項(xiàng)目籌建和建設(shè)由公司辦公室具體負(fù)責(zé)，采取國內(nèi)外招標(biāo)方式落實(shí)設(shè)計(jì)、施工、監(jiān)理單位及主要設(shè)備材料采購等工作，與承包單位簽定合同，制定施工進(jìn)度計(jì)劃，全程嚴(yán)格控制工程質(zhì)量、工期、造價(jià)。公司實(shí)行公司董事會(huì)領(lǐng)導(dǎo)下的總經(jīng)理負(fù)責(zé)。董事會(huì)決定分公司的重大事宜，總經(jīng)理、副總經(jīng)理由董事會(huì)確定聘任，負(fù)責(zé)執(zhí)行董事會(huì)的各項(xiàng)決議和日常經(jīng)營管理工作。第二節(jié)　勞動(dòng)定員及培訓(xùn)本項(xiàng)目計(jì)劃勞動(dòng)定員為1200人。所需人員除部分中高級管理人員由公司內(nèi)部選用外，其余將從社會(huì)上公開招聘，通過考核擇優(yōu)錄取，并一律實(shí)行勞動(dòng)合同制?！　　〉谑隆⊥顿Y估算及資金籌措第一節(jié)　投資估算根據(jù)國家概算指標(biāo)及運(yùn)城市有關(guān)部門規(guī)定的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，對本項(xiàng)目進(jìn)行了初步估算。一、投資估算編制依據(jù)《運(yùn)城建筑工程概算定額》；運(yùn)城市對建筑安裝工程的有關(guān)規(guī)定；江蘇潤恒物流發(fā)展有限公司提供的項(xiàng)目相關(guān)資料。二、項(xiàng)目總投資，本項(xiàng)目全部工程固定資產(chǎn)投資總額為358747萬元，包括工程及設(shè)備費(fèi)用、工程建設(shè)其它費(fèi)用、不可預(yù)見費(fèi)。本項(xiàng)目流動(dòng)資金按物流配送中心運(yùn)轉(zhuǎn)需求情況進(jìn)行估算，正常年流動(dòng)資金需求量為19307萬元。三、主要經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)本項(xiàng)目主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)詳見表10－1。表10－1 項(xiàng)目主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)表序號指標(biāo)名稱單位數(shù)值備注主要技術(shù)指標(biāo)1總用地面積畝1300866667平方米2總建筑面積萬m296展示中心萬m2綜合交易區(qū)萬m2水果交易區(qū)萬m2蔬菜交易區(qū)萬m2肉類、水產(chǎn)交易區(qū)萬m2糧油、南北貨交易區(qū)萬m2商務(wù)辦公區(qū)萬m2生活配套區(qū)萬m2300畝高低溫冷庫萬m210萬噸常溫庫區(qū)萬m2物流配送中心萬m23綠化率%4建設(shè)周期年有效施工期5勞動(dòng)定員人1200四、主體及輔助配套設(shè)施工程新建物流產(chǎn)業(yè)園區(qū)，占地面積約1300畝，物流園區(qū)規(guī)劃為九個(gè)功能區(qū)（1）果品交易區(qū)；（2）蔬菜交易區(qū)；（3）肉類交易區(qū)；（4）水產(chǎn)糧油南北貨區(qū)；（5）物流配送區(qū)；（6）展示中央商務(wù)辦公區(qū)；（7）配套生活區(qū)；（8）高低溫智能冷庫區(qū)；（9）農(nóng)資交易區(qū)。其主體工程及輔助配套設(shè)施工程總建筑面積約960000m2。，固定資產(chǎn)投資總額為358747萬元，流動(dòng)資金19307萬元。五、投資估算說明根據(jù)工程建設(shè)方案，新建物流產(chǎn)業(yè)園區(qū)，其主體工程及輔助配套設(shè)施工程總建筑面積約960000 m2。；；；肉類；糧油；高低溫冷庫7萬平方米，室內(nèi)采用鋼結(jié)構(gòu)垂直分割，10萬噸容量；；；，；。建筑工程費(fèi)根據(jù)運(yùn)城市的實(shí)際情況，主體工程商務(wù)辦公區(qū)按每平米建筑面積3200元造價(jià)估算；展示中心、生活配套區(qū)、配送中心和配套用房每平米建筑面積1600元造價(jià)估算；交易區(qū)，常溫庫區(qū)每平米建筑面積1200元造價(jià)估算；冷藏中心考慮室內(nèi)垂直分割，按每平米建筑面積7500元造價(jià)估算。專業(yè)工程中的給排水工程（包括消防設(shè)施）按每平米30元估算；電氣工程包括消防電設(shè)施按每平米170元估算；暖通工程按每平米190元估算；室外工程按建筑工程與給排水及消防、電氣、暖通等專業(yè)工程費(fèi)用之和的12%估算。