【正文】 蘇潤恒物流發(fā)展有限公司，項目籌建和建設由公司辦公室具體負責，采取國內(nèi)外招標方式落實設計、施工、監(jiān)理單位及主要設備材料采購等工作，與承包單位簽定合同，制定施工進度計劃，全程嚴格控制工程質(zhì)量、工期、造價。公司實行公司董事會領導下的總經(jīng)理負責。董事會決定分公司的重大事宜，總經(jīng)理、副總經(jīng)理由董事會確定聘任，負責執(zhí)行董事會的各項決議和日常經(jīng)營管理工作。第二節(jié)　勞動定員及培訓本項目計劃勞動定員為1200人。所需人員除部分中高級管理人員由公司內(nèi)部選用外，其余將從社會上公開招聘，通過考核擇優(yōu)錄取，并一律實行勞動合同制?！　　〉谑隆⊥顿Y估算及資金籌措第一節(jié)　投資估算根據(jù)國家概算指標及運城市有關部門規(guī)定的收費標準，對本項目進行了初步估算。一、投資估算編制依據(jù)《運城建筑工程概算定額》；運城市對建筑安裝工程的有關規(guī)定；江蘇潤恒物流發(fā)展有限公司提供的項目相關資料。二、項目總投資，本項目全部工程固定資產(chǎn)投資總額為358747萬元，包括工程及設備費用、工程建設其它費用、不可預見費。本項目流動資金按物流配送中心運轉(zhuǎn)需求情況進行估算，正常年流動資金需求量為19307萬元。三、主要經(jīng)濟技術指標本項目主要技術經(jīng)濟指標詳見表10－1。表10－1 項目主要技術經(jīng)濟指標表序號指標名稱單位數(shù)值備注主要技術指標1總用地面積畝1300866667平方米2總建筑面積萬m296展示中心萬m2綜合交易區(qū)萬m2水果交易區(qū)萬m2蔬菜交易區(qū)萬m2肉類、水產(chǎn)交易區(qū)萬m2糧油、南北貨交易區(qū)萬m2商務辦公區(qū)萬m2生活配套區(qū)萬m2300畝高低溫冷庫萬m210萬噸常溫庫區(qū)萬m2物流配送中心萬m23綠化率%4建設周期年有效施工期5勞動定員人1200四、主體及輔助配套設施工程新建物流產(chǎn)業(yè)園區(qū)，占地面積約1300畝，物流園區(qū)規(guī)劃為九個功能區(qū)（1）果品交易區(qū)；（2）蔬菜交易區(qū)；（3）肉類交易區(qū)；（4）水產(chǎn)糧油南北貨區(qū)；（5）物流配送區(qū)；（6）展示中央商務辦公區(qū)；（7）配套生活區(qū)；（8）高低溫智能冷庫區(qū)；（9）農(nóng)資交易區(qū)。其主體工程及輔助配套設施工程總建筑面積約960000m2。，固定資產(chǎn)投資總額為358747萬元，流動資金19307萬元。五、投資估算說明根據(jù)工程建設方案，新建物流產(chǎn)業(yè)園區(qū)，其主體工程及輔助配套設施工程總建筑面積約960000 m2。；；；肉類；糧油；高低溫冷庫7萬平方米，室內(nèi)采用鋼結(jié)構垂直分割，10萬噸容量；；；，；。建筑工程費根據(jù)運城市的實際情況，主體工程商務辦公區(qū)按每平米建筑面積3200元造價估算；展示中心、生活配套區(qū)、配送中心和配套用房每平米建筑面積1600元造價估算；交易區(qū)，常溫庫區(qū)每平米建筑面積1200元造價估算；冷藏中心考慮室內(nèi)垂直分割，按每平米建筑面積7500元造價估算。專業(yè)工程中的給排水工程（包括消防設施）按每平米30元估算；電氣工程包括消防電設施按每平米170元估算；暖通工程按每平米190元估算；室外工程按建筑工程與給排水及消防、電氣、暖通等專業(yè)工程費用之和的12%估算。本項目所需設備包括物流配送中心所需的物流設備、運輸車輛、計算機及網(wǎng)絡設備系統(tǒng)、自動扶梯、電梯、辦公用具等有關設備設施，設備購置費需18672萬元。土地費用的構成包括收購或租賃興建物流配送中心所占用的土地及其附屬建筑設備，總面積1300畝。本項目電增容15X600KVA，供電貼費按300元/KVA估算；水增容費按Dn300計，需水增容費240萬元。市政公用基礎設施配套費按190元/m178。計取。新型墻體材料發(fā)展基金按8元/m178。計算。消防設施建設費按5元/m178。計算。結(jié)建人防費按40元/m178。計算。教育地方附加費按30元/m178。計算。178。計算。1%估算。1工程監(jiān)理、質(zhì)監(jiān)、%估算。1%估算。1%估算。1不可預見費按工程費用和工程建設其它費用之和的5%估算。第二節(jié)　資金籌措一、固定資產(chǎn)投資來源根據(jù)企業(yè)融資情況，結(jié)合本項目的實際情況，擬定固定資產(chǎn)投資資金融資方案為：，%。（%），%。本項目用未分配利潤、折舊費和攤銷費作為還款資金償還貸款本金。第十一章　財務評價本項目財務評價確定計算期為16年，其中：建設期1年，經(jīng)營期15年。一、營業(yè)收入和營業(yè)稅金及附加估算本項目的營業(yè)收入根據(jù)現(xiàn)有物流中心的實際運轉(zhuǎn)情況并結(jié)合項目的具體情況進行估算。1．