本項(xiàng)目所需設(shè)備包括物流配送中心所需的物流設(shè)備、運(yùn)輸車輛、計(jì)算機(jī)及網(wǎng)絡(luò)設(shè)備系統(tǒng)、自動(dòng)扶梯、電梯、辦公用具等有關(guān)設(shè)備設(shè)施，設(shè)備購置費(fèi)需18672萬元。土地費(fèi)用的構(gòu)成包括收購或租賃興建物流配送中心所占用的土地及其附屬建筑設(shè)備，總面積1300畝。本項(xiàng)目電增容15X600KVA，供電貼費(fèi)按300元/KVA估算；水增容費(fèi)按Dn300計(jì)，需水增容費(fèi)240萬元。市政公用基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)按190元/m178。計(jì)取。新型墻體材料發(fā)展基金按8元/m178。計(jì)算。消防設(shè)施建設(shè)費(fèi)按5元/m178。計(jì)算。結(jié)建人防費(fèi)按40元/m178。計(jì)算。教育地方附加費(fèi)按30元/m178。計(jì)算。178。計(jì)算。1%估算。1工程監(jiān)理、質(zhì)監(jiān)、%估算。1%估算。1%估算。1不可預(yù)見費(fèi)按工程費(fèi)用和工程建設(shè)其它費(fèi)用之和的5%估算。第二節(jié)　資金籌措一、固定資產(chǎn)投資來源根據(jù)企業(yè)融資情況，結(jié)合本項(xiàng)目的實(shí)際情況，擬定固定資產(chǎn)投資資金融資方案為：，%。（%），%。本項(xiàng)目用未分配利潤、折舊費(fèi)和攤銷費(fèi)作為還款資金償還貸款本金。第十一章　財(cái)務(wù)評價(jià)本項(xiàng)目財(cái)務(wù)評價(jià)確定計(jì)算期為16年，其中：建設(shè)期1年，經(jīng)營期15年。一、營業(yè)收入和營業(yè)稅金及附加估算本項(xiàng)目的營業(yè)收入根據(jù)現(xiàn)有物流中心的實(shí)際運(yùn)轉(zhuǎn)情況并結(jié)合項(xiàng)目的具體情況進(jìn)行估算。1．營業(yè)收入估算本項(xiàng)目正式運(yùn)營后，批發(fā)交易中心年交易額達(dá)到400億元，批發(fā)交易中心的管理服務(wù)收入按年交易額的1%計(jì)算，該收入在項(xiàng)目運(yùn)營正常后每年征收約40000萬元。2．營業(yè)稅金及附加估算根據(jù)國家有關(guān)的稅收規(guī)定，本項(xiàng)目房產(chǎn)出售營業(yè)稅5%，房產(chǎn)租賃稅12%，裝卸費(fèi)收入營業(yè)稅率為3%，庫房倉儲(chǔ)、配送業(yè)務(wù)、分揀配貨、批發(fā)交易中心及管理服務(wù)等收入營業(yè)稅率為5%，城市維護(hù)建設(shè)稅按營業(yè)稅額的7%計(jì)算，教育費(fèi)附加按營業(yè)稅額的4%計(jì)算，%。二、總成本費(fèi)用估算1．成本費(fèi)用估算范圍本項(xiàng)目總成本費(fèi)用估算包括超市商品零售成本、外購燃料費(fèi)、水電費(fèi)、房產(chǎn)費(fèi)、土地使用費(fèi)、職工工資及福利、折舊攤銷費(fèi)用、修理費(fèi)用、財(cái)務(wù)費(fèi)用、其它費(fèi)用等。本項(xiàng)目總成本費(fèi)用主要依據(jù)國家計(jì)委、建設(shè)部頒發(fā)的《建設(shè)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評價(jià)方法與參數(shù)（第二版）》及有關(guān)物流配送公司的實(shí)際運(yùn)營情況進(jìn)行估算。三、總成本費(fèi)用構(gòu)成外購燃料、動(dòng)力費(fèi)用參照有關(guān)標(biāo)準(zhǔn)，本項(xiàng)目燃料費(fèi)按配送及裝卸收入的5%估算，%估算。房產(chǎn)稅和土地使用費(fèi)房產(chǎn)稅率按固定資產(chǎn)投資70%%估算，土地使用費(fèi)按當(dāng)?shù)貎r(jià)格估算。職工工資及福利項(xiàng)目投入營業(yè)后預(yù)計(jì)定員1200人，職工年均工資福利按2萬元計(jì)。本項(xiàng)目正常年職工工資及福利為2400萬元。折舊、攤銷費(fèi)固定資產(chǎn)折舊按照國家有關(guān)規(guī)定，采用分類直線折舊計(jì)算，房屋建筑按35年折舊，殘值率為4%，機(jī)器設(shè)備按10年折舊，殘值率為4%。土地使用權(quán)攤銷年限按35年，無形資產(chǎn)及遞延資產(chǎn)均按10年攤銷。維修費(fèi)用維修費(fèi)用按年折舊費(fèi)用的10%估算。財(cái)務(wù)費(fèi)用本項(xiàng)目財(cái)務(wù)費(fèi)用主要為流動(dòng)資金銀行貸款利息，%，%。銷售費(fèi)用參照商業(yè)物流企業(yè)并結(jié)合股份公司目前的銷售費(fèi)用水平測算。其它費(fèi)用其它費(fèi)用包括辦公費(fèi)、差旅費(fèi)、交際應(yīng)酬費(fèi)、會(huì)議費(fèi)、工會(huì)經(jīng)費(fèi)等費(fèi)用，參照以往物流企業(yè)有關(guān)費(fèi)用綜合水平及股份公司的實(shí)際情況，%估算。本項(xiàng)目正常年總成本費(fèi)用為18141萬元。3項(xiàng)目盈利能力分析本項(xiàng)目正常年收入總額為47803萬元（正常運(yùn)營后），營業(yè)稅及附加為3929萬元，總成本費(fèi)用為18141萬元，計(jì)算可知稅前利潤總額為25733萬元。根據(jù)《中華人民共和國企業(yè)所得稅法》規(guī)定，本項(xiàng)目所得稅率為25%，正常年所得稅為6433萬元，所得稅后利潤提取10%的盈余公積金和5%的盈余公益金。該項(xiàng)目正常年未分配利潤為16405萬元。本項(xiàng)目投資利潤率和投資利稅率如下：年利潤總額投資利潤率＝————————————————= %項(xiàng)目總投資（投資總額＋流動(dòng)資金）年利潤總額＋銷售銳金及附加投資利稅率=—————————————————＝%項(xiàng)目總投資（投資總額＋流動(dòng)資金）根據(jù)現(xiàn)金流量分析。計(jì)算求得結(jié)果見表111。表111現(xiàn)金流量分析結(jié)果表序號指標(biāo)名稱單位全部投資自有資金所得稅前所得稅后1財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率%2投資回收期年以上結(jié)果表明：%，大于基準(zhǔn)內(nèi)部收益率，說明企業(yè)盈利能力能滿足基準(zhǔn)要求。4項(xiàng)目不確定性分析投產(chǎn)年的固定成本不盡相同，按各處實(shí)際成本構(gòu)成計(jì)算，以項(xiàng)目年生產(chǎn)能力利用率表示的盈虧平衡點(diǎn)（BEP），其公式為：BEP=年固定成本/【營業(yè)收入可變成本銷售（營業(yè)）稅金】100%經(jīng)測算，本項(xiàng)目盈虧平衡點(diǎn)（BEP）%。由盈虧平衡分析可知，按基價(jià)計(jì)算，%時(shí)，即能達(dá)到盈虧平衡。超過該比率就有盈利，否則將產(chǎn)生虧損。本項(xiàng)目該項(xiàng)指標(biāo)表明，項(xiàng)目有一定的抗風(fēng)險(xiǎn)能力。項(xiàng)目的財(cái)務(wù)分析是在設(shè)定的財(cái)務(wù)條件下進(jìn)行的，為了考察項(xiàng)目適應(yīng)各種因素變化的能力，本評價(jià)對影響項(xiàng)目財(cái)務(wù)效益的項(xiàng)目投資、營業(yè)收入、經(jīng)營成本等因素在177。10%的范圍內(nèi)進(jìn)行了敏感性分析。 結(jié)果表明：運(yùn)營收入、經(jīng)營成本和建設(shè)投資對本項(xiàng)目影響均較大。建議在項(xiàng)目的建設(shè)、經(jīng)營過程中注意加強(qiáng)工程建設(shè)管理，制定切實(shí)可行的營銷策略，控制項(xiàng)目的運(yùn)行成本，以避免項(xiàng)目的固定資產(chǎn)投資、營業(yè)收入和成本支出出現(xiàn)較大的負(fù)面波動(dòng)。第十二章 政策需求江蘇潤恒集團(tuán)有限公司投資38億元，建設(shè)占地1300畝的現(xiàn)代化商品流轉(zhuǎn)和交易為一體的物流中心，營業(yè)前總計(jì)稅收為26921萬元，項(xiàng)目進(jìn)入正常營運(yùn)年后年稅收約38204萬元。該項(xiàng)目的建立將對促進(jìn)運(yùn)城市乃至黃河金三角地區(qū)的物流產(chǎn)業(yè)向現(xiàn)代化、信息化、專業(yè)化發(fā)展具有積極的作用。對于解決各商貿(mào)企業(yè)多頭對外向供貨廠（商）進(jìn)貨，以及為銷售客戶、消費(fèi)者各自上門送貨服務(wù)所造成的人、財(cái)、物資源分散、成本倍增的問題，具有十分重要的意義。鑒于上述原因，希望政府在軟硬件環(huán)境上給予企業(yè)一定的政策支持，幫助企業(yè)做大做強(qiáng)，發(fā)揮預(yù)期效益，造福于廣大人民