營業(yè)收入估算本項目正式運營后，批發(fā)交易中心年交易額達到400億元，批發(fā)交易中心的管理服務收入按年交易額的1%計算，該收入在項目運營正常后每年征收約40000萬元。2．營業(yè)稅金及附加估算根據(jù)國家有關的稅收規(guī)定，本項目房產(chǎn)出售營業(yè)稅5%，房產(chǎn)租賃稅12%，裝卸費收入營業(yè)稅率為3%，庫房倉儲、配送業(yè)務、分揀配貨、批發(fā)交易中心及管理服務等收入營業(yè)稅率為5%，城市維護建設稅按營業(yè)稅額的7%計算，教育費附加按營業(yè)稅額的4%計算，%。二、總成本費用估算1．成本費用估算范圍本項目總成本費用估算包括超市商品零售成本、外購燃料費、水電費、房產(chǎn)費、土地使用費、職工工資及福利、折舊攤銷費用、修理費用、財務費用、其它費用等。本項目總成本費用主要依據(jù)國家計委、建設部頒發(fā)的《建設項目經(jīng)濟評價方法與參數(shù)（第二版）》及有關物流配送公司的實際運營情況進行估算。三、總成本費用構成外購燃料、動力費用參照有關標準，本項目燃料費按配送及裝卸收入的5%估算，%估算。房產(chǎn)稅和土地使用費房產(chǎn)稅率按固定資產(chǎn)投資70%%估算，土地使用費按當?shù)貎r格估算。職工工資及福利項目投入營業(yè)后預計定員1200人，職工年均工資福利按2萬元計。本項目正常年職工工資及福利為2400萬元。折舊、攤銷費固定資產(chǎn)折舊按照國家有關規(guī)定，采用分類直線折舊計算，房屋建筑按35年折舊，殘值率為4%，機器設備按10年折舊，殘值率為4%。土地使用權攤銷年限按35年，無形資產(chǎn)及遞延資產(chǎn)均按10年攤銷。維修費用維修費用按年折舊費用的10%估算。財務費用本項目財務費用主要為流動資金銀行貸款利息，%，%。銷售費用參照商業(yè)物流企業(yè)并結(jié)合股份公司目前的銷售費用水平測算。其它費用其它費用包括辦公費、差旅費、交際應酬費、會議費、工會經(jīng)費等費用，參照以往物流企業(yè)有關費用綜合水平及股份公司的實際情況，%估算。本項目正常年總成本費用為18141萬元。3項目盈利能力分析本項目正常年收入總額為47803萬元（正常運營后），營業(yè)稅及附加為3929萬元，總成本費用為18141萬元，計算可知稅前利潤總額為25733萬元。根據(jù)《中華人民共和國企業(yè)所得稅法》規(guī)定，本項目所得稅率為25%，正常年所得稅為6433萬元，所得稅后利潤提取10%的盈余公積金和5%的盈余公益金。該項目正常年未分配利潤為16405萬元。本項目投資利潤率和投資利稅率如下：年利潤總額投資利潤率＝————————————————= %項目總投資（投資總額＋流動資金）年利潤總額＋銷售銳金及附加投資利稅率=—————————————————＝%項目總投資（投資總額＋流動資金）根據(jù)現(xiàn)金流量分析。計算求得結(jié)果見表111。表111現(xiàn)金流量分析結(jié)果表序號指標名稱單位全部投資自有資金所得稅前所得稅后1財務內(nèi)部收益率%2投資回收期年以上結(jié)果表明：%，大于基準內(nèi)部收益率，說明企業(yè)盈利能力能滿足基準要求。4項目不確定性分析投產(chǎn)年的固定成本不盡相同，按各處實際成本構成計算，以項目年生產(chǎn)能力利用率表示的盈虧平衡點（BEP），其公式為：BEP=年固定成本/【營業(yè)收入可變成本銷售（營業(yè)）稅金】100%經(jīng)測算，本項目盈虧平衡點（BEP）%。由盈虧平衡分析可知，按基價計算，%時，即能達到盈虧平衡。超過該比率就有盈利，否則將產(chǎn)生虧損。本項目該項指標表明，項目有一定的抗風險能力。項目的財務分析是在設定的財務條件下進行的，為了考察項目適應各種因素變化的能力，本評價對影響項目財務效益的項目投資、營業(yè)收入、經(jīng)營成本等因素在177。10%的范圍內(nèi)進行了敏感性分析。 結(jié)果表明：運營收入、經(jīng)營成本和建設投資對本項目影響均較大。建議在項目的建設、經(jīng)營過程中注意加強工程建設管理，制定切實可行的營銷策略，控制項目的運行成本，以避免項目的固定資產(chǎn)投資、營業(yè)收入和成本支出出現(xiàn)較大的負面波動。第十二章 政策需求江蘇潤恒集團有限公司投資38億元，建設占地1300畝的現(xiàn)代化商品流轉(zhuǎn)和交易為一體的物流中心，營業(yè)前總計稅收為26921萬元，項目進入正常營運年后年稅收約38204萬元。該項目的建立將對促進運城市乃至黃河金三角地區(qū)的物流產(chǎn)業(yè)向現(xiàn)代化、信息化、專業(yè)化發(fā)展具有積極的作用。對于解決各商貿(mào)企業(yè)多頭對外向供貨廠（商）進貨，以及為銷售客戶、消費者各自上門送貨服務所造成的人、財、物資源分散、成本倍增的問題，具有十分重要的意義。鑒于上述原因，希望政府在軟硬件環(huán)境上給予企業(yè)一定的政策支持，幫助企業(yè)做大做強，發(fā)揮預期效益，造福于廣大